Question fiscalité.

Bonsoir,

La définition de la résidence principale est donnée dans le BOI 8 M-1-04, n° 7 du 14/01/2004.
Si vous habitez une partie de la maison, l'autre partie n'est pas résidence principale.
Puisqu'il s'agira d'un appartement nouvellement construit, le prix d'acquisition est constitué par le prix de la construction.
- Soit vous faites construire, vous disposerez donc des factures des professionnels,
- Soit vous construisez vous-même, vous gardez vos factures de matériaux, éventuellement des factures de la main d'oeuvre employée, ce qui constituera également le prix de la construction (ce qui n'est pas possible pour les travaux faits par soit-même sur une construction déjà terminée).
Vous disposez également de la possibilité de poser la question par rescrit au service des impôts.
Vous aurez une réponse personnalisée.
Car vous vendrez sans doute plus cher que le prix de la construction... d'où plus value!!
@+

Bonjour Deffrey,

Merci pour votre réponse très claire.

En effet, c'est un constructeur qui va réaliser l'intégralité de la maison, j'aurais donc toute les factures.

Et il est fort probable que les impôts divise cette facture par deux vu que je vends la moitié de la construction.

J'en comprends donc que le taux de la plus-value à prendre en compte pour le calcul sera celui des résidences secondaires comme je le pensais.

Je vais contacter les impôts pour plus d'éclaircissements.

Merci pour votre aide.

Re,

Dernière question :

Si cela fait plus de 30 ans que j'ai le terrain où je construit, je suppose que cela ne change rien ?
Je serait toujours taxer sur la différence entre le coût de la construction et le prix de revente.

Cordialement

Bonsoir

envisager de vendre le terrain si vous pouvez le partager ? peut etre moins de plus value si detention depuis plus de 30 ans..?

Bonsoir Regismu,

En effet c'est aussi une piste a creuser.

Merci pour votre aide

Bonjour,

- Selon la traduction dans les textes de l'imposition des terrains à bâtir à la plus-value, la vente séparée peut effectivement être envisagée; mais que devient la double construction?
- Pour vendre une partie de la maison, encore faut-il qu'elle soit conçue pour; il faudrait donc dès le départ, déposer un PC pour 2 appartements,
- Lors de la vente d'un bien construit neuf, l'imposition à la plus-value est calculée:
D'une part, sur la plus-value du terrain calculée selon les règles qui le concernent (actuellement encore, en appliquant les abattements pour détention) s'il est détenu avant la construction,
D'autre part, sur le prix même de la construction.
Dans le cas d'une maison comportant 2 appartements, pour les impôts, il faut distinguer sur les factures, M/mme X, adresse appartement A, et M/mme X appartement B. Sinon, vous risquez aller au-devant de difficultés!
Sachant également que pour l'urbanisme, 2 appartements risquent entraîner double stationnement,
Pour la fiscalité, double PFAC si elle est instituée,
Et bien entendu, 2 consuels, 2 compteurs d'eau, 2...!

@+

Regismu a écrit:

Bonsoir

envisager de vendre le terrain si vous pouvez le partager ? peut etre moins de plus value si detention depuis plus de 30 ans..?

J'ai toujours été ébahi par les gens qui préfèrent se couper un bras que de payer des taxes sur la plus value...

si vous vendez le terrain plus la maison avec une plus value de 500 et que vous payez 150 de taxes, il vous reste 350
Si vous vendez le terrain 100, sans plus value, il vous reste 100 ! c'est vrai que c'est mieux !

Manouchos a écrit:

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un terrain sur lequel j'envisage de construire une villa.
Cette villa sera composée de deux appartements dont un que j'occuperais en tant que résidence principale.
J'envisage de vendre le second appartements afin de rembourser le crédit pour la construction du tout.

Ma question est de savoir comment je vais être taxé sur le second appartement à la vente ?
Es-ce que les impôts vous considérer que je vends une résidence secondaire ou une part de ma résidence principale ?

La question est importante car il n'y a pas de plus-value à payer sur les résidences principales.
En revanche les résidences secondaires sont taxée elle.

Autre question, vu que je serais le constructeur de l'appartement à la vente,
en toute logique je ne réaliserais pas de plus-value sur la vente de la construction.

En effet, a mon sens la plus-value est la différence entre la valeurs acquisitive et le prix de revente.

Merci par avance pour votre aide.
Bien cordialement

Vous pourriez envisager de passer par une SCI... voyez un conseiller patrimonial pour en définir le principe et le contour

Bonjour jfquillacq,

Tout d'abord, merci pour votre participation sur le sujet.

