Refus de prêt car pas encore propriétaire du terrain

Aucune idée ! Je comprends la banque : une maison appartient au propriétaire du terrain sur laquelle elle est bâtie. Si vous avez un pb de remboursement, comment la banque va t'elle se dédommager?
Pas simple votre histoire. J'espère que qqn d'autre pourra vous aider davantage...

C'est sans doute parce que la parcelle de 400 m² résultant de la division n'est pas considérée constructible aux yeux du PLU car trop petite?

Elo 76: oui c'est bien là le problème. Mais ceci serait seulement le temps de la construction, car une fois que le maison est au toit, le notaire peut alors faire l'acte de donation de la parcelle.

juana: oui impossible selon le PLU de construire sur moins de 1000m2 or pourquoi alors pouvoir faire 2 maisons sur 1400m2 (la maison de mon papa, déjà sur les 1400m2, plus la notre donc le pc a été accordé)??? ou mieux dans le même village une personne est en train de faire construire 4 maison sur 3000m2... chercher l'erreur!!! sans être très fortiche en math (3000/4=750m2 sans laisser de chemin d'accès etc...)nous sommes loin des 1000m2.

tant pis notre rêve tombe à l'eau, nous resterons en location à payer plus cher que si nous étions "propriétaire"

Vous êtes plusieurs enfants dans la famille?

Oui j'ai une soeur qui est d'accord pour la donation. Mon papa a d'autre bien, en gros c'est une avance sur héritage...

Sur le papier ton papa ne peut-il pas te donner un terrain de 1000m²?

Ou sinon vois avec le notaire comment sécuriser la situation pour la banque.
Tu as expliqué ton pb à plusieurs banques?

Oui nous avons vu plusieurs banques et elles ont toutes le même discours: impossible car vous n'êtes pas encore propriétaire du terrain!
Nous avons fait une promesse de donation une fois la construction effectuée, c'est à dire que mon papa me promet de me donner la parcelle de 400m2 une fois que la maison sera construite, soit dit en passant c'est la banque qui nous demandait ceci afin de monter le dossier et maintenant ils leur faut plus. Mais à quoi cela sert d'avoir un prêt si je ne peux plus faire construire et inversement à quoi cela sert de pouvoir construire alors que je ne peux pas avoir de prêt??? bref j'ai les boules comment on dit!
et non mon papa ne peut pas me donner 1000m2 car comme est positionnée sa maison, c'est pas possible.
Merci Elo76 d'essayer de trouver une solution.
Nous avons pensé à une sci mais après ???

Pas simple du tout votre cas...Je ne vois pas trop de solution!
A part que ton père fasse construire votre maison puis que vous la lui rachetiez ensuite . Sinon la louer? Mais comment se passe la donation pour le terrain???

Une SCI, je ne connais pas du tout le fonctionnement.
En gros il faudrait que vous soyez coproprietaires de la maison. Tu ne peux pas faire un dossier de pret avec ton pere???

Je n'ai aucune idée de ce qui est faisable légalement ainsi que du coût d'une telle opération, mais ton pére ne peut il pas te faire une donation de la totalitée de son terrain ansi que de sa maison, tu fais construire et ensuite tu lui refait une donation pour sa maison et son reste de terrain ?

Je pense qu'au dessus d'un certain montant les donations sont bien taxées...
Il faudrait contacter un bon notaire!

Dans ce genre de situation, le plus simple est effectivement de créer une SCI dont les parts sont détenues par votre père et vous.
Rapprochez-vous de votre notaire et d'un comptable, ils vont aideront dans la création de la societé.

Le seul impératif est de publier les comptes une fois par an, c'est tout.

Après, si vous voulez être plénipotentiaire de votre maison pour une optique de revente, rachetez les parts de votre père dans la SCI.

Je pense qu'un jour on arrêtera de faire des PLU tant il y a de moyens de les contourner . Ceci était une parenthèse.

juana a écrit:

Je pense qu'un jour on arrêtera de faire des PLU tant il y a de moyens de les contourner . Ceci était une parenthèse.

