Première construction

Je vais être un peu rude , mais les constructeurs qui se veulent vendeur de terrains voir même banquiers sont pour moi à fuir.
On essai d'attirer le client en lui proposant du clé en main , zéro soucis , rien à faire. C'est en général le contraire qui se passe.

Bref , le seul intérêt de ces constructeurs c'est qu'il permettent d'accéder à la construction avec des budgets souvent très serré. Il faut juste être bien conscient que quand y'a 50K€ de différence pour la même surface entre 2 constructeurs c'est que les prestations et donc le résultats final ne sera pas le même.

Faites le tour de tous les constructeurs qui travaillent dans votre région , faites des projets avec chacun, mettez les en concurrence.
Consultez le classement aamoi des constructeurs pour éviter les mauvais élèves
Et le plus important de tout , faites votre choix uniquement sur le sérieux du constructeur et le respects de vos critères. "Le commercial sympa" ne fait pas partie des critères de choix ...
Pour finir n'oubliez pas que vous devrez être investis dans votre projet
Le suivre de prêt le plus régulièrement possible et ne pas accorder trop de confiance aux belles paroles (ce qui n'est pas contractualisé n'existe pas).

Bonjour

Alcor590 a écrit:

Notre budget est de 200000€ terrain et frais de notaire inclus.

Et les autres frais, vous avez un budget à côté ?
Quel est le prix moyen des terrains dans votre secteur ?
Quel le surface souhaitez-vous ?

200k€ pour un projet complet, si vous n'avez d'autres réserves pour les frais annexes, ça paraît a priori peu. Mais il faudra les réponses à ces questions pour mieux vous orienter.

Bonsoir et merci de vos réponses.
Concernant les terrains, tous dépend de l'emplacement de celui-ci mais ils oscillent entre 70 kEUR et 200kEUR en fonction de la proximité avec Lille.

Concernant les frains annexes, par maison phenix, ils sont estimé à 10 kEUR environ (inclus dans l'enveloppe globale hors frais d'urbanisation). Concernant ces frais, ils vont jusqu'à 10 kEUR maximum.

J'ai suivi vos conseils, et j'ai fait tous les constructeurs les plus connus de la métropole lilloise (habitat concept, maison castor, maison eureka, maison d'en france...).

Merci d'avance pour vos réponses à venir

Alcor590 a écrit:

Bonsoir et merci de vos réponses.
Concernant les terrains, tous dépend de l'emplacement de celui-ci mais ils oscillent entre 70 kEUR et 200kEUR en fonction de la proximité avec Lille.

Concernant les frains annexes, par maison phenix, ils sont estimé à 10 kEUR environ (inclus dans l'enveloppe globale hors frais d'urbanisation). Concernant ces frais, ils vont jusqu'à 10 kEUR maximum.

J'ai suivi vos conseils, et j'ai fait tous les constructeurs les plus connus de la métropole lilloise (habitat concept, maison castor, maison eureka, maison d'en france...).

Merci d'avance pour vos réponses à venir

Bonjour,
Minimum 70.000 pour le terrain et budget global de 200.000 ?
Et 10.000 de frais annexes, ça comprend quoi les frais annexes ? re-

mistigri34 a écrit:

Alcor590 a écrit:

Bonsoir et merci de vos réponses.
Concernant les terrains, tous dépend de l'emplacement de celui-ci mais ils oscillent entre 70 kEUR et 200kEUR en fonction de la proximité avec Lille.

Concernant les frains annexes, par maison phenix, ils sont estimé à 10 kEUR environ (inclus dans l'enveloppe globale hors frais d'urbanisation). Concernant ces frais, ils vont jusqu'à 10 kEUR maximum.

J'ai suivi vos conseils, et j'ai fait tous les constructeurs les plus connus de la métropole lilloise (habitat concept, maison castor, maison eureka, maison d'en france...).

