Conseil investissement défiscalisation

Bonjour

Dany1991 : votre message du 22/04/2018 à 21:20 ne respecte pas notre charte pour la raison suivante : Titre pas explicite

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Bonjour Dany !
Oublie le Pinel et regarde plutôt du coté des immeubles (maisons ou appartements) à rénover. Ensuite trouve un bon comptable pour te conseiller sur ta fiscalité. Tu auras peut être intérêt à faires des achats en SCI à l'IS. A déterminer suivant tes impots et tes objectifs.

Bravo pour ton investissement ! Peux tu partager les chiffres ? (prix achat, rénovation, location ...)
Quels sont les problèmes auxquels tu as été confronté et comment tu les as résolu ? La banque t'as t elle tout de suite dit ok ou bien tu as du en voir plusieurs ? ...

Je suis curieux mais c'est parce que moi aussi je suis investisseur

Emerick

Bonjour,

Tout comme Emerick, je te conseille plutôt de regarder du côté de l'ancien à rénover.
En sélectionnant correctement le bien que tu acquerras, tu peux dégager une excellente rentabilité tout en réduisant ton IR. Bien mieux que Pinel!

OserInvestir a écrit:

Bonjour Dany !
Oublie le Pinel et regarde plutôt du coté des immeubles (maisons ou appartements) à rénover. Ensuite trouve un bon comptable pour te conseiller sur ta fiscalité. Tu auras peut être intérêt à faires des achats en SCI à l'IS. A déterminer suivant tes impots et tes objectifs.

Bravo pour ton investissement ! Peux tu partager les chiffres ? (prix achat, rénovation, location ...)
Quels sont les problèmes auxquels tu as été confronté et comment tu les as résolu ? La banque t'as t elle tout de suite dit ok ou bien tu as du en voir plusieurs ? ...

Je suis curieux mais c'est parce que moi aussi je suis investisseur

Emerick

Bonjour et merci pour les conseils. 
Ok Pinel est à oublié c'est bien ce que je penser. 
Je vais me renseigner pour prendre un RDV et avoir des infos pour payer moins d'IR si j'investi encore.
Pour les chiffres nous avons tous les deux un CDI environ 2300€ pour moi et 1800€ pour Madame, nous sommes mariées depuis l'année dernière. 
Nous avons acheté notre maison en 2014, 172 750€ frais de notaire inclus.
Nous avons refait un prêt travaux de 25 000€ en 2017 sur 15ans
 actuellement il nous reste 19ans à payer pour la maison et on paie 973€/moi crédit et assurance.
Pour les studios nous avons acheté en octobre 2017, 251 000€ frais de notaire inclus sur 25ANS sans apport.
Cela nous fait rembourser 1070€/mois sur 25ans. assurance comprise. 
Les 10 studios (entre 15 et 22m2) étaient tous loué quand nous avons acheté. 
Actuellement 9 sur 10 petit travaux de rafraichissement (Tout à 23ans, faïence etc....)et plomberie à chaque départ de locataire. 
Je fais les peintures, parquet et montage meuble cuisine moi même. 
Mon beau père est plombier et me change WC, lavabo etc...
Pour les problèmes J'ai 3 locataire en place pas terrible il paie mais sont un peu alcoolique et créer des nuissance pour les voisins. 
Je vais payer 3077euro de foncier 
Je loue chaque studio 230+20de charge ( eau et ordure ménagère) soit 3000€ qui rentre chaque moi. 
lorsque je simule impôt sur revenu 2019 je vais payer environ 11 000€ d'IR si tout est louée sur 1an. 
En gros une fois tout payer il me reste environ 2000 pour les éventuels travaux. 
Pour les banques je suis au Crédit mutuel et ma femme au crédit agricole
Les deux était Ok pour nous suivre.
Voila ma situation actuelle. 
 

Merci Dany pour ces chiffres détaillés, c'est très intéressant.
Du coup tout est en location vide ?

Dans ton cas je te conseille de jeter un oeil à la SCI à l'IS. Par contre le plus simple aurait été d'acheter directement via la sci car maintenant cela va être un peu plus compliqué. Au pire il faudrait que tu fasses des locations meublées au régime réel puisqu'il y a des travaux.

Oui tout est loué vide
Merci pour vos reponses

Oui effectivement la location vide c'est pas l'idéal, surtout quand tu commences à générer des revenus intéressants. Tu devrais optimiser ça pour éviter de te faire assommer par les impôts. Tu peux aller voir un conseiller mais une piste serait de mettre en meublé les prochains studios qui se libèrent. L'avantage c'est qu'en louant comme ça, les revenus ne sont plus dans la catégorie des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et tu peux bénéficier de déductions plus importantes.

+1 pour le meublé pour optimiser l'IR mais encore faut-il que ça colle avec les besoins de ton coin. Ce n'est pas forcément la même population qui serait visée.

+1 aussi pour acheter un bien à rénover

Merci pour vos réponse
La location meublé serait trés bien j’ai beaucoup d’interimaire Pour quelques mois en général.
Mais il me sembler que pour du meublé il ne faut pas dépasser un certain montant à l’année.
Mes logement sont considéré non meublé mais ils ont tous clic clac table chaise armoire frigo.

Pour le régime micro-bic (abattement de 50%), le seuil est passé à 70000EUR / an donc ça doit passer mais il doit être plus avantageux de faire du réel, à calculer avec un expert comptable.

Pour le meublé il y a une liste à respecter. Tu peux trouver tout ça sur internet.

Sinon oui effectivement c'est un calcul à faire mais quoi qu'il arrive tu peux optimiser ça. Et dans ton cas, comme le dit Crisstof, le régime réel sera plus avantageux pour toi étant donné que tu as pas mal de travaux.

Bonjour’je Reviens vers vous car j’ai une petite question.
Aujourd’hui j’ai loué à un nouveau locataire en interim pour une mission de 1 à 2 ans.
Il me demande si on peux faire un contrat de location meublé.
Faut il que je fasse une démarche particulière ?
J’ai lu qu’il fallait remplir un formulaire Poi.
En cas de location meublé (LMNP) qui paie la taxe d’habitation?

Pour la déclaration j’aurai un logement en Micro foncier donc 50% d’abattement et 9 logement au réel. Cela ne pose pas de problème que les logements soit à la même adresse avec un régime différent?

Merci de votre aide.