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Construction d'appartements destinés à la location

Ce sujet comporte 50 messages et a été affiché 4.175 fois
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Env. 20 message Herault
Bonjours tout le monde,

je suis nouveau sur ce forum et très mal informé sur la construction et ses plaisirs.
Je suis étudiants en L1 en économie (20 ans) mais ce que je fais ne me plaisant plus et rêvant de libertés financières pour pouvoir être libre tout simplement, j'aimerai réaliser un projet d'investissement locatif.

Ce projet serait une grande maison divisée en 16 appartements, dont 1 qui serait pour moi, 8 destinaient à la vente (vente sur plan), et 7 à la location.
Pour pouvoir construire cette grande maison, sachant que je n'ai pas les fonds nécessaires, j'avais pensé à vendre 8 appartements sur plans. C'est-à-dire trouver 8 acheteurs, leurs proposer mon projet et espérer qu'ils achètent les plans d'appartements pour environs 200'000€ (je n'est aucune idée des prix à fixer).
Ce qui me ferait un budget d'environs 1'600'000€ pour réaliser la construction totale+terrains+devis+etc+...
Ce à quoi j'avais pensé, était une maison en L avec 8 appartements au rez-de-chaussée et 8 appartements au première étages, avec des appartements d'environs 60m², ce qui ferais 480m² au RDC et 480m² à l'étage donc 960m² en tout.
J'ai trouvé un terrain de 1000m² à 427'000€ (ce n'est qu'une idée, rien n'est fais).

De plus, je compte faire tout moi-même, ou plutôt avec une équipe composé: - de mon frère (Architecte Paysagiste [mais pouvant faire des plans d'appartements])
- de deux amis à lui (Paysagiste je crois, et l'autre carreleur)
- d'un ami d'enfance à lui (qui a acheté une maison qu'il l'a rénové en appartements) projet semblable au mien
- d'un électricien (proche de ma famille)
-du père d'un ami (qui est plombier)
- et peut-être d'un maçon (proche de ma famille aussi mais que je n'ai plus revus depuis longtemps)

Ca serais une équipe "profs-travailleurs" ou "cerveau" c'est à dire qui mettront la mains à la patte tout en enseignant la pratique à une autre équipe composé de personne moins qualifiés, voir pas du tout.
Je compte tous les payés en fonction de la somme qui me restera a la fin de la construction+des petites sommes pendant la construction.
Voilà mon projet, je ne sais pas du tout si il est réalisable mais j'y tiens beaucoup, c'est une sorte de deuxième chance pour moi car plus j'avance dans le temps et plus je me rends compte que les études ne sont pas faites pour moi et que je perds un précieux temps de ma vie. J'ai beaucoup d'énergie à y mettre dans ce projet, je compte être celui qui va le plus bosser dans ce projet (normal, c'est le mien), travailler jours et nuits...

Voilà vous savez tout de mon projet, j'aimerai savoir si il est réalisable (pour moi, ne connaissant pratiquement rien dans la construction, je pense qu'il est) mais j'aimerai avoir un avis/conseil d'un expert, d'une personne qui s'y connaisse un peu...

Si il est réalisable, il y a t-il des choses à modifier? Car si le budget est trop faible, je peux augmenter le nombre d'appartements à vendre et réduire ceux destinés à la location, voir simplement augmenter le prix à la vente, ou carrément réduire le nombre totale d'appartements donc aussi le terrain, voilà je pense qu'il peut y avoir beaucoup de choses à modifier pour rentrer dans les prix si besoins.
Je peux aussi prendre un petit crédit (vers la fin) si le budget est trop faible que je rembourserai avec les locations.

Et pour finir je voulais aussi savoir les démarches administratives à faire, sachant que je veux le moins de paperasses possibles, la limitation des intervenants dans ce projet sauf obligatoire (notaire, géométre...)
Je veux que ca reste un lien Vendeur(constructeur)-Acheteur sans l'intervention de l'état ou d'une banque ou d'autre chose, mais je ne sais pas si cela est possible?

Voilà, ce projet me tiens vraiment à cœur, c'est un projet de deuxième chance, qui si il est réalisé m'offrirai l'indépendance, la liberté pour vraiment faire ce que j'aime dans la vie...
Je vous remercie de vos futures réponses/conseils/avis d'expert ou de simple connaisseur/amateur.

Et bonne soirée.

Faustin.
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:
Je suis étudiants en L1 en économie (20 ans)
Ce qui me ferait un budget d'environs 1'600'000€ pour réaliser la construction totale+terrains+devis+etc+...

je pense qu'aucun banquier ne suivra ce projet (et aura raison)

même pour des gros promoteurs, un projet de cette ampleur (1,6M€, c'est juste énorme), c'est très compliqué de trouver le financement, alors pour un étudiant....
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Env. 20 message Herault
Oui c'est pour cela que je n'ai pas envie de faire appel à un banquier.
Le financement du projet se fera grâce aux ventes sur plan. Il faut que je trouve 8 acheteurs prêt à m'acheter les plans des appartements pour environs 200'000€, ce qui me ferais 1'600'000€. Comme ça je n'ai pas à prendre de crédit ou autre chose...
Je veux que ca reste un lien Vendeur(constructeur)-Acheteur.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Oui c'est pour cela que je n'ai pas envie de faire appel à un banquier.
Le financement du projet se fera grâce aux ventes sur plan. Il faut que je trouve 8 acheteurs prêt à m'acheter les plans des appartements pour environs 200'000€, ce qui me ferais 1'600'000€. Comme ça je n'ai pas à prendre de crédit ou autre chose...
Je veux que ca reste un lien Vendeur(constructeur)-Acheteur.

