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Terrain + Maison : Vente liée ?

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Env. 200 message Saint Médard En Jalles (33) (33)
Bonjour,

J'aimerai avoir votre avis sur ce type de pratiques :

Contexte : une zone où les terrains à bâtir sont TRES difficiles à trouver.

Prenons un lotisseur qui prépare la vente d'une vingtaine de lots (arrêté de lotissement publié, mais par d'arrêté de vente par anticipation).
Un client l'appelle. Le lotisseur annonce que tous les lots sont déjà réservés, sauf 4 lots réservés à des constructeurs, par l'intermédiaire desquels il faut passer. Et de renvoyer le client vers les constructeurs en question.

Après appel aux constructeurs, il s'avère que la réservation du terrain ne peut s'effectuer qu'en signant un CCMI. La méthode est la suivante :

Le constructeur fait visiter le lot au client. Le client étant très intéressé (par le terrain), il lui signifie que c'est maison+terrain ou rien. Et d'étudier avec le client le projet de construction.
Le client étant attiré par le terrain, le constructeur lui fait signer (dans ses bureaux) une promesse unilatérale d'achat pour le terrain, avec remise d'un chèque d'accompte au nom du lotisseur. Sur le document, aucune référence n'est faite au constructeur, celui-ci enverra simplement le document au lotisseur qui contresignera en temps utile.
Très rapidement (15 jours), le constructeur met au point et fait signer au client un projet de construction (CCMI). Il explique au client que s'il ne signe pas avec lui, le terrain lui échappera (rappel : le client n'a qu'une "promesse unilatérale d'achat" , et de plus non contresignée par le lotisseur). Le client signe le CCMI pour ne pas voir s'envoler le terrain.

Après réception du CCMI par le client, et à l'issue de l'expiration du délai de rétractation, le constructeur donne le feu vert au lotisseur pour débloquer le terrain. Après quelques jours, le client reçoit la promesse unilatérale d'achat contresignée par le lotisseur, seul document signé par les deux parties faisant état du terrain (même s'il n'engage que le client).

Questions :
- Ces pratiques (courantes) de la part de contructeurs et lotisseurs sont-elles légales ?
- S'agit-il d'une entrave à la concurrence ? D'une vente liée ?
- Existe-t-il un moyen de faire casser le CCMI sans perdre le terrain, et sans s'engager dans des procédures judiciaires longues et coûteuses ?(Rappel : jusqu'à expiration du délai de rétractation CCMI, le client n'a aucun document contresigné du lotisseur. A l'issue du délai, il ne dispose que d'une promesse d'achat qui n'engage que lui et pas le lotisseur, et ce jusqu'à signature des actes authentiques, bien plus tard).

Je suppose qu'il existe de nombreux moyens de casser le CCMI (en faisant jouer les conditions suspensives). Mais l'enjeu ici est de ne pas perdre le terrain (le lotisseur pouvant très bien ne pas donner suite à la promesse d'achat sur requête du constructeur).

Je sais aussi que le client est adulte est rien ne l'oblige à accepter la proposition initiale. Mais il ne faut pas perdre de vue le contexte, à savoir que les terrains constructibles sont rares dans cette zone et que le constructeur est en position de force. De plus à aucun moment le constructeur n'a la propriété du terrain : il subordonne l'achat du terrain au lotisseur par le client à la vente d'une maison, sans document écrit engageant les 3 parties. Il se place en quelque sorte en position d'intermédiaire occulte.

Merci pour vos commentaires.
Messages : Env. 200
De : Saint Médard En Jalles (33) (33)
Ancienneté : + de 15 ans
 
message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

64 444 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Env. 10000 message Vaucluse (provence) (84)
C'est totalement illégal quant au moyen de le contourner, ça à l'air drôlement bien ficelé leur affaire, d'autres auront peut être des idées ?
Messages : Env. 10000
De : Vaucluse (provence) (84)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 60000 message
Parfaitement illégal... le CCMI n'a aucune valeur pas plus que la promesse d'achat...

Perso, je dirais évidemment au revoir au terrain...

