Permis de construires restaurant modulaire en zone industrielle

Bonjour a tous

Je viens vers vous car j'ai un gros dilemme concernant mon projet.

Après plus d'un an de recherche, j'ai trouver un propriétaire qui accepte de me louer une parti de son terrain situé en zone industrielle pour la création de mon entreprise.

Sur cette parcelle il y a un grand bâtiment diviser ou plusieurs entreprise loue les locaux. Le propriétaire me loue environ 200 m² sur une parti du parking qui est inutilisé.

Je veux créer un restaurant a cette emplacement soit en conteneur ou en structure modulaire de type "algeco".

Les problèmes commence là.

Premier contact avec le service urbanisme pour savoir qu'elle autorisation j'ai besoin. La dame me dit qu'elle n'en sais rien et qu'elle va se renseigner. Renseignement sois disant pris on me dit que je n'ai pas le droit de m’implanter!!Mais pourquoi c'est un terrain priver??
Après plusieurs appel on me demande d'envoyer un mail avec l'explication de mon projet.
La une personne de la mairie me rappel comme quoi il est intéressé par mon projet et que si j'ai besoin d'aide pour la création ils ont des services qui peuvent m'aider et pour l'urbanisme il n'y a pas de soucis vu que c'est un terrain privé.
Chose faite je rappel une énième fois l'urbanisme et la on me dis qu'il me faux un permis de construire et un architecte!!!
Je n'abdique pas et je rappel encore et  encore pour convenir d'un rendez-vous et rendez-vous que l'on veux pas me donner!!!

Alors je ne sais pas si c'est comme ça de partout ou juste dans cette ville qu'il y a des problèmes mais chaque interlocuteur de l'urbanisme me donne une version différente et en plus on veux pas me recevoir. 

J'en arrive a ma question je veux mettre un ou deux modules de 6m*3m. Un pour la parti cuisine et un autre pour la salle.
J'ai lu beaucoup de site mais rien ne correspond a ma demande vu que souvent ça concerne une habitation ou une extension.

Que me faux t'il:
Rien vu que je suis dans une zone industrielle avec un plu.(40m²)
Un permis de construire vu que ce n'est pas une extension et que le bâtiment sur cette parcelle fait au moins mille m².
L'architecte est-il obligatoire alors qu'il me semblais que c'état pour les habitation de plus de 150 m².

Bref je suis un peux pommé.

Merci d’éclairer mes lumière et merci de m'avoir lu.

Bonne journéé.

Paskal