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Avis rénovation ferme R+1 170m² en Haute Savoie

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Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Bonjour à tous! 

J'espère que vous êtes en forme niveau critique car ici, vous allez pouvoir vous lâcher sévère vu que niveau expérience plans, implantations, ici c'est zéro! 
Tout d'abord et pour clarifier les choses, vous comprendrez que le bâti est déjà existant, qu'il ne sera pas modifié au niveau de la surface au sol (murs extérieurs) et que nous allons principalement nous concentrer sur l'intérieur (rénovation)

Je vous présente le sujet : 



Cette charmante (pour nous) maisonnette que nous allons donc rénover de l'intérieur et de l'extérieur, façade et jardin. 
Vous remarquerez qu'il existe un Niveau R+2 mais celui ci ne sera réalisé que lorsque nous aurons les moyens de l'aménager (dans 10ans?!   ) Il faut quand même garder en tête un moyen d'accès (escalier). 
La maison fait 11mètres x 11mètres avec de jolis mur de pierres d'environ 50-60cm d'épaisseur, auquel est accolé une écurie au fond de 6mètres par 11mètres. (partie réservée au garage pour l'instant) 
Vous pourrez noter que la maison se situe sur une pente Ouest (mon véhicule) > Est (partie ensoleillée)

Un petit plan cadastral qui vous montre l'emplacement et l'exposition de la maison : (le véhicule ci-dessus est stationné dans le prolongement de la partie grise)

Plan de masse


Et voici les plans de l'intérieur d'origine, que j'ai réalisé sur internet, ils ne sont peut être pas précis au cm près, mais cela reste suffisant normalement.

Le RDC ORIGINAL:



Le 1er étage ORIGINAL:




Et voici pour l'instant les modifications que nous souhaitons apporter. Il s'agit là d'une version où plusieurs problèmes se posent. Je suis ouvert aux modifications, le plus ennuyeux pour moi reste les murs porteurs. Pas besoin de se soucier de la partie garage, elle ne m’intéresse pas pour le moment. (et oui, j'ai craqué sur les ouvertures parties garage, mais on s'en occupe pas ;) ça viendra dans le futur, et je l'espère sera une ossature bois)

Pour simplifier les plans, je parle en séparant la maison en 4 zones, il y aura donc:
Zone NORD EST (Chambre sur les plans d'origine)
Zone NORD OUEST (Cellier + cave sur les plans d'origine)
Zone SUD EST (Cuisine + SDB + WC sur les plans d'origine)
Zone SUD OUEST (Salon sur les plans d'origine)
Zone OUEST OUEST (Ecurie/garage, on en parle pas)

#Nos contraintes:
La pièce "Chaufferie" sur les plans modifiés ne pourra pas être déplacée (chauffage, chaudière et ballon ECS). Cette pièce contient également l'arrivée et les départs électrique (GTL). Pareil pour le silo à granulés, pas possible de le modifier. Et pour ceux qui se demanderaient pourquoi: parce que nous venons de faire poser, réaliser ces travaux et qu’initialement je pensai réaliser un grand local technique en partie NORD OUEST, mais la cloison de parpaing s'avère être porteuse, donc pas ouvrable à l'heure actuelle. 
Nous vivons dans la maison et nos possibilités de financement ne sont pas directes dans le sens ou nous ne pourrons pas craquer 100000€ pour réaliser les travaux de suite, nous devons réaliser petit à petit selon les rentrées d'argent, nous sommes en autoconstruction et nous ferons réaliser les travaux les plus importants à des entreprises qualifiées (ouverture de murs porteurs, mise en place des baies vitrées, par exemple). Nous devons nous occuper de rendre habitable le R+1 (inhabitable pour le moment) pour pouvoir nous occuper, par la suite, de rénover le RDC. Concernant les améliorations de surfaces vitrés, le PLU nous indique que le rapport entre les parties pleines et les ouvertures doit rester harmonieux.
Une cheminée (foyer) est présente dans le salon (dans le coin en haut à droite du salon) et nous souhaitons la garder. 
Notre terrain est en pente, au niveau de la cave, au Nord, nous sommes déjà légèrement enterré, et l'accès au garage se fait par l'ascension de 3-4 marches environ. A voir si le jardin peut être refait pour faire au moins deux niveaux

