Diminuer plus-value immobilière

Je vais vous donner une astuce pour réduire la plus-value à...


...



... zéro euro !

Le truc est très simple. Il suffit de baisser suffisamment le prix de vente pour ne plus avoir de plus-value. Plus de plus-value, plus de taxe.
CQFD

Je ne sais pas comment le prendre, alors je vais le prendre comme ça:

Bonjour,
Sinon vous pouvez faire porter la taxe à l'acheteur (virtuellement) : vous augmentez le prix de vente d'autant.

Bonjour,

Vous avez des enfants ? Émancipés ou de 18 ans et + ?

L'idée consisterait à faire sortir (disons plutôt éloigner) de votre patrimoine le logement principal actuel...

Vous dites que vous ne serez pas prêt à louer 1k€ votre bien, mais c'est souvent les biais auto-centrés qui censurent certaines décisions (et parfois bonnes idées). Faites venir des agents immobilier, vous pourriez avoir de bonnes surprises ! Des bobos parisiens en quête d'exode rurale... Il pourrait y en avoir plus que vous imaginez.

Woofy a écrit:

Bonjour,
Sinon vous pouvez faire porter la taxe à l'acheteur (virtuellement) : vous augmentez le prix de vente d'autant.

Bonjour, oui j'y avais pensé aussi. J'attends déjà les premières estimations des agences du secteur, mais il ne faut pas non plus se retrouver au dessus du marché, parce que je sais que la plus value va être conséquente.

Ma2t a écrit:

Bonjour,

Vous avez des enfants ? Émancipés ou de 18 ans et + ?

L'idée consisterait à faire sortir (disons plutôt éloigner) de votre patrimoine le logement principal actuel...

Vous dites que vous ne serez pas prêt à louer 1k€ votre bien, mais c'est souvent les biais auto-centrés qui  censurent certaines décisions (et parfois bonnes idées). Faites venir des agents immobilier, vous pourriez avoir de bonnes surprises ! Des bobos parisiens en quête d'exode rurale... Il pourrait y en avoir plus que vous imaginez.

Bonjour, enfants ados, moins de 18 ans.
Pour la location, j'attends aussi les retours des agences du secteur pour estimation de loyer. On m'a annoncé hier mini 900, maxi 1100 euros, mais il faut trouver les candidats. Deux ont déjà été clairs: il semble que les mentalités évoluent, les gens prêtent de moins en moins attention aux biens qu'ils louent, ils consomment!!! Donc attention aux mauvaises surprises sur des biens refaits à neuf.
Je dois être naïf, certainement, mais j'ai du mal à y croire!3

Bonjour,

sumotori22 a écrit:

Bonjour, encore quelques mois et ma rénovation de maison sera terminée.
Une question se pose maintenant: vendre l'habitation principale et y habiter, ou revendre le bien rénové.
Le sujet de la mise en location est résolu je pense: qui paierait aujourd'hui, en campagne (même s'il n'y a que très très très peu de maison à louer) aux alentours de 1000 euros de loyer. Pas moi en tout cas.
Si je revends cette maison, la plus-value va être importante. Donc les taxes aussi!!!
Après 2 années de travaux, et mon entreprise qui a donc tourné à mi-temps, ça m'embête vraiment de lâcher quelques dizaines de milliers d'euros. J'aurais voulu récupérer une partie de CA sur la plus-value.
Ma question: je n'ai rien facturé au nom de mon entreprise. Je ne pourrai donc déduire que les matériaux, les factures des quelques artisans passés sur le chantier etc...
Comment donc faire diminuer la taxe sur la plus-value? Des astuces...légales?
Je pense connaître la réponse, mais avec de la chance, j'ai peut-être omis quelques points.
Merci pour vos réponses!