Merci d'avance pour vos réponses à venir

Bonjour,
Minimum 70.000 pour le terrain et budget global de 200.000 ?
Et 10.000 de frais annexes, ça comprend quoi les frais annexes ? re-

Je dirai comme toi Mistigri

Les frais annexes, j'ai bien peur que ça ne comporte que, au mieux, ce que le constructeur a l'obligation de chiffrer.
Il faudra donc y ajouter les autres frais (en particulier les taxes, les frais de notaires, les frais bancaires,...).

Donc on a de fortes chances d'être déjà plus ou moins à 100k€ pour un terrain "premier prix" et les frais annexes.

Ce qui laisse le budget pour une maison de 65-75m2, sans garage. Il faut voir si ça convient

Sachant tout de même que les terrains "premiers prix" présentent souvent des nuisances non négligeables. Par chez moi, les terrains "acceptables" suivant mes critères étaient au moins au 150k€. Certains agents immobiliers m'en ont fait visité pour seulement 130k€... Mais à ce prix, soit j'etais en bordure de route passante (voir de rocade), soit à proximité de la voie de chemin de fer, soit avec un terrain à moitié en zone inondable,...
Bref, après avoir calculé mon budget sur les premiers prix que j'avais vu, j'ai vite compris qu'il fallait augmenter mon budget terrain si je voulais limiter les nuisances... sauf qu'à budget limité, cela veut dire qu'il faut diminuer la maison. Mais elle me semblait déjà bien petite

Parfois, il vaut mieux envisager d'acheter un joli appartement plutôt que de faire construire une petite maison sur un terrain présentant des nuisances, et en ayant pris plus de risques (toutes les constructions ne se passent pas bien )

Les frais annexes vous seul pouvez les estimer le constructeur vous vends du rêve pour faire signer , sauf qu'a la fin c'est vous qui êtes trop court sur le budget.

Me viens en tête à minima :
- taxe d'aménagement (des outils permettent de calculer)
- notaire
- cuisine
- peinture
- éventuellement sol
- plus value souvent inévitable (les gammes de bases sont souvent très bof)
- extérieurs (terrasse, portail, clôture , pelouse , arbre ...)

Certains comme les extérieurs peuvent se faire petit à petit mais d'autres comme la taxes d'aménagement sont a payé sans faute et ça peut piquer !

Bref il vous faut calculer une enveloppe raisonnable pour ne pas se retrouver par exemple à ne pas pouvoir se payer une cuisine.

grunk a écrit:

- taxe d'aménagement (des outils permettent de calculer)

Pourquoi ne citer que la TA

Certes, c'est souvent la plus importante. Mais pour les autres (PFAC et RAP), on en a souvent pour 2-3k€, ce qui peut déjà commencer à faire pour un petit budget

Bonjour et merci a tous de vos réponse et se l'éclaircissement par rapport aux commerciaux.

Je vais prendre l'exemple de maison phénix qui nous a chiffré une maison a 100 m² habitable sur un terrain en lotissement de 388 m².

Concernant le lotissement, il se situe sur une ancienne friche industriel.

Dans son devis, le terrain est a 72 k€, les frais de notaire a 5 k€, les frais annexes (révision du bt0, frais de consommation chantier, provision sur dégradation sont a 10 k€ pour l'ensemble), la taxe d'urbanisation d'après lui s'élève a 3 k€ et a la mairie ils l'estiment entre 3 et 10 k€ en fonction de l'orientation de la maison.

Concernant les finitions, il nous reste le jardin, les chambres, la peinture, la cuisine, la cloture et une allée de stationnement en caillou devant la maison.

Il ne nous a paq précisé si il y avait des PVA et surtout si la construction est viable. Il est parti sur une base de 4 rang de parpaing.

L'enveloppe globale serait a 190 k€ CR qui nous laisserai environ 10 a 20 k€ pour le reste.

Qu'en pensez-vous objectivement ?