#Nos modifications sur les nouveaux plans:

Le RDC:



RDC : 
  • Au niveau du Salon, il n'y a pas de modifications apparentes, c'est le lieu ou il y a notre porte d'entrée principale (voir #Points négatifs plus bas)
  • Au niveau de l'ancienne cuisine, on casse l'ancienne Salle de bain et le petit couloir pour agrandir et le tout se transformerait en salle à manger. On place face EST une baie vitrée entre la petite fenêtre de l'ancienne SDB (non représentée sur le plan, oups ) et la fenêtre de l'ancienne cuisine. On ouvre (si possible) le mur porteur entre l'ancienne chambre et l'ancienne cuisine pour réaliser une pièce à vivre d'une 50ène de m² 
  • Au niveau de l'ancienne chambre, on ouvre et on réalise une baie vitrée côté EST comme dans la nouvelle salle à manger pour avoir un max de clarté.
  • Au niveau milieu, entre le salon et la cave, une sorte de couloir était présent avec un escalier. Voir #Nos contraintes, maintenant nous avons supprimé l'escalier (pourri) et placé le chauffe eau, la chaudière à granulés et le tableau électrique. 
  • Au niveau de la cave qui pour l'instant est avec un sol en terre, on réalise une dalle chaux et cela va devenir le local technique, ou cellier, ou buanderie, bref, un local avec Machine à laver, Sèche linge, (et WC? voir #points négatifs plus bas), réserve de nourriture, conserves etc... A voir si le terrain est refait et remis à niveau, nous pourrions placer une plus grande fenêtre (pour le moment, ce sont deux sortes de meurtrières de 30cm de haut par 70cm de large.)

L'étage:



ETAGE:
A l'étage il n'y avait rien, à part 4 pièces en forme de couloir dans les zones NORD EST et OUEST, une grande pièces au SUD EST, un local ou un chauffe-eau tout cassé pourri a déjà été retiré, une pièce à moitié séparée en deux au SUD OUEST. 
  • Au niveau SUD EST, en montant à l'escalier, à droite, on entre dans la partie Parentale, avec un dégagement ou il y aura un long meuble pour le rangement des accessoires, chaussures et sac à main de Mlle. Au fond de se dégagement, une armoire pour ranger des livres ou autres.
  • Au niveau NORD EST, une séparation avec d'un côté une salle de bain parentale avec un WC, une baignoire d'angle, une double vasque et une douche à l'italienne. De l'autre côté un dressing pour ranger les 30m3 de fringues de Mlle, et un petit placard (suffisant) pour mes fringues   (*voir #Autres solutions)
  • Au niveau SUD OUEST, on a un couloir qui aura un placard le long du mur de refend pour camoufler les vannes du chauffage au sol. Puis on a une chambre d'environ 15m² pour enfant, et au fond une seconde salle de bain, plus petite. (suffisante?) 
  • Au niveau NORD OUEST, on a un second WC à gauche, a droite la montée pour aller au 2ème étage, en face un bureau (je travail beaucoup sur ordinateur) qui pourra également se transformer en chambre d'ami, ou seconde chambre d'enfant selon...   Avec un placard sous l'escalier

#Points négatifs à nos plans:
  • Salon trop petit (échange de place avec futur emplacement cuisine?)
  • Pas de coin rangements, placards (manteaux) en entrant.
  • Beaucoup de place perdu en couloir à l'étage.
  • Le Wc du RDC n'est pas bien situé. (On le bouge? J'ai pensé à le mettre dans le local technique, mais cela veut dire qu'il faut traverser toute la maison au RDC pour aller faire pipi ou autre. Mais avantage, la bas on est au calme )
  • L'accès au R+2 n'est peut être pas vraiment intéressant à cet endroit
  • Autres? 


