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Fonctionnement crédit pour terrain + construction... ?

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Env. 10 message Saint-gratien (95)
Bonjour

J'aimerais profiter de ton expertise en matière de crédit bancaire...

Je vends un terrain isolé à bâtir, en Ile-de-France, avec un permis purgé de tout recours. La promesse de vente doit être signée dans qq jours. Les acquéreurs renoncent à la clause suspensive de crédit, disposant des fonds pour payer le terrain comptant. Mais ils souhaitent malgré tout intégrer ces fonds personnels à leur apport pour bénéficier de meilleures conditions d’emprunt. Du coup, même s’il n’y a pas de clause suspensive, on se retrouve un peu tributaire des délais de la banque pour finaliser la vente, sachant que leur banque demande un dossier de construction complet (CCMI ou contrat MO + tous devis signés) avant d’éditer l’offre de prêt…
 
Dans le but de contourner cet obstacle, je me pose qq questions concrètes auxquelles tu auras peut-être réponse :
-         Certaines banques peuvent-elles faire preuve de souplesse en acceptant d’éditer leur offre sur la base d’un contrat MO + devis estimatif détaillé, mais sans disposer des devis des entreprises (la consultation et le choix des entreprises prend du temps) ?
-         Si la banque exige d’avoir tous les devis pour éditer son offre, exige-t-elle que ces devis aient été acceptés par le maître d’ouvrage, ou est-il possible de choisir les entreprises dans un 2[sup]ème[/sup] temps après acceptation de l’offre crédit ? Le plus long n’est pas d’obtenir des devis, mais de les comparer puis de choisir.
-         Certaines banques acceptent-t-elles de traiter séparément l’achat du terrain et la construction, dans un même dossier de financement mais avec deux volets distincts et donc la possibilité de débloquer les fonds pour le terrain avant d’avoir un dossier de construction complet ?
-         Certaines banques acceptent-elles le récépissé de demande de transfert du PC en attendant l’arrêté de transfert ?
 
Et bien sûr si tu as des idées sur les noms des banques les plus souples ou « adaptables », je suis preneur !
 
Merci d’avance pour l’aide et les conseils que tu pourras m’apporter.
 
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Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
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Membre utile Env. 2000 message Toulouse (31)
On peux tout à faire avoir un crédit basé sur des devis et lors de la construction changer d'entreprise sans soucis. En fait je pense qu'il regarde si ton projet st bien réalisable avec les devis. Nous avons fait explosé le devis équipement sanitaire et électricité sans soucis, également nous avons changer 4 ou 5 fois d’entreprises sans problème, les fondations n'était pas celle prévues, semelle filante=>puits, nous avons changé ce qu'il y avait dans le devis sans problème également.

