PC Limites séparatives

Bonjour,

Votre PLU s'oppose à l'application du dernier alinéa de l'article R.151-21 du code de l'urbanisme : en cas de division l'instruction des projets s'applique à l'échelle de l'unité foncière avant division et non lot par lot ?

Bonjour,
Peut-on avoir l'extrait du PLU qui régit cette règle ?
Peut-on avoir connaissance du projet ?
Merci pour ces précisions.

Merci Salade Bio et Urbalove Voici le texte du PLU :
Dans les secteurs...:
Les constructions doivent être édifiées de telle façon que la distance comptée horizontalement de tous points de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapprochée soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces 2 points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres .
Des implantations en limite séparative peuvent toutefois être autorisées :
o soit lorsque les constructions à réaliser dans la marge de reculement ne dépasse pas une hauteur de 4 mètres au faîtage et 10 mètres cumulés, mesurés le long des limitesséparatives ;
o soit lorsque le bâtiment peut être adossé à un bâtiment de gabarit sensiblement
identique ;
o soit lorsque les propriétaires voisins s'entendent pour réaliser simultanément un projet d'ensemble présentant une unité architecturale.

Et quel serait votre projet ?

En fait notre cas es un peu particulier.
Notre terrain est long et très mince et placé dans une intersection.
Du fait qu'il y avait dans le PLU un texte qui autorise de construire en limite de voirie sur des terrains placés dans une intersection, nous avions à plusieurs reprises demandé son accord à la mairie en lui montrant des plans et à chaque fois il nous était répondu que c'était possible.
Et maintenant que nous avons déposé le permis on vient de nous répondre que le permis est refusé en limite de voirie, ils disent que tout compte fait nous devons respecter 5 m de recul. Alors que l'architecte leur avait montré des esquisses et que nous étions allés les voir plusieurs fois. Nous avions même pris l'avais du CAUE et d'un avocat spécialisé et tout le monde nous disait que ce texte nous autorisait à construire en limite de voirie.
Bref beaucoup de frais : architecte, étude thermique, beaucoup de temps perdu pour rien. On vient de nous téléphoner pour nous dire que le permis est refusé car il faut rester à 5 m de recul et l'article qui nous donne l'autorisation de construire en limite de voirie, ils n'en ont rien à faire !
Du coup on essaye de placer 2 logements contre les murs au nord du terrain, à savoir que si on enlève les 5 m de recul depuis le voirie il ne reste que 6 m de large potentiellement sur une partie du terrain qui s'amenuise à une extrémité.
Voilà pourquoi nous essayons de trouver une solution pour pouvoir construire 2 logements avec 10 m bloqués sur les murs des 2 voisins qui sont au nord du terrain. La route est au sud et l'angle de l'intersection à droite du terrain. Le terrain mesure seulement 11 m de large dans sa pous grande largeur, puis il s'amenuise à l'extrémité.

Bonjour,

Merci pour ces précisions.
Vous évoquez également un sujet d'implantation par rapport aux voies publiques.
Ne s'agissant pas du même article, pouvez-vous simplement nous partager votre PLU afin qu'une réponse adaptée vous soit fournie ?
Si vous pensez procéder à une division de parcelle pour contourner la règle des 10m.
Pour ça il faut qu'une des parcelles fasse l'objet d'un transfert de propriété ou de jouissance.

Urbalove
Pour revenir à l'origine :

Voici l'article dont la mairie se sert pour refuser la construction en limite de voirie alors que notre terrain est dans une intersection et avis pris auprès d'un avocat spécialisé, du CAUE, et de l'architecte nous pourrions construire en limite de voirie.
Suite à une réunion du service technique de la mairie, l'agent technique nous avait même dit à l'oral (hélas seulement à l'oral) que nous pouvions construire en limite de voirie.
L'architecte lui a même envoyé des avant projets et il avait dit que c'était possible.
Depuis le dépôt du permis il nous a été demandé plusieurs documents complémentaires, sans ne jamais évoquer ce prolème de distance de recul de 5 m.