PS : le terrain est déjà borné et viabilisé

Bonjour,

La taxe d'urbanisation ? C'est quoi ?
C'est la Taxe d'Aménagement ? Elle n'est absolument pas question de l'orientation, uniquement de la surface habitable, du nombre de places de parking couvertes, et des surfaces annexes (piscine, ...).
Et elle peut monter à 10 000EUR voir beaucoup plus suivant la taille des projets, mais aussi leur localisation.
Il y a un guide pour l'estimer, vous devriez aller voir.
https://www.forumconstruire.com/guides/guide-taxe-amenagement/

BT01 : attention parce que le constructeur aura beau vous dire "c'est une provision, ça ne devrait pas dépasser tant", ça reste une parole en l'air. Vous pouvez négocier de retirer la clause BT01 du CCMI (s'il diminue, vous ne gagnerez pas d'argent, mais s'il augmente, vous n'en perdrez pas).

Et il ne faut PAS signer tant que TOUT n'est pas dans le contrat : référence EXACTE de tous les parquets, carrelages, sanitaires, modèles de portes, ... mais tout le reste.

Alors... comment dire ça.

Vous avez intérêt à vite vous renseigner sur la construction pour arrêter d'être une "proie" pour des constructeurs qui vous voient venir de loin malheureusement.

Je ne dis pas ça pour être méchante, mais votre discours montre que vous n'y connaissez strictement rien. Et l'expérience montre que des personnes comme vous deviennent facilement des victimes pour des constructeurs peu scrupuleux

Ci-dessous, quelques commentaires pour illustrer ce que je dis :

Alcor590 a écrit:

Concernant le lotissement, il se situe sur une ancienne friche industriel.

Ok. Ancienne friche industrielle.
Mais quel type d'industrie ? Y a-t-il un traitement anti-pollution à prévoir ? Y a-t-il des restes de fondations à enlever ? Y a-t-il du remblais ?

Ce sont des éléments qui peuvent vite coûter 2 bras. Je discutais justement ce matin avec un maçon qui a rencontré des difficultés sur un chantier qui était visiblement sur une friche industrielle... sauf que le vendeur du terrain n'avait rien dit
Impossible d'adapter les fondations à ce niveau, il a fallu revoir les plans de la maison, et les clients sont aujourd'hui en procès contre le vendeur du terrain (et le constructeur apparemment en procès contre le geotechnicien qui n'avait pas vu le problème).

Bref. Pour vous, tout va bien. On vous prévient que c'est une friche industrielle. Reste juste à voir s'ils vous ont bien informé des frais occasionnés par le passé de ce terrain... Et je dirai bien qu'ils ont oublié de vous en parler

Alcor590 a écrit:

les frais annexes (révision du bt0, frais de consommation chantier, provision sur dégradation sont a 10 k€ pour l'ensemble), la taxe d'urbanisation d'après lui s'élève a 3 k€ et a la mairie ils l'estiment entre 3 et 10 k€ en fonction de l'orientation de la maison.

- révision BT01
Tiens donc. Il ne vous a visiblement pas expliqué ce que c'était, et encore moins qu'on peut demander à ne pas appliquer de révision de prix, ce qui est encore mieux
- frais de consommation de chantier. Bon, là au moins, ils vous annoncent d'entrée ne pas respecter la loi. Sauf s'ils étaient capable de vous chiffrer précisément la quantité d'eau et d'électricité qui sera consommée
- taxe d'urbasisation... qui dépend de l'orientation de la maison
Les taxes, en 2018, il en existe en général 3 (attention, il existe parfois des cas particuliers). La TA, la PFAC et la RAP. Et aucune ne dépend de l'orientation. Ce qui dépend de l'orientation, c'est l'isolation mini. Votre construction devra être RT2012. Pour y arriver, il y a plusieurs facteurs dont les choix d'isolation et l'orientation.

Alcor590 a écrit:

Concernant les finitions, il nous reste le jardin, les chambres, la peinture, la cuisine, la cloture et une allée de stationnement en caillou devant la maison.

Chambre, peinture. Tout ça doit être chiffré par le CST
Pour le reste, tout dépend si ce sont des obligations du PLU ou votre souhait

Alcor590 a écrit:

Il ne nous a paq précisé si il y avait des PVA et surtout si la construction est viable. Il est parti sur une base de 4 rang de parpaing.

PVA
J'avoue ne pas savoir ce que c'est.

