Etude de sol à la charge du constructeur

Petit complément :

Francis Lefebvre a écrit:

Un CCMI avec plan ne peut pas laisser l'étude de sol à la charge du maître de l'ouvrage
09/11/12
Cass. 3e civ. 24 octobre 2012 n° 11-18.164 (n° 1241 FS-PB), Chautard c/ Sté Auvergne terres

Un CCMI avec plan ne peut pas mettre à la charge du maître de l'ouvrage la fourniture d'une étude de sol et, sauf stipulation expresse dans les formes prescrites par la loi, le prix convenu inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage.

Des époux signent un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan pour un montant de 230 000 € chiffré en l'absence d'une étude de sol, le coût d'adaptation au sol n'étant pas compris dans le prix. Par suite d'un refus de permis, un avenant modificatif est conclu sur la base d'une surface réduite et pour un prix de 238 000 € comprenant le coût de l'adaptation au sol. Un contentieux nait de l'exécution de contrat et les époux assignent le constructeur en remboursement du coût de l'étude du sol et des fondations.

Pour rejeter leur demande, la cour d'appel retient qu'une étude de sol a été préconisée par le constructeur dans la notice descriptive signée en même temps que le contrat d'origine. La notice comportait un paragraphe « avertissements » précisant qu'il était important qu'une étude de sol soit fournie afin de permettre la réalisation d'un devis définitif comprenant des fondations adaptées au site et que le coût de cette étude n'était pas imputable au constructeur. Censure de la Cour de cassation. Il ne peut pas être prévu dans un CCMI que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol.

L'arrêt d'appel est également cassé pour avoir repoussé la demande de remboursement du coût des travaux d'adaptation au sol aux motifs que :

l'ensemble des adaptations avait été chiffré avant la signature de l'avenant ;

la notice descriptive annexée à l'avenant reprenait expressément que l'adaptation au sol se ferait suivant les prescriptions de l'étude de sol ;

les travaux réalisés correspondent bien à ce qui a été prévu et accepté par les parties.

Mais, pour les Hauts Magistrats, sauf stipulation expresse dans les formes prescrites, le prix convenu dans un CCMI avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage.

La cassation est enfin prononcée sur un troisième point. En ordonnant le versement au constructeur d'une partie du solde du prix, au besoin par déconsignation, bien que certaines réserves formulées par les maîtres de l'ouvrage à la réception et dans les 8 jours de celle-ci n'aient pas encore été levées, les juges d'appel ont violé la loi. En effet, le solde du prix n'est dû au constructeur qu'à la levée de l'intégralité des réserves.
Remarques

1. Après la signature d'un CCMI avec fourniture du plan, le constructeur ne peut demander aucun supplément de prix même s'il s'aperçoit en cours de travaux qu'il est nécessaire de bâtir des fondations spéciales en raison de la nature du sol. Il lui appartient de faire au préalable toutes les études de sol nécessaires mais il ne peut ni faire signer au maître de l'ouvrage un contrat d'études préliminaires, ni percevoir de rémunération à ce titre. En pratique, le constructeur est donc contraint, soit d'effectuer l'étude de sol et d'intégrer son coût et celui des travaux nécessaires dans le prix convenu, soit de prendre le risque de ne pas effectuer cette étude, à charge pour lui de supporter le coût des travaux supplémentaires. Il ne peut pas prévoir dans le contrat que c'est le maître de l'ouvrage qui devra fournir cette étude de sol.

2. Quant au coût des travaux d'adaptation au sol, toujours compris par défaut dans le prix convenu avec le constructeur en cas de CCMI avec fourniture de plan, les Hauts Magistrats réservent le cas contraire de la « stipulation expresse dans les formes prescrites ». Il s'agit du formalisme requis pour les travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, lesquels doivent être décrits et chiffrés par le constructeur et faire l'objet d'une mention manuscrite et paraphée du maître de l'ouvrage (CCH art. L 231-2, d).

© 2012 Editions Francis Lefebvre

Salut,
J'avoue ne pas comprendre ce qu'est une "clause expresse".

La lecture dans le texte de l'arrêt me laisse perplexe...

Si je comprends bien : si la CCMI prévoit dans les travaux réservés l'étude de sol et que le client ne la réalise pas, il y aurait remise en cause du montant forfaitaire du poste adaptation au sol?

D'un autre coté, ce serait logique mais très compliqué au niveau financement. Dans tous les cas, la jurisprudence semble s'approcher de plus en plus de l'étude de sol obligatoire...