#Autres solutions:

Citation:
  • Au niveau NORD EST, une séparation avec d'un côté une salle de bain parentale avec un WC, une baignoire d'angle, une double vasque et une douche à l'italienne. De l'autre côté un dressing pour ranger les 30m3 de fringues de Mlle, et un petit placard (suffisant) pour mes fringues   (*voir #Autres solutions)


J'hésite à proposer une disposition dans le sens de horizontal plutôt que vertical. C'est à dire, on ne fait plus qu'une seule grande ouverture qui donne sur le dressing (à la limite, on peut fermer avec un rideau ou porte coulissante), puis au niveau de la fenêtre EST, on clos à l'horizontale, et la partie NORD est la SDB ou on retrouve toujours Baignoire d'angle, douche italienne, WC et double vasque. A noter qu'une seconde fenêtre serait certainement faisable pour qu'également il y ai 4 fenêtre sur cette façade.








#Aménagements possibles:

Voici quelques photos d'aménagements possibles (toujours réalisé sur le même site internet) 


Le Salon RDC (SUD OUEST) (actuellement, il est comme ceci, sans les armoires pour ranger à droite)


La chaufferie - cave au RDC (NORD OUEST) (le ballon d'eau chaude à gauche et la chaudière à droite sont représentés par ces objets bizarres)

 (possibilité de placer le WC en haut à gauche?)

La salle à manger au RDC (SUD EST), actuellement c'est encore la cuisine + sdb. Le WC fait tache... 


La cuisine RDC (NORD EST) actuellement notre chambre/ bureau.



A l'étage : 

La chambre parentale (SUD EST)



Le dressing SDB parental (NORD EST)



La chambre enfant + SdB (SUD OUEST) 



La chambre amis- bureau + WC (NORD OUEST)




Voilà, j'ai terminé, je vous laisse la parole... Bonne lecture et merci d'avance de m'avoir lu.

A bientôt, 
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 600 message Annecy (74)
Avez-vous jeté un coup d'oeil à la section "plans de maison" ?

Il y a plusieurs centaines de plans pour trouver des idées, classés par taille, forme, etc ... Vous pouvez même avoir pour chaque plan un budget de construction estimatif...

C'est ici : //www.forumconstruire.com/plan_maison/
 
Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Petite précision non donnée ce jour: Notre terrain (jardin) exploitable se situe à l'EST (220M² environ) et au NORD principalement (+600m² de mémoire)

Voilà, bon week end à tous, ;)
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
Ancienneté : + de 9 ans
 
Membre utile Env. 300 message Rhone
Bonjour,

vous allez certainement, et avec raison, toucher à a structure (à un mur) de cette vieille maison. Vous ne pourrez donc pas utiliser la dérogation de la loi de 77.

Je vous conseille donc de montrer vos idées à un architecte que vous aurez sélectionné avec soin.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 300
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 8 ans
 
Super bloggeur Env. 100 message Haute Marne
Bonjour
Le plan me semble correcte, mais j'en avais déjà parlé avec vous sur votre poste.
Cdlt
Cygale
Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 100
Dept : Haute Marne
Ancienneté : + de 9 ans
 
Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Bonjour,

Désolé pour cette absence, trop de boulot et d'autres priorités que le pc en ce moment
Merci Andrew pour ce point. Pour le moment, je n'ai pas encore planché sur le sujet, je ne savais pas qu'il y avait des réglementations pour les murs porteurs et qu'il fallait obligatoirement faire appel à un architecte ou professionnel pour l'étude préalable, même si quand on en parle, ça semble logique. Nous sommes dans l'optique de faire la plupart de la rénovation nous même, mais cela ne doit pas être fait autrement que dans le respect des règles de l'art. A force de voir tout et n'importe quoi se faire sur internet, on se voit trompé, notamment les particuliers qui ouvrent eux même les murs porteurs.