ben va falloir mieux te renseigner alors!!
tu penses que des gens vont acheter sur plans 200k€ un appart à un étudiant de 20 ans? sérieux??
ou alors tu as déjà au moins 400 ou 500k€ d'économies, sinon, c'est juste irréalisable
tu te rends compte du montant de travaux que tu annonces??
pour des promoteurs professionnels qui ont deja du roulement financiers avec d'autres opérations (de plusieurs centaines de milliers d'euro), un truc comme ça c'est deja très gros
alors à 20 ans, sans aucun financement... c'est juste du pure fantasme !!
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Env. 20 message Herault
Mais le problème c'est que je soit étudiant ou sans économie?
Car si ce projet a une chance de se réaliser je compte arrêter la fac, et faire ce projet à plein temps. Après si c'est une question d'économie, ben je doit avouer que je ne sais pas trop combien couterait la construction mais je pense qu'elle serais inférieure à 1'600'000€, non??
Puis j'aimerai trouver des acheteurs prêt a me faire confiance, en jouant la carte de la transparence ne pas leurs cacher que je suis étudiant, que je n'ai pas une grande connaissance en construction mais que je serais entouré de personnes qualifiés et que j'ai une grande volonté pour réaliser ce projet (donc qu'ils peuvent me faire confiance, car c'est dans mon intérêt aussi). Et je pense pouvoir les attirer aussi avec une négociation à la baisse du prix, des avantages dans la localisation du terrain (dans la ville), plus de très beaux appartements qu'ils pourront modifier (tailles, nombres, et localisation des pièces dans l'appartements).... Je pense pouvoir jouer sur des caractéristiques des appartements pour pouvoir être plus compétitif par rapport à d'autres ventes d'appartements.
J'avais vu aussi aux infos, que beaucoup de Parisiens descendaient dans le sud de la France, j'habite vers Montpellier, et ça c'est vérifier sur les routes (beaucoup de Parisiens). Donc je pensais aller à Paris pour trouver les acheteurs, car beaucoup de Parisiens ont en marre de Paris et veulent la chaleur, les plages, la tranquillité, les étés du Sud... Et en plus, en moyenne ils ont plus d'argent que le reste de la France (salaires plus élevés) donc plus aptes à m'acheter mes appartements. De plus, j'ai deux avantages qui pourraient vraiment faire plaisir à des Parisiens qui ont en marre de Paris, la construction se fera dans ma ville (moyenne ville, calme, belle, tranquille) proche d'une grande ville (à 5 minutes de Montpellier) et proche des plages à 15 minutes. Ces deux avantages sont très importants pour des Parisiens je pense.
Pour ma part je pense que la faisabilité du projet ne repose que sur la confiance des acheteurs et leur intérêt à mon projet, aies-je raison?
Sur ces nouvelles informations, pensez-vous qu'il peut être faisable maintenant?
PS: Pour la confiance des acheteurs, je ne compte pas venir à Paris juste avec des idées en tête, mais avec un projet bien ficelé sur papier, ordinateur, avec maquettes 3D (imprimante 3D), photo du terrain, photo de la ville. Je compte y mettre le paquet d'un coup pour le faire avoir un coup de foudre à mon projet. Et si cela est nécessaire , les inviter chez mes parents quelques jours pour leurs montrer la ville/terrain/plage... Le fait de les inviter chez mes parents, qu'ils voient ma famille augmentera leur confiance en moi et à mon projet.
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Membre utile Env. 400 message Saucats (33)
Pour un achat sur plans, tu crois naïvement que le client va faire un chèque de 200 000 euros? W00t

Ca ne seras que des appels de fonds sur avancement, il va bien te falloir un capital de lancement ne serait ce que pour financer l'ensemble des études d'avant projet! W00t

Bref, faut descendre de ton nuage là pour être poli, tu es juste complétement à coté de la plaque. ;)
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Mais le problème c'est que je soit étudiant ou sans économie?

les 2!

Citation: Car si ce projet a une chance de se réaliser je compte arrêter la fac,

tu pense que un seul projet comme ça te permettra de finir tes jours au soleil sans bosser, sérieux?
là t'es dans le fantasme absolue !!

Citation: et faire ce projet à plein temps. Après si c'est une question d'économie, ben je doit avouer que je ne sais pas trop combien couterait la construction mais je pense qu'elle serais inférieure à 1'600'000€, non??


Citation: Puis j'aimerai trouver des acheteurs prêt a me faire confiance,

mais oui, des gens vont te lacher 200 boules comme ça juste sur ton sourire!

Citation: Je pense pouvoir jouer sur des caractéristiques des appartements pour pouvoir être plus compétitif par rapport à d'autres ventes d'appartements.

ouiiii
tu sera mieux en n'y connaissant rien et en ayant pas 1 € d'avance que des gens qui font ça depuis 20 ou 30 ans!

