Problème de calcul de COS/POS

Bonjour,

Je vous sollicite afin de m'aider à résoudre un calcul de COS pour mon frère. Il a hérité de notre grand-mère un terrain de 1000 m2 sur lequel se trouvent deux bâtiments : une maison d'habitation avec un garage au rez-de-chaussée et un ancien atelier de menuiserie.

Le COS pour ce terrain est de 0.15, soit un droit à SHON de 150 m2.

La maison a une SHOB de 150 m2 et une SHON de 120 m2 (déduction de la surface du garage, de la trémie d'escalier et des hauteurs <1.80 m).

L'ancien atelier est indépendant, ne possède ni eau, ni électricité et est utilisé en tant que garage et remise. Sa SHOB est de 70 m2.

Mon frère souhaite réaménager le garage de la maison d'habitation en pièce à vivre et c'est là que les choses se corsent. En effet, le service d'urbanisme lui refuse ce projet en raison d'un dépassement de COS (qui n'est pas autorisé dans ce secteur). Leur calcul intègre l'ancien atelier dans la SHON ( soit donc 120+70= 190 m2, ce qui le met déjà en position de dépassement). Notre calcul intégrait l'ancien atelier dans les surfaces déductibles de la SHOB.

Mes questions :
1. Comment comptabiliser la surface de cet ancien atelier : déductible de la SHOB ou non déductible ?
2. Sur quels arguments/textes pouvons nous nous appuyer le cas échéant pour discuter avec le service d'urbanisme ?

Je vous remercie par avance de votre aide.

Cordialement,

Francois