Sauf que le PC a été accordé... Il n'y a donc pas de détournement de PLU.
Le problème se pose avec la banque, pas avec la mairie qui a déjà donnée son accord si je comprend bien. Il s'agit donc d'un problème financier, qui doit se résoudre par une solution financière (donc comptable), d'où la SCI.

Bonjour,

oui effectivement c'est seulement un problème financier. La banque n'a pas de "garantie" tant que le terrain n'est pas à moi. Le notaire peut procédé à la donation de la parcelle de 400m2 seulement une fois que le maison sera au toit mais pas avant ( ne me demandez pas pourquoi, je n'en sais rien). Bref c'est une question de 6 mois sans garantie pour le banque, après le terrain m'appartiendra et donc plus aucun souci. Mais elle refuse. Demain rdv avec ma banquière et mes parents pour faire pression...pour ma part qui suis un peu défaitiste je crois que c'est peine perdue!!!

azerty01 a écrit:

Bonjour,

oui effectivement c'est seulement un problème financier. La banque n'a pas de "garantie" tant que le terrain n'est pas à moi. Le notaire peut procédé à la donation de la parcelle de 400m2 seulement une fois que le maison sera au toit mais pas avant ( ne me demandez pas pourquoi, je n'en sais rien). Bref c'est une question de 6 mois sans garantie pour le banque, après le terrain m'appartiendra et donc plus aucun souci. Mais elle refuse. Demain rdv avec ma banquière et mes parents pour faire pression...pour ma part qui suis un peu défaitiste je crois que c'est peine perdue!!!

Là, je ne comprend pas votre défaitisme. Cela fait 3 interventions de 3 posteurs différents qui vous parlent de monter une SCI avec vos parents.
Plutôt qu'aller voir votre banquier qui a de toute façon des processes et des obligations à respecter, prenez plutôt RDV auprès du notaire qui vous renseignera sur les possibilités applicables aux SCI pour votre situation, et ensuite, allez voir un comptable qui vous prendra 800 euros pour monter votre SCI clé en main.

Mais bon, cela reste un avis...
Ca m'étonne quand même que le notaire s'obstine à parler de donations, de nu-propriété ou que sais-je encore, alors qu'il y a des moyens connus et reconnus pour votre situation...

EDIT : Des petits liens utiles au passage pour comprendre ce qu'est une SCI :
http://www.notaires.fr/notaires/sci-familiale
http://www.financeimmo.com/La_Reglementation/La_SCI.php#280b7e0c88b69929abec832c9bc656f0

Oui, vous avez raison, mais c'est un peu ma nature d'être ainsi...
pas de problème que des solutions!!! de toutes manières il est prévu de retourner chez le notaire et je lui poserais la question de la sci.

azerty01 a écrit:

Oui, vous avez raison, mais c'est un peu ma nature d'être ainsi...
pas de problème que des solutions!!! de toutes manières il est prévu de retourner chez le notaire et je lui poserais la question de la sci.

Pour revenir au problème initial, le montage pourrait être de transférer le terrain de 400m2 à la SCI.
Ensuite, la SCI fait une demande de prêt immobilier pour construction neuve.

Je ne sais pas calculer les parts relatives entre l'apport de votre père (le terrain) et vos paiements mensuels à la SCI, qui payera la crédit de la banque.

D'un point de vue fiscal, je sais qu'il y a peut-être une TVA à payer sur le terrain, mais je ne sais pas si elle est applicable dans le cas d'une donation à la SCI.
D'un point de vue banquier, la SCI n'a pas le droit à des prêts conventionnés par contre (pas de PTZ ou PAS).

Ok merci beaucoup pour ces renseignements. Je vais me rapprocher du notaire pour savoir comment procéder pour créer une sci.

Patate a écrit:

D'un point de vue fiscal, je sais qu'il y a peut-être une TVA à payer sur le terrain, mais je ne sais pas si elle est applicable dans le cas d'une donation à la SCI.

