Fonctionnement du Prêt Relais
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Bonjour,
Nous avons réservé un terrain (réservation mais compromis de vente non signé) et sommes en train de préparer notre projet de construction (banques et recherche d'un CMI).
Ma question porte sur le fonctionnement du prêt relais. Nous sommes actuellement propriétaire de notre appartement (enfin surtout la banque
!)
Aujourd'hui Il nous reste 9 années de crédit à payer sur les 20 années initales. Idéalement nous ne souhaitons pas déménager opur continuer à rembourser sur notre bien actuel.
En conséquence il nous faudra faire appel à un prêt relais pour avancer l'argent immobilisé dans la maison (partie du capital déjà remboursé).
Comment fonctionnent les prêt relais très concrètement ?
Pendant la construction, doit-on payer notre prêt actuel les intérêts du prêt relais (utilisé à 100% pour payer le terrain) les intérêts croissants du "futur" prêt principal (au fur et à mesure du déblocage des fonds) ?
Si tel est le cas je ne comprends pas comment cela peut passer en terme d'endettement. Nous sommes déjà à 26% d'endettement juste avec notre prêt actuel.... ce qui ne nous laisse plus beaucoup de marge (même si nous n'avons aucun autre prêt en cours).
Quid de la période post-livraison où l'on viendra juste de déménager dans notre nouvelle maison et où notre appartement ne sera pas vendu ? On devra alors payer notre prêt actuel les intérêts du relais le "futur" prêt principal intégral pour la nouvelle maison (intérêt capital puisque complètement décaissé après la livraison) ? Même en faisant un report sur le prêt relais, je ne vois pas comment cela peut passer rien qu'avec notre prêt actuel et le "futur" prêt principal.
Si vous avez déjà été dans le cas (construction crédit immo à rembourser pendant la construction), comment avez-vous géré la situation ?
Y'a-t-il des "astuces" pour faire passer le dossier auprès des banques (ca m'a l'air assez tendu en ce moment) ?
Vous trouverez ci-dessous quelques données chiffrées de notre projet.
Merci d'avance pour vos réponses.
Alexis.
PS : Voici les données relatives à notre projet
Appartement estimé 06/2012 : 250 000 €
Capital restant dû en juillet 2012 : 90 000€
Crédit actuel : 1 300 € (endettement actuel 26%)
Salaire net NET du foyer : 5 000€
Projet (enveloppe globale) : 390 000€
Apport (épargne) : 20 000€
Apport (vente appartement actuel) : 160 000€
Emprunt nécessaire : 210 000€
Nous avons réservé un terrain (réservation mais compromis de vente non signé) et sommes en train de préparer notre projet de construction (banques et recherche d'un CMI).
Ma question porte sur le fonctionnement du prêt relais. Nous sommes actuellement propriétaire de notre appartement (enfin surtout la banque
!)
Aujourd'hui Il nous reste 9 années de crédit à payer sur les 20 années initales. Idéalement nous ne souhaitons pas déménager opur continuer à rembourser sur notre bien actuel.
En conséquence il nous faudra faire appel à un prêt relais pour avancer l'argent immobilisé dans la maison (partie du capital déjà remboursé).
Comment fonctionnent les prêt relais très concrètement ?
Pendant la construction, doit-on payer notre prêt actuel les intérêts du prêt relais (utilisé à 100% pour payer le terrain) les intérêts croissants du "futur" prêt principal (au fur et à mesure du déblocage des fonds) ?
Si tel est le cas je ne comprends pas comment cela peut passer en terme d'endettement. Nous sommes déjà à 26% d'endettement juste avec notre prêt actuel.... ce qui ne nous laisse plus beaucoup de marge (même si nous n'avons aucun autre prêt en cours).
