Moult questions camarades ! Résolu

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mlsth

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Le 12/01/2015 à 21h36 Env. 90 message Tours (37)

Bonsoir,

Ma compagne et moi-même commençons à travailler sur un projet de construction, pour laquelle j'assurerai la maîtrise d'oeuvre complète (je travaille en ingénierie MOE bâtiment).

Nous sommes un peu hésitants sur le montage financier/crédit du projet, même après lecture de pas mal de sujets et guides.

Voici les données générales :
- Coût global projet : 300 000 €
- Apport à date : 80 000 €
- Crédit, en tout 220 000 € sur 20 ans

J'ai commencé à regarder les prix des terrains aux alentours dans les communes qui nous intéressent, et il faut qu'on compte environ 80 à 100 000 € pour ce que nous cherchons.

Réalisant la MOE nous mêmes (avec dépôt de PC notamment, < 170 m² SUpl), nous aimerions avoir le temps de mettre au point les plans/devis etc avant de contracter le prêt "construction", en particulier pour éviter les intérêts intercalaires.

Moult questions, donc :
- Le prêt immo couvre-t-il les frais de notaire ou bien ceux-ci doivent-ils être payés "cash" en dehors de l'emprunt ?
- Est-il possible de contracter un premier prêt pour le terrain seul, sur 20 ans, et d'en contracter un autre ensuite pour la construction
- Si oui, cela cause-t-il beaucoup de problèmes, notamment lors de la mise en concurrence pour le second prêt ?
- Cela a-t-il un intérêt particulier en ce moment, sachant que les taux sont bas ? (en gros le risque que les taux remontent d'ici quelques mois risqueraient d'annuler l'économie des intérêts intercalaires...)
- Faut-il absolument éviter d'avoir 2 prêts dans 2 établissements différents par exemple ?
- Le fait de "dépenser" notre apport totalement dans le terrain a-t-il un impact dans la négociation du taux pour le prêt construction ?
- Nous serions éligibles pour le PTZ+ ; ce prêt s'appliquerait donc uniquement à la partie construction seule ?

Je sais, ça fait une belle liste...merci aux courageux qui seront assez sympa pour répondre (ou bien me renvoyer dans mes 22 si tous ces sujets sont explicitement abordés dans des guides ou au fin fond d'un sujet...)

Bonne soirée !

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mlsth

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Le 14/01/2015 à 10h42 Env. 90 message Tours (37)

Bon, et bien j'ai dû poser trop de questions...

Auriez vous des liens quelconques sur ces questions ?

D'avance merci.

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mandyline Picto info

Le 14/01/2015 à 11h23 Membre utile Env. 2000 message Toulouse (31)

Bonjour je peux répondre à celle là :
- Le prêt immo couvre-t-il les frais de notaire ou bien ceux-ci doivent-ils être payés "cash" en dehors de l'emprunt ?

Nous avons payé les frais de notaire cash ainsi que les frais d'agence.

Sinon :
Il est bien d'avoir déjà une idée des plans de la maison car lors de l'achat du terrain il peut y avoir des conditions suspensives liés à ça. Par exemple, si permis de construire non accordé, si études de sols mauvaise (fondations trop onéreuses), si cout viabilisation exorbitant, etc.. des choses qui vous protège et vous permettent de vous désister du terrain.

Il faut affiner son idée de base après la signature du compromis et ensuite aller au plus vite pour avoir les plans définitifs, ne pas hésiter à demander plus de temps lors de la signature du compromis, nous avons eu 2 mois et demi pour déposer notre permis de construire, après la signature du compromis (nous avons négocié 15 jours de plus, on aurait pu faire mieux, et ça a été juste, permis déposé 1 jours avant la date limite).

Et surtout ne commettez pas notre erreur, prenez votre propre notaire ça ne coute pas plus cher, au lieu de tout verser à un on verse tout au deux qui se partagent 50/50.