Mais, je dirais au constructeur qui me demande de signer un CCMI sans promesse de vente ou acte de propriété que je vais envoyer une lettre à la DGCCRF pour signaler cette pratique frauduleuse, ainsi qu'une lettre à l'ANIL, pour demander à ces organismes de bien vouloir interférer dans cette affaire. De plus, si j'avais un avocat pas cher à dispo, j'accepterais de signer le contrat CCMI en présence de mon avocat seulement ;)

Aller... p'têtre pas pour l'avocat, mais pour la DGCCRF, je pense qu'une lettre s'impose. Il faut lutter pour que ce genre de pratique disparaisse.
Messages : Env. 60000

 
Env. 1000 message Aglomération Tours (37)
C'est afligeant !
Comme le dit Marie-Claire c'est hyper bien ficelé. Une ******* super bien prévue.
Ils profitent de la rareté des terrains dans le secteur pour escroquer les gens.
Que dire ?? je ne sais pas car évidement pas facile de se décider : dénoncer l'********* et louper le terrain ? accepter l'******* et avoir ainsi terrain et maison ?
Choix difficile. Je n'aimerais en tout cas vraiment pas être à votre place.
Bon courage.
En tout cas quelle que soit votre décision, ne regardez pas en arrière et ne regrettez rien.
Maison réceptionnée le 07/10/2005.
Déménagement le 05/11/2005.
Depuis ? ravis de notre maison !
Messages : Env. 1000
De : Aglomération Tours (37)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message Saint Médard En Jalles (33) (33)
En fait la décision est déjà prise depuis belle lurette (6 mois).
Etant tombés amoureux du terrain, nous avions renoncé à faire jouer la concurrence pour la maison, qui est en cours (dalle coulée).
Bien entendu, nous avons probablement perdu plusieurs milliers d'euros dans l'affaire, absence de concurrence oblige (la négociation du prix et options de la maison ne nous a pas laissé grande marge, vous vous en doutez).

Simplement, je me demande à postériori si nous aurions pu faire autrement pour conserver le terrain sans risquer une procédure longue que nous ne pouvions nous permettre, crédit immobilier oblige.

Comme ce genre de pratiques semble assez répandu dans la région (le constructeur en question est important : rien que sur le lotissement, 12 maisons sur 20, certaines "forcées" comme nous, d'autres librement), et qu'il y a probablement des avis pertinents sur le forum...
Messages : Env. 200
De : Saint Médard En Jalles (33) (33)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 1000 message Aglomération Tours (37)
L'important c'est que ensuite la construction se passe bien et que vous soyez content de votre maison.
Oubliez vite le reste, vous n'avez de toute façon pas eu le choix pour pouvoir avoir ce terrain.
Maison réceptionnée le 07/10/2005.
Déménagement le 05/11/2005.
Depuis ? ravis de notre maison !
Messages : Env. 1000
De : Aglomération Tours (37)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 60000 message
Effectivement... ce qui est fait est fait...

Maintenant, je crois que le principal est de bien se concentrer sur la maison et de surveiller les travaux le plus possible en étant le plus souvent possible sur le chantier.
Veiller à ce que tout ce que mentionnent les plans et la notice descriptive soit exécuté correctement.
Demander impérativement une visite de chantier avec le conducteur de travaux avant chaque échéance de paiement.
Ne pas hésiter à faire photos et à soumettre par lettre recommandée avec AR les petits soucis de construction (ou les gros).

A propos qui est ce constructeur ?

Perdre quelques euros, c'est ennuyeux mais c'est pas catastrophique si on obtient la jolie maison qu'on a choisie, bien construite et sur le terrain de ses rêves !

Wink
Messages : Env. 60000

 
Env. 1000 message Fontenay-lès-briis (91)
Oui, vous auriez pu avoir un autre constructeur tout en conservant le terrain !

En effet, un CCMI qui a été signé en l'absence de promesse de vente signée (pas une promesse unilatérale d'achat, une vraie promesse de vente) est illégal et donc déclaré nul.

J'édite ce message, car je viens de m'apercevoir d'autres moyens :
* demander une maison trop chère pour vous : refus de prêt pour la maison, mais pas pour le terrain ! Le CCMI tombe, pas la promesse du terrain !
* si le constructeur vous a demandé de verser un acompte sans remise de l'attestation de garantie nominative de remboursement : vous pouvez le menacer du pénal (jusqu'à 9000¬ d'amende et/ou quelques mois de prisons) ; en général, il préfère annuler.
...
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +15 ans.
Messages : Env. 1000
De : Fontenay-lès-briis (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 1000 message Essonne (91)
Le lotisseur a certainement donné l'exclusivité de vente du terrain au constructeur. Ce dernier ne pouvant être directement rémunéré en cash pour sa prestation tente de récupérer sa mise en obligeant les clients potentiels à contracter avec lui.
Messages : Env. 1000
De : Essonne (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message Saint Médard En Jalles (33) (33)
Merci à tous pour vos conseils et encouragements.
En fait, au-delà de mon cas personnel (nous ne regrettons pas notre choix car une autre solution aurait été source de déception ou de longues batailles que nous ne pouvions nous permettre), j'essaie simplement de déterminer si ce genre de cas peut être résolu dès le début, ou s'il y a moyen de faire cesser ces pratiques, ce qui peut être utile à d'autres personnes dans le même cas.