Citation: J'avais vu aussi aux infos, que beaucoup de Parisiens descendaient dans le sud de la France, j'habite vers Montpellier, et ça c'est vérifier sur les routes (beaucoup de Parisiens). Donc je pensais aller à Paris pour trouver les acheteurs, car beaucoup de Parisiens ont en marre de Paris et veulent la chaleur, les plages, la tranquillité, les étés du Sud... Et en plus, en moyenne ils ont plus d'argent que le reste de la France (salaires plus élevés) donc plus aptes à m'acheter mes appartements. De plus, j'ai deux avantages qui pourraient vraiment faire plaisir à des Parisiens qui ont en marre de Paris, la construction se fera dans ma ville (moyenne ville, calme, belle, tranquille) proche d'une grande ville (à 5 minutes de Montpellier) et proche des plages à 15 minutes. Ces deux avantages sont très importants pour des Parisiens je pense.

change de lecture

Citation: Pour ma part je pense que la faisabilité du projet ne repose que sur la confiance des acheteurs et leur intérêt à mon projet, aies-je raison?

ca, c'est 5% de ce que ce genre de projet nécessite!

Citation: Sur ces nouvelles informations, pensez-vous qu'il peut être faisable maintenant?

non, jamais de la vie
vous n'aurez pas le 1er euro à mettre dans ce projet

Citation: PS: Pour la confiance des acheteurs, je ne compte pas venir à Paris juste avec des idées en tête, mais avec un projet bien ficelé sur papier, ordinateur, avec maquettes 3D (imprimante 3D), photo du terrain, photo de la ville. Je compte y mettre le paquet d'un coup pour le faire avoir un coup de foudre à mon projet. Et si cela est nécessaire , les inviter chez mes parents quelques jours pour leurs montrer la ville/terrain/plage... Le fait de les inviter chez mes parents, qu'ils voient ma famille augmentera leur confiance en moi et à mon projet.

du fantasme... rien que ça
mais c'est beau à 20 ans d'avoir des rêves de grandeur
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Le financement du projet se fera grâce aux ventes sur plan.

en pensant vendre un appt 200k€, tu pense que tu aura cette somme au moment où tu présente les plans au potentiel futur acquéreur?
comme dit au dessus, l'argent arrive en fonction de l'avancement du projet

donc, avant de toucher le 1er euro, tu devra payer l'archi, le terrain, l'étude de sol, les études techniques (et là si tu penses que ca coute rien, ou que tu peux avoir ça gratis par copain/copine, c'est que vraiment tu ne connais rien de rien à ce milieu), le terrassement et les fondations

donc, avant d'avoir le 1er euro que pourrais te rapporter la vente sur plan d'un appt, il faut débourser mini 500k€, tu les as? tu peux avancer cette somme de ta poche (vu qu'aucun banquier ne te suivra jamais)
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Env. 20 message Herault
Ben si 200'000€ est trop cher pour une vente sur plan, quel est le prix moyen pour une vente sur plan?
Car je ne veux pas arnaquer l'acheteur ca serais 200'000€ (peut-être moins peut-être plus) ça sera en fonction des mètres carrés de l'appartement., donc ca me parait bon, non?!
Puis si 200'000€ c'est trop cher, je peux descendre jusqu'à 175/150'000€, pour trouver les acheteurs. Après de là, soit je me sert de leurs argents pour débuter le projet (achats du terrains, études...puis construction). Et si ce n'est pas possible de débuter le projet avec leurs argents, je prends un mini crédit à la banque pour l'achat du terrains, études.... que je rembourserai directement avec l'argent des acheteurs et je pourrais commencer la construction.
Avec ça, cela n'est pas possible?!
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Ben si 200'000€ est trop cher pour une vente sur plan, quel est le prix moyen pour une vente sur plan?

je ne dis pas que c'est trop cher, j'en sais rien, faut faire une étude de marché (là aussi payante)
je te dis juste que le mec te filera pas un chèque de 200k€ à la signature
tu ne touchera pas 1€ temps que le chantier n'est pas avancé
et que ce qui est à faire avant, faut le payer de ta poche

Citation: jusqu'à 175/150'000€, pour trouver les acheteurs. Après de là, soit je me sert de leurs argents pour débuter le projet

NON
encore une fois, tu ne connais pas le fonctionnement
ca ne marche absolument pas comme ça

c'est comme quand tu achète une voiture neuve en concession, tu ne paye pas 100% à la signature du bon de commande

Citation: Et si ce n'est pas possible de débuter le projet avec leurs argents, je prends un mini crédit à la banque pour l'achat du terrains, études.... que je rembourserai directement avec l'argent des acheteurs et je pourrais commencer la construction.
Avec ça, cela n'est pas possible?!

un mini crédit ... de 400.000e !!
mais aucun banquier ne te suivra jamais sur un tel crédit
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Membre utile Env. 1000 message Pacé (35)
Je crois que tu n'as pas compris ce que Gill et Migoul t'ont dit !!
Si tu trouves des personnes succeptibles de partir dans ce projet totalement utopique, ils ne te signeront pas 150, 175 ou 200K pour que tu commences.

