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Besoin de conseils avant de se lancer

Ce sujet comporte 8 messages et a été affiché 1.599 fois
scarou
Auteur du sujet

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
De : Saint Quentin En Yvelines (78)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 27/06/2014 à 10h12
Besoin de conseils avant de se lancer
Bonjour à toutes et à tous...

Tout d'abord, étant nouvelle sur le forum je ne sais pas si je poste au bon endroit mais comme nous sommes en tout début de montage de projet de construction, il me semble que c'est bien là que je dois venir poser mes questions!
Petite présentation préalable: nous sommes un couple de 24 ans (moi) et 27 ans (mon ami), locataires depuis 4 ans et en situation stable au niveau de nos emplois. Nous habitons dans la région parisienne ce qui n'est pas facile pour trouver où se loger. Nous avons d'abord pensé appart' mais nous rêvons d'une maison et nous ne trouvons rien dans nos critères dans l'ancien... Soit c'est top mais c'est trop cher, soit il y a trop de travaux à prévoir et on sort du budget... Nous avons fait des simulation location/achat et il semble qu'à la vue des loyers en région parisienne il est plus intéressant financièrement d'acheter.

Nous en sommes au stade où nous définissons le budget avec différentes banques et les meilleures simulations viennent du crédit foncier. Je sais qu'ils ont mauvaise réputation mais pourtant la personne qui nous a reçu a été la plus claire comparé aux autres banques et l'offre est plus intéressante car ils lissent le PTZ et l'autre prêt (je précise que c’est du taux fixe avec durée fixe). On a une différence d'environ 20000 euros avec les autres banques en faveur du crédit foncier qu'en pensez vous?

Sinon voici grosso modo notre budget:

-apport perso: 60 000
-Emprunt au crédit foncier: environ 300 000 sur 25 ans taux 3.20% (avec un PTZ en zone A à 71940 euros). Nous avons grosso modo un peu plus de 4000 euros de revenus à nous deux (sans compter les primes à côté) et nous avons tablé sur une mensualité entre 1300 et 1400 euros pour une durée de 25 ans MAXIMUM)
Ce qui fait donc une enveloppe d'environ 360 000 euros.

Nous avons eu des rdv avec différents constructeurs et nous sommes plutôt attirés par Maisons France Confort. Nous comptons sur un terrain aux alentours de jouars pontchartrain (78) entre 150 000 et 170 000 euros et la construction d'une maison aux alentours de 140 000 euros. Ainsi, nous voudrions garder le reste de notre enveloppe (dans tous les cas pas moins de 40 000 euros) pour l'aménagement de la maison et les différents frais annexes... Pensez-vous que ce projet soit réaliste et raisonnable?

Hier nous avons eu rdv avec le crédit foncier qui nous a présenté les appels de fond de la première année, les intérêts intercalaires, le coût du crédit sur 25 ans (environs 96 000 euros + au max 7000 euros de frais intercalaires). Beaucoup de nos amis et famille nous disent "mais les taux sont bas, lancez-vous, vous ferez une plus value en revendant..." et moi (prof d'économie qui connait la réalité du coût du crédit et les tableaux d'amortissement ) qui aime garder les pieds sur terre je me demande si ce projet est raisonnable ou si notre rêve va nous jeter dans un pot de glue dont nous nous sortirons difficilement Je vois beaucoup de personnes pour qui acheter est une priorité et qui se lancent dans des trucs sur 30 ans : impensable pour moi! je sais juger les autres mais quand il s'agit de me lancer moi même c'est plus délicat

Voilà j'aimerais avoir des avis de personnes en projet de construction ou ayant construit, dans des situations similaires ou pas, trouver des conseils, des encouragements à se lancer si ce projet vous semble raisonnable ou pas!

D'avance merci!
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Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 27/06/2014 à 13h26
Bonjour,
Bon, l'aspect "budget" semble maitrisé...
Donc pour construire : il faut un terrain, et c'est là que ça se complique... Tous les terrains ne se valent pas, ils ont tous des caractéristiques réglementaires spécifiques, et plus ou moins d'intérêt, en fonction de l'orientation, et divers critères, qu'il faut apprendre à repérer.
Ne vous précipitez pas chez les consructeurs, tant que vous n'avez pas une bonne idée de ce qu'on peut faire avec un terrain.
(et une fois que vous aurez des vues sur un terrain, c'est eux qui viendront vous trouver, ne vous inquiétez pas !)
Regardez aussi les alternatives aux constructeurs : comment faire avec maitres d'oeuvre et architectes...

C'est une course de fond : ne partez pas en sprint, comme pour un achat dans l'ancien.

et puis, compte tenu de ce qui est dit : on en a tous été à ce niveau de réflexion et d'interrogation, avant notre première construction....
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scarou
Auteur du sujet

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
De : Saint Quentin En Yvelines (78)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 27/06/2014 à 14h54
Merci pour cette réponse... Sur 25 ans je viens de calculer qu'on gagne 20 000 euros de budget mais on perd 30 000 euros d'intérêts... Donc pas forcément intéressant, 20 ans serait plus raisonnable.

Dans notre région il est très difficile de trouver des terrains à des prix raisonnables et quand on cherche ils sont tous "reservés" par des constructeurs... Quand je regarde les sites de vente de terrain il figure toujours le nom d'un constructeur dans l'annonce...