Si vous avez effectué les travaux en tant que particulier, vous ne pourrez pas déduire le montant des matériaux que vous avez achetés, mais seulement ceux factures par entreprises ; En effet, vous rénovez, ce n'est pas une construction. 
Déjà, vous pourriez louer pendant 5 ans, et après vendre en pouvant déduire 15% du prix d'achat au titre des travaux.
Également y habiter environ 1 an avec changement d'adresse, et être exonéré au titre d'habitation principale.
@+

Bonjour deffrey, en fait j'ai emprunté la totalité (maison+travaux) donc je devrais pouvoir déduire TOUT le montant de l'opération, non?
S'il le faut, et si c'est légal bien sûr parce que je ne recherche pas les ennuis avec le fisc et notre justice, je vais établir des factures au nom de mon entreprise, payer mes charges dessus, et là j'imagine que je pourrai tout déduire.
C'est hyper compliqué de rester dans les règles en fait.
Je crois que je vais me payer le culot d'appeler mon centre des impôts, exposer clairement la situation, et voir la réponse.
En recherchant sur le site des impôts, je suis tombé par hasard, il y a au moins un an (sur un autre site de juristes), sur un compte rendu d'audience où le fisc poursuivait un artisan qui avait rénové une vieille bâtisse et lui réclamait une taxe sur la plus-value plus importante que celle payée le jour de la vente. Le tribunal a débouté le fisc au motif que l'artisan avait tout déclaré, donc payé ses charges, donc que tous les travaux pouvait être déduits du montant de la vente pour le calcul de la taxe. Ma comptable a fait des recherches là-dessus et confirmé que cela faisait jurisprudence. Est-ce toujours le cas aujourd'hui, je ne sais pas. Et ma comptable n'est pas femme de loi non plus. Je vais continuer mes recherches.

Vous ne risquez pas de perdre plus sur la TVA que sur la plu-value immobilière ?

Non, puisque achat à 20%, revente à 10%. Reste à calculer les charges, il faut que je m'y mette sérieusement, mais je crois que je vais bien me faire avoir. Dans notre pays, c'est vraiment compliqué de se constituer une future retraite, compliqué de monter un projet pour éviter que les enfants empruntent pour leurs études. Bref, dégoût complet! Je suis d'accord de participer à l'effort national, mais refiler 36% de mon travail (vacances, week-end à travailler), ça me met en rogne!
Bon, là, je vais me faire allumer!!!

Bonjour,grosse erreur de ne pas avoir facturé les travaux de votre entreprise, mon truc, je crée une SCI, je fais intervenir des entreprises, et la mienne, je facture mes travaux, et je loi au minimum 15 ans

sumotori22 a écrit:

Non, puisque achat à 20%, revente à 10%. Reste à calculer les charges, il faut que je m'y mette sérieusement, mais je crois que je vais bien me faire avoir. Dans notre pays, c'est vraiment compliqué de se constituer une future retraite, compliqué de monter un projet pour éviter que les enfants empruntent pour leurs études. Bref, dégoût complet! Je suis d'accord de participer à l'effort national, mais refiler 36% de mon travail (vacances, week-end à travailler), ça me met en rogne!
Bon, là, je vais me faire allumer!!!

Non, 35% de la pluvalue.
Ca ne veut pas dire que votre travail sera valorisé à hauteur de la plu-value (le bien pourrait avoir perdue de la valeur ... ou en avoir gagné sans rien faire).

Ben justement, la plus-value, c'est mon travail qui la permet.

Et oui plaquisteheureux , grosse erreur...de débutant, et pour la SCI, et pour les factures!
Je cherche à rattraper ça justement. Si création de SCI, trop tard pour facturer tous les travaux, une partie seulement.

Et pourquoi pas y habiter un an? d'autres projets en cours?

pierre35000 Oui, ça risque de finir comme ça. Mais j'ai une fille de 15 ans ravie (et nous aussi) que le bus vienne enfin jusqu'à notre bourg actuel, que la fibre soit en cours de déploiement (on n'a même pas la télé par internet!!!). Il va falloir batailler ferme pour l'emmener 5 km plus loin, dans une vallée où le réseau mobile est quasi inexistant, internet on ne sait pas mais pas de fibre c'est certain!!!
Ce n'est pas ce qui était prévu initialement mais ma femme et mon autre fille, qui voient enfin les travaux avancer à grand pas, s'y projettent plutôt bien. Mais bon, c'est tout de même frustrant de voir le fruit d'un travail dévoré en 2 temps 3 mouvements pour la collectivité. Je ne suis pas Bernard Arnaud!!!

Re,

  - Les plus values immo sont actuellement taxées à 19+17,2%. Plus une surtaxé pour PV > 50 000€.
  - Le montant de l'emprunt n'a rien à voir.
  - pour les facturations par entreprises, attention à la correspondance dates des travaux/ date des factures/ adresse des travaux sur factures.
Le reste n'est pas pris en compte.
@+

Les 36% cités, c'est sur le total de la vente ou sur la plus-value ?