Mais au dernier moment l'adjoint chargé d'urbanisme me téléphone pour me dire que nous devons respecter 5 m de recul et il nous envoie un courrier nous refusant le permis car nous ne "respectons" pas l'article suivant (qui indique que des implantations en limite des voies peuvent TOUTEFOIS être autorisées à l'intersection de 2 ou plusieurs voies) :

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES :

1) IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES :
Dans les secteurs (dont le nôtre)... les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 5 mètres par rapport à l'alignement de la voie.

Dans les secteurs... (dont le nôtre), des implantations en limites des voies peuvent toutefois être autorisées :
....
o à l'intersection de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi située entre deux voies adjacentes, est délimitée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocèle dont les deux côtés égaux sur les deux limites mesurent 5 mètres ;

Je précise que le terrain est adjacent à celui de la maire.

Votre PLU prévoit en effet que l'implantation en limites des voies peut être autorisée à l'intersection de deux voies. Cependant, il prévoit aussi une zone de non constructibilité (non aedificandi).
Peut-être pouvez-vous nous partager votre projet avec un plan de masse afin de vous aider plus précisément ?

Compliqué d'appréhender votre situation comme les règles qui s'appliquent sans le plan masse de votre projet ou au moins un lien géoportail du terrain, ni le PLU de votre commune. En plus le titre du sujet et son 1er message concernent une question avec les limites séparatives.

URBALOVE a écrit:

Bonjour,

Merci pour ces précisions.
Vous évoquez également un sujet d'implantation par rapport aux voies publiques.
Ne s'agissant pas du même article, pouvez-vous simplement nous partager votre PLU afin qu'une réponse adaptée vous soit fournie ?
Si vous pensez procéder à une division de parcelle pour contourner la règle des 10m.
Pour ça il faut qu'une des parcelles fasse l'objet d'un transfert de propriété ou de jouissance.

Merci Urbalove,
Si je comprends bien, si on fait un PC valant division et que la même personne est propriétaire des 2 parcelles, il est impossible de construire 2 x sur 10 en limite de propriété.
Dans quel cas par exemple peut-on parler de transfert de "jouissance" ?

URBALOVE a écrit:

Votre PLU prévoit en effet que l'implantation en limites des voies peut être autorisée à l'intersection de deux voies. Cependant, il prévoit aussi une zone de non constructibilité (non aedificandi).
Peut-être pouvez-vous nous partager votre projet avec un plan de masse afin de vous aider plus précisément ?

URBALOVE et SALADE BIO 
Merci pour vos réponses.
Je ne peux vous transmettre le plan de masse étant actuellement absente de mon domicile.
Toutefois il faut imaginer un terrain tout en longueur d'environ 44 m de long sur 11 m de large.
Au Nord, sur toute la longueur, 2 voisins en limite séparative :
- voisin nord à droite limite séparative sur 24 m
- voisin nord à gauche limite séparative sur environ 20 m. Avec ce voisin de gauche, la largeur s'amenuise sur l'extrémité et la limite séparative rejoint la route.
A droite du terrain dans l'intersection et tout le long au sud du terrain : trottoir de 1m et route de 5 m de large.
A droite le terrain est dans une intersection de 2 voies et nous avons très bien respecté la zone non aedificandi située entre les 2 voies adjacentes et délimitée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocle dont les 2 côtés égaux sur les 2 limites mesurent 5 m.
Tout cela nous l'avons respecté et ensuite alors que la mairie après plusieurs contacts avec nous-mêmes et l'architecte était d'accord, notre projet étant de pouvoir construire une partie en limite de voirie (pas dans la zone non aedificandi bien sûr)  c'est ce qui nous a été refusé. 

salade bio a écrit:

Compliqué d'appréhender votre situation comme les règles qui s'appliquent sans le plan masse de votre projet ou au moins un lien géoportail du terrain, ni le PLU de votre commune. En plus le titre du sujet et son 1er message concernent une question avec les limites séparatives.