Pour la construction sur 4 rangs par contre, il s'est basé sur quoi pour le dire
Le sens du vent, un vol d'hirondelle, une boule de cristal,...

Alcor590 a écrit:

L'enveloppe globale serait a 190 k€ CR qui nous laisserai environ 10 a 20 k€ pour le reste.

10 à 20 k€ pour le reste. Sans plus de détail, difficile de confirmer mon intuition. Mais vu mes commentaires au-dessus, je suis loin d'être sûre que ça passe.

Bonsoir et encore merci pour vos multiples réponses. C'est pour cela que je me suis inscris sur le forum pour avoir des avis d'expert.

Concernant la taxe d'aménagement, il ne m'a parlé que de celle la et d'après ces dires c'est environ 2000€. Après appel a la mairie, elle est d'environ 8000€ j'aurai plus tendance a croire l'élu local.

Concernant la friche industriel après discussion avec les locaux, c'est une ancienne usine Beghin say de thumeries et le terrain se situe exactement au niveau des bassins d'eau. Il est donc selon les dires du commerciale aucun risque de ce côté je demande a vérifier car il n'y a pas d'étude de sol de prévu.

Concernant le bt01, il nous a clairement dit qu'il peut-être revu a la hausse mais pas a la baisse. Surtout que le bt01 est sûrement basé sur le lme et avec les cours qui s'envole je crains le pire.

Concernant les 4 rangs de parpaing, il dit que c'est justement le passé du terrain qui permets de ne pas avoir de soucis en cas de terre argileuse.

Concernant les cloisons c'est ni plus ni moins que de l'alveolé en épaisseur de 40.

Concernant la peinture, il à provisionné 100€ par contre 5000€ en cas de vandalisme non détecté.

Et au niveau plu, il y a encore 2-3 ans, une partie du terrain était en zone inconstructible et potentiellement semi inondable mais d'après le commercial pas notre lot.

Je commence a mieux cerner le domaine de la construction.

J'ai contacté aujourd'hui habitat concept mais c'est légèrement le même discours.

Ah et le terrain ne sera pas nivelé et déblayé, la plus value pva s'élève a 5000€ environ.

Je me demande si il vaut pas mieux prendre une bâtisse seine a rafraîchir idéalement soi même

Alcor590 a écrit:

Bonsoir et encore merci pour vos multiples réponses. C'est pour cela que je me suis inscris sur le forum pour avoir des avis d'expert.

Concernant la taxe d'aménagement, il ne m'a parlé que de celle la et d'après ces dires c'est environ 2000€. Après appel a la mairie, elle est d'environ 8000€ j'aurai plus tendance a croire l'élu local.

Concernant la friche industriel après discussion avec les locaux, c'est une ancienne usine Beghin say de thumeries et le terrain se situe exactement au niveau des bassins d'eau. Il est donc selon les dires du commerciale aucun risque de ce côté je demande a vérifier car il n'y a pas d'étude de sol de prévu.

Concernant le bt01, il nous a clairement dit qu'il peut-être revu a la hausse mais pas a la baisse. Surtout que le bt01 est sûrement basé sur le lme et avec les cours qui s'envole je crains le pire.

Concernant les 4 rangs de parpaing, il dit que c'est justement le passé du terrain qui permets de ne pas avoir de soucis en cas de terre argileuse.

Concernant les cloisons c'est ni plus ni moins que de l'alveolé en épaisseur de 40.

Concernant la peinture, il à provisionné 100€ par contre 5000€ en cas de vandalisme non détecté.

Et au niveau plu, il y a encore 2-3 ans, une partie du terrain était en zone inconstructible et potentiellement semi inondable mais d'après le commercial pas notre lot.

Je commence a mieux cerner le domaine de la construction.

J'ai contacté aujourd'hui habitat concept mais c'est légèrement le même discours.

Ah et le terrain ne sera pas nivelé et déblayé, la plus value pva s'élève a 5000€ environ.

Je me demande si il vaut pas mieux prendre une bâtisse seine a rafraîchir idéalement soi même

Bonsoir,
J'hésite entre Zola et la marmotte avec le papier alu
Adhérez d'urgence à l'aamoi à titre préventif avant de vous faire rouler dans la farine !