Quand on veut on peut

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Odilon44 Picto info

Le 14/01/2015 à 11h50 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

mlsth a écrit:...
Voici les données générales :
- Coût global projet : 300 000 €
- Apport à date : 80 000 €
- Crédit, en tout 220 000 € sur 20 ans

........Moult questions, donc :
- Le prêt immo couvre-t-il les frais de notaire ou bien ceux-ci doivent-ils être payés "cash" en dehors de l'emprunt ?
Dans la globalité du projet, on paie cash ce qu'on veut,
Mais En général, l'apport est consacré aux premières factures, quelles qu'elles soient....

- Est-il possible de contracter un premier prêt pour le terrain seul, sur 20 ans, et d'en contracter un autre ensuite pour la construction
Techniquement, oui
Mais c'est plus compliqué de motiver une banque pour un crédit pour un terrain seul, au départ,
et donc, les banques préfèrent traiter la globalité du projet, c'est à dire terrain+ construction.

- Si oui, cela cause-t-il beaucoup de problèmes, notamment lors de la mise en concurrence pour le second prêt ?
...j'ai pas compris l'idée.... désolé....
- Cela a-t-il un intérêt particulier en ce moment, sachant que les taux sont bas ? (en gros le risque que les taux remontent d'ici quelques mois risqueraient d'annuler l'économie des intérêts intercalaires...)
il faut voir sur la globalité du projet, c'est pas parce qu'on réussi une bonne négo sur un 1er contrat, qu'on va y arriver sur un 2eme, effectivement...

- Faut-il absolument éviter d'avoir 2 prêts dans 2 établissements différents par exemple ?
pareil....

- Le fait de "dépenser" notre apport totalement dans le terrain a-t-il un impact dans la négociation du taux pour le prêt construction ?
Le fait d'avoir un apport est un bon point pour la négo.... si on regarde l'ensemble du projet (terrain+construction)... le fait d'avoir un terrain aussi, car c'est un apport... alors, l'un dans l'autre, pas de différence.

- Nous serions éligibles pour le PTZ+ ; ce prêt s'appliquerait donc uniquement à la partie construction seule ?

Bonne soirée !

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octobre01 Picto info

Le 14/01/2015 à 13h27 Env. 60000 message

mlsth a écrit:Bonsoir,

Ma compagne et moi-même commençons à travailler sur un projet de construction, pour laquelle j'assurerai la maîtrise d'oeuvre complète (je travaille en ingénierie MOE bâtiment).

Nous sommes un peu hésitants sur le montage financier/crédit du projet, même après lecture de pas mal de sujets et guides.

Voici les données générales :
- Coût global projet : 300 000 €
- Apport à date : 80 000 €
- Crédit, en tout 220 000 € sur 20 ans
penser aux frais annexes (notaire + banque + réseaux (puits perdu, fosse septique, etc) tout ça a un coût, notamment la Taxe d'Aménagement chez nous c'est environ 5500 €...)
J'ai commencé à regarder les prix des terrains aux alentours dans les communes qui nous intéressent, et il faut qu'on compte environ 80 à 100 000 € pour ce que nous cherchons.
Attention également aux réseaux, s'ils sont proches du terrain ou non, sinon belle plus-value à prévoir.

Réalisant la MOE nous mêmes (avec dépôt de PC notamment, < 170 m² SUpl), nous aimerions avoir le temps de mettre au point les plans/devis etc avant de contracter le prêt "construction", en particulier pour éviter les intérêts intercalaires.