Maintenant si je peux me permettre, si cela vous fait plaisir à vous de donner 150.000 ou 200.000e aux impôts, je vous dit bravo.

Mais en toute sincérité, quand on voit dans quel état est le pays suite aux bêtises de nos dirigeants de gauche comme de droite

( plus 1800 milliard de dette public il me semble ), je peux vous dire que cela fait ch--r d'éponger leurs conneries.

J'ai toujours réglé mes impôts, et je suis pour une contribution de la part des contribuables mais quand cela reste mesuré.

Là, taxé 40,5% les résidence secondaire, j'appelle ça du vol, surtout pour les français !

De plus, quand on voit ce que l'ont a déjà payé ou que l'ont va payer ( droit de succession pour l’obtention du terrain, impôts foncier, TLE et

TVA de 19,6% sur 220.000e de la futur construction , Taxe d'habitation et CSG ).

Je vous invite à faire le calcul de combien ont donnent en réalité. Si on devait ramener cela à un pourcentage, on est bien au dessus des 50%.

Alors oui, je trouve cela anormal et je m'en cache pas, si je peux trouver une solution pour éviter de leurs donner 250.000 euros et en donner que 100.000 par exemple, je signe.

Bien cordialement

Je suis tout à fait d'accord avec Manouchos, le terrain lui appartient depuis plus de 30a, et il a payé sa part depuis looool!!

Citation:

Bonjour,

- Selon la traduction dans les textes de l'imposition des terrains à bâtir à la plus-value, la vente séparée peut effectivement être envisagée; mais que devient la double construction?
- Pour vendre une partie de la maison, encore faut-il qu'elle soit conçue pour; il faudrait donc dès le départ, déposer un PC pour 2 appartements,
- Lors de la vente d'un bien construit neuf, l'imposition à la plus-value est calculée:
D'une part, sur la plus-value du terrain calculée selon les règles qui le concernent (actuellement encore, en appliquant les abattements pour détention) s'il est détenu avant la construction,
D'autre part, sur le prix même de la construction.
Dans le cas d'une maison comportant 2 appartements, pour les impôts, il faut distinguer sur les factures, M/mme X, adresse appartement A, et M/mme X appartement B. Sinon, vous risquez aller au-devant de difficultés!
Sachant également que pour l'urbanisme, 2 appartements risquent entraîner double stationnement,
Pour la fiscalité, double PFAC si elle est instituée,
Et bien entendu, 2 consuels, 2 compteurs d'eau, 2...!

@+

Bonjour Deffre,

Et si je dépose un PC juste pour une maison mais que j'avais déjà prévu au niveau de l'aménagement intérieur pour la diviser en deux dans le futur.
Et qu'il ne me reste plus qu'à demander la pose de ces compteur et brancher, qu'en serait-il ?

Dans tout les cas, je pense que le deuxième appartement sera taxé comme une résidence secondaire entre 34,5 et 40,5% (en fonction du montant de la PV).
La seule solution à mon sens est effectivement de créer une SCI sur ma résidence principale et je vends 50% des parts.

A creuser aussi
@+

Manouchos a écrit:

Citation:

Bonjour,

- Selon la traduction dans les textes de l'imposition des terrains à bâtir à la plus-value, la vente séparée peut effectivement être envisagée; mais que devient la double construction?
- Pour vendre une partie de la maison, encore faut-il qu'elle soit conçue pour; il faudrait donc dès le départ, déposer un PC pour 2 appartements,
- Lors de la vente d'un bien construit neuf, l'imposition à la plus-value est calculée:
D'une part, sur la plus-value du terrain calculée selon les règles qui le concernent (actuellement encore, en appliquant les abattements pour détention) s'il est détenu avant la construction,
D'autre part, sur le prix même de la construction.
Dans le cas d'une maison comportant 2 appartements, pour les impôts, il faut distinguer sur les factures, M/mme X, adresse appartement A, et M/mme X appartement B. Sinon, vous risquez aller au-devant de difficultés!
Sachant également que pour l'urbanisme, 2 appartements risquent entraîner double stationnement,
Pour la fiscalité, double PFAC si elle est instituée,
Et bien entendu, 2 consuels, 2 compteurs d'eau, 2...!

@+

Bonjour Deffre,

Mon PC avait été déposé juste pour une maison mais j'avais déjà prévu au niveau de l'aménagement intérieur pour la diviser en deux dans le futur.
J'avais aussi fait tiré les câbles pour les compteurs du deuxième appartement, il me reste plus qu'à demander la pose de ces compteur et brancher.

