Faire ou non des combles aménageables (maison sous ABF)

Bonjour à tous,

Avec mon ami nous avons trouvé un petit terrain de 600m². Nous souhaitions faire une maison avec 3 chambres et un bureau (+ garage) dont la surface tournait autour des 110m²., et si possible à étage. Nous démarchons actuellement les constructeurs et à la vue des prix et de notre budget, nous avons rapidement laissé tombé l'étage pour partir sur une maison de plain pied dont la surface avoisinerait les 105m² environ. Nous avons quelques exigences du style suite parentale, ce qui nous obligerait à avoir des chambres de taille très moyenne si l'on veut conserver une belle pièce à vivre. Bref, cela ne nous posait pas de problème dans l'absolu et avec tous les constructeurs, nous partons sur une maison plain pied.

Sauf que le dernier constructeur que nous avons vu nous proposait, si on se sentait serré niveau budget, de partir sur une maison avec combles aménageables, avec deux chambres en bas, et la possibilité de faire deux chambres à l'étage plus tard, ce qui n'était pas une mauvaise idée puisque de toute façon, dans l'immédiat ces chambres ne nous étaient pas nécessairement utiles (nous anticipons de futurs enfants ). Il nous a dit que cela nous permettrait de partir sur un budget plus léger pour le rez de chaussé et d'envisager les travaux à l'étage plus tard! Chouette bonne idée !
Il nous a proposé de faire la chape béton pour le plancher du dessus et tous les raccordements seraient prêts.

Il a été très rapide dans sa proposition, ce qui fait que je n'ai pas eu le temps de lui demander comment serait l'isolation en attendant l’aménagement ni s'il y aurait déjà des ouvertures de prévues. Bref, il nous a juste dit qu'il faudrait compte un billet de 10000€ pour aménager les combles, une fois la chape béton réalisée (il partait du 90m² en bas et 45m² en haut). Si cela nous permet d'économiser 20000 ou 30000€ sur le prix de la maison de base, l'idée est pas mal car nous pourrions avoir des mensualités qui nous permettrait de ne pas être "à bloc" financièrement. Je précise que notre construction sera sous le coup des ABF et que si nous faisions une maison à étage, nous avons des frais de rehaussement à prévoir en plus.
Il nous a dit qu'avec ce système de combles aménageables et s'il faisait des fenêtres sur pignon, nous n'avions plus besoin de rehausser (pourquoi ? je ne sais pas vraiment ...).

D'après les échos que nous avons de lui, il semblerait qu'il s'agisse d'un constructeur sérieux, qui de plus à déjà construit des maisons dans ce même village avec ces fameuses contraintes ABF.

Sauf qu'en parcourant, entre autres ce forum, j'ai un peu peur du chantier qu'il restera à réaliser pour aménager ces combles... Surtout avec la RT2012 ...

Nous avons soufflé l'idée à un autre constructeur qui nous a dit que à terme l'opération n'allait pas être rentable car il nous faudrait refaire une étude thermique, un test d'étanchéité à la fin, en plus de déposer un nouveau permis de construire, + refaire des ouvertures sur les pignons qui risqueraient d'abîmer la façade, + les 1/6ème de vitrage qui risqueraient de nous bombarder le toit de vélux, etc etc ... Il faudrait donc être très vigilant sur le choix des artisans (car on ne le ferait pas nous même, on est pas travaux ... ) afin de ne pas avoir à refaire le test d'étanchéité qui coûte ...

Evidemment, le premier constructeur avait omis de nous préciser tout cela. Donc si on veut essayer de limiter au maximum les risques, il faudrait que le constructeur fasse la chape béton + l'isolation toiture + les ouvertures dès le début et que l'on soit conforme dès le départ, mais s'il nous reste simplement à faire les cloisons, je ne suis plus si sûr que le prix de départ soit aussi intéressant que cela sur la maison, on serait quasiment sur une maison à étage ...

Donc nous sommes un peu perdus, l'idée d'avoir une maison à étage nous plaisait bien dès le départ, nous y avions renoncé et avec cette idée, nous voilà repartis, d'autant plus que la surface serait plus intéressante.
Mais si aménager des combles (sachant que nous le ferions sous 2 à 3 ans) est une nouvelle source de tracas avec ce qu'imposent les ABF en plus de la RT2012, je ne sais pas si l'opération est gagnante !

Est-ce que quelqu'un a déjà réalisé ce type de travaux sur une maison RT2012 ? Qu'en pensez-vous ? Est-ce qu'il s'agit d'un bon compromis réellement gagnant à terme ?

Merci d'avance de votre retour