Beone68 non, c'est sur la plus-value.

Vous habitez où pour l'instant ? Quelle est votre rp aux yeux des impôts ? Vous le saurez en vérifiant l'adresse donnée pour la rp sur votre déclaration d'impôts. Soit vous quittez votre rp actuelle et allez vivre dans la maison et vendre au bout de quelques mois et fini la plus value soit vous restez où vous êtes mais considérez votre maison comme rp. Il faudra dire lors de la prochaine déclaration d'impôts que vous aviez déménagé en 2021 et que votre logement actuel est devenu votre résidence secondaire.

Bonjour Spm-paca, j'habite ma résidence principale dont je suis propriétaire. La maison en cours de rénovation est donc considérée comme une résidence secondaire.
Je n'ai pas bien compris votre commentaire en fait sur la déclaration 2021.

Http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Tu as ce simulateur pour calculer l'imposition si tu veux.
Après si tu es mobile en effet là meilleur solution est de jouer avec les RP, il faut 6 mois de factures pour prouver que c'est ton domicile.
Peut être passer ta résidence actuelle en résidence secondaire, habiter dans l'autre 6 mois réel, avec facture d'eau, d'énergie, courrier etc et ensuite vendre en Rp..

Bonsoir,

Spm-paca a écrit:

Vous habitez où pour l'instant ? Quelle est votre rp aux yeux des impôts ? Vous le saurez en vérifiant l'adresse donnée pour la rp sur votre déclaration d'impôts. Soit vous quittez votre rp actuelle et allez vivre dans la maison et vendre au bout de quelques mois et fini la plus value soit vous restez où vous êtes mais  considérez votre maison comme rp. Il faudra dire lors de la prochaine déclaration d'impôts que vous aviez déménagé en 2021 et que votre logement actuel est devenu votre résidence secondaire.

Sauf qu'il faut pouvoir justifier de la résidence effective et habituelle au moment de la vente!
Ce serait un peut trop facile!!
@+

sumotori22 a écrit:

Bonjour, encore quelques mois et ma rénovation de maison sera terminée.
Une question se pose maintenant: vendre l'habitation principale et y habiter, ou revendre le bien rénové.
Le sujet de la mise en location est résolu je pense: qui paierait aujourd'hui, en campagne (même s'il n'y a que très très très peu de maison à louer) aux alentours de 1000 euros de loyer. Pas moi en tout cas.

Pas toi, mais selon la situation géographique réelle, une habitation proposée à 1000€ peut se louer facilement à une famille et être toujours occupée.

devant chez moi il y a une ancienne habitation agricole transformée en 3 appartements, malgré des tarifs que je trouve élevés (de 600 à 900€) pour des rénovations récentes mais chauffage électrique, et mauvaises étanchéités autour des menuiseries, il y a toujours des locataires. La dernière fois  ce fut départ le matin à 11h des anciens locataires et arrivée des nouveaux à 14h.

Pour la vente, il n'y aura pas de plus value si tu habites l'habitation rénovée. Si tu n'as pas envie de vendre l'habitation actuelle :
- mise en location meublée avec bail 12 mois de l'habitation
- déménagement dans la rénovation
- vente de la rénovation
- retour dans l'habitation

Bonjour, ce qu'il faut éviter, en cas de déménagement puis revente dans les 6 mois, c'est la requalification par les impôts de résidence principale à résidence secondaire. Je suis loin d'être le seul à vouloir échapper aux taxes, ça semble très surveillé. Et je ne suis pas joueur, je sais très bien que je me ferais rattraper par la patrouille!

ManuTaden je n'avais pas pensé à cette solution de mise en location.

Leon276 merci pour le lien mais je connais déjà ce simulateur par coeur!!!

sumotori22 a écrit:

Bonjour, ce qu'il faut éviter, en cas de déménagement puis revente dans les 6 mois, c'est la requalification par les impôts de résidence principale à résidence secondaire. Je suis loin d'être le seul à vouloir échapper aux taxes, ça semble très surveillé. Et je ne suis pas joueur, je sais très bien que je me ferais rattraper par la patrouille!