Mais dans tout les cas, je pense que le deuxième appartement sera taxé comme une résidence secondaire entre 34,5 et 40,5% (en fonction du montant de la PV).
La seule solution à mon sens est effectivement de créer une SCI sur ma résidence principale et je vends 50% des parts.

A creuser aussi
@+

Il y a aussi la possibilité d'opter pour le statut de promoteur constructeur (avec ou sans option de TVA), le temps de la réalisation de l'opération. A voir avec un fiscaliste le statut de la société support : SCI, EIRL

J'y avais déjà pensé, le problème est qui si vous faite cela pour revendre le bien dans les moins de dix ans,
il vous faut toutes les garanties décennale, dommage ouvrage etc...., ce qui est normal.

Et je me suis penché sur ce sujet en contactant plusieurs assurances, si vous n'êtes pas un professionnel du bâtiment avec à minima un diplôme + de l'expérience,
aucune assurance n'accepte de vous couvrir, même si vous accepter de payer très cher vos cotisations.

Le pire dans tout ceci, c'est que la loi indique que tout particulier peut être maître d’œuvre,
mais personne n'accepte de vous couvrir si le bien est destiné à la revente.

Bien cordialement.

Sinon, il y a l'autre solution beaucoup plus simple.

Je construit la maison en déposant un PC pour la globalité sans préciser qu'il y aura deux appartements. ( ce type de détail n'est plus obligatoire sur les PC)
Je fais le nécessaire comme indiqué précédemment pour aménager et tirer les câbles ERDF/VEOLIA en prévision du deuxième appartement de manière
à ce qu'il ne reste plus qu'à faire installer les compteurs.

Je vis 8 mois dans le premiers appartement que je déclare comme résidence principal et je le vends comme tel.
A partir de là j’emménage dans le second et c'est réglé, pas de PV sur les résidences principale, et ce n'est pas illégal.
C'est juste le choix de vendre là ou j'habite au lieu de vendre là ou je n'habite pas.

@+

Bonjour,

Avant de poursuivre vos cogitations -que je respecte-!!, il faut que vous réfléchissiez "dans la globalité" de votre situation.
Vous devez donc faire un "état des lieux":
- Que me permettent les dispositions d'urbanisme applicables à mon terrain?
- Quelle fiscalité (d'urbanisme) vais-je supporter dans tel ou tel cas de figure?
- Ai-je besoin d'envisager les plus-values, comme en période des soldes certains courent à leur perte? (attendez au moins qq jours, la transposition de leur nouvelle règlementation, pour savoir à quoi vous en tenir, et quand!)
- La SCI, produit miracle! Dans certains cas, c'est LA solution (notamment pour transmettre des parts d'immeuble, sans indivision); mais le rapport avec les plus-values? Vendre des parts d'un bâtiment, en lieu et place du bâtiment lui-même? Les acquéreurs courent-ils les rues?
- Les impôts vont vous suivre dans votre changement d'appartement, au bout de 8 mois?? (demandez un rescrit fiscal!!)

Laissez retomber le soufflé, et travaillez le sujet sérieusement!
@+

Bonsoir Deffrey,

En bleu, les réponses à vos questions :

- Que me permettent les dispositions d'urbanisme applicables à mon terrain?
J'ai déjà validé ce point avec eux, et même avec le maire.

- Quelle fiscalité (d'urbanisme) vais-je supporter dans tel ou tel cas de figure?
En effet, ça j'ai pas pensé à demander. Je connais seulement le montant de la TLE.

- Ai-je besoin d'envisager les plus-values, comme en période des soldes certains courent à leur perte?
(attendez au moins qq jours, la transposition de leur nouvelle règlementation, pour savoir à quoi vous en tenir, et quand!)
Là, je vous rejoint tout à fait, on ne sait pas comment la réglementation va évoluer. De toute manière ce projet ne sera pas réalisé avant 4 à 5 mois.

- La SCI, produit miracle! Dans certains cas, c'est LA solution (notamment pour transmettre des parts d'immeuble, sans indivision); mais le rapport avec les plus-values?
Vendre des parts d'un bâtiment, en lieu et place du bâtiment lui-même? Les acquéreurs courent-ils les rues?
Là encore, c'est une des question que je pose, mais si je vends ma résidence principale en premier, je ne pense pas avoir besoin de créer une SCI.

- Les impôts vont vous suivre dans votre changement d'appartement, au bout de 8 mois?? (demandez un rescrit fiscal!!)
En effet, il vaut mieux être certain, je vais aussi leurs demander.

Merci pour votre aide.
Bien cordialement