URBALOVE et SALADE BIO 
Merci pour vos réponses.
Je ne peux vous transmettre le plan de masse étant actuellement absente de mon domicile.
Toutefois il faut imaginer un terrain tout en longueur d'environ 44 m de long sur 11 m de large.
Au Nord, sur toute la longueur, 2 voisins en limite séparative :
- voisin nord à droite limite séparative sur 24 m
- voisin nord à gauche limite séparative sur environ 20 m. Avec ce voisin de gauche, la largeur s'amenuise sur l'extrémité et la limite séparative rejoint la route.
A droite du terrain dans l'intersection et tout le long au sud du terrain : trottoir de 1m et route de 5 m de large.
A droite le terrain est dans une intersection de 2 voies et nous avons très bien respecté la zone non aedificandi située entre les 2 voies adjacentes et délimitée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocle dont les 2 côtés égaux sur les 2 limites mesurent 5 m.
Tout cela nous l'avons respecté et ensuite alors que la mairie après plusieurs contacts avec nous-mêmes et l'architecte était d'accord, notre projet étant de pouvoir construire une partie en limite de voirie (pas dans la zone non aedificandi bien sûr)  c'est ce qui nous a été refusé. 

Bonjour,

De ce que j'ai compris, je vous propose une illustration qui devrait permettre l'implantation de 2 constructions sur votre parcelle.
Pour cela il vous faut établir une DP de division pour la division de votre parcelle et vendre un des deux lots à un tiers (une SCI à votre nom, votre frère , votre épouse etc ...).
Ensuite le dépôt des PC selon ce type d'implantation devrait être conforme à votre PLU.

Oui Urbalove et mille mercis pour ce croquis dont je viens de prendre conaissance et qui a dû vous demander du temps et un certain travail.


Tout d'abord, cela me rassure que, comme tous les experts que nous avions contactés, vous pensiez aussi que nous pouvons construire en limite de voirie (en respectant bien sûr la zone non aedificandi dans l'angle que nous avions bien pris soin de respecter.)

Et c'est d'ailleurs pourtant aussi ce que le service urbanisme municipal avait bien validé...

Leur courrier de non autorisation de PC nous dit que nous ne respectons pas l'article en question mais sans nous préciser pour quelle raison. (nous réunissons pourtant toutes le conditions pour que ce soit possible).

Après un échange téléphonique, un élu finit par me proposer de construire un seul logement, en faisant "glisser" le projet vers la gauche en laissant 5 m libres sur la totalité de la droite du terrain (dont bien sûr la zone non aedificandi) et à partir de là construire mais seulement sur 5 m en limite de voirie en tout et pour tout et sans étage (ce que le PLU autorise pourtant) et sur 10 m en limite des voisins au nord.

Pourquoi 5 m seulement en limite de voirie ? Absolument rien n'est prévu dans le PLU pour restreindre la possibilité à 5 m.

Il demande par ailleurs que rien ne soit construit sur la gauche du terrain et que cela reste un jardin.(alors que nous y avions prévu un 2ème logement)

Il me propose de nous revoir d'ici quelques jours pour lui proposer un nouveau plan selon ces nouvelles exigences.


Merci Urbalose pour vos précieuses indications selon lesquelles nous pourrions construire 2 x 10 m en limite des voisins en faisant un PC valant division après vente d'une partie du terrain à une SCI.
Nous n'en demandions pas autant d'ailleurs, mais à ce jour cela serait peut-être une solution de repli puisque la construction en limite de voirie nous est refusée (sauf pour 5 m)...

Pas de PC valant division mais une DP avec lotissement (division dans le but de construire)

Merci pour cette précision Urbalove.
Peut-on faire cette DP (= division parcellaire ?) après avoir construit une seule maison dans un 1er temps et donc faire l'autre projet quelques années après ?

Mais dans l'idéal nous aurions tout de même préféré pouvoir consturire davantage que 5 m seulement autorisés en limite de voirie. Selon quelles raisons la mairie peut-elle refuser que par ex nous osuhaitions au moins 7 m en limite ?

Il s'agit du PLU de Fabrègues ? En zone AUC3a1 ?

Salade bio je souhaite par discrétion éviter de donner le nom de ma commune pour des raisons personnelles.