Sinon, Maison France Confort propose, comme tous, terrain+maison avec viabilité etc... Et au final je me demandais si ce n'était pas plus intéressant de les laisser chercher le meilleur terrain en fonction de nos critères de construction et de prendre avec eux... Il prennent en charge tous les frais de viabilité etc... Qu'en pensez vous?
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Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 27/06/2014 à 15h26
C'est pas facile de trouver un terrain, c'est même une sacré galère ! (et je connais un peu le 78 aussi)
Mais, tu es toujours dans la démarche "j'achète tout de suite une maison terminée" Biggrin
Un constructeur qui te propose un terrain, c'est à mon sens très louche... en général, (si ce n'est tout le temps) le rapport qualité/prix n'est pas optimal.
Et là, tu peux y mettre de nouvelles grilles de calcul, c'est édifiant.
Bon, il compte sur la pression, parce que justement, il est difficile de trouver un terrain, et qu'il (fait semblant d') en proposer un...

qques trucs : un constructeur est un vendeur de contrat de construction (et pas grand chose d'autre.....), contrat de type CCMI.
un contrat terrain+ maison, c'est un contrat de type VEFA, sinon c'est un contrat CCMI illégal.
a mon avis, Par rapport, à un un contrat de maitrise d'oeuvre ou d'archi, à prestations égales bien entendu, un contructeur (contrat CCMI) sera 15 ou 20 % ou 25% plus cher...

...qu'en disent les tableaux excel ? Tongue
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scarou
Auteur du sujet

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
De : Saint Quentin En Yvelines (78)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 27/06/2014 à 16h36
Oui je crois qu'on va remettre le nez dans les annonces de terrains! moi ce qui me fait peur aussi c'est les frais qui peuvent se rajouter au terrain les frais pour le viabiliser, les frais de bornage et d'étude du sol... Il faut qu'on compare tout ça!
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Jmds

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
De : Valbonne (6)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 05/07/2014 à 21h55
Bonjour Il faut savoir que si un constructeur fais le bornage, étude de sol, viabilisation etc, c'est bien mais pas forcement moins cher, tu vas le payer quelque part, ou dans le prix du terrain ou de la maison.
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imobil

Messages : Env. 20
Dept : Morbihan
Ancienneté : + de 7 ans
Le 07/07/2014 à 10h47
Bonjour,
Pour choisir ton terrain, le critères n° 1 (TRES IMPORTANT) c'est le niveau du terrain par rapport à la route.
Avant de signer quoi que ce soit, EXIGE de la part du vendeur ou de la MAIRIE ou de l'AGENCE,
le plan de raccordement vers
- les EAUX PLUVIALES,
- les EAUX GRASSES ou GRISES (égouts),
et en cas de très violents orages, comment tu feras pour évacuer naturellement les EAUX DE RUISSELLEMENTS qui risque de s'accumuler sur ton terrain et autour de la maison voir dans ton vide sanitaire
si le niveau de ta maison est plus bas que celui de la route.
Il est donc impératif pour toi de prévoir, dès l'implantation, que le niveau de ta maison soit plus haut ou au même niveau que celui de la route et celui de tes voisins.
La viabilisation n'est que l'arrivée de tuyau (égouts et pluviales) en bordure de route.
Si tu est loin de la route ou en seconde position, toute la connexion de raccordement est à tes frais
et surtout si tu dois faire évacuer l'eau de ruissellement qui ne peut être mélangée avec les pluviales
alors il te faudra prévoir un drain routier pour évacuer les eaux de ruissellements.
En ce concerne les eaux pluviales, surveille attentivement la pente des regards autour de la maison afin que ton eau ne stagne pas dans les regards et puisse s'écouler.
Fais faire une étude de sol.
Si le terrain est argileux, car tu ne peux le savoir qu'en faisant creuser au moins 3 mètres,
ALORS VA VOIR UN AUTRE TERRAIN
ou ALORS IL FAUDRA ABSOLUMENT PREVOIR UNE SEMELLE TRES SPECIALE POUR EVITER LES RETRAITS GONFLEMENTS DE L'ARGILE
ET AINSI LA FISSURATION.
Le choix d'un maitre-d'œuvre est bon mais avant de signer, demande à voir en 3 dimensions l'implantation des pièces afin de te rendre compte des éventuels défauts de distribution.
SURTOUT fais au moins 2 devis.
Attention au budget annoncé qui est toujours en dessous du cout réel.
Les finitions autour de la maison peuvent se faire dans le temps mais cela ne sera quand même pas gratuit.
Si tu fais un emprunt alors utilise les services de COURTIERS en FINANCEMENT. Ils mettent les banques en concurrence.
Si tu obtient un prêt, il faut vérifier le taux (TAEG) et rajouter celui de l'ASSURANCE DECES-IVALIDITE. C'est cela qui te donnera les vrais mensualités.
Bon courage.
Il y a beaucoup d'autres choses à faire attention mais commence déjà par cela.
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Azimut2

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 800
De : Ma Ville (91)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 09/07/2014 à 05h08
Bonjour,
Maintenant que vous avez défini votre budget il faut identifier toutes les dépenses que vous allez devoir effectuer et il faut les lister sans oublier les taxes, le déménagement, la variation de l'indice BT01, les frais en double (impôts, assurances ...), les suppléments (branchements, peintures, carrelages, parquets ...). La liste est longue.
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