Quid de la période post-livraison où l'on viendra juste de déménager dans notre nouvelle maison et où notre appartement ne sera pas vendu ? On devra alors payer notre prêt actuel les intérêts du relais le "futur" prêt principal intégral pour la nouvelle maison (intérêt capital puisque complètement décaissé après la livraison) ? Même en faisant un report sur le prêt relais, je ne vois pas comment cela peut passer rien qu'avec notre prêt actuel et le "futur" prêt principal.
Si vous avez déjà été dans le cas (construction crédit immo à rembourser pendant la construction), comment avez-vous géré la situation ?
Y'a-t-il des "astuces" pour faire passer le dossier auprès des banques (ca m'a l'air assez tendu en ce moment) ?
Vous trouverez ci-dessous quelques données chiffrées de notre projet.
Merci d'avance pour vos réponses.
Alexis.
PS : Voici les données relatives à notre projet
Appartement estimé 06/2012 : 250 000 €
Capital restant dû en juillet 2012 : 90 000€
Crédit actuel : 1 300 € (endettement actuel 26%)
Salaire net NET du foyer : 5 000€
Projet (enveloppe globale) : 390 000€
Apport (épargne) : 20 000€
Apport (vente appartement actuel) : 160 000€
Emprunt nécessaire : 210 000€
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Edité 8 fois, la dernière fois il y a +14 ans.
Super bloggeur
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0 Bloggeur 0 Edité 2 fois, la dernière fois il y a +14 ans. Super bloggeurBonjour, nous avons été dans un cas proche en 2008, alors à moins que les règles aient changé voilà comment cela se passe.
Pour le prêt relais, la banque a exigé une estimation de notre maison par une agence ensuite elle ne prête qu'à hauteur de 70% de cette valeur (elle se laisse une marge, pas folle la banque) sous forme de prêt relais
Il y avait à l'époque deux possibilités, soit on remboursait les mensualités du prêt relais mensuellement auxquelles il fallait ajouter les mensualités du prêt principal en fonction de l'avancée des travaux de la nouvelle maison et des sommes à débloquer.
Nous n'avions pas choisi cette solution car trop onéreuse par mois pour nous
Seconde solution le prêt relais est remboursé à la vente de ton bien dans sa totalité avec les intérêts, il me semble que c'est un peu plus cher que la première solution mais pour nous plus supportable.
Nous avions deux ans pour rembourser le prêt relais.
Il y a deux risques importants à prendre en considération pour le prêt relais,
Le risque ne pas vendre ton bien avant les deux ans, il faut alors que ta banque soit conciliante
tu vends ton bien à un prix nettement inférieur que ce qui était prévu.
Bon il ne faut pas être trop angoissé car le prêt relais ce n'est pas pour les petits joueurs
Nous, on a vendu notre ancien bien 3 mois avant le terme des deux ans
Bonne chance
Pour le prêt relais, la banque a exigé une estimation de notre maison par une agence ensuite elle ne prête qu'à hauteur de 70% de cette valeur (elle se laisse une marge, pas folle la banque) sous forme de prêt relais
Il y avait à l'époque deux possibilités, soit on remboursait les mensualités du prêt relais mensuellement auxquelles il fallait ajouter les mensualités du prêt principal en fonction de l'avancée des travaux de la nouvelle maison et des sommes à débloquer.
Nous n'avions pas choisi cette solution car trop onéreuse par mois pour nous
Seconde solution le prêt relais est remboursé à la vente de ton bien dans sa totalité avec les intérêts, il me semble que c'est un peu plus cher que la première solution mais pour nous plus supportable.
Nous avions deux ans pour rembourser le prêt relais.
Il y a deux risques importants à prendre en considération pour le prêt relais,
Le risque ne pas vendre ton bien avant les deux ans, il faut alors que ta banque soit conciliante
tu vends ton bien à un prix nettement inférieur que ce qui était prévu.
