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Division de terrain et emprise au sol

Ce sujet comporte 12 messages et a été affiché 211 fois
Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 01/01/2019 à 15h42
Division de terrain et emprise au sol
Bonjour à tous.

J'ai pour projet éventuel de revendre une partie (disons 500m2) de mon terrain de 1660 m2 sur lequel se trouvent ma maison et une dépendance (usage de stockage). Seulement l'emprise au sol est arrivée à plafonnement vis-à-vis du PLU.
Je suis allé lire le PLU, qui pour mon secteur donne les 2 infos suivantes :

- ARTICLE Ub 14 - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL

Il n'est pas fixé de règles particulières.

- ARTICLE Ub 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Pour les terrains de moins de 300 m², le coefficient d’emprise au sol maximal est de 50%.

Pour les terrains de plus de 300 m², l’emprise au sol complémentaire sera de 7%.

La formule à appliquer est : 150 + 7% x Surface totale du terrain.

Je ne saisis pas la nuance entre occupation du sol et emprise au sol.

Pourriez vous m'indiquer si dans mon cas, j'ai la possibilité de revendre une partie de mon terrain tout en respectant les règles du PLU.

Merci d'avance, cordialement.
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Difock788

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 01/01/2019 à 16h20
Bonjour Will-44,

Je ne suis pas sur de bien comprendre, pourquoi dites vous que l'emprise au sol est arrivé au plafonnement du PLU? Le terrain que vous comptez vendre comporte une construction?

Si vous pensez que le calcul donnée par le PLU doit s'appliquer à votre maison, je vous rassure ça n'est pas le cas. Cette règle du PLU ne s'applique qu'à des travaux donc si vous ne faîtes pas de travaux d'extension sur votre maison, vous n'avez rien à voir avec cette règle du PLU.

Concernant la différence entre l'occupation des sols et l'emprise au sol, pour faire simple l'occupation des sols est un volume donc surface x hauteur et n'est plus appliqué là où l'emprise au sol n'est qu'une surface.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 01/01/2019 à 18h30
Tout d'abord merci pour cette réponse.
Quand je parle de plafonnement de l'emprise au sol selon le PLU, c'est parce que nous avons fait une extension à notre maison récemment et qu'il nous a fallu déterminer la surface maximale de cet agrandissement afin de respecter cet article du PLU.
Je me pose cette question puisque si je revends 500 mètre carré de terrain et bien l'emprise au sol maximale de l'ensemble des constructions sur le terrain restant sera supérieur à ce que demande le PLU.
Ça m'arrangerait effectivement que lors de la division d'un terrain cette règle de l'emprise au sol maximale n'ait pas d'effet. Mais j'avoue être très étonné puisque dans ce cas-là quelqu'un peut acheter un grand terrain faire construire une grande maison jusqu'au plafonnement de l'emprise au sol puis découper le terrain pour revendre le surplus, non ?
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Difock788

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 02/01/2019 à 02h43
Will-44 a écrit:Tout d'abord merci pour cette réponse.
Quand je parle de plafonnement de l'emprise au sol selon le PLU, c'est parce que nous avons fait une extension à notre maison récemment et qu'il nous a fallu déterminer la surface maximale de cet agrandissement afin de respecter cet article du PLU.
Je me pose cette question puisque si je revends 500 mètre carré de terrain et bien l'emprise au sol maximale de l'ensemble des constructions sur le terrain restant sera supérieur à ce que demande le PLU.
Ça m'arrangerait effectivement que lors de la division d'un terrain cette règle de l'emprise au sol maximale n'ait pas d'effet. Mais j'avoue être très étonné puisque dans ce cas-là quelqu'un peut acheter un grand terrain faire construire une grande maison jusqu'au plafonnement de l'emprise au sol puis découper le terrain pour revendre le surplus, non ?

À vérifier mais je ne vois pas ce qui empêche de faire ça en effet.
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 02/01/2019 à 09h40
Bonjour,

L'article 14 règlementait la surface de plancher maximum. Elle correspond à la surface intérieure des construction (ancienne SHON). La loi ALUR a supprimé cet article.
L'article 9 règlemente l'emprise au sol des construction. Votre PLU en donne une définition ?
Il s'agit en général de la surface qu'occupe la projection verticale du volume de construction.
Création d'un lot à bâtir, donc création d'un lotissement (L.442-1 code urba). Si son périmètre inclut uniquement le lot détaché, l'emprise se calcul sur la base de ce lot. Si le périmètre inclut le lot détaché + le lot existant, l'emprise se calcule sur la base de l'ensemble, sauf si le PLU s'y oppose.
Petite précision, vous pouvez diviser quand bien même votre terrain ne respecterait plus les dispositions de l'article 9, mais vous devrez abandonner l'idée d'une extension.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 02/01/2019 à 11h33
Merci pour ces nouveaux éléments.
Je ne compte effectivement pas agrandir à nouveau. J'ai largement ce qu'il me faut
Encore merci.
Je vais aller discuter de cela en mairie, pour que le service urbanisme me valide cela.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 02/01/2019 à 18h11
Pour précision, voici ce qui est écrit dans le PLU, en préambule aux articles de la zone concernée :
"Dans le cas d'une opération d’aménagement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments, les règles édictées par le règlement sont appréciées au regard de chaque division en propriété ou en jouissance et non au regard de l’ensemble du projet."
Est-ce que ça change ce qui m'a été dit auparavant ?
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 03/01/2019 à 08h54
Ok c'est plus simple. L'emprise, comme les autres règles, est appréciée lot par lot et non pas sur l'ensemble des terrain. Donc peu importe le périmètre du lotissement, l'emprise au sol se vérifiera sur le lot à bâtir indépendamment du lot déjà bâti.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 03/01/2019 à 15h17
OK, mais cela veut-il dire que le lot déjà bati (que je conserverais) doit tout-de-même respecter l'emprise au sol maximale après la division ? Si oui, je ne peux donc déjà pas diviser le terrain.
Désolé, ces termes juridiques sont flous pour moi ...
En gros, puis-je diviser mon terrain sachant qu'actuellement l'emprise au sol est au maximum sur le terrain entier ?
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 03/01/2019 à 16h41
Un PLU ne peut pas interdire une division (CE 27/07/2012 N° 342908 "Hoffman"), quand bien même le terrain existant bâti ne respecterait une ou plusieurs règles du PLU. Vous pouvez donc diviser.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 03/01/2019 à 21h31
Merci salade-bio.
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Will-44
Auteur du sujet

Messages : Env. 70
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 08/02/2019 à 10h52
Pour clore le sujet, j'ai eu confirmation orale par la Mairie qu'il n'y avait pas de contre-indications à cela !
Encore merci aux intervenants du sujet !
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En cache depuis le samedi 16 mars 2019 à 16h46

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