Moult questions, donc :
- Le prêt immo couvre-t-il les frais de notaire ou bien ceux-ci doivent-ils être payés "cash" en dehors de l'emprunt ? ça c'est à voir avec votre banquier et vos apports. Mais de préférence le mieux est de régler le notaire + frais avec ses fonds perso pour éviter d'entrée de payer des intérêts intercalaires.
- Est-il possible de contracter un premier prêt pour le terrain seul, sur 20 ans, et d'en contracter un autre ensuite pour la construction. Je pense que tout est possible, mais si vous faites 2 prêts hypothécaire vous allez payer 2 fois les frais de notaire.
- Si oui, cela cause-t-il beaucoup de problèmes, notamment lors de la mise en concurrence pour le second prêt ? non, la mise en concurrence c'est s'il y a différents organismes bancaires.
- Cela a-t-il un intérêt particulier en ce moment, sachant que les taux sont bas ? (en gros le risque que les taux remontent d'ici quelques mois risqueraient d'annuler l'économie des intérêts intercalaires...)
- Faut-il absolument éviter d'avoir 2 prêts dans 2 établissements différents par exemple ?
- Le fait de "dépenser" notre apport totalement dans le terrain a-t-il un impact dans la négociation du taux pour le prêt construction ? faut faire jouer la concurrence justement
- Nous serions éligibles pour le PTZ+ ; ce prêt s'appliquerait donc uniquement à la partie construction seule ?

Je sais, ça fait une belle liste...merci aux courageux qui seront assez sympa pour répondre (ou bien me renvoyer dans mes 22 si tous ces sujets sont explicitement abordés dans des guides ou au fin fond d'un sujet...)

Bonne soirée !

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eltonio Picto info

Le 14/01/2015 à 14h02 Env. 400 message Rennes (35)

J'ai été dans la même situation et je n'ai fait qu'un seul prêt en plusieurs lignes afin de débloquer les fonds au fur et à mesure des besoins...

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Odilon44 Picto info

Le 14/01/2015 à 14h09 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

Eltonio a raison : c'est le plus simple.... (en fait, j'ai fait comme ça aussi...)

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mlsth

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Le 14/01/2015 à 17h47 Env. 90 message Tours (37)

Merci pour vos réponses complètes, c'est sympa.

Et lors du délai entre l'achat du terrain et les premiers déblocages de fonds (terrassements ou fondations j'imagine), la banque vous a-t-elle compté des frais intercalaires ?

Je n'ai aucune idée du coût de ces frais, savoir si c'est lourd ou pas (loyer + crédit ça devient tendu tendu !).

Je suis quand même halluciné par la taxe d'aménagement...5.5 k€ c'est dingue !

Enfin avec budget que je pensais jusque là correct, je sens que il va y avoir bien plus que des coupes franches...c'en est déprimant, et je comprends tout à fait qu'avec des moyens très limités on fasse de l'autoconstruction...ou qu'on loue à vie !

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eltonio Picto info

Le 14/01/2015 à 17h51 Env. 400 message Rennes (35)

En faisant des lignes de 20 000€ par exemple pour les travaux, tu as intérêt à débloquer chaque ligne en entier pour justement ne pas avoir de frais intercalaires.

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Odilon44 Picto info

Le 15/01/2015 à 14h08 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

Pour mon cas, loyer location+ interets intercalaires, ça faisait au plus fort (à la fin), pareil que le crédit actuel.

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Le 15/01/2015 à 16h07 Membre utile Env. 500 message Annoeullin (59)

Bonjour,

Pour un prêt terrain dans une banque et celui maison dans une autre, ça ne me semble pas possible.

Le prêt est adossé à une hypothèque sur le bien le temps du prêt.
Or la deuxième banque ne pourrait rien saisir en cas de problème car la maison est sur un terrain sur lequel elle n'a aucun droit. Cette banque 2 pourrait lors du montage du prêt prendre une hypothèque sur le terrain aussi, sauf que cette hypothèque est déjà faite pour la 1ère banque, et il ne peut y avoir 2 hypothèques sur un même bien.
D'ailleurs dans le même esprit, j'imagine qu'en cas de terrain sans prêt (don ou déjà payé), le prêt maison est couvert par une hypothèque sur le terrain et non la maison pour se couvrir de l'ensemble.

Je peux me tromper mais dans ces conditions je pense qu'aucune banque ne suivra pour le prêt maison si elle n'a pas aussi chez elle le prêt du terrain. Ou que le terrain est fini de payer = plus d'hypothèque dessus = elle peut en mettre une.

Laurent.

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