Les chantiers d'immeubles, c'est d'abord les études et la recherche de financement pour le début des travaux.

Les éventuels propriétaires ne te donnerons de l'argent qu'au fur et à mesure de la construction et des appels de fond.

Même si j'admire ton courage de vouloir te lancer là dedans, je crois vraiment que tu ne réalises pas du tout que ton projet tel que tu l'envisages est totalement impossible et irréalisable.

Et effectivement, on a vraiment l'impression que tu comptes faire ça juste pour être rentier...
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Env. 20 message Herault
Non j'espère pas avoir la somme directement auprès des acheteurs, je veux d'abord tous les réunir en leurs faisant signer une sorte de promesse d'achat, ensuite dès que chaque acheteurs à bien compris mon projet (qu'ils ont une grande confiance en moi) et prêt à acheter, ils payent une partie des débuts des travaux...
OU SI CE N'EST PAS POSSIBLE
Je vais voir un banquier, en lui expliquant mon projet et SURTOUT en lui montrant les promesses d'achat, il voie que ce projet a du potentiel, et qu'il est soutenue par une dizaine d'acheteur avec leurs promesses d'achat. Donc il me fait un crédit nécessaire pour le début de la construction que je rembourserai très vite après avec une partie de la somme des acheteurs.
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Env. 20 message Herault
Désolé si je me répète, je ne suis pas très synchro dans avec vos réponses.
Mais pour faire court, ce à quoi vous ne croyez pas c'est le crédit de la banque, le début des construction sans argent de ma poche et c'est tout?!
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Le % que tu peux légalement demander à la signature, même en vendant 100% des appt ne couvrira pas le quart de tout ce qu'il y a a payer, c'est comme ça
il te manquera des centaines de milliers d'€ que tu ne trouveras pas, et qu'aucun banquier ne te donnera jamais, même avec des papiers signés (signatures que tu n'auras pas, faut pas rêver, les gens s'engageront jamais sur un tel projet avec un étudiant de 20 ans qui n'y connait rien, faut être réalise 2 secondes)

comme on te le dit depuis le départ, ce projet ne pourra jamais aller plus loin que là où il en est aujourd'hui

si tu veux te lancer dans la promotion immobilière, commence par un bâtiment avec 2 studio, et tu verra deja que tu y laissera des euros de ta poche
les promoteurs qui se la coule douce en roulant en porsche, c'est dans les séries télé
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Désolé si je me répète, je ne suis pas très synchro dans avec vos réponses.
Mais pour faire court, ce à quoi vous ne croyez pas c'est le crédit de la banque, le début des construction sans argent de ma poche et c'est tout?!

le concept global est un gros fantasme
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Env. 20 message Herault
Parce que si ce n'est qu'une question d'argent des acheteur qui ne peut-être débloqué qu'au fil de la construction, ce n'est pas grave je n'aurais pas besoins de la totalité de la somme dès le début, il faut juste un étalage des sommes d'argent en fonction des étapes de la construction.
Puis question crédit, j'ai vu sur un forum une personne accéder à un crédit sans aucun contrat avec un constructeur ou quoi...
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:Parce que si ce n'est qu'une question d'argent des acheteur qui ne peut-être débloqué qu'au fil de la construction, ce n'est pas grave je n'aurais pas besoins de la totalité de la somme dès le début,

allez, on recommence...
le % que tu peux demander à la signature ne couvrira qu'une toute petite et infime part de ce que tu dois payer
dis toi que les étude couteront mini 10% en plus du montant de la construction
en prenant des chiffres à la louche, la construction (hors terrain) doit couter 800/900k€
donc, avant de toucher 1€ des acheteurs, tu devra payer (en plus du terrain) grosso merdo 100k€ en bureaux d'études divers

au moment où les acheteurs commenceront à payer, tu auras déjà dû sortir 300 ou 400k€ de ta poche
non? trop dur à comprendre??


Citation: Puis question crédit, j'ai vu sur un forum une personne accéder à un crédit sans aucun contrat avec un constructeur ou quoi..
.
entre construire une maison et un immeuble de 1,6M€, y'a un monde!
tu ne peux pas comparer ça
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Membre utile Env. 1000 message Pacé (35)
Je ne te souhaite pas particulièrement l'échec, tu sembles motivé, mais si Gill, qui a l'expérience de constructions de pas mal d'ensembles immobiliers (à ma connaissance), te dis que c'est irréalisable, j'aurais plutôt tendance à le croire.

Si tu commences et te plantes en perdant de l'argent, car il faudra forcément que tu en perdes avant d'en gagner, tu ne pourras pas dire que des gens ne t'ont pas prévenu. Et avoir de grosses créances à 20 ans, c'est de mauvaise augure pour la suite Mellow
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Oui, si tu te plantes en cours de chantier...
tu devras rembourser les montants versés, avec indemnités en plus
commencer à 20 ans dans la vie, en ayant arrêté ses études, avec une dette de 200 ou 300.000€, tu penses que c'est jouable?
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Membre utile Env. 800 message Doubs
Bonjour,

L'espoir fait encore vivre de nos jours visiblement. Biggrin

Faust, redescend sur terre, si c'était "si simple" de se faire autant d'argent, ça se saurait.

