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Division de terrain et emprise au sol

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Env. 70 message Malville (44)
Bonjour à tous.

J'ai pour projet éventuel de revendre une partie (disons 500m2) de mon terrain de 1660 m2 sur lequel se trouvent ma maison et une dépendance (usage de stockage). Seulement l'emprise au sol est arrivée à plafonnement vis-à-vis du PLU.
Je suis allé lire le PLU, qui pour mon secteur donne les 2 infos suivantes :

- ARTICLE Ub 14 - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL

Il n'est pas fixé de règles particulières.

- ARTICLE Ub 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Pour les terrains de moins de 300 m², le coefficient d’emprise au sol maximal est de 50%.

Pour les terrains de plus de 300 m², l’emprise au sol complémentaire sera de 7%.

La formule à appliquer est : 150 + 7% x Surface totale du terrain.

Je ne saisis pas la nuance entre occupation du sol et emprise au sol.

Pourriez vous m'indiquer si dans mon cas, j'ai la possibilité de revendre une partie de mon terrain tout en respectant les règles du PLU.

Merci d'avance, cordialement.
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Messages : Env. 70
De : Malville (44)
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Bonjour Will-44,

Je ne suis pas sur de bien comprendre, pourquoi dites vous que l'emprise au sol est arrivé au plafonnement du PLU? Le terrain que vous comptez vendre comporte une construction?

Si vous pensez que le calcul donnée par le PLU doit s'appliquer à votre maison, je vous rassure ça n'est pas le cas. Cette règle du PLU ne s'applique qu'à des travaux donc si vous ne faîtes pas de travaux d'extension sur votre maison, vous n'avez rien à voir avec cette règle du PLU.

Concernant la différence entre l'occupation des sols et l'emprise au sol, pour faire simple l'occupation des sols est un volume donc surface x hauteur et n'est plus appliqué là où l'emprise au sol n'est qu'une surface.
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Env. 70 message Malville (44)
Tout d'abord merci pour cette réponse.
Quand je parle de plafonnement de l'emprise au sol selon le PLU, c'est parce que nous avons fait une extension à notre maison récemment et qu'il nous a fallu déterminer la surface maximale de cet agrandissement afin de respecter cet article du PLU.
Je me pose cette question puisque si je revends 500 mètre carré de terrain et bien l'emprise au sol maximale de l'ensemble des constructions sur le terrain restant sera supérieur à ce que demande le PLU.
Ça m'arrangerait effectivement que lors de la division d'un terrain cette règle de l'emprise au sol maximale n'ait pas d'effet. Mais j'avoue être très étonné puisque dans ce cas-là quelqu'un peut acheter un grand terrain faire construire une grande maison jusqu'au plafonnement de l'emprise au sol puis découper le terrain pour revendre le surplus, non ?
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Messages : Env. 70
De : Malville (44)
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Will-44 a écrit:Tout d'abord merci pour cette réponse.
Quand je parle de plafonnement de l'emprise au sol selon le PLU, c'est parce que nous avons fait une extension à notre maison récemment et qu'il nous a fallu déterminer la surface maximale de cet agrandissement afin de respecter cet article du PLU.
Je me pose cette question puisque si je revends 500 mètre carré de terrain et bien l'emprise au sol maximale de l'ensemble des constructions sur le terrain restant sera supérieur à ce que demande le PLU.
Ça m'arrangerait effectivement que lors de la division d'un terrain cette règle de l'emprise au sol maximale n'ait pas d'effet. Mais j'avoue être très étonné puisque dans ce cas-là quelqu'un peut acheter un grand terrain faire construire une grande maison jusqu'au plafonnement de l'emprise au sol puis découper le terrain pour revendre le surplus, non ?

À vérifier mais je ne vois pas ce qui empêche de faire ça en effet.
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Picto recompense Membre utile
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

L'article 14 règlementait la surface de plancher maximum. Elle correspond à la surface intérieure des construction (ancienne SHON). La loi ALUR a supprimé cet article.
L'article 9 règlemente l'emprise au sol des construction. Votre PLU en donne une définition ?
Il s'agit en général de la surface qu'occupe la projection verticale du volume de construction.
Création d'un lot à bâtir, donc création d'un lotissement (L.442-1 code urba). Si son périmètre inclut uniquement le lot détaché, l'emprise se calcul sur la base de ce lot. Si le périmètre inclut le lot détaché + le lot existant, l'emprise se calcule sur la base de l'ensemble, sauf si le PLU s'y oppose.
Petite précision, vous pouvez diviser quand bien même votre terrain ne respecterait plus les dispositions de l'article 9, mais vous devrez abandonner l'idée d'une extension.
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Env. 70 message Malville (44)
Merci pour ces nouveaux éléments.
Je ne compte effectivement pas agrandir à nouveau. J'ai largement ce qu'il me faut
Encore merci.
Je vais aller discuter de cela en mairie, pour que le service urbanisme me valide cela.
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Env. 70 message Malville (44)
Pour précision, voici ce qui est écrit dans le PLU, en préambule aux articles de la zone concernée :
"Dans le cas d'une opération d’aménagement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments, les règles édictées par le règlement sont appréciées au regard de chaque division en propriété ou en jouissance et non au regard de l’ensemble du projet."
Est-ce que ça change ce qui m'a été dit auparavant ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Ok c'est plus simple. L'emprise, comme les autres règles, est appréciée lot par lot et non pas sur l'ensemble des terrain. Donc peu importe le périmètre du lotissement, l'emprise au sol se vérifiera sur le lot à bâtir indépendamment du lot déjà bâti.
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Env. 70 message Malville (44)
OK, mais cela veut-il dire que le lot déjà bati (que je conserverais) doit tout-de-même respecter l'emprise au sol maximale après la division ? Si oui, je ne peux donc déjà pas diviser le terrain.
Désolé, ces termes juridiques sont flous pour moi ...
En gros, puis-je diviser mon terrain sachant qu'actuellement l'emprise au sol est au maximum sur le terrain entier ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Un PLU ne peut pas interdire une division (CE 27/07/2012 N° 342908 "Hoffman"), quand bien même le terrain existant bâti ne respecterait une ou plusieurs règles du PLU. Vous pouvez donc diviser.
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Env. 70 message Malville (44)
Merci salade-bio.
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Env. 70 message Malville (44)
Pour clore le sujet, j'ai eu confirmation orale par la Mairie qu'il n'y avait pas de contre-indications à cela !
Encore merci aux intervenants du sujet !
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