Justement j’avais lu une jurisprudence qui validait le fait que ce soit re qualifié en RP à partir du moment où tu pouvais le prouver.
6 mois ou un 1 an de résidence effective, avec factures des consommations d’énergies, courrier à la bonne adresse, et vie réel sur place et cela devient vraiment ta Rp.

https://www.actu-juridique.fr/civil/biens-patrimoine/cession[...]de-controle-fiscal/amp/

sumotori22 a écrit:

ManuTaden je n'avais pas pensé à  cette solution de mise en location.

c'est pourtant un classique
mon fils a un ami du collège (donc déjà 7 ans) nous avons connus les parents dans 3 lieux différents
- maison a Léhon - maison en vente
- achat maison "résidence secondaire de week end" à Dinard
- achat appartement à Dinan (financé avec vente de la société de monsieur) => rénovation / décoration avant mise en location
- travaux importants dans maison Dinard => on casse, on redistribue les pièces, on met une piscine dans le jardin ...
- à Dinan => Maison à Léhon en location suite à problème avec l'acheteur
- installation dans l'appartement
- travaux Dinard plus longs que prévus (problèmes avec voisins, contrôles des entreprises ...)
- installation à Dinard
- appartement Dinan en location
- maison Léhon en location
- achat ancienne maison de Capitaine à Dinan => gros travaux prévus => nous sommes à l'été 2019
- 2020 => confinements, augmentation des matériaux  - pas glop - pas glop pour le budget des travaux de la maison de Capitaine => remise en vente, vente très rapidement avec petite plus value
- la maison de Léhon se libère => travaux d'agrandissement, creusement d'une piscine
- vente de la maison de Dinard => la plus value finance les travaux de Léhon
- été 2021 => emménagement dans la maison de Léhon
donc en 7 ans, achat de 3 biens immobiliers, 3 déménagements, 2 revente de biens, un avec grosse plus value non taxée et un avec toute petite plus value (pas certain qu'elle fut taxée, parce qu'il y avait l'archi à payer)

Mais ce fut une sacrée organisation ...

sumotori22 a écrit:

Non, puisque achat à 20%, revente à 10%. Reste à calculer les charges, il faut que je m'y mette sérieusement, mais je crois que je vais bien me faire avoir. Dans notre pays, c'est vraiment compliqué de se constituer une future retraite, compliqué de monter un projet pour éviter que les enfants empruntent pour leurs études. Bref, dégoût complet! Je suis d'accord de participer à l'effort national, mais refiler 36% de mon travail (vacances, week-end à travailler), ça me met en rogne!
Bon, là, je vais me faire allumer!!!

Non ce n'est pas compliqué, il faut juste avoir les moyens, et les contacts, pour être bien conseillé.

ManuTaden a écrit:

Non ce n'est pas compliqué, il faut juste avoir les moyens, et les contacts, pour être bien conseillé.

C'est clair, je suis allé un peu trop vite quand j'ai vu cette maison. J'ai été le premier à la visiter, rendu réponse le soir même parce que...coup de cœur et gros potentiel. J'ai appris plus tard que le lendemain, 5 visites étaient déjà organisées!!! 
Ensuite, le temps de faire le tour des banques, de tout chiffrer, je n'ai pas eu (pas pris) le temps de bien me renseigner sur le montage (SCI ou pas, achat-réno-revente, on ira y habiter ou pas etc...)
Bref, je ne peux m'en prendre qu'à moi-même, c'est certain!

sumotori22 a écrit:

ManuTaden a écrit:

Non ce n'est pas compliqué, il faut juste avoir les moyens, et les contacts, pour être bien conseillé.

C'est clair, je suis allé un peu trop vite quand j'ai vu cette maison. J'ai été le premier à la visiter, rendu réponse le soir même parce que...coup de cœur et gros potentiel. J'ai appris plus tard que le lendemain, 5 visites étaient déjà organisées!!! 
Ensuite, le temps de faire le tour des banques, de tout chiffrer, je n'ai pas eu (pas pris) le temps de bien me renseigner sur le montage (SCI ou pas, achat-réno-revente, on ira y habiter ou pas etc...)
Bref, je ne peux m'en prendre qu'à moi-même, c'est certain!

Je ne te jetterai pas la pierre je fais pareil

Si tu n'as pas de notaire il y en a un pas mauvais du tout à st Malo, lors de notre achat il avait été de très bon conseils.
si tu es intéressé je peux te fournir son nom.

Si, notaire à Dinan très bien, face à la place Duguesclin. Notaire de Broons très bien aussi.