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Construction sur terrain des parents, pas d'autres choix... [RESOLU]

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Env. 40 message Gironde
Bonjour à tous,

Je vais essayer de vous exposer mon problème le plus clairement possible en espérant qu'une personne du forum sera me répondre ou m'aiguiller...

Je suis actuellement logé par mes parents dans une petite annexe qui devient trop petite pour nos projets d'agrandissement de la famille (mon amie et moi)

Mes parents, plus précisément mon père, possède un terrain de 1600m² à Mérignac (33) proche de Bordeaux, ils ont leur maison ainsi qu'une petite annexe sur ce terrain. Ils sont d'accord pour me faire donation de 450m² en fond de propriété pour y construire ma maison. J'ai fait les plans en respectant les distances aux limites séparatives, la hauteur maxi, les ouvertures, le respects de la RT2012 etc... Cependant le PLU stipule qu'une servitude pour les constructions nouvelles n'est pas acceptée et donc il faudrait que je construise d'abord pour ensuite procéder à la division parcellaire (ce que m'a confirmé l'employé de mairie à l'urbanisme). C'est bien là le problème car aucune banque ne me prêtera les fonds pour la construction sur un terrain ne m'appartenant pas, d'autant plus que je souhaite faire de l'auto-construction...

- je souhaiterai emprunter +/- 100k€ et j'ai un apport de 25k€
- Mes parents peuvent se porter co-emprunteur s'il faut... ou co-aquéreur??
- Monter une sci reviendrait un peu cher (20 à 30k€ de transfert de bien)
- Je suis fils unique et donc seul héritier
- 100k€ d'abattement suffisent pour les 450m² de terrain qu'ils souhaitent me donner (on a vu le notaire)
- pour l'auto-construction, aucun problème j'ai un ami artisan, un maçon, un qui possède une sci construction/location qui pourra me prêter les outils et le matos... un bof charpentier couvreur / plombier et je suis électricien de métier...

Que pensez-vous de ma situation et comment pourrai-je faire pour obtenir un prêt? j'ai rdv à ma banque (Banque Populaire) le 23 août.

J'ai beaucoup cherché sur internet mais difficile de trouver des personnes dans la même situation...

Merci de l'intérêt que vous porterez à mon poste!

Cordialement
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Messages : Env. 40
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez sur la page devis permis de construire de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des professionnels de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
Personnellement, je n'ai pas la réponse. Mais comme vous êtes déjà en contact avec un notaire, n'a-t-il pas pû vous renseigner sur ce point précisement ??. Il devrait savoir cela.
Achat terrain: 10/12/2010
Dépot Permis: 14/01/2011
Permis accordé: 15/02/2011
Début travaux: 28/03/2011
HE/HA: 06/09/2011
Emménagement: 15/08/2012
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 6000
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Env. 40 message Gironde
En effet mon notaire doit savoir mais lorsqu'on a été le voir, c'était pour connaître les modalités de donation pour la parcelle et je n'étais pas au courant que la servitude était interdite pour les constructions neuves...
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Messages : Env. 40
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Env. 500 message Puy De Dome
Bonsoir
est ce que vos parents ne peuvent pas vous céder le terrain et la maison en nue propriété. Ils gardent l'usufruit de la maison, vous vous êtes propriétaire du terrain.
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Messages : Env. 500
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Membre sympa Env. 1000 message Luberon (84)
Faut déjà être certain que le morceau de terrain donné est constructible...


http://fred84400.forumconstr[...]struire.com
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Picto recompense Membre sympa
Messages : Env. 1000
De : Luberon (84)
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Env. 40 message Gironde
auv63 a écrit:Bonsoir
est ce que vos parents ne peuvent pas vous céder le terrain et la maison en nue propriété. Ils gardent l'usufruit de la maison, vous vous êtes propriétaire du terrain.



Bonjour,


Certainement, mais ça coûterai cher...
Si je ne me trompe pas...


mon père a 73 ans, la valeur de l'usufruit qu'il garde est de 30 % de la valeur de la maison soit (maison+terrain évaluée à 400 000 € )
400 000 * 30% = 120 000 €.
La valeur de la nue-propriété 400 000 - 120 000 = 280 000 €
si j'enlève 100k€ d'abattement, reste 180k€

C'est une transmission directe d'un père à son enfant et jusqu'à 552k€ c'est 20% soit 36000€ d'impots
Je sais que ça fait pas cher du tout le bout de terrain à Mérignac mais ça fait ... mal...



fred84400 a écrit:Faut déjà être certain que le morceau de terrain donné est constructible...