Tu rêves tout debout, et ton projet ne tient pas du tout la route.


Tu vois beaucoup, beaucoup trop grand pour quelqu'un avec 0 moyen.

Si tu souhaites vraiment te lancer dans un projet immobilier, rachète de l'ancien à rénover, rénove toi même avec tes petites mains, et revends, tu as un de beaux billets à te faire derrière, mais le problème va se situer au niveau d'une banque, que tu auras très peu de chance de convaincre avec ton dossier. Wink
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Env. 20 message Herault
D'accord j'ai bien compris vos messages et j'en tiens compte, merci beaucoup. Mais c'est que ce projet comme je l'ai dit me tiens énormément à cœur, je vais essayer de trouver des solutions aux problèmes que vous m'avais cité. Puis ce projet n'est pas pour me faire gagner beaucoup d'argent mais juste une petite rente (par mois) pour que je puisse faire ce que jeux dans ma vie (ex: bucheron en Alaska en hiver, et au canada en été [pour connaître le vrai travail dans deux extrêmes très chaud, très froid] je veux travailler pour le plaisir mais pas pour l'argent).
De plus pour en revenir à Gill, je ne compte pas faire un immeuble mais une grande maison divisée en 16 appartements car un immeuble sur plusieurs étages je me doutais que ça aurait coûter trop cher et trop dur à faire seul, donc c'est juste une grande maison en forme de L avec seulement un seul étage.


Est-ce toujours irréaliste?
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:
De plus pour en revenir à Gill, je ne compte pas faire un immeuble mais une grande maison divisée en 16 appartements car un immeuble sur plusieurs étages

comment tu appelles un bâtiment de 16 apprt?
c'est tout sauf une "grande maison"
ou alors chaque appt fait 10m²
penser faire 16appt sans faire au mini 1 étage... faut être réalise, faudrait un terrain libre énorme

comment dit par plusieurs au dessus, faut rester réaliste
commencer à son niveau, un truc de 2 studio pour se faire la main, en neuf ou réno
là tu veux direct aller en championnat du monde de formule 1 en ayant eu ton permis de conduire la semaine dernière
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Env. 20 message Herault
Oui mais je voulais dire une grande maison avec qu'un seul étage, pour moi un immeuble c'est avec au moins 2 étages (mais faut croire que je me suis tromper). Mais bon merci pour vos messages même si ils sont défavorable à mon projet, je vais peut-être voir autre chose...
Et si je garde le même projet, mais moins fou comme une petite maison (ou petit immeuble), avec 4 appartements en bas et 4 en haut, j'en prends un pour moi, et j'en vends 4 et j'en met 3 en locations.
Ca serais le même mais proportionnellement bien plus petit.
Penser vous qu'il est toujours irréaliste, vis-à-vis du projet en lui même, ou d'un potentielle crédit?
Ps: je ne sais pas si ça peut aider dans l'obtention d'un crédit, mais mon père gagne environs 230'000€ par an, plus des revenus d'un immeuble dans le centre de Montpellier, et une maison (locatif) dans ma ville, pensez vous que c'est des garanties pour un crédit?
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faut faire une sci tous les 2 (avec ton père)
même 8 appt... c'est deja grand !
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Env. 20 message Herault
Et avec une SCI, j'aurais droit à un crédit? (puisque qu'il y a mon père)
Mais moi, je n'ai pas envie de faire payer mon père ou de le faire travailler dans la construction, cela est possible qu'il créer juste la SCI avec moi (avec son argent) mais qu'après il n'a plus rien à faire (financièrement et pour la construction)? En gros je me débrouille tout seul (enfin sans lui).
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Oui, avec ton père dans la sci, oui, ca t'ouvrira les portes des banques pour des credits
toi n'ayant aucune ressources/revenu/économies, ta part dans la sci sera réduite... à pas grand chose (voir rien)
donc oui aussi, c'est clairement lui qui te paiera ces constructions pour te faire "plaisir"
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Env. 20 message Herault
Combien coûte environ la création d'une sci, car j'ai vu que le prix varié de 200 à 300 euros mais ça me parait quand même très bas?!
Car si c'est le prix, je peux y mettre la totalité ou simplement la moitié pour la créer.
Ensuite si j'ai cette sci avec mon père, je peux demander un crédit à la banque pour acheter le terrain/faire les études/et construire?
Et quand les travaux sont finis je vends les appartements et je rembourse la totalité du crédit avec les ventes (sans même que mon père ais a y participer financièrement)?
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
On ne parle pas des parts d'une sci en fonction de qui paye combien pour la créer, mais de l'argent qu'on met dans le pot commun une fois la sci créée
pour les banques, la sci ca sera surtout ton père (vu qu'il a de bons revenus), toi, tu sera transparent (aucun revenu/économies)
et non, c'est l'inverse, c'est ton père qui paiera toute la construction (vu que seul lui de vous 2 en a les moyens)
là en gros, la sci, c'est juste pour dire que tu participes un peu au truc
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Env. 20 message Herault
D'accord mais avec mon père, est-ce qu'on peux prendre un crédit grâce à la sci et ses revenus (pour payer le terrain+la totalité de la construction) et le rembourser grâce aux ventes?
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Faust de Mtp a écrit:D'accord mais avec mon père, est-ce qu'on peux prendre un crédit grâce à la sci et ses revenus (pour payer le terrain+la totalité de la construction) et le rembourser grâce aux ventes?