Je précise que le calendrier des évènements induit des contraintes qui rendent difficiles les solutions évoquées par fmt :

- Fin avril : signature de la promesse d'achat terrain puis du contrat de construction.
- Juin : réception de la promesse d'achat contresignée par le lotisseur (qui n'offre aucune garantie à l'acheteur)
- Fin septembre : Signature acte authentique pour le terrain (à partir de ce moment là seulement nous sommes certains d'obtenir le terrain, et pour cause).

Ne perdez pas de vue qu'entre avril et septembre, le constructeur fait avancer le dossier maison (avenants, mise au point technique, etc.), et qu'il exige des garanties financières (copies des propositions de prêts, etc.).
Sachant qu'il peut très bien, s'il sent que le client essaye de se dérober pendant cette longue période, demander au lotisseur de ne pas donner suite, et hop... le terrain s'envole avec la maison (car promesse d'achat encore une fois, donc lotisseur souverain jusqu'à la signature définitive : ils sont très futés).

La seule alternative est donc de casser le contrat de construction 5 mois après la signature. Ca me parait difficile sans s'engager dans une procédure judiciaire coûteuse (en temps et en argent).

En fait, je pensais plutôt à une solution contraignante pour le lotisseur (du genre refus de vente déguisé par une vente liée) ?

Pour trader28 : Je rappelle qu'a aucun moment le constructeur n'intervient concrètement dans la vente (il ne fait que nous présenter le terrain), son nom ne figure pas dans la promesse d'achat qui ne concerne que le lotisseur et l'acheteur, même si elle a été signée dans les locaux du constructeur avec pour seule présence le constructeur et l'acheteur.
Le constructeur joue donc le rôle d'intermédiaire. Dans ce cas il peut prétendre à la rigueur à une comission sur la vente du terrain (fixe ou pourcentage), comme un agent immobilier, mais certainement pas à un contrat de construction, non ?
Messages : Env. 200
De : Saint Médard En Jalles (33) (33)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Membre super utile Env. 3000 message Massy (91)
Un contrat de construction signé sur une promesse d'achat n'est tout simplement pas valable. Pour qu'il le soit, le maître de l'ouvrage doit disposer obligatoirement d'une droit réel à construire, donc un titre de propriété, ou d'une promesse de vente (L 231-4 chap I).
Le contrat signé sur promesse d'achat peut donc être dénoncé à tout moment, sans qu'il soit nécessaire de "magouiller" avec le banquier pour un refus de prêt ou la mairie pour un refus de permis.
Par ailleurs, la nullité d'un permis entraînant la déchéance des droit du constructeur sur les plans, un permis déposé serait toujours utilisable par le constructeur finalement choisi.
Association AAMOI
Vous prendrez le droit
www.aamoi.info
Je ne réponds pas au MP demandant des conseils juridiques qui doivent être posé en public. Je ne réponds pas plus si un MP me demande de répondre à un message public.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
De : Massy (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message 91- Essonne (91)
je suis dans un cas un peu similaire.
un terrain qui me plait dans un futur lotisseemnt, un constructeur pas franchement recommandé, un contrat de reservation qui se transforme en contrat devente apres que le lotisseur ait obtenue son certificat achevement des travaux du lotissement. et selon les dires du constructeur et du lotisseur exclusivite pour le constructeur.
acte de vente doit normalement etre signer vers le mois de juillet voire un peu avant. pour l'instant je fais d'autres devis par des canaux differents.
je n'ai pas l'intention de signer de contrat de construction avant d'etre proprietaire du terrain je verrais bien la reaction du constructeur , puis du lotisseur.
Messages : Env. 200
De : 91- Essonne (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 1000 message Fontenay-lès-briis (91)
Encore une fois, comme le dit AAMOI, si vous signez un CCMI sans promesse de vente pour le terrain, le CCMI est non-valable : vous pourrez donc l'annuler sans problème et sans frais tout en gardant votre terrain !
Messages : Env. 1000
De : Fontenay-lès-briis (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message 91- Essonne (91)
fmt a écrit:Encore une fois, comme le dit AAMOI, si vous signez un CCMI sans promesse de vente pour le terrain, le CCMI est non-valable : vous pourrez donc l'annuler sans problème et sans frais tout en gardant votre terrain !