Merci Cygale, en effet j'ai réfléchi et appliqué un peu les conseils donnés.

N'ayant pas d'autres avis pour le moment, je vais m'occuper de ce qui est plus urgent dans la maison. Je ferais appel à un architecte pour la partie modification des murs porteurs, changement des fenêtres en baies vitrées, etc.

Merci et n'hésitez pas à dire ce que vous pensez, je zieuterai forcément tout ça
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
Ancienneté : + de 9 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Gers
Andrew Rayan a écrit:Bonjour,

vous allez certainement, et avec raison, toucher à a structure (à un mur) de cette vieille maison. Vous ne pourrez donc pas utiliser la dérogation de la loi de 77.

Je vous conseille donc de montrer vos idées à un architecte que vous aurez sélectionné avec soin.


Bonjour,

koggy :
lorsque vous parlez du R+1 non habitable... C'est parce qu'il est "insalubre" ou du moins dans un état nécessitant beaucoup de travaux? s'l est déjà comptabilisé dans votre surface habitable (voir avec notaire) vous payez votre taxe d'habitation sur cette surface.... Donc vous pouvez faire ce que vous voulez dedans! A savoir que le plan d'aménagement intérieur n'est pas à fournir lors d'un PC dans tous les cas! Attention aucune modification de surface (10% max) et aucune modification de façades ne sera possible.

(Deuxième alinéa abrogé par la loi n° 81-1153 du 29 décembre 1981, art. 1er.)

Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire ou à autorisation, qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.


Si vous augmentez la surface habitation de plus de 10 %.. Même sans toucher à l'enveloppe extérieure. Alors là oui il faudra un Pc et si votre projet fait plus de 170 m2 alors l'architecte sera nécessaire.


Maintenant, le passage par un architecte est en principe un plus!!!
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
Dept : Gers
Ancienneté : + de 11 ans
 
Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
malybut a écrit:
Andrew Rayan a écrit:Bonjour,

vous allez certainement, et avec raison, toucher à a structure (à un mur) de cette vieille maison. Vous ne pourrez donc pas utiliser la dérogation de la loi de 77.

Je vous conseille donc de montrer vos idées à un architecte que vous aurez sélectionné avec soin.


Bonjour,

koggy :
lorsque vous parlez du R+1 non habitable... C'est parce qu'il est "insalubre" ou du moins dans un état nécessitant beaucoup de travaux? s'l est déjà comptabilisé dans votre surface habitable (voir avec notaire) vous payez votre taxe d'habitation sur cette surface.... Donc vous pouvez faire ce que vous voulez dedans! A savoir que le plan d'aménagement intérieur n'est pas  à fournir lors d'un PC dans tous les cas! Attention aucune modification de surface (10% max) et aucune modification de façades ne sera possible.

(Deuxième alinéa abrogé par la loi n° 81-1153 du 29 décembre 1981, art. 1er.)

Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire ou à autorisation, qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.


Si vous augmentez la surface habitation de plus de 10 %.. Même sans toucher à l'enveloppe extérieure. Alors là oui il faudra un Pc et si votre projet fait plus de 170 m2 alors l'architecte sera nécessaire.


Maintenant, le passage par un architecte est en principe un plus!!!

