Emprise au sol, démolir et construire

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Le 01/12/2013 à 22h06 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

Bonjour,

Nous avons signé un compromis pour un terrain de 840 m2 en zone UC à Vertou sous PLU.
Sur le terrain, il y a plusieurs bâtiments existant dont une maisonnette de 40m2.
Le terrain est composé d'un premier rideau (bande de 25m) et d'un second rideau.
Le terrain est tout en longueur, 15,6 mètres de large, et dans un virage au fond d'une impasse.
Pour calculer la bande et la surface du premier rideau, il faut faire une parallèle du petit bout du terrain qui jouxte à la voix public, dans notre cas cela fait un gros biais.

De ce faite notre terrain dispose de seulement 367m2 en premier rideau soit avec une emprise au sol 0.30 une possibilité de construction de 110m2.
Le second rideau étant difficilement exploitable dû à la largeur du terrain et l'impossibilité de faire un étage et à l'orientation sud dans l'alignement du terrain.

Nous avons fait un projet de construction avec un constructeur, implanté dans la zone du premier rideau et qui respect tout juste l'emprise au sol de 110m2.
Mais nous aimerions garder la maisonnette pour faire le garage...

Plusieurs solutions que nous envisageons:

-Première solution discuter avec la mairie afin d'expliquer la situation particulière afin d’obtenir un accord?

-Déclarer à démolir les bâtiments existant avec le permis de construire mais ne pas détruire ensuite la maisonnette? (quand est t'il de la déclaration d’achèvement des travaux, il faudra que la maisonnette soit détruite ou on pourra l’obtenir sans, en déclarant que nous allons la détruire plus tard au fur et à mesure)

-Faire une demande de permis et de démolir séparément et ensuite ne pas faire la démolition?

-Faire une demande de permis de construire sans présenter les bâtiments existant sur les plans? (ensuite signaler lors de la déclaration d'achèvement des travaux que nous allons détruire la maisonnette)

-Dernière solution faire un permis de construire avec démolition et ne jamais faire la déclaration d’achèvement des travaux, en enlevant sur un des bâtiments qui ne nous intéressent pas pierre après pierre année après année...?

Qu'en pensez-vous ?

Merci pour votre aide.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.

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Le 01/12/2013 à 22h12 Membre utile Env. 2000 message Montlhery (91)

Si vous mettiez un plan en ligne, ce serait pas plus simple (en tout cas, pour ceux qui essaient de comprendre votre problème) ?

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Le 01/12/2013 à 22h32 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

Ajout image du terrain.

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Brouuu Picto info

Le 02/12/2013 à 10h29 Membre utile Env. 1000 message Var

Bonjour,

Quelque chose m'échappe. Ce que vous appelez "second rideau" reste tout de même constructible, si je ne m'abuse, puisqu'en zone UC. Pourquoi alors ne disposez-vous que du CES généré par le premier rideau ?
A moins que vous n'ayez retranché les bâtiments existants ?

Quoiqu'il en soit, aucune de vos solutions ne me paraît viable, sauf peut-être la première (même si je doute que vous obteniez un accord..)
Lorsque vous déposez la DAACT, l'autorité compétente a 3 mois (ou 5 selon votre cas) pour venir contrôler la conformité des travaux avec le permis de construire accordé. Si vous déclarez démolir un bâtiment et que vous ne le faites pas, vous n'aurez pas la conformité.
Si vous obtenez un permis de démolir, et si la mairie fait bien son boulot, elle devra contrôler que la DAACT afférente à ce permis de démolir a bien été déposée et les travaux de démolition bien effectués. Et ce avant d'accorder le permis de construire, logique.
La demande de permis de construire sans déclarer l'existant, c'est casse-gueule, et c'est une fausse déclaration. A éviter donc.
Et obtenir la conformité sur un permis de construire est une très bonne chose à plusieurs titres (en cas de revente de la maison, notamment ; toute démolition suite à un contentieux est impossible un an après dépôt de la DAACT, sauf en cas d'opposition à DAACT de la part de la mairie).

Cordialement.

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juana

Le 02/12/2013 à 10h41 Env. 2000 message Gironde

Idem je trouve ça bizarre que le CES ne soit pas calculé sur toute la parcelle.
Ils se sont peut être un peu lachés sur le PLU.

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Le 02/12/2013 à 10h50 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

Citation: Quelque chose m'échappe. Ce que vous appelez "second rideau" reste tout de même constructible, si je ne m'abuse, puisqu'en zone UC. Pourquoi alors ne disposez-vous que du CES généré par le premier rideau ?
A moins que vous n'ayez retranché les bâtiments existants ?

