Acheter un terrain pour le lotir puis revendre des parcelles

Bonjour,

Toujours dans ma recherche de terrain. Je me pose des questions toujours à propos d'un terrain très grand que je tâche de négocier avec les proprios.

C'est une parcelle de 4 ou 5000m², tout en longueur (rectangle de 150m x 34m, rue sur le petit bord). J'aimerais bien un morceau tout au fond du rectangle, avec donc un chemin d'accès de plus de 100m le long du bord long du rectangle. Si d'autres parcelles se vendaient, elles pourraient utiliser le même chemin (ce qui est logique), sauf que là PAF : permis d'aménager obligatoire.
Alors pour moi ça peut rester une division de parcelle si je suis le 1er, mais pour le suivant il faudrait obligatoirement un lotisseur qui achète, viabilise et revends les parcelles. Ce qui risque de refroidir le vendeur (quitte à vendre, autant tout vendre d'un coup).


La viabilisation ne semble pas compliqué : 3 ou 4 parcelles en enfilade, avec une route d'accès tout le long au nord. Les viabilisations (eau, elec, telecom) passent dans le chemin. Le tout à l'égout aussi mais de l'autre côté, et il est bien plus bas que le niveau de la route (2,5m d'écart). Bref, la pente ne sera pas un problème, même pour le plus éloigné il n'y aurait pas besoin de pompe de relevage. Il y a un réseau d'eaux pluviales mais il faut je crois infiltrer sur la parcelle en priorité d'après le PLU. En gros, seul le chemin d'accès serait en copropriété (éventuellement on le rétrocède à la mairie), pas de règlement de lotissement (on reste sur les obligations du PLU qui sont suffisantes à mon goût).

Je me dis donc qu'une possibilité serait d'acheter (si mes moyens me le permettent, donc avec la totalité de mon budget terrain + maison) tout le terrain, borner les parcelles, les viabiliser, prendre celle qui m'intéresse, et revendre les autres, à pas trop cher (mais pas à perte) histoire des les vendre vite (je ne me fais pas trop de soucis si on est en dessous du prix du marché) et de récupérer les fonds pour construire la maison.

Bien évidemment, je me doute que c'est plus compliqué que cela, certains l'ont déjà tenté et se sont cassé les dents dessus. Du coup, quelles sont les obligations, le genre de chose qui peuvent poser problème ? Faut-il être un professionnel pour faire ce genre d'opération, avec une formation spécifique ? Gros risques de bisbilles politiques avec la mairie, l'urbanisme, qui peuvent mettre des bâtons dans les roues à l'opération juste parce que ma tête ne leur revient pas, ou parce qu'ils sont copain avec un promoteur qui aurait bien acheté le terrain aussi, mais je suis passé devant lui ?

Hormis le risque financier de ne pas parvenir à revendre, quels sont les risques encourus ? Ce que je ne vois pas ? Est-ce hors de ma portée ?

Merci pour votre aide.
Note : je suis dans l'hypothétique : si je peux acheter juste la parcelle et faire mes ptites affaires tout seul, moi ça m'arrange