Bonjour Malybut, 
Lorsque je parle du R+1 non habitable, je parle qu'il est non aménagé, tout simplement. A vrai dire, il est juste défraîchi et d'époque. 
Dans l'acte de vente, il est bien précisé : Un RDC (avec les pièces décrites), un étage avec dégagement, 3 chambres, débarras et deux pièces à aménager 
et il est aussi marqué: Au dessus, des combles aménageable. Avec garage et terrain autour. 
Par contre aucune information sur la surface déclarée, 170m² c'est la surface du RDC et R+1 (environ 85-90m² par niveau) il y a donc 85m² a rajouter pour la surface de combles, 60m² au sol du garage qui monte également jusqu'au comble, hauteur sous toiture de 8-9m environ. A mon avis, le garage n'est pas déclaré comme surface habitable, mais a vrai dire je ne sais pas. 
Question: peut-on demander des avis, des informations à un architecte et réaliser les travaux soi-même? 
Car pour moi à la base un architecte s'occupe d'être le "médiateur" entre le client, et les professionnels... Il regarde les envies, besoins du client, propose des solutions et s'occupe des entreprises pour réaliser les travaux chez le client. 
En gros, est-ce qu'un architecte peut nous dire: vous pouvez faire ci et ça comme aménagements (exemple: mettre la sdb ici, faire ces plans ci...) et que nous réalisions nous même nos travaux en autoconstruction? (sauf ceux de grande envergure, comme les murs porteurs ou autre.)
Je me rends compte que c'est pas les travaux, mais les lois et les procédures pour réaliser les travaux qui ont l'air d'être le plus contraignant 
Merci de partager votre savoir,
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
Ancienneté : + de 9 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Gers
Le travail d'un architecte se décompose en différentes missions :
Mission de demande de permis de construire* : l’architecte assure la conception du projet et l’élaboration de la demande de permis de construire. (pour faire simple que les plans d'aménagement).

Mission d’étude de projet : l’architecte assure la conception du projet, l’élaboration de la demande de permis de construire et se charge de la conception technique du projet.
Vous pourrez ensuite prendre personnellement en main la phase de consultation des entreprises et de réalisation de l’ouvrage ou faire appel à un constructeur.

Mission complète : l’architecte assure la conception du projet, l’élaboration de la demande de permis de construire, sélectionne avec vous les entreprises chargées des travaux et dirige le chantier jusqu’à la réception.

A vous de voir la prestation que vous avez besoin!
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Membre utile Env. 300 message Rhone
Koggy a écrit:Question: peut-on demander des avis, des informations à un architecte et réaliser les travaux soi-même? 

Si vous ne pouvez passer par la dérogation à la loi sur l'architecture, vous devez au minimum travailler avec un architecte dans le cadre d'une mission partielle permis de construire. (ESQ-APS-APD + PC). Ce qui correspond généralement à 1/3 des honoraires d'une mission compète. 


Koggy a écrit:Car pour moi à la base un architecte s'occupe d'être le "médiateur" entre le client, et les professionnels... Il regarde les envies, besoins du client, propose des solutions et s'occupe des entreprises pour réaliser les travaux chez le client.

Pour simplifier :
1/ L'architecte élabore un projet architectural qui répond au programme du MO et au différentes contraintes (techniques, administrative, réglementaires...). Missions ESQ-APS-APD + PC
2/ Le projet est précisé au 1/50e et un CCTP est rédigé. Contrairement aux plans, ce document  a une valeur juridique. L'appel d'offre est réalisé sur la base du CCTP. Les entreprises sont choisies par le MO avec les conseils de l'archi. Les entreprises d'engagent sur un prix et sur le CCTP, signatures des marchés de travaux. Missions PRO-DCE-MDT
3/ L'archi vérifie la conformité des plans d'EXE des entreprises avec le projet architectural et dirige l’exécution des travaux (planning, suivit de chantier, suivit financier...). Missions VISA-DET
4/ Réception des travaux, levé des resserves si il y a conformité. Actualisation des plans si il y a eu des modifs pendant le chantier. Missions AOR-DOE

L'architecte travaille pour le MO, pour que le projet soit réalisé en conformité avec ce qui a été dessiné et au meilleur prix. Il n'est pas un "médiateur" entre le MO et les artisans.

Koggy a écrit:En gros, est-ce qu'un architecte peut nous dire: vous pouvez faire ci et ça comme aménagements (exemple: mettre la sdb ici, faire ces plans ci...) et que nous réalisions nous même nos travaux en autoconstruction? (sauf ceux de grande envergure, comme les murs porteurs ou autre.)