Oui il est constructible dans l'état actuel, c'est à dire avant division. On peut construire jusqu'à 640m² (40%) et il n'y a que 250m² de construit.
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Env. 500 message Puy De Dome
Faudrait voir ça avec ton notaire mais il me semble que pour les impôts tu paies les pourcentages tranche par tranche, c'est à dire que tu vas payer 5% pour la somme qui fait partie de la première tranche puis 10%pour la somme qui fait partie de la deuxième tranche, et 20% pour la somme de la troisième tranche et ainsi de suite .Ta mère na rien (même pas une partie de la maison)?
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Env. 40 message Gironde
auv63 a écrit:Faudrait voir ça avec ton notaire mais il me semble que pour les impôts tu paies les pourcentages tranche par tranche, c'est à dire que tu vas payer 5% pour la somme qui fait partie de la première tranche puis 10%pour la somme qui fait partie de la deuxième tranche, et 20% pour la somme de la troisième tranche et ainsi de suite .Ta mère na rien (même pas une partie de la maison)?


Merci pour cette info auv63, je n'étais pas au courant... à voir avec mon notaire effectivement!
Et non malheureusement ma mère n'a rien car le terrain + maison appartenaient à mon grand-père qui a fait une donation partage et mes parents ont racheté les parts aux 7 frères/soeurs de mon père. Mes parents sont mariés et en cas de décès de mon père, ma mère conserve uniquement l'usufruit de la propriété...
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Env. 500 message Puy De Dome
Je viens de trouver les tranches: donc pour 180000euros tu va payer:
5% sur 8072euros donc 403.6 euros
10% Entre 8.072 € et 12.109 € donc 403.7 euros
15% Entre 12.109 € et 15.932 € donc 573.45 euros
20% Entre 15.932 € et 180000 (tranche552.324 €)donc 32813.6 euros
soit 34193.75 euros
Ce qu'il faut ce dire c'est que tu devras les payer un jour (le plus tard possible j’espère) et si tes parents sont ouvert pour la donation du vivant peut être que ta mère (si elle n'est pas propriétaire et possède une épargne) peut te faire une donation qui serra exonérée, donc tu recevra moins le jour du lègue dont tu paiera moins d’impôt ce jour là.C'est pas facile d'en parler mais perso je pense que c'est mieux de le faire du vivant!!!
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Env. 40 message Gironde
C'est sur qu'un jour je devrai payer si je souhaite conserver le bien... je pense aussi qu'il serait intéressant que l'on s'en occupe maintenant. Je ne sais pas si la banque peut intégrer au prêt cette somme?! Il est aussi possible que mes parents participent aux frais...

Merci auv63, j'apprécie ton aide Smile
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Env. 500 message Puy De Dome
Attention,si tes parents participent à certains frais, cela serra considéré comme donation donc taxée (directement à 20% vue qu'il te font déjà don du terrain) sauf si ce n'est pas le même parent qui fait le don et qu'il n'a pas dépassé l'abattement.Tes parent sont marié sous le régime de la séparation des biens?
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Env. 40 message Gironde
Ils sont mariés sous le régime de la communauté
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Env. 500 message Puy De Dome
Donc si c'est tes parents qui ont rachetés les parts de tes oncles et tantes, la maison est à tes 2 parents? (et je crois que je me suis gouré, peut import le régime)
Car si c'est le cas c'est 100 000 euro par parents pour l'abattement
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Messages : Env. 500
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Env. 40 message Gironde
En effet le notaire c'est aussi posé la question et il doit récupérer le dossier car pas informatisé à cette époque (1986)
Je vais aller voir ma banque comme prévu à la fin du mois et ensuite je reprend rdv avec le notaire (et mes parents) pour éclaircir tout ça...
Il faut aussi que je retourne voir l'urbanisme de ma ville pour savoir si jamais mes parents me font donation de la parcelle que je voulais au départ + le chemin d'accès est-ce que dans ces conditions le PC me serait accordé...
Je vais mettre un plan pour que ce soit plus clair Happy
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Env. 40 message Gironde
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Messages : Env. 40
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