Le CES est appliqué en fonction de chaque rideau (il me semble):
Dans le premier rideau, il ne doit pas y avoir + de 0.30
Dans le second rideau, il ne doit pas y avoir + de 0.15

Cela ne s'ajoute pas, enfin je crois (c'est le constructeur qui le dit).

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juana

Le 02/12/2013 à 10h59 Env. 2000 message Gironde

Première chose à faire, aller mettre ça au clair avec le service urbanisme de la mairie.

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Odilon44 Picto info

Le 02/12/2013 à 12h38 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

Bonjour,
Dans ton cas, le réglement "zone UC" qui s'aplique sur ton terrain, c'est effectivement laisser un recul de 5m à partir de la voirie. Depuis ces 5 m et sur 20 m de profondeur, c'est la bande de constructibilité principale (CES 0.3), et encore au dela c'est la bande de constructibilité secondaire (second rideau CES 0.15) et compte tenu du réglement ET de la largeur du terrain, il ne peut pas être envisagé de mettre un étage dans cette partie.
Mais si je comprends bien, je pense que tu dois te limiter à environ 110 m2 d'emprise au sol dans la bande prinicpale, et environ 75 m2 dans la bande secondaire, AU TOTAL, c'est à dire la somme des emprises au sol des constructions existantes (conservées) + nouvelles constructions.
Je dis "environ", car le terrain est un peu "tordu", donc je donne des chiffres approximatifs, à vue de nez...

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Le 02/12/2013 à 12h52 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

Ceci dit, il y a une ambiguité dans la rédaction du PLU.... donc je me corrige...
Maxi environ 75m2 dans la bande secondaire, c'est clair... par contre, il semblerait qu'on puisse cumuler dans la bande principale les emprises au sol,
car le réglement mentionne l'emprise au sol en fonction du terrain (858 m2 dans ce cas), et non pas en fonction de la bande de constructibilité...
Ce qui te donnerait effectivement 858 m2 * 0.3 = 257 m2 d'emprise au sol pour la totalité des constructions. (conservées + nouvelles).
Donc la solution me parait viable, réglementairement, mais sans doute à condition de passer par la démolition d'une partie des batiments existants.

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Le 02/12/2013 à 13h02 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

9.1 - Règle générale
L’emprise au sol des constructions est limitée à 30% de la superficie du terrain.
L’emprise au sol des constructions doit être au plus égale à 15% de la superficie du terrain localisée dans la
bande de constructibilité secondaire.

Donc oui à la relecture du PLU le constructeur se plante:
Dans la bande principe 30% des 858m2, donc je suis large W00t

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Le 02/12/2013 à 13h31 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

IL se plante...
Je pense qu'il propose une solution "réglementairement acceptable".
Ensuite, est-ce la meilleure en fonction de tes souhaits ? là, il faudrait creuser le truc...

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Le 02/12/2013 à 13h43 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

Citation: IL se plante...
Je pense qu'il propose une solution "réglementairement acceptable".

Pardon, mais je ne comprend pas le sens de tes phrases, QUI propose une solution "réglementairement acceptable" et par rapport à quoi

Citation:
Ensuite, est-ce la meilleure en fonction de tes souhaits ? là, il faudrait creuser le truc...

Comment ça la meilleur en fonction de tes souhaits, à la lecture c'est 257 m2 constructible et 0,15 (75m2) en second rideau. Moi je veux construire en premier rideau et garder la maison existante donc apriori pas de problème.

Je vous met le lien de mon projet de plan complet dans quelques minutes dans la section terrain.

Merci.

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Le 02/12/2013 à 14h29 Photographe Env. 100 message Nort Sur Erdre (44)

Projet: http://www.forumconstruire.com/construire/topic-238548.php#3323359

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Odilon44 Picto info

Le 02/12/2013 à 15h28 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

Désolé de ne pas avoir été clair...

Battounet a écrit:
Citation: IL se plante...
Je pense qu'il [le constructeur ] propose une solution "réglementairement acceptable".

Pardon, mais je ne comprend pas le sens de tes phrases, QUI propose une solution "réglementairement acceptable" .... et par rapport à quoi

Citation:
Ensuite, est-ce la meilleure en fonction de tes souhaits ? là, il faudrait creuser le truc...

Comment ça la meilleur en fonction de tes souhaits, à la lecture c'est 257 m2 constructible et 0,15 (75m2) en second rideau. Moi je veux construire en premier rideau et garder la maison existante donc apriori pas de problème.

Donc, et sutout : ça colle et dans ce cas, mon commentaire était superflu (j'avais interprété que tu n'étais pas forcément convaincu de la pertinence de la proposition du constructeur, mais si c'est le cas, alors pas de problème non plus, ne tiens pas compte de ce que j'ai dit.).

Je vous met le lien de mon projet de plan complet dans quelques minutes dans la section terrain.

Merci.