Questions sur le CU

Bonjour

Sauf erreur de ma part la TLE n'existe plus depuis le début 2012 et est remplacée par la taxe d'aménagement

WilletZabou a écrit:

Article 2 : Les accès, et la desserte par les différents réseaux publics seront regroupés pour les 2 futurs lots --> Qu'est-ce que ça veut dire ?

Cela veut dire qu'il faut que vous vous coordonniez avec votre voisin, parce que le 2nd à déposer le PC se le verra refuser si ses viabilisations ne sont pas dans la même tranchée que son voisin.
En fait, la mairie veut mutualiser les couts et les désagréments liés aux ouvertures de route, aux cassages de trottoir pour les accès, etc.

Du coup, le premier à faire les tranchées devra penser à laisser des fourreaux pour le second avant de refermer. Pour ce qui est du cout de la viab', le plus simple est du coup de négocier avec votre vendeur qu'il vous livre une viabilisation en limite de propriété, ce sera à lui de faire les viabs et accès nécéssaires, pour les deux terrains.

Parce que sinon, s'il vous vend le terrain en l'état, et que le 2nd terrain n'a pas d'acquéreur au moment de l'instruction de votre PC, vous risquez de porter la casquette de la viabilisation des deux terrains à votre charge.

WilletZabou a écrit:

2e question, concernant les taxes :

_ TLE taux en % en fonction d'une catégorie (1, 2,3 etc...) --> à quoi correspondent ces catégories ?

_ TNS : 1%

_ Taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : 0,30%

_ Redevance d’archéologie préventive : 0,50%

Ça fait quand même beaucoup de taxes non ? Moi qui n'avait entendu parlé que de la TLE...

Ce qu'on entend par la TLE englobe en fait l'ensemble des taxes d'urbanisme (TDENS, TDCAUE, etc.). Mais dans votre cas, c'est caduc, les permis déposés depuis mars 2012 font l'objet d'un calcul différent basé sur la taxe d'aménagement. La SHON ne fait plus base de calcul, c'est la surface de plancher (enfin, pas exactement). Cf. les nombreux topics du forum, ou au pire rapprochez-vous de votre notaire.

A propos, sur ce genre de terrain avec contraintes administratives, pensez bien à prendre votre notaire en plus de celui du vendeur pour un compromis acté, et hors de question de faire uniquementune promesse unilatérale de vente ou même synallagmatique en guise d'engagement. La définition des bonnes clauses suspensives (par exemple, la viab' du terrain) ne sera pas du luxe.

Houla ! merci pour vos réponses aussi rapide et aussi complète !!!

Effectivement le CU est daté du 12/12/2011, donc encore basé sur l'ancien système... Comment puis-je le "mettre à jour", surtout par rapport aux taxes?

Patate, ce que tu me dis me fait un peu peur. Je ne me vois pas du tout payer 2 viabilisation (une seule coute bien assez cher comme ça ^^) ! En tout cas je sais quoi rajouter dans les clauses suspensives en plus de l'obtention du PC et du prêt... Malheureusement je n'ai pas de notaire de famille, et notre budget ne me permettra surement pas de payer 2 notaires pour le sous-seing.
Cette article 2 est quand même assez bizarre quand on voit la configuration des 2 lots... j'essaye de faire un scan du plan pour te montrer...

Heureusement que tu es la ! C'est rassurant de voir qu'il y a encore des gens qui donnent de bon conseils gratuitement !!

A très bientôt !

WilletZabou a écrit:

Houla ! merci pour vos réponses aussi rapide et aussi complète !!!

Effectivement le CU est daté du 12/12/2011, donc encore basé sur l'ancien système... Comment puis-je le "mettre à jour", surtout par rapport aux taxes?

Pas besoin de le mettre à jour, il est toujours valide.
C'est un CU, cela n'a pas vraiment valeur de document essentiel (sauf à figer la constructibilité d'une parcelle le temps de la validité du CU). Son but est surtout bien vérifier qu'un terrain est constructible et permet d'anticiper d'éventuels problèmes d'urbanisme, mais on peut tout à fait déposer un PC sur un terrain qui n'a jamais fait l'objet d'un CU.