DP = déclaration préalable
Il s'agit de la formalité obligatoire dans votre cas de division sans partie commune.
Vous pouvez diviser (cad vendre un lot à bâtir) puis vous déposez vos deux permis de construire quand vous voulez. Simplement les règles d'urbanisme sont figées pendant 5 ans.
Pour ce qui est de la construction à l'alignement, du moment que vous respectez la zone triangulaire de 5m, la commune ne pourra pas s'opposer bien longtemps

(doublon à supprimer)

(doublon à supprimer)

sudetsoleil a écrit:

Salade bio je souhaite par discrétion éviter de donner le nom de ma commune pour des raisons personnelles.

Dans ce cas difficile de vous renseigner précisément. Vous pouvez obtenir des conseils mais, un PLU se lisant comme un tout, il y a peut être quelque chose qui nous échappe et donc vous vous exposez à un nouveau refus.

URBALOVE a écrit:

DP = déclaration préalable
Il s'agit de la formalité obligatoire dans votre cas de division sans partie commune.
Vous pouvez diviser (cad vendre un lot à bâtir) puis vous déposez vos deux permis de construire quand vous voulez. Simplement les règles d'urbanisme sont figées pendant 5 ans.
Pour ce qui est de la construction à l'alignement, du moment que vous respectez la zone triangulaire de 5m, la commune ne pourra pas s'opposer bien longtemps

Merci Urbalove pour ces indications précieuses.
Toutefois que nous conseillez-vous de faire à présent ?
Discuter avec la mairie pour refaire un projet avec leurs exigences ?

Vous pouvez discuter mais les paroles s'envolent. Déposez un certificat d'urbanisme opérationnel qui présente votre projet de 2 constructions, le maire sera obligé de se prononcer sur la faisabilité, et en cas d'impossibilité il devra motiver sa décision.
Je ne vois pas l'intérêt de diviser le terrain suivant la problématique posée par le maire.

Bonjour,
La solution proposée par salade bio me semble idéale.
Pour la division, elle semble impérative pour pouvoir construire 2 bâtiments de 10m sur la limite separarive nord.

URBALOVE a écrit:

Bonjour,
La solution proposée par salade bio me semble idéale.
Pour la division, elle semble impérative pour pouvoir construire 2 bâtiments de 10m sur la limite separarive nord.

J'avais zappé ce point là, par contre sudetsoleil va devoir se priver d'une partie du terrain pour le renvendre. Si ça fait partie du projet tant mieux, sinon il faut réduire le volume en limite dans un rectangle de 30 m².

Salade bio et Urbalove merci pour vos réponses.
Nous n'avons aucune intention de vendre le terrain ou même une partie.

Merci Salade bio et Urbalove,
Concernant le fait de séparer le terrain en 2 :

Une chose est importante pour laquelle je dois apporter des précisions : dans la partie gauche (en regardant le plan), le terrain se rétrécit en rejoignant la route et le terrain du voisin de gauche continue le long de la route vers la gauche, ce qui fait que dans sa partie gauche notre terrain n'est pas dans un angle contrairement à la partie droite.

De ce fait, si nous séparons le terrain en 2, la parcelle de gauche ne pourra plus se prévaloir de la possibilité de construire en limite de voirie (puisque être dans un angle est la condition) et la largeur du terrain rétrécissant vers la gauche, il serait bien de pouvoir conserver cette possibilité pour avoir une largeur minimale.

Dans ce cas comment procéder selon vous, comment séparer afin d'avoir les 2 x 10 m en limite des voisins et aussi conserver la possibilité de construie en limite de voirie ?

Bonjour
Et la solution consistant à acoller les deux constructions le long de la future limite separarive ?
Elle aurait le mérite de ne pas poser de problème d'implantation en limite de voirie

Réunion à la mairie où l'élu fait preuve d'abus de droit absolu. Mais un évènement inattendu.

URBALOVE et salade bio pourrai-je vous écrire en messagerie privée ?

Bonne journée à vous.

Bonjour
Je vous en prie, faite.

Merci URBALOVE Je vous écris un peu plus tard.