il me semble qu'un contrat de reservation est assimilé à un compromis de vente , non ? eclairé moi
Messages : Env. 200
De : 91- Essonne (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message Saint Médard En Jalles (33) (33)
Si c'est un compromis de vente, vous pouvez d'ores et déjà envoyer paître le constructeur, dans la mesure ou le compromis de vente engage le lotisseur, non ? (contrairement à une promesse d'achat, le lotisseur ne peut se défiler sauf clause suspensive explicitement indiquée ==> relire le contrat pour trouver les clauses).
Quelles sont les parties impliquées par écrit dans le contrat ? Le constructeur y figure-t-il ? Qui vend effectivement le terrain ?
Messages : Env. 200
De : Saint Médard En Jalles (33) (33)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 1000 message Fontenay-lès-briis (91)
nasky a écrit:
fmt a écrit:Encore une fois, comme le dit AAMOI, si vous signez un CCMI sans promesse de vente pour le terrain, le CCMI est non-valable : vous pourrez donc l'annuler sans problème et sans frais tout en gardant votre terrain !

il me semble qu'un contrat de reservation est assimilé à un compromis de vente , non ? eclairé moi


Dans une promesse de vente, le vendeur s'engage à vous vendre son bien et vous à l'acheter à un prix convenu. Mise à part la non-réalisation d'une condition suspensive, ni le vendeur, ni l'acheteur ne peuvent se désister, si ce n'est en payant des pénalités.

Il me semble que dans un contrat de réservation, vous vous engagez à acheter un terrain. Le vendeur n'est pas tenu de vous le vendre, non ?
Messages : Env. 1000
De : Fontenay-lès-briis (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message Saint Médard En Jalles (33) (33)
J'ai trouvé ça sur un site juridique. Par contre en général ça semble s'appliquer plutôt à du bâti qu'à des terrains :

Citation: CONTRAT DE RESERVATION
Contrat par lequel, en contrepartie dun dépôt de garantie sur un compte spécial, le vendeur sengage à réserver à lacheteur, un immeuble ou partie dun immeuble.
La réservation est faite par le vendeur au bénéfice de lacheteur.
Seul le vendeur est engagé dans la mesure ou il construit limmeuble.
Lacheteur peut renoncer à acheter en perdant son dépôt de garantie dont le montant ne peut être supérieur à 5 % voir 2 %.



Si c'est le cas, celà se rapproche plus d'une promesse de vente que d'une promesse d'achat.
Il faut donc relire les conditions suspensive, mais en théorie le lotisseur s'engage à vendre donc vous pouvez envoyer paître le constructeur.
Messages : Env. 200
De : Saint Médard En Jalles (33) (33)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message 91- Essonne (91)
le constructeur n'y figure pas seuleement le lotisseur
Messages : Env. 200
De : 91- Essonne (91)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 30 message
Sans être aussi retord, un constructeur a essayé de se faire passer comme incontournable puisque que le terrain nous a été présenté par lui.

Nous devions passer à son bureau en débit de semaine pour signer un CCMI puis chez le lotisseur pour la promesse unilatérale de vente.

Et bien nous lui avons dit que nous ne pouvions nous libérer que le vendredi après midi et que nous lui donnions rdv chez le lotisseur et qu'ensuite nous irions à sa son bureau pour nous faire présenter la notice descriptive.

Quand le lotisseur a voulu inscrire le non du constructeur dont le commercial était à nos cotés, nous avons dit que nous n'étions pas décidé encore et que nous attendions deux autres projets. Le lotisseur et le commercial du constructeur nous ont confirmé que nous n'étions pas lié à celui qui nous avait présenté le terrain.

La promesse de vente a été signée entre nous et le lotisseur, et il est vraisemblable que nous ne choisirons pas le constructeur qui nous a présenté le terrain (pour des raisons purement techniques).

Voila notre expérience
Patricia et Loïc
Adhérents AAMOI n°505
Construction à St Morillon (33650)
Messages : Env. 30

Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message 91- Essonne (91)
bonne nouvelle a priori .
merci de votre temoignage
Messages : Env. 200
De : 91- Essonne (91)
Ancienneté : + de 15 ans
En cache depuis le jeudi 21 mai 2020 à 17h29
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