Bon il ne faut pas être trop angoissé car le prêt relais ce n'est pas pour les petits joueurs
Nous, on a vendu notre ancien bien 3 mois avant le terme des deux ans
Bonne chance
0 0 BloggeurBonsoir,
Prendre une location c'est précisément la solution que l'on souhaiterait éviter (sauf s'il n'y a pas d'autre solution) car çà a un coût certain :
- 2 déménagements successifs d'une part
- et de plus pendant cette période on ne rembourse rien. Pour info actuellement sur 1300€ de remboursement nous remboursons 850€ de capital et perdons 450€ en intérêts...
Avec 2 enfants une location dans notre région nous coûterait au bas mot 1000€ /1100€ (à fond perdu donc) sans compter qu'outre les 2 enfants, nous avons aussi 1 chien et 1 chat, ce qui risque de nous fermer quelques portes locatives.
Nous avons des frais de remboursements anticipés uniquement si rachat à la concurrence (donc pas de frais si on peut prouver la provenance des fonds, épargne, héritage, prêt familial ou gain au loto
)
Enfin, nous n'avons pas de frais de levée d'hypothèque (caution crédit logement).
Alexis.
0 Super bloggeur 0 Bloggeur 0 Super bloggeur 0 Bloggeur 0 Super bloggeur 0 Bloggeur 0 Super bloggeur 0 Bloggeur 0 Super bloggeurBonjour ,
alors c'est bien ca au credit agricole ils prennent 80 % de la valeur de la maison dont on est deja proprio ca c'est le pret relais , ensuite ils deduisent le capital restant du et s il reste de l argent ca se bascule directement dans le nouveau , apres ils font le nouveau pret
pour te donner une idee notre maison est estimee a 120000€ ils prennent donc 96000 €( 80%) et la mensualite est d a peu pres 70€ pendant les 2 ans si on a pas vendu au bout des 2 ans on reprend les mensualites normale
apres tu as la mensualite du pret concernant ta construction avec assurance
d apres ce que ma expliquer mon banquier apres tu reinjectes le reste de ta vente soit dans le credit et tu diminues tes mensualites soit tu le gardes pour payer des a cotes
par contre au credit agricole tous les dossiers de credit relais sont etudies au siege , ils passent en commission et d apres mon conseiller l acceptation vient surtout de la situation geographique du bien a vendre !!!!!
alors c'est bien ca au credit agricole ils prennent 80 % de la valeur de la maison dont on est deja proprio ca c'est le pret relais , ensuite ils deduisent le capital restant du et s il reste de l argent ca se bascule directement dans le nouveau , apres ils font le nouveau pret
pour te donner une idee notre maison est estimee a 120000€ ils prennent donc 96000 €( 80%) et la mensualite est d a peu pres 70€ pendant les 2 ans si on a pas vendu au bout des 2 ans on reprend les mensualites normale
apres tu as la mensualite du pret concernant ta construction avec assurance
d apres ce que ma expliquer mon banquier apres tu reinjectes le reste de ta vente soit dans le credit et tu diminues tes mensualites soit tu le gardes pour payer des a cotes
par contre au credit agricole tous les dossiers de credit relais sont etudies au siege , ils passent en commission et d apres mon conseiller l acceptation vient surtout de la situation geographique du bien a vendre !!!!!
0 BloggeurBonjour,
Merci Helenemma pour ton retour rapide
.
Donc si je comprends bien, le montant du prêt relais (= 70 ou 80% estimation - capital restant dû) sert à rembourser le crédit en cours, c'est bien cela ?
Le banquier a-t-il été optimiste pour ton dossier ?
Bon courage,
Alexis.
Merci Helenemma pour ton retour rapide
.
Donc si je comprends bien, le montant du prêt relais (= 70 ou 80% estimation - capital restant dû) sert à rembourser le crédit en cours, c'est bien cela ?
Le banquier a-t-il été optimiste pour ton dossier ?
Bon courage,
Alexis.