Rassurez-moi. C'est une caméra cachée

Bon, comme ce forum est aussi lu par des gens qui veulent vraiment se lancer dans un projet de construction, je vais quand même commenter votre réponse comme s'il s'agissait d'un vrai projet

Alcor590 a écrit:

Concernant la taxe d'aménagement, il ne m'a parlé que de celle la et d'après ces dires c'est environ 2000€. Après appel a la mairie, elle est d'environ 8000€ j'aurai plus tendance a croire l'élu local.

Alors, s'il ne parle que de la TA, que se passe-t-il pour les autres
Si vous espérez ne pas les payer parce qu'on ne vous en a pas parlé, désolée de vous le dire, mais quand il s'agit des taxes, il vaut mieux ne plus croire au pere-noel

Alcor590 a écrit:

Concernant la friche industriel après discussion avec les locaux, c'est une ancienne usine Beghin say de thumeries et le terrain se situe exactement au niveau des bassins d'eau. Il est donc selon les dires du commerciale aucun risque de ce côté je demande a vérifier car il n'y a pas d'étude de sol de prévu.

Bassin d'eau, et aucun risque pour les fondations

C'est sûr. Dans ce contexte, l'étude de sol ne sert vraiment à rien

Déjà qu'avec un sol a priori "bon", il faut toujours faire une étude de sol car il peut toujours y avoir des mauvaises surprises... Mais là, vous savez qu'il y a du remblais. Il serait totalement inconscient de se passer d'une étude de sol dans ce contexte.

Alcor590 a écrit:

Concernant le bt01, il nous a clairement dit qu'il peut-être revu a la hausse mais pas a la baisse. Surtout que le bt01 est sûrement basé sur le lme et avec les cours qui s'envole je crains le pire.

Si vraiment votre constructeur réussit à caser une clause BT01 qui ne s'applique qu'a la hausse, postez la ici. Et envoyez la à l'AAMOI. Elle sera collector celle-là
Et donc malgré ma remarque précédente sur le BT01, vous continuez à préférer boire les paroles d'un constructeur plutôt que de vous renseigner

Alcor590 a écrit:

Concernant les 4 rangs de parpaing, il dit que c'est justement le passé du terrain qui permets de ne pas avoir de soucis en cas de terre argileuse.

Vous êtes sûr que votre constructeur a l'habitude de construire des maisons

Alcor590 a écrit:

Concernant les cloisons c'est ni plus ni moins que de l'alveolé en épaisseur de 40.

Cloisons de 40, jamais vu
Les cloisons alveolaires, c'est en général 50.
Cependant, comme elles ne servent qu'à isoler visuellement, mais qu'elles laissent passer tout le bruit, je conseille souvent de les remplacer par des rideaux. Ils donnent exactement le même résultat. Mais ils coûtent moins cher et sont plus modulables

Alcor590 a écrit:

Concernant la peinture, il à provisionné 100€ par contre 5000€ en cas de vandalisme non détecté.

Non. On ne provisionne pas en fonction de xxx.
Mais s'il provisionne vraiment la peinture à 100€, il faudra bien penser à lui redonner ces travaux dans les 4 mois. Rien qu'en achat des produits vous en aurez pour plus que ça

Alcor590 a écrit:

Et au niveau plu, il y a encore 2-3 ans, une partie du terrain était en zone inconstructible et potentiellement semi inondable mais d'après le commercial pas notre lot.

The cherry on the cake

Bien sûr, vous avez alors rapidement consulté le PPRI pour en avoir le coeur net sur le risque d'inondations
Cette année, il y en a eu pas mal... Et quand on voyait ces malheureux à la télé, ça ne donnait vraiment pas envie de construire en zone inondable

Alcor590 a écrit:

Je commence a mieux cerner le domaine de la construction.