Pour le calcul des taxes, se réferer à d'autres (nombreux) sujets du forum relatifs à la taxe d'aménagement et à son mode de calcul basé sur la surface de plancher.
Pour un premier estimatif, il faut demander au constructeur la surface de plancher approximative du modèle retenu et contacter la mairie pour avoir la part communale (et départementale tant qu'à faire).

Citation:

Patate, ce que tu me dis me fait un peu peur. Je ne me vois pas du tout payer 2 viabilisation (une seule coute bien assez cher comme ça ^^) ! En tout cas je sais quoi rajouter dans les clauses suspensives en plus de l'obtention du PC et du prêt...

Il est clair que le compromis chez notaire doit être très soigneusement préparé en amont pour pouvoir négocier avec le vendeur au moment de la rédaction du compromis. Faites le point avec votre notaire (j'y viens plus loin) avant d'aller au compromis, il vous préconisera quelles clauses ajouter.

Citation:

Malheureusement je n'ai pas de notaire de famille, et notre budget ne me permettra surement pas de payer 2 notaires pour le sous-seing.

C'est la bonne nouvelle de la soirée : tant qu'à payer un acte authentique, cela ne coute pas plus cher de faire un compromis chez notaire. Et cerise sur le gateau, ca ne coute rien d'avoir *son* propre notaire, les émoluments étant alors partagés par les deux confrères. Profitez-en, c'est donc GRATUIT.
Pour connaitre un bon notaire, c'est par contre difficile. Renseignez-vous auprès de voisins, de locaux, d'agences immobilières. Nous, on a eu du bol, on a eu un très bon.

Citation:

Cette article 2 est quand même assez bizarre quand on voit la configuration des 2 lots... j'essaye de faire un scan du plan pour te montrer...

Volontiers, parce que j'avoue que la requete de la mairie n'a de sens que si les deux terrains sont adjacents ou avec une servitude de réseaux pour l'un.

Bonjour,

les notaires se partages les frais d'actes. Donc ça ne coute pas plus cher de faire appel à son propre notaire pour une vente. Accessoirement, chez le notaire, le conseil est gratuit.

Merci pour tous ces éclaircissements !

Voici le plan scanné : en rouge le terrain que nous comptons acheter (Lot 4), l'article 2 concerne les lots 3 et 4.... Je ne comprends pas pourquoi je ne pourrais pas avoir mes réseaux de viabilisation et le lot 3 les siens sachant qu'il a toute sa façade coté rue...



Concernant la conduite haute pression, j'ai déjà tous les renseignements dont j'ai besoin : servitude, zone inconstructible autour etc... Sauf si vous pensez à d'autre chose

Merci encore beaucoup pour votre aide !

WilletZabou a écrit:

Merci pour tous ces éclaircissements !

Voici le plan scanné : en rouge le terrain que nous comptons acheter (Lot 4), l'article 2 concerne les lots 3 et 4.... Je ne comprends pas pourquoi je ne pourrais pas avoir mes réseaux de viabilisation et le lot 3 les siens sachant qu'il a toute sa façade coté rue...

C'est à mon avis pour éviter qu'il y a deux gros trous dans la route, deux tranchées, et donc deux balafres bitumeuses dans la route à 5m l'une de l'autre.
Franchement, je ferais pareil à la place de la mairie, ce serait du foutage de g... de laisser une aberration pareille.

Après, mon avis est que la viabilisation devrait être affaire du vendeur, pas de l'acheteur, surtout dans cette situation.

Mais rassure toi, la mairie n'impose pas un compteur ERDF commun, ou un truc dans le genre : elle demande juste à ce que les accès soient réalisés communément. Généralement, les mairies n'aiment pas les ouvertures de route mais elles sont beaucoup plus conciliantes sur les ouvertures de trottoir, un truc du genre T.

Faut voir où sont les réseaux sur la route. Essaie d'avoir auprès de ta mairie un plan de récollement de la route, si la route n'est pas trop vieille...

Citation:

Concernant la conduite haute pression, j'ai déjà tous les renseignements dont j'ai besoin : servitude, zone inconstructible autour etc... Sauf si vous pensez à d'autre chose

De toute façon, le notaire en charge de ton dossier vérifiera tous les détails de cette servitude héritée. Je vois pas de souci particulier, sauf pour l'entretien de la conduite où il faut que ce soit très clair (accès, regards d'intervention, remise en état des terres)