0 Super bloggeur 0 Bloggeur 0 Super bloggeurBonjour,
Mais ce qu'il faut faire pour ton second crédit c'est un paiement différé, c'est ce que je suis entrain de négocier.
pendant 18mois je rembourse mon prêt actuel+ intérêts du prêt relais, le nouveau crédit est lancé avec paiement des intérets sur les fonds débloqués. puis au bout des 18 mois lorsque mon bien est vendu (si tout va bien) je solde mon prêt actuel + prêt relais et ne rembourse que le nouveau crédit.
Il n'y a que avec ce cas de figure que je peux me lancer dans une nouvelle construction.
Mais ce qu'il faut faire pour ton second crédit c'est un paiement différé, c'est ce que je suis entrain de négocier.
pendant 18mois je rembourse mon prêt actuel+ intérêts du prêt relais, le nouveau crédit est lancé avec paiement des intérets sur les fonds débloqués. puis au bout des 18 mois lorsque mon bien est vendu (si tout va bien) je solde mon prêt actuel + prêt relais et ne rembourse que le nouveau crédit.
Il n'y a que avec ce cas de figure que je peux me lancer dans une nouvelle construction.
0 0 Super bloggeurBonjour,
Je suis dans la même situation (ok, je n'ai pas de chien mais 3 chats) mais avec un taux d'endettement plus élevé.
Je vais faire mes calculs entre partir en location (et que la banque m'accorde un taux d'endettement très élevé mais que je finance avec le crédit en fait ;o)) ou crédit relais. Je suis aussi au Crédit Agricole et avec une simulation par téléphone, le conseiller m'a parlé de 60% pas plus... ça tient peut-être de la négociation et du bien lui-même...
Sinon autre solution "détournée" : bail de 2 ans dénonçable payé d'avance donc pas d'endettement car logement "gratuit", mais ça enlève de l'apport, et ça sera payé par le crédit principal.
A noter qu'ils acceptent (selon revenus/reste à vivre) d'aller jusqu'à 35% d'endettement en crédit simple.
Une idée que je verrai bien sur le marché de la construction, m'enfin des constructeurs autres que les gros Bouygues Immo ect : la banque est partenaire d'un constructeur et suit le chantier. Y a pas de raison, elle est aussi propriétaire d'une certaine façon, et là, les CST seraient plus sérieux sur les délais et des pénalités seraient ventilées entre la banque et nous. Utopie... ?
Je suis dans la même situation (ok, je n'ai pas de chien mais 3 chats
) mais avec un taux d'endettement plus élevé.
Je vais faire mes calculs entre partir en location (et que la banque m'accorde un taux d'endettement très élevé mais que je finance avec le crédit en fait ;o)) ou crédit relais. Je suis aussi au Crédit Agricole et avec une simulation par téléphone, le conseiller m'a parlé de 60% pas plus... ça tient peut-être de la négociation et du bien lui-même...
Sinon autre solution "détournée" : bail de 2 ans dénonçable payé d'avance donc pas d'endettement car logement "gratuit", mais ça enlève de l'apport, et ça sera payé par le crédit principal.
A noter qu'ils acceptent (selon revenus/reste à vivre) d'aller jusqu'à 35% d'endettement en crédit simple.
Une idée que je verrai bien sur le marché de la construction, m'enfin des constructeurs autres que les gros Bouygues Immo ect : la banque est partenaire d'un constructeur et suit le chantier. Y a pas de raison, elle est aussi propriétaire d'une certaine façon, et là, les CST seraient plus sérieux sur les délais et des pénalités seraient ventilées entre la banque et nous. Utopie... ?
0 Super photolover 0 Super bloggeurLe problème est que si la banque et le constructeur étaient partenaires, cela veut dire que l'on n'aurait pas le choix de la banque une fois le CST choisi. De plus le CST connaitrait via son partenaire bancaire notre budget MAX et calquerait son chiffrage précisément sur ce budget max ! Personnellement, je préfère séparer la construction et le financement qui doivent rester deux activités indépendantes selon moi. Mais celà est un autre débat qui nous éloigne de la problématique initiale des prêts relais
. 1 Super bloggeur 0 En cache depuis avant-hier à 16h28
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