Oui, l'architecte peut ne réaliser que les missions de conception et vous réaliserez les travaux vous même.
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Env. 60000 message
Andrew Rayan a écrit:Bonjour,

vous allez certainement, et avec raison, toucher à a structure (à un mur) de cette vieille maison. Vous ne pourrez donc pas utiliser la dérogation de la loi de 77.

Je vous conseille donc de montrer vos idées à un architecte que vous aurez sélectionné avec soin.

Bonjour,
Votre affirmation est fausse !
Dans la mesure ou des travaux justifient seulement une déclaration préalable de travaux ou en sont exemptés, le recours à un architecte n'est pas obligatoire, ainsi :
- Le fait de toucher à un mur porteur en dehors d'une copropriété n'engendre ni demande d'autorisation et encore moins le recours à un architecte.
- Vous pouvez faire de nouveaux percements sur la façade d'un immeuble dépassant le seuil des 170m² via une simple déclaration préalable de travaux.
- Seule l'extension de la surface de plancher et ou de l'emprise au sol de cette même surface de plancher au sens de la définition du permis de construire peut si elle excède un certain seuil donner lieux au recours à l'architecte via une demande de permis de construire.
- Un changement de destination des locaux soumis à déclaration préalable ne fait pas appel non plus au recours obligatoire à l'architecte.

La vérité en image :

LES DIFFÉRENTES DEMANDES D'AUTORISATIONS AUPRÈS DES SERVICES DE L'URBANISME
DANS QUEL CAS DOIT-ON AVOIR RECOURS A UN ARCHITECTE

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F17578.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F1986.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F19450.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F20568.xhtml

En complément, cas particuliers fréquemment rencontrés sur le forum :
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F19450.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F2751.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F32169.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F31521.xhtml
Edité 5 fois, la dernière fois il y a +8 ans.
Messages : Env. 60000

 
Membre utile Env. 300 message Rhone
Effectivement dans le cas d'une DP la dérogation est possible Biggrin
Picto recompense Membre utile
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Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Merci pour vos informations vraiment utiles. Il faut quand même que je vois combien s'élèverait les coûts pour l'intervention d'un architecte pour que l'on voit les possibilités dans la maison. A quoi reconnaît on un bon architecte ? Andrew disait dans son message précédent qu'il faut le choisir avec soin, quand on en connaît pas, il est difficile de se donner une idée.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
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Env. 60000 message
Pour ce qui est du cout : Une mission complète (études, PC et suivi des travaux) démarre à partir de 7% du montant des travaux hors taxes, parfois moins mais souvent plus proche de 10/12%. La seule phase études+PC à partir de 3/4%.
Pour le reste je ne sais pas à quoi on reconnait un bon architecte mais je sais reconnaître un mauvais en revanche. Une simple soustraction devrait faire l'affaire.
Bonne chance.
Messages : Env. 60000

 
Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Merci dmgpau,
Par contre je ne vois pas comment un architecte peut prendre 3-4% des travaux si aucun travaux n'est réalisé par son biais (et que cela est fait par nous même), se base-t-il sur les devis qu'il effectuerai si c'était lui qui chapeautait le tout avec le MO?

Edit: Ah moins qu'il se base sur nos factures?! Je suis un peu pommé   "Oh le boulet!" vous devez vous dire
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 600
De : Annecy (74)
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Env. 60000 message
Oui, il fait un calcul sur la base théorique du cout des travaux.
C'est un libéral qui vous propose un contrat au prix convenu, libre à vous de l'accepter ou pas. D'où la nécessité parfois d'aller faire le tour chez la concurrence, y compris chez des dessinateurs expérimentés s'il n'y a pas d'obligation d'archi.
Messages : Env. 60000

 
Membre utile Env. 600 message Annecy (74)
Ahhh d'accord, je comprends mieux. Merci Smile
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De : Annecy (74)
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