Après recherches, dans votre cas, votre père procède à un apport pour détermination des parts sociales. Ce n'est pas une vente, c'est une constitution de capital, elle est uniquement soumise à honoraires de notaire.
Par contre, il faut estimer la valeur de votre terrain, pour savoir la valeur des parts consitutives de votre père.

Pour l'estimation de vos parts, cela dépasse mes compétences. Je ne sais pas si le fait d'être garant du crédit de la SCI consitue un apport en passif identifiable et créateur de parts sociales équivalentes au montant du crédit. Sinon, apportez votre apport en liquide à la SCI, vous aurez une faible participation, mais votre père pourra transmettre ses parts suivant un échéancier à définir, évidemment limité par la réglementation fiscale.

Le seul inconvénient de la SCI, c'est que votre père ne sera pas un simple "donneur de terrain" mais aura pleinement partie prenante dans l'opération : il sera associé à la SCI, probablement gérant si vos parts sont faibles, et devra une tenue de compte annuelle. Sans parler du fait qu'étant associé, il aura une responsabilité dans la solvabilité de la SCI, et donc devra se porter garant du crédit adossé.

Bonjour,
voilà les news...En réalité le problème est que nous avons droit au PTZ+ et celui ci ne peut pas être débloqué si le terrain n'est pas notre propriété
en revanche, si nous prenons un prêt "normal" de notre banque, ils voudraient bien, peut être, Inch Allah, si Dieu le veut bref ils seraient prêt à fermer les yeux jusqu'à ce que la donation soit faite
un rayon de soleil apparait dans ce ciel noir...affaire à suivre!

merci encore à ceux qui nous on proposé toutes les idées possibles

Le PTZ+ est pas forcément très intéressant selon vos revenus, il peut être à rembourser rapidement.

azerty01 a écrit:

Bonjour,
voilà les news...En réalité le problème est que nous avons droit au PTZ+ et celui ci ne peut pas être débloqué si le terrain n'est pas notre propriété

En SCI, il est impossible d'avoir un prêt aidé. Donc, quelque soit la solution retenue, avec ou sans accord de la banque, faites une croix sur le PTZ+ pour avoir votre terrain.

Par contre, rien ne vous empêche de négocier le prêt de la banque en allant en voir d'autres ou passer par un courtier. Et si vous rencontrez des difficultés à l'identique, proposez-leur la solution SCI.

-Sylvain

En gros maintenant la banque est d'accord si vous faites tout le prêt sans ptz chez eux, c'est bien ça???
IL faudrait être sûr qu'elle ne change pas encore d'avis!!! A votre place je demanderais à parler directement au responsable du service Crédit de la banque ... (Celui du siège social, pas le rigolo de votre agence de quartier!!! ) .

Elo76 a écrit:

En gros maintenant la banque est d'accord si vous faites tout le prêt sans ptz chez eux, c'est bien ça???
IL faudrait être sûr qu'elle ne change pas encore d'avis!!! A votre place je demanderais à parler directement au responsable du service Crédit de la banque ... (Celui du siège social, pas le rigolo de votre agence de quartier!!! ) .

Le plus direct est tout simplement de demander qui a délégation de pouvoir pour accepter le prêt. Parce que suivant les banques, et surtout suivant le taux d'endettement, c'est parfois simplement le directeur de la banque qui valide les prêts.

Testé dans mon cas avec un taux d'endettement à 39%, le directeur m'a gentiment expliqué de sagement rester sous le couvert des 40% pour éviter un contrôle plus poussé. Mais ça, c'était avant l'anticipation de Bale 3 par les banques...

Bonjour,

ELO76: effectivement la banque accepterait de nous faire le prêt sans le PTZ. Mais comme toi, je doute encore qu'elle ne fasses machine arrière.

Nous serions à un taux d'endettement de 32%, et puis cela fait 30 ans que je suis dans cette banque, aucun autre crédit, jamais un découvert, plusieurs personnes de ma famille sont également dans cette banque...bref j'espère que ceci pourra pencher en notre faveur!