Avis prêt in fine

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alfaro74 Picto info

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Le 19/02/2016 à 12h42 Env. 80 message Haute Savoie

Bonjour a tous,

j'aurais besoin de vos avis et conseil concernant un achat d'un appartement par mon père et un dossier de credit a son nom .

mon père voudrais investir dans un autre appartement valeur du bien 200000 euros, il dispose de 140000 euros d'apport .

dans un premier temps il va voir la banque pour emprunter les 60000 euros restant avec un prêt classique amortissable sur 6 ans . jusque la tout va bien

le notaire propose a mon père de nous faire une donation en argent a chaque enfant qui est defiscalisé (2 enfant)
et que nous meme nous injectons cet argent dans le projet . mon père aura 40% en usufruit et les 2 enfant 30% chacun en nu propriété . cela me semble être une bonne idée ça règle en partie les frais de succession sur cet appartement .

le financement ne changeai rien , mon père emprunterais le meme montant et nous on investit dans le projet avec l'argent qu'il nous donne .

la banque du coup nous propose autre chose comme financement :

pour mon père : toujours prêt classique amortissable de 60 000 euros sur 6 ans

pour moi : prêt in fine remboursable intégralement a la fin (intérêt et capital) de 70000 sur 10 ans adossé a une assurance vie

pour mon frere : meme montage que moi

en gros a la base mon frère et moi on était aucunement impliqué a la banque et maintenant cela ce complique .

le but de se montage d'apres mon banquier et que le gain que je ferait sur l'assurance vie sera supérieur au montant que je devrais a la banque dans 10 ans, et je pourrais gagner dans les 7000 euros . il se base sur les rapport médian de l'assurance vie qui pour lui est de 2,25. le rapport bas étant de 1,75 je ferait une opération nul , en dessous de 1,75 je devrais rajouter de l'argent pour solder mon prêt .

mais d'après lui il n'y a aucun risque pour le rendement soit en dessous de 2,25 mais je ne vous cache pas que je fait moyennement confiance au banques . quand tout va bien y'a pas de soucis c'est grâce a eux mais quand tout va mal c'est de notre faute .

a l'heure actuel je suis plutôt défavorable sur ce montage financier , mais je voulais quand meme avoir l'avis de connaisseur pour confirmé mon avis ou alors pour me dire que je me trompe et que je doit foncer.

merci de vos retours et bonne journée

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ludovrh Picto info

Le 19/02/2016 à 16h52 Env. 500 message Isere

Bonjour,

si votre banquier et certain d'un taux de 2.25 NET (j’insiste sur le terme NET) sur 10 ans alors il n'a qu'a vous garantir se taux
si il ne peut pas c'est du bla bla commercial

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alfaro74 Picto info

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Le 19/02/2016 à 17h59 Env. 80 message Haute Savoie

En effet je lui ai posé la question si cela était écrit noir sur blanc , mais ça réponse a été négative, il ma dit ont sais par expérience qu'on ne sera pas en dessous . il me dit qu'il ne peuvent prendre de risque sur le placement car c'est leur garantie de remboursement du prêt .

j'ai toujours été méfiant sur les placement de ce genre, dans la famille on investit dans la pierre mais on est pas trop assurance vie, voir meme pas du tout .

en tout cas merci de ta réponse

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stephplr77 Picto info

Le 19/02/2016 à 18h12 Membre ultra utile Env. 30000 message Sur Le Forum (77)

J'imagine que la banque t'invite à prendre l'assurance vie chez eux ?

les taux servis par les banques sur les assurances vie sont faibles et ils se servent en frais de versement etc...

il y a mieux ailleurs

après , concernant ta méfiance, je comprends...