oui, c'est la procédure "standard"
mais faut de grosses économies
encore une fois, les mensualités du crédit seront à payer plusieurs mois avant que le 1er euro des ventes arrive
est ce que ton père est ok à emprunter 300 ou 400k€ pour toi??
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
En caricaturant :
c'est papa friqué qui va claquer plusieurs centaines de milliers d'euro pour satisfaire les caprices de son gamin
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Bonjour,

Seules les garanties financières ont été abordées, mais quid de la garantie constructive (décennale), absolument nécessaire pour voir aboutir dans de bonnes conditions un tel projet??
Une équipe d'amis n'est pas une équipe de professionnels!
Mais bon courage quand même
.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Env. 20 message Herault
D'accord, mais pour une construction de seulement 8 appartements ca me reviendrai toujours à 400K€ (terrain+construction)?
Car sur des sites, j'ai vu qu'une construction de 200m² (8x50m²) nécessitais un budget d'environ 200'000€+le terrain à environ 150'000€ ce qui me ferait un total de 350'000€.
On arrondis à 400'000€.
Si je vends 5 appartements sur les 8, pour 170'000€ (l'appartement) ça me ferais 850'000€ - le crédit = donc une plus-value d'environs 450'000€.
Le projet a-t-il une chance de voir le jour sur ces nouvelles conditions (sci avec mon père, crédit, moins d'appartements, terrains moins grands, pas de vente sur plans mais vente à la fin)?


De plus pour en revenir à ta caricature Gill, je trouve qu'elle me fait passer pour quelqu'un que je ne suis pas du tout, ok mon père à un peu d'argent mais je te rappelle que mon projet initial était de ne pas faire appel à mon père car je voulais y arriver sans son argent, je voulais le faire de moi même pour avoir la satisfaction du travail accomplit, puis ce que tu appel caprice, j'appel ça le rêve de ma vie, le projet de deuxième chance qui me tiens vraiment à cœur.
Si je peux y arriver sans mon père, je le ferais pour avoir mon indépendance vis-à-vis de mes parents, si j'ai pas la force et les pas moyens de le faire sans eux, ben en dernier recours je ferais appel à eux sans regret, car mon père m'a inculqué des valeurs (ne pas penser qu'à l'argent, il voulait même pas nous dire son salaire quand on été petit pour pas que l'on change de mentalité,...).
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Env. 20 message Herault
Bonjour Deffrey,
Qu'est-ce que tu appel garantie constructive (décennale)? Je n'ai pas compris la définition sur internet.
Et pour mon équipe, il y aura des gens assez qualifiés (architecte, plombier, électricien, maçon...).
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Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Faust de Mtp a écrit:je voulais le faire de moi même pour avoir la satisfaction du travail accomplit, puis ce que tu appel caprice, j'appel ça le rêve de ma vie, le projet de deuxième chance qui me tiens vraiment à cœur.

rêve... fantasme... appel ça comme tu veux
mais c'est juste irréalisable sans soutien financier "important"

Citation: garantie constructive (décennale)

si y'a le moindre soucis sur le bâtiment pendant 10 ans, les réparations seront à tes frais
c'est comme la garantie constructeur pour une voiture, sauf que là c'est 10 ans
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Env. 20 message Herault
Mais le crédit ce n'est pas un soutien financier "important"?
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Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Les jeunes de nos jours, Ils veulent tout, tout de suite.
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Voilà comment vous devez faire et c'est la meilleur façon de faire à mon goût car vous serez redevable de personne. Ni papa ni maman ni tonton ni mamie gateuse...

1) Vous finissez vos études
1 bis) Vous vous formez dans un métier du bâtiment manuel (un CAP puis un BP - 3ans) ou technique. C'est ce que moi j'ai fais
2) vous travaillez en CDI. Avec un BP on va dire 1700€ net par mois.
3) Pendant ces 3 Années de formation et pendant le CDI vous épargnez tout ce que vous pouvez.
4) Vous allez voir votre banquier qui dira: " Cher Monsieur, vous avez 15 000€ d'apport, votre salaire est de 1 700€, vous pouvez emprunter 115 000€ sur 25ans avec une mensualité de 550€ (taux actuel de 2.60%). Ainsi vous respectez les 33% d'endettement. Votre Budget total est de 130 000€. Que voulez vous faire avec ça????"
La, vous réfléchissez à ce que vous voulez faire avec ça... Vous pouvez demander l'avis de papa et même de mamie gateuse si elle est encore vivante. Vous pondez l'idée en espérant qu'elle soit réaliste et que l'oeuf puisse passer le trou de votre derrière, et là va falloir "prier" car si l'oeuf reste coincé ben vous allez déguster. Vous retournez ensuite voir votre banquier avec des simulations là aussi réaliste sinon le banquier dira " Mais Mr, Vous revez où c'est peut-être moi qui rêve encore"!

