Revente maison juste après la construction?

Si tu revends dans les 5 premières années ta résidence principale tu paieras une TVA sur la plus value.
La plus value est obtenue en déduisant du prix de vente le prix de ta construction et des travaux effectués (le terrain ne compte pas). Cette TVA est de 19.6%. Attention donc à bien garder toutes les factures de travaux non compris dan sle prix de la maison !

Par contre dans ton cas, si tu n'as pas le temps d'y habiter je ne sais pas si ce sera vraiment considéré comme la résidence principale. A voir avec le notaire effectivement.
Si ce n'ets pas ta résidence principale tu paye en plus des impôts sur la plus-value réalisée.

Les cas de mobilite professionnelle permettent souvent de s'affranchir de pas mal de contraintes. Renseigne donc toi bien avant.
En esperant que ta mutation soit voulue, que la vente te permette de te remunerer sur le temps passé....

le notaire me parle de 27% d'impots sur les bénéfices
c'est énorme..........

il ne m'a pas parlé de résidence principale??????

Si le marché locatif est bon et si ta maison peut convenir, au pire louer 5 ans (ou plutot 6, 2X3ans) puis vendre apres.

Il me semblait qu'on était exonéré de plus value dans le cas de revente de la résidence principale...

C'est exacte, comme il a été dit plus haut, on paye seulement la tva sur la plus value, travaux déduit (c'est ce que j'ai fait l'année dernière). En cas de mutation professionnelle, je crois aussi qu'on est exonéré.
Bizarre ce notaire.

jl38 a écrit:

C'est exacte, comme il a été dit plus haut, on paye seulement la tva sur la plus value, travaux déduit (c'est ce que j'ai fait l'année dernière). En cas de mutation professionnelle, je crois aussi qu'on est exonéré.
Bizarre ce notaire.

j'ai rendez-vous avec lui la semaine prochaine, je lui parlerai de vos suggestions.

sur ce site j'ai pas tout compris :
http://www.3d-immo.com/guide-immobilier/conseils-achat/impot[...]pots-proprietaire.php#2
merci les amis

jl38 a écrit:

C'est exacte, comme il a été dit plus haut, on paye seulement la tva sur la plus value, travaux déduit (c'est ce que j'ai fait l'année dernière). En cas de mutation professionnelle, je crois aussi qu'on est exonéré.
Bizarre ce notaire.

Petite question, dans le cas d'une maison autoconstruite où seul la maçonnerie à été faite par un artisant, comment se fait le calcul?
Sur les factures de matériaux?

Je suis dans ce cas et j'hésite encore à vendre ou louer.

Ex:
Mon bien me revient à 100000 € (terrain compris) et l'estimation est de 200000 € maison terminée. J'ai 15000 euros de maçonnerie par un artisant, le reste c'est moi qui ais fait donc je n'ai que les factures des matériaux.Je paye quoi comme pv sur la tva?

bart a écrit:

le notaire me parle de 27% d'impots sur les bénéfices
c'est énorme..........

il ne m'a pas parlé de résidence principale??????

C'est sur les "benefices", pas sur le prix global.

de la tva sur la plus value ça n'existe pas à moins d'être marchand de bien et d'être imposé sur la marge

Il y a deux points ; celui de la taxation de la plus-value et celui du régime fiscal de revente.

Pour la plus value, si la maison constitue au jour de la mise en vente la résidence principale du vendeur il y a exonération de taxation. Dans le cas contraire il y a un savant calcul a faire pour déterminer le "prix de revient" (seul le cout des travaux effectués et facturé par des artisans peut être pris en compte- on ne peut pas retenir le cout des matériaux non posé par une entreprise). La différence entre prix de revient et prix de revente constitue une plus value brute. cette plus value brute diminuée d'abattements (minimum 1000 euros) devient la plus value nette. cette PV nette supporte un taux d'imposition de 27 %.

Pour la question du régime fiscal, la 1ère revente dans le délai de 5 ans de l'achèvement au sens fiscal est une vente en TVA.
Le prix n'est pas un prix net vendeur mais un prix tva inclus.
Dans l'exemple de 200.000 euros le prix ht est de 167.224,08 € et la différence (la tva) soit 32.775,92 € est a reverser sous déduction de la TVA payée en amont à l'administration fiscale sur imprimé 942 lors de la publication de la vente. Dans l'exemple, si on éclate le prix de revient entre un terrain de 25.000 € (dont 0 de tva) et des factures de 75.000 € (dont 12.290,97 € de tva)

Ce qui est à reverser à l'administration fiscale c'est donc 32.775,92 € - 12.290,97 € soit 20.484,95 €.

Ce qui est très différent que de faire (200.000 -100.000) * 19,6 % = 19.600 euros (raisonnement faux)

Le prix revenant au vendeur n'est donc en réalité que de 179.515,05 € dans l'hypothèse de la ventilation terrain construction ci-dessus.