Vous êtes sûr

Alcor590 a écrit:

Je me demande si il vaut pas mieux prendre une bâtisse seine a rafraîchir idéalement soi même

En voilà une bonne idée
La construction demande de s'investir pour se renseigner et ne pas se faire avoir. Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas le faire, l'achat dans l'existant est effectivement plus recommandé
Et cette fois, ce n'est pas du 2nd degré. Une construction, pour que ça se passe bien, ça demande vraiment un gros investissement. On ne peut pas se lancer aveuglément. Et votre réponse, alors que des premiers conseils vous avaient été donnés, ne donne pas l'impression que vous avez le temps/l'envie de vous y investir autant qu'il le faudrait

Si votre projet était tout de même un vrai projet, consultez la rubrique "un problème avec votre constructeur"... Ça vous donnera un aperçu de ce qui se passe quand on croit aveuglément les constructeurs
Car malheureusement beaucoup s'en rendent compte trop tard, et à leurs dépends

Fouga a bien résumer la situation. Les points qu'il/elle a mit en évidence dans votre dernier message sont à minima inquiétants.

Pour la taxe d'aménagement, comme déjà dit , il existe un simulateur qui permet d'avoir le montant exact : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R23273

Donc n'écoutez pas la mairie , encore moins le constructeur et faites vous même le calcul.

Bonjour,

Merci de votre réponse,

Concernant le constructeur c'est maison Phoenix du groupe geoxia mais comme il n'ont pas toujours une bonne image sur le terrain avec des malfaçons en pagaille. J'ai pris l'initiative de me renseigner avec un autre constructeur connue dans le nord : habitat concept.

Il m'a carrément sortie qu'il n'y a paq de frais de notaire vue que c'est une construction.

Je constate que le fait qu'il soit commercial ne conseille pas le client potentiel quitte a nous mettre la pression sur la signature.

Ce que je retiens des interventions diverses:

Il y a a minima 3 taxes a prévoir, d'après les commerciaux on est exonéré d'impôts pdt 2 ans dons sa compense mais en calculant avec l'outil mis a disposition rien que pour la ta je suis a plus de 7k€,

Concernant les fondations, le deuxième constructeur ne les fait paq aussi, il fait confiance a son lotisseur mais en regardant sur le site de l'ADEME.

Il est clairement classé potentiellement inondable.

Concernant la construction en elle même, j'en retient que les chaines national ne veulent faire que du ca et non de la qualité.

Je pense que je vais mettre en suspens ma construction et me consacrer sur un éventuel promoteur ou tout simplement reprendre une bâtisse saine et refaire l'intérieur avec des matériaux de qualité et surtout isolé.

Rien que pour une bonne cuisine il faut compter 5k€.

Ca laisse sngeur sur la mentalité des constructeurs sous régime ccmi

Et j'ai oublié de préciser que c'est que des maison a enduit.

Le but est de s'informer avant de se planter royalement

Alcor590 a écrit:

Il m'a carrément sortie qu'il n'y a paq de frais de notaire vue que c'est une construction.

Bonjour,
Bin oui , il n'y a des frais de notaire que sur l'achat du terrain.

Thumeries a toute une zone classée SEVESO risque élevé
A votre place j'irais m'informer en mairie.

Bonjour,

Effectivement le terrain est a proximité du collège paq loin de l'usine beghin say. Ca laisse songeur.

Mine de rien, construire une maison n'est pas de tout repos.

Alcor590 a écrit:

Bonjour,

Effectivement le terrain est a proximité du collège paq loin de l'usine beghin say. Ca laisse songeur.

Mine de rien, construire une maison n'est pas de tout repos.

Je parle du périmètre SEVESO de Trinatobel Explosifs
Le terrain est situé où exactement ?

Bonsoir,

Le terrain est situé sur l'ancienne ferme beghin a 500 mètres du collège

Alcor590 a écrit:

Bonsoir,

Le terrain est situé sur l'ancienne ferme beghin a 500 mètres du collège

C'est donc bien dans le périmètre classé SEVESO de TITANOBEL
http://www.hauts-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG[...]age_reglementaire-2.pdf

Bonjour

Merci de vos réponses je ne le savais pas non plus il y a beaucoup de choses a regarder.

Objectivement, quels constructeurs est a privilégier dans le Nord dans notre fourchette de prix ?