Pour le reste je laisse la place
Quand on veut on peut
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
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Env. 100 message Fonsorbes (31)
Bonjour,
nous aussi comme Mandyline nous avons fourni des devis non signés pour estimer les coûts mais on reste libre après de changer...
Donc de ce côté là aucun souci.
Maintenant on a fait plusieurs banques et franchement même avec un apport les banques sont vraiment méfiantes sans CCMI.
Dans notre cas il a fallu fournir tous les documents et on nous a même demandé des documents complémentaires (genre notice d'infos...) car maintenant les contrats de construction sont épluchés par des services juridiques.
Pour le reste je comprends ton envie en tant que vendeur de concrétiser au plus vite l'affaire mais si ton acquéreur a son propre notaire, ce dernier devrait l'informer des risques à concrétiser trop vite. pour nous protéger en tant qu'acheteur il faut être sûrs quand même de pouvoir construire sur ce terrain... Alors il y a de grande chance que l'affaire aboutisse mais aussi des risques. Je ne sais pas mais un refus de la part de l'organisme prêteur, de la caution, de l'assurance. Ok il a des sous mais suite à l'étude de sol s'il tombe sur de la roche à dynamiter il aura le budget? l'envie? SI le permis est refusé, s'il y a des recours, si on lui refuse de faire son projet tel qu'il l'imagine....
Franchement, je suis en plein projet et j'étais rassurée d'avoir toutes les clauses suspensives ok pour me rétracter en cas de pb avant qu'il ne soit trop tard..
Un vendeur de terrain doit savoir qu'il s'engage sur une "vente longue" du moins nous c'est ce que les notaires ont précisé lors du sous seing... Il ne s'agit pas de vendre une maison déjà bâtie...
Ce n'est que mon point de vue d'acquéreur,
bonne vente!
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Messages : Env. 100
De : Fonsorbes (31)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
Je confirme ce qui est dit au-dessus. Mais les délais "bancaires" ne seront pas les plus contraignants en fait...
Et en particulier, Vendre un terrain avec pour l'acheteur le but de construire, c'est beaucoup plus long que de vendre un terrain avec une maison contruite, il y a en plus les délais de choix du constructeur, étude du projet, dossier de PC qui viennent s'intercaler avec le choix du crédit.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 100 message Fonsorbes (31)
C'est certain... et normal... quand on y pense c'est important que l'acheteur ait toutes les certitudes de pouvoir mener son projet avant d'acheter.
Quand on voit les prix des plus-values fondations par exemple...
franchement on a beau aimé un terrain on y réfléchit à deux fois car çà grève quand même le budget et ce, je pense même quand on a un apport... enfin je pense que peu de personnes on un budget sans limites...
Nous on a eu deux mois pour le dépot de permis (et c'était pas de trop!)
trois mois pour la demande de prêt et on a purgé le recours... au final 7 mois entre le sous seing et l'acte si tout va bien... et on est pas des "cas à part"!
Votre acquéreur n'a "aucun intérêt" à acheter le terrain sans clauses... il n'ira pas plus vite dans son projet pour autant!
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Messages : Env. 100
De : Fonsorbes (31)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Tout à fait.
Autre exemple, dans mon cas: 11 mois entre la promesse de vente et l'acte définitif.
et sans contrainte particulière concernant le PC, en lotissement...
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Picto recompense Membre super utile
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Env. 10 message Saint-gratien (95)
Merci de vos réponses qui me rassurent un peu notamment sur la possibilité d'obtenir une offre de prêt sans avoir préalablement signé avec les constructeurs
je précise que nous vendons ce terrain avec un permis purgé de tout recours, donc la possibilité de commencer la construction rapidement
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Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
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Env. 100 message Fonsorbes (31)
Désolée si je me suis mal exprimé Rémi95,
pour nous il fallait absolument un contrat avec un constructeur signé... ce sont pour les "restes à notre charge" que les devis ont été fournis.
On nous a dit que sans CCMI çà aurait été difficile d'obtenir le prêt...
Pour le permis s'il est purgé tant mieux mais çà n'accélèrera pas la demande de prêt.
vos acquéreurs ont déposé un permis sans constructeur? Ils ont fait leur plan eux-mêmes?
Ils ont déposés le permis sans signature du sous seing?
Ils n'ont pas encore sollicité les banques?
C'est peut être mon expérience qui est "atypique"mais je trouve le déroulement un peu désordonné..
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Membre utile Env. 2000 message Toulouse (31)
Moi pas de CCMI, et j'ai signé chez le maitre d’œuvre après avoir conclu avec ma banque, j'ai renvoyé les offres après signature avec le maitre d’œuvre mais ma banque ne m'a rien demandé.

On devait conlure bien plus tôt avec la banque mais celle-ci m'appelait sur un numéro de tel qui ne m'appartenait pas pour prendre rendez-vous, heureusement quand j'ai encore relancé le courtier, j'ai noté mon num de tel et ça a tout débloqué. Sion on aurait renvoyé les offres bien avant de signé chez le maitre d'œuvre
Quand on veut on peut
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Env. 100 message Fonsorbes (31)
Cela soit dépendre des établissements bancaires...
De toute façon il doit y avoir des solutions ... il y a encore beaucoup d'autoconstruction.
Après ce que je trouve différente de mon cas dans le post de Rémi95 c'est ce permis de construire déposé avant la promesse de vente... De mémoire nous il était nécessaire de mettre sur la demande de permis la date du sous seing...
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Messages : Env. 100
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Env. 10 message Saint-gratien (95)
Non c'est moi qui ai demandé et obtenu le PC, j'avais le projet de faire construire pour moi, puis changement de projet familial donc voilà pourquoi on revend terrain avec permis
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Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Le PC existant, c'est un argument de vente prouvant la constructibilité du terrain, mais il ne correspondra pas forcément au projet des acheteurs.
Sinon, toujours pour mon cas, comme Mandyline : construction avec archi/MOE et crédit obtenu (donc hors ccmi) avec les seules estimations de l'archi, même pas de devis des artisans.
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Picto recompense Membre super utile
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