Je reviens sur la question de la plus-value :
- Mettre en location c'est nécessairement attendre 15 ans pour vendre pour ne pas payer de plus value sauf si le marché immobilier dégringole.
en cas de vente si la maison n'est pas la résidence principale:
- vendre: Imaginons qu'en facture d'entreprises je n'ai que 20.000,00 € TTC. Je revends 200.000 euros. Globalement je ne peux déduire que le prix du terrain (25.000 €), les frais d'acquisition (2.000 €) et le montant des factures éligibles (20.000 €) et la tva à reverser (20.484,95 €)

Le calcul serait 200.000 - 25.000 - 2.000 - 20.000 -20.484,95 = 132.515,050 € de plus value brute. 131.515,05 € de plus value nette (dans l'hypo d'un célibataire)
Prélèvement 27 % * 131.515,05 = 35.509,06€

Conclusion : dans l'hypothèse d'une auto construction et de revente, il faut impérativement que cela constitue la résidence principale du vendeur car sinon on cumule la tva à reverser et le prélèvement au titre de la plus-value soit 20.484,95 + 35.509,06 = 55.994,01 €.

Bonjour,

Je confirme ce que dit QM et que dans mon cas d'un terrain acheté prés de Lyon (je n'ose dire le prix!!!) le notaire qui à mon sens fait correctement et complêtement son travail nous a expliqué lors de notre achat ce qui se passerait en cas de revente avant 5 ans soit devoir verser à l'état 19.6% de TVA sur le prix du terrain au minimum, je vous assure que cà refroidit tte envie de spéculation rapide......

Chantal

Qm a écrit:

de la tva sur la plus value ça n'existe pas à moins d'être marchand de bien et d'être imposé sur la marge

Il y a deux points ; celui de la taxation de la plus-value et celui du régime fiscal de revente.

Pour la plus value, si la maison constitue au jour de la mise en vente la résidence principale du vendeur il y a exonération de taxation. Dans le cas contraire il y a un savant calcul a faire pour déterminer le "prix de revient" (seul le cout des travaux effectués et facturé par des artisans peut être pris en compte- on ne peut pas retenir le cout des matériaux non posé par une entreprise). La différence entre prix de revient et prix de revente constitue une plus value brute. cette plus value brute diminuée d'abattements (minimum 1000 euros) devient la plus value nette. cette PV nette supporte un taux d'imposition de 27 %.

Pour la question du régime fiscal, la 1ère revente dans le délai de 5 ans de l'achèvement au sens fiscal est une vente en TVA.
Le prix n'est pas un prix net vendeur mais un prix tva inclus.
Dans l'exemple de 200.000 euros le prix ht est de 167.224,08 € et la différence (la tva) soit 32.775,92 € est a reverser sous déduction de la TVA payée en amont à l'administration fiscale sur imprimé 942 lors de la publication de la vente. Dans l'exemple, si on éclate le prix de revient entre un terrain de 25.000 € (dont 0 de tva) et des factures de 75.000 € (dont 12.290,97 € de tva)

Ce qui est à reverser à l'administration fiscale c'est donc 32.775,92 € - 12.290,97 € soit 20.484,95 €.

Ce qui est très différent que de faire (200.000 -100.000) * 19,6 % = 19.600 euros (raisonnement faux)

Le prix revenant au vendeur n'est donc en réalité que de 179.515,05 € dans l'hypothèse de la ventilation terrain construction ci-dessus.

Je reviens sur la question de la plus-value :
- Mettre en location c'est nécessairement attendre 15 ans pour vendre pour ne pas payer de plus value sauf si le marché immobilier dégringole.
en cas de vente si la maison n'est pas la résidence principale:
- vendre: Imaginons qu'en facture d'entreprises je n'ai que 20.000,00 € TTC. Je revends 200.000 euros. Globalement je ne peux déduire que le prix du terrain (25.000 €), les frais d'acquisition (2.000 €) et le montant des factures éligibles (20.000 €) et la tva à reverser (20.484,95 €)

Le calcul serait 200.000 - 25.000 - 2.000 - 20.000 -20.484,95 = 132.515,050 € de plus value brute. 131.515,05 € de plus value nette (dans l'hypo d'un célibataire)
Prélèvement 27 % * 131.515,05 = 35.509,06€

Conclusion : dans l'hypothèse d'une auto construction et de revente, il faut impérativement que cela constitue la résidence principale du vendeur car sinon on cumule la tva à reverser et le prélèvement au titre de la plus-value soit 20.484,95 + 35.509,06 = 55.994,01 €.

C'est heureusement pour moi ma résidence principale. La vache, c'est pas simple cette hsitoire!

Euh... si c'est simple,... c'est moi qui ne suis peut être pas clair

soph a écrit:

Il me semblait qu'on était exonéré de plus value dans le cas de revente de la résidence principale...

Est ce que ca passe comme residence principale car dans son cas il risque de ne jamais y habiter ???