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Qu'est-ce qu'on peut faire avec cette somme (130 000€)??
1) On peut Acheter 1 appart, le retaper, le revendre
2) On peut Autoconstruire, vendre ou louer
3)...
Mais certainement pas faire un projet de promotion immobilière.

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Une fois votre appartement revendu, a ce moment là, vous commencez à sortir du lot des gens normaux et vous devenez un tout petit investisseur
votre banquier vous offre le café et espère que votre prochain projet sera intéressant:

1) Vous avez on va dire 180 000€ en poche et non 650 000€ comme vous l’espéreriez.
2) Vous pouvez si vous souhaitez faire un projet de promotion immobilière avec un Immeuble de 3 ou 4 Appartements
3) N'oubliez pas que les marges sont pas sensationnelles une fois qu'on a retiré la TVA, l'IS ou l'IR...
4) Le mieux est quand même de construire une belle grosse baraque en Résidence Principale car celle-ci n'est pas soumis à l'imposition sur les Plus Value lors de la revente (Attention au risque de requalification en marchand de bien ou en promoteur si le Fisc prouve que vous avez construit dans le but de revendre)
5) Vous revendez 300 000 net vendeur votre belle maison. (N'oubliez pas que vous continuez à rembourser le petit crédit de 115 000€).

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1) Vous penchez cette fois-ci pour du locatif car oui la seule solution de gagner quelques sous c'est de construire et vendre sa RP et là le FISC vous a à l'oeil et une nouvelle opération serait synonyme d'******* fiscale
2) Vous retournez voir votre Bankster qui vous offre le café et l'apéro pour féter ça et qui veut bien rallonger le crédit déjà en cours pour faire une belle opération à 550 000€ et acheter un ou deux immeuble et empocher au passage 60 000€ de Loyer BRUT.

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Ou alors, vous attendez que Papa passe l'arme à gauche et vous dilapidez son argent parce que vous ne serez pas passer par toutes ces étapes qui construisent et font connaitre la valeur de l'argent. Et la Papounet chéri s'en retournera dans sa tombe.
L'argent est plus sûr lorsqu'il est sainement gagné.
En attendant qu'il parte, vous pouvez vivre du RSA.

-------------------------------------------------------------------------

Là c'est je pense un peu plus réaliste

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Maintenant, un coup de pouce de votre père qui se porte garant pour le crédit en plus de vos salaires peut-être intéressant pour faire tomber les barrières de la banque. Ou également, une donation raisonnable de quelques dizaine de milliers d'€ là aussi en plus de votre épargne et salaire peut donner un sacré coup de pouce

Cordialement,

Florian
LaughW00t
Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php
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Env. 20 message Herault
D'accord j'ai bien compris votre réponse et je vous en remercie.
Mais j'ai deux questions à vous posez et vous me dirais si cela est réalisable.

1) Je cherche un terrain (j'étudie un projet pour quelques appartements pour la revente et la location et ma résidence principale), ensuite je créer une SCI avec mon père (juste pour débloqué le crédit), ensuite une fois que j'ai eu le crédit j'achète le terrain avec, plus les études à faire et les permis, une fois que j'ai tout qui est bon, je réunis un maximum de gens (non qualifié) et je forme un groupe "d'élite" composé de gens que je connais et qui sont qualifiés, plus quelques intervenants professionnels (pour nous aider dans la auto-construction). Ensuite la construction se passe bien, elle se termine, je vends quelques appartements pour rembourser le crédit, j'en garde quelques un en location pour rembourser le crédit s'il n'a pas été rembourser en intégralité.
-Dites-moi où ça peut coincer, car moi je ne vois pas.

2) Ce projet n'a aucun rapport avec le premier. J'ai vu dans les annonces qu'une personne vendait un immeuble de rapport à 159'000€, composé de deux appartements, celui du RDC fais 45m² et celui du première étage 55m². La personne les loue au totale 1100€/mois, rentabilité 8.3% brut, sans charges de copropriété,  et foncier 1400€. Pour ma part, je trouve qu'elle vends très bas car suivant le prix du m² à la revente, le prix de l'immeuble est à peu près le même prix que l'appartement du haut (55x2500=137'500€, et ça peut être bien plus car j'ai pris en dessous de la moyenne des prix du m²). Donc si je créer une SCI avec mon père, pour un crédit de 159'000€, j'achète cet immeuble. Je le laisse tourner une année (de mon coté je travail, et les loyers au bout d'un an s'élèveront à 1100x12=13'200€ qui passeront en totalité dans la différence de la vente de l'appart et le crédit: 159'000-137'500=21'5000-13'200=8'300€). Il ne restera que 8'300 euros à payer voir moins.
Je trouve ce projet moins fou et plus réaliste?!
Et si ça marche, ça me donne une garantie de plus pour avoir le crédit de l'autre projet, car j'aurais un appartement loué.

