Retrait de la clause suspensive 'obtention du PC'

Bonjour

Home77 a écrit:

Bonjour
Nous avons en projet l'achat d'un terrain que nous avons trouvé

Le vendeur ayant déjà vendu le terrain à un premier acquéreur à du le récupérer car celui-ci n'a pu obtenir le permis de construire malgré plusieurs demandes.
On ne nous invoque pas les faits réels.

Aujourd'hui nous sommes d'accord sur le prix
Aussi, le vendeur considère qu'à partir du moment où il fournit un Certificat d'Urbanisme Opérationnel qui garantit que le terrain est constructible et de plus signé par le Maire, il retire la clause suspensive sur le compromis de vente 'sous réserve d'obtention du permis de construire'
Ma question = est-ce légal?

oui, rien d'illégal puisque vendeur et acquéreur sont libres de noter ce qu'ils veulent dans un compromis (suffit qu'ils soient d'accord).
ceci dit : il faut refuser !

Le vendeur souhaite qu'il soit stipulé que la vente ne pourra se faire qu'après accord d'un prêt immobilier pour le terrain et la construction (prêt obtenu par un même organisme pour le terrain + construction)
Ma question : est-ce normal qu'il ait un droit de regard sur la manière dont nous obtiendrons le prêt pour chacun?

la mention du crédit immo est obligatoire dans un compromis, si l'acquéreur paie cash çà devra être précisé.
pour ce qui est d'imposer 1 seul et même organisme j'ai un doute .

faites bien ajouter le taux maxi et la durée de remboursement des prêts (sinon ils pourraient vous imposer un taux à 8% sur 40 ans...).
faites également préciser une date de dépot de dossier bancaire mais jamais de date d'obtention des prêts (c'est le job de la banque, vous ne maitrisez pas leur calendrier).

Sur l'article 3 du Certificat d'urbanisme Operationnel il est précisé :
'le terrain est soumis au droit de préemption urbain par délibération du 29 septembre 1995 au bénéfice de la commune'
ma question : ça veut dire que la mairie est prioritaire sur une revente, mais le vendeur ne doit il pas me fournir un document de renonciation à préempter de la Mairie?


OUI

Ma question : doit-on s'inquiéter ? dans le compromis de vente n'y a t'il pas une clause suspensive concernant le droit de préemption qui ne pourra être invoquer dans celui-ci à cause de cet article bien stipulé dans le certificat d'urbanisme?

L'agent immobilier souhaite nous faire signer samedi un compromis de vente, nous restons dubitatif mais peut être que tout cela est normal?

pour l'AI oui c'est "normal" : c'est la meilleure façon pour que vous n'ayez pas le temps de réfléchir ou de vous renseigner.

pour moi, même si c'est habituel et "légal" on ne signe pas un compromis avec un AI, on se fait assister par SON notaire qui a devoir de Conseil.
et si on a pas de notaire on se dépêche d'en trouver un (demander aux collègues, famille, amis...) çà ne vous coutera RIEN en plus, ce serait quand même dommage de vous en priver.



et vu les antécédents : si ce n'est pas prévu, en plus de "sous reserve d'obtention du permis de construire" il faudra bien ajouter "purgé de tous recours" (recours des tiers et recours administratif).

et pour le délai de permis : comme pour la banque, notez une date limite de dépot de dossier ( pas d'obtention du permis...)

n'oubliez pas la condition suspensive sur les résultats de l'étude de sol.

Vous êtes l'acheteur et donc vous êtes "précieux" pour le vendeur par les temps qui courent.

Prenez VOTRE notaire (et pas uniquement celui du vendeur) et faites ajouter les clauses suspensives classiques:

- obtention du prêt
- obtention PC avec délai de recours des tiers (+ deux mois après affichage du PC)
- étude de sol permettant de construire avec fondations ne dépassant pas X milliers d'euros des fondations classiques

Sinon vous êtes joueur et vous aimez la roulette russe...

Votre notaire vous aidera pour la négociation.

Pour la clause d'obtention des prêts, elle est plutôt favorable à l'acheteur...
(même si l'acheteur paye cash le terrain au final, ça veut dire que l'acheteur peut se désengager, si globalement terrain+construction, son budget ne colle pas)

par contre, il peut y avoir des délais mentionnés (histoire que le vendeur ne soit pas obligé d'attendre un acheteur qui se serait endormi....)

Un grand grand merci à vous pour vos réponses
Je pense que nous allons prendre le temps de la réflexion et ne pas nous précipiter.
Tout cela ne nous semble pas très clair malgré que nous puissions comprendre les craintes du vendeur après avoir été échaudé.

Donc nous ne signons rien avec l'AI mais ils nous demande nos coordonnées afin de remplir l'avant-contrat (compromis de vente) pouvons-nous tout de même lui fournir?

Etant donné l'historique du vendeur avec un acquéreur qui n'a pu obtenir un PC malgré plusieurs demandes, selon vous l'acquéreur a t'il voulu passer outre la loi? ou bien y a t'il un problème avec la mairie ou autre?

L'AI n'en sait pas plus ou ne peut rien dire, juste que cela c'est très mal passé et que cela a duré 1 an au point que la vente soit caduque.
De ce fait, le vendeur retire la clause d'obtention du permis de construire.

Dans tout ce que nous avons pu lire, tout doit être bien spécifié et cela nous dérange que des clauses importantes n'y apparaissent pas.

Merci pour votre temps

home77

Peut-être que le terrain présente des difficultés que l'AI ne veut pas retransmettre
(soit il n'a pas compris ce qu'il s'est passé, soit il les retransmet à demi-mot).
Mais bon, impossible à déterminer les raisons, donc dans le doute on peut penser aussi que
les prédécesseurs ont eu des difficultés à l'obtention du PC, et donc la clause sur ce point est pleinement justifiée et indispensable.

Re
Dites moi, je viens de relire le certificat d'urbanisme opérationnel et je découvre que le demandeur de ce certificat n'est autre qu'un directeur de cette même agence immobiliere d'une autre ville.
Alors que l'agent immobilier ne m'a pas spécifié ce détail et m'a bien dit que le vendeur avait fait la demande du certificat d'urbanisme sans plus.

Cela veut dire que le terrain appartient à l'agence ou au directeur de l'agence (un particulier qui n'en est pas un en fait)?

Non pas forcément,
mais (je ne l'avais pas exprimé, c'était dans resté dans mon cerveau), que le CU pouvait être un peu brandit comme l'arguement commercial ultime... sachant qu'il y a des complications quelque part.....
En fait, c'est une piste pour les conditions d'urbanisme, mais certainement pas une garantie pour l'obtention du PC.

L'AI souhaite que nous allions à son agence pour surement signer quelque chose, j'ai décliner le rendez-vous et le reporte au weekend prochain pour me laisser plus de temps de faire des recherches et de trouver un notaire.

C'est très gentil à vous d'avoir répondu, je vous remercie pour votre réactivité
je vous souhaite un excellent weekend...

Dernières nouvelles
j'ai appelé la Mairie là ou se situe le terrain
3 refus de permis de construire suite à jugement du Tribunal (administratif ou autre) je ne sais pas, pour refus de CU car terrain problème de longueur ou largeur positive.
Je ne sais pas trop ce que tout cela veut dire, si vous en avez déjà eu l'expérience je veux bien vous lire....

Encore merci pour votre temps

On ne sait pas de quelles natures... mais ça confirme les embrouilles possibles...