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alfaro74 Picto info

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Le 19/02/2016 à 18h37 Env. 80 message Haute Savoie

Oui c'est leur assurance vie, et il y'a des droit d'entrés de 1%

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ludovrh Picto info

Le 19/02/2016 à 18h59 Env. 500 message Isere

Bonsoir

Ceci dit un prêt in fine et toujours adossé a un contrat assurance vie mais le taux d'indexation est celui du taux monétaire

un prêt in fine est d'une durée généralement courte de mémoire 7 ans durée pendant laquelle on peut déduire les intérêts de ses revenus , il est surtout intéressant pour le levier fiscal

ce genre de prêt s'adresse surtout a des personne fortement fiscalisé qui inclus dans leurs gains l'avantage fiscal du prêt in fine,
attention le prêt in fine est plus cher que les taux immobilier classique

il est surtout utilisé pour des achats locatifs, les loyers versé abonde l'assurance vie ajouté au taux servi permet de financé la soulte de l'emprunt en fin de prêt

donc si tu paye beaucoup d’impôt, en sachant une assurance vie n'est pas gratuite frais d’entrée, frais de gestion qui aliène le taux, en sachant que tu doit remboursé le prêt dans 7 ans prend un taux garanti sans surprise et pas un hypothétique placement miracle alors a c'est condition ce prêt est intéressant,

sinon passe ton chemin est fait un placement de pere de famille

ludo

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alfaro74 Picto info

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Le 19/02/2016 à 19h11 Env. 80 message Haute Savoie

C'est bien ce que j'avait compris en regardant un peu sur le net , ce sera bien un investissement locatif , mais en l'occurrence cela ne me concerne pas j'aurais uniquement la nu propriété et mon père l'usufruit donc c'est lui qui touchera les loyer car c'est lui qui paiera le prêt . Donc aucune déduction fiscal pour moi , par contre mon père lui est fortement fiscalisé car il a plusieurs logement en location . Dans un premier temps il avait proposé ce prêt a mon père , mais il a été catégorique il ne veut pas entendre parlé de ce genre de montage , alors il la reporté sur nous . J'ai vraiment l'impression ( et pas qu'une impression ) qu'il veut placer son produit .
Chez nous au niveau argent on a toujours préféré avoir peu de rendement mais sûre plutôt que beaucoup peut être .

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ludovrh Picto info

Le 19/02/2016 à 20h11 Env. 500 message Isere

Cet appartement va t'il être en societe civil immo?

a vérifie si dans ce cas le prêt in fine permet la déduction fiscal pour ton père cela pourrait être intéressant suivant son imposition

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +9 ans.

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alfaro74 Picto info

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Le 20/02/2016 à 07h59 Env. 80 message Haute Savoie

Bonjour ludo,

non cet appartement ne sera pas dans une sci, on voulait en réalisé une en meme temps que l'achat de cet appartement et aussi intégré les autres appartement, mais le notaire nous a dit qu'il fallait d'abord créer la sci et ensuite acheter les bien, cela couterait assez chère de mettre les autre logement, il nous a dit que la sci devait racheter les appartement( en faisant un credit) a mon père, et mon père devra payer la taxe sur la plus value(et bonjour la taxe !!!!), et au prix actuel meme en estimant au minimum la sci n'aurait pas assez de rentré d'argent pour payer le credit pour l'achat des appartement .

et qu'au final on y gagnerais pas grand chose fiscalement , les rentré d'argent de la sci viendrais se greffer au revenu et donc l'état non loupera pas .et aussi au niveau des succession c'était du pareil au meme ???

un peu compliqué tout ça quand meme .

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Spm-paca Picto info

Le 20/02/2016 à 23h21 Membre utile Env. 600 message Toulon (83)

Demandez à votre notaire ce qu'il pense d'une sci à l'IS. Ça n'est plus du tout la même fiscalité

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alfaro74 Picto info

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Le 21/02/2016 à 08h06 Env. 80 message Haute Savoie

Bonjour,

oui il nous en parlé aussi de l'impôt de société posé a 30% il me semble mais a priori pas adapté , il est dans une fiscalité intermédiaire , mais cela lui revient plus cher

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Spm-paca Picto info

Le 21/02/2016 à 14h22 Membre utile Env. 600 message Toulon (83)

L'IS est de 15% jusqu'à 38120 € de bénef et de 33% au delà.

Il faut voir la tranche fiscale dans laquelle il se trouve mais le plus simple est de poser les chiffres avec un avocat fiscaliste ou un expert comptable habitué à monter des sci.

Même si la sci à l'IS n'est pas forcément plus intéressante moi je vais opter pour cette solution rien parce que je ne loue mes biens qu'en meublé et qu'en ayant ces biens en perso ça grève mon endettement et ma fiscalité pour d'autres projets pro.

Renseignez vous bien avant de vous lancer.

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