Que pensez-vous de ces deux projets?
0
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Membre utile Env. 800 message Doubs
Ah le monde des Bisounours avec les sous de Papa ... W00t
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Env. 20 message Herault
Non avec les garanties de mon père (car je ne veux pas le faire payer) juste qu'on me donne un crédit.
J'ai vraiment l'air de passer pour un ignare (et ça doit être le cas) mais j'ai trop peur de l'avenir (chômage en hausse, crises, dette de plus en plus grande...), plus, je suis littéralement perdu, je sais pas quoi faire du tout de ma vie (niveau étude c'est pas ça du tout), j'ai juste beaucoup de projet en tête, et ceux dont je vous ai expliqué en font partis. Et c'est pour ça que je peux paraître un peu tétu à dire les mêmes choses et à paraître un peu dans les nuages, mais c'est la vie qui m'a obligé à avoir des projets un peu fou car je vois pas mon avenir commencé sans ces projets.
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Membre utile Env. 800 message Doubs
Tu vois juste beaucoup trop gros en ayant aucune connaissance.
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Picto recompense Membre utile
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Env. 20 message Herault
Mais connaissance par rapport à quoi? Par rapport avec les lois ou la construction? Je m'y connais pas pour les deux, mais je serais pas seul sur ce projet, on me conseillera.
C'est juste une question de connaissance? (même si je sais que c'est très important de savoir ce qu'on fait).
0
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Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Bonjour,

Je comprends vos peurs.

Pour reprendre vos idées:
1) Rien ne coince. Imaginons une SCI à 60% vous /40% votre père
Votre projet est réaliste si vous remplissez certaines conditions.
a- Vous êtes Solvable (CDI) et gagner 3X le montant de votre mensualité
b- Votre père s'engage financièrement à hauteur de ses parts
c- Vous avez fait de ce projet votre religion et vous pouvez convaincre le banquier

Il s'agit d'une SCI d'Attribution (SCIA) dans ce cas précis.
- Chaque associé est imposé à l'IR

Voyez-vous le problème est que vous devez être solvable ou alors vous devez être un pro du domaine.

Poussons la simulation plus loin:
Admettons que vous gagniez 2000€ par mois, votre mensualité est de 650€/mois et vous pouvez donc emprunter 135 000€ sur 25 ans. Cela représente 60% du capital. Votre père lui amène 40% soit 90 000€.
Soit un projet total de 225 000€.
Avec 225 000€, vous pourrez éventuellement faire quelque chose de plus petit que ce que vous espérez.
Encore une fois, votre projet est réalisable en revoyant sa Grosseur à la baisse.

Croyez-moi, je suis optimiste et je ne suis pas du style à casser le moral des autres par jalousie ou quoi. Je suis moi-même un entrepreneur et les gens disaient toujours que j'y arriverais pas. Pourtant aujourd'hui ils m'envient. Ce que je veux dire, c'est qu'on peut être rêveur mais il faut savoir ou doit s'arrêter le rêve HEIN!!

"""""""
SCIA:
Recours à un emprunt
Il y a deux options pour réunir le financement du projet immobilier :
• Financement collectif, c'est la société qui réunit en son nom la totalité du financement. La
garantie peut être apportée par l'ensemble des associés (caution) et/ou par l'immeuble
(hypothèque).
• Financement individuel : chaque associé réunit sa part de financement, la garantie étant
apportée par chacun des associés et son lot dans l'immeuble. Ainsi les associés peuvent souscrire
des prêts dans des établissements bancaires différents ou choisir une seule et même banque pour
faciliter le versement des appels de fonds. On note qu'il y a une possibilité de nantissement de
ses parts par un associé sous réserve d'un agrément de la société.
Des comptes courants d'associés permettent à certains associés de faire des prêts internes à d'autres
qui n'ont pas les capacités financières suffisantes.

""""""""
Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php
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Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
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Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Pour le cas numéro 2, si j'ai bien compris car c'est vraiment pas clair:
1) Vous achetez l'Immeuble qui se compose de 2 lots
2) Vous louez les deux lots 1 an en meublé (sinon un bail nue c'est 3 ans).
3) Vous revendez l'appartement le plus cher au prix d'achat de l'immeuble W00tW00t La faut m'expliquer comment vous faites? Vous claquez des doigts?

Prenez-vous le proprio pour un demeurer? Pourquoi ne fait-il pas de même si c'est si simple?

De plus dans votre calcul vous oubliez les 14% d'IR Fonciers
Il ne faut pas oublier qu'il faut également créer une Copro.
De plus, s'il y'avait des locataires vous serez soumis à l'impôt sur la PV sans abattement car vous n'êtes pas en RP sur l'appartement vendu.

Dans tous les cas, comment allez vous pouvoir emprunter sans être solvable?

Ceci était ma dernière contribution à ce sujet. Vous avez tous les éléments en votre possession pour aplanir vos "Projets" et les rendre plus réalistes.

Cesser d'être un enfant et W00t
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Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Qu'est ce que j'ai ri sur ce topic !

Faust, va falloir arrêter de rêver. La masturbation intellectuelle est nuisible pour la santé !

Je suis chef d'entreprises dans le bâtiment. J'ai une croissance de 10/15% par an de mon CA, je gagne 30K € par an et les banques ne me suivent pas pour une simple opération d'achat/revente sans avoir 30% d'apport et 15% si je veux changer de résidence principale.

Alors acheter seul un bien même à 20K € en étant étudiant, n'y songe même pas ! Fais un prêt étudiant à la limite...
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