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Toit Maison et PLU

Ce sujet comporte 20 messages et a été affiché 414 fois
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Bonjour,

Je vais à nouveau solliciter l'aide de la communauté forumconstruire pour m'aider à interpréter un texte du PLU concernant le type de toit possible pour une maison. L'un des projets retenus comporte un garage à toit plat (a priori OK d'après PLU) et une toiture principale à un pan associé à une toiture plate, là ça se corse ...

L'agence immobilière (qui vends le terrain) a fait une demande de CU qui explique que le CU opérationnel est réalisable aux conditions ci-dessous. A noter que la mairie n'a pas eu de plan de maison à ce stade.

- La construction devra être implantée en dehors de la zone de protection éloignée du périmètre de protection feu
- La construction devra être implantée de façon à respecter le recul prescrit par l'article 7-UB du réglement du PLU
- Les avis des services consultés ci-joint devront être pris en compte


-> Je trouve étonnant que le CU ne mentionne que l'article 7-UB relatif au recul et non les autres articles. Comment cela peut s'intérpréter ?


Et voici l'article du PLU qui réglemente les toitures:

Article 11 - UB - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
1. L'autorisation d'occupation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur, les bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

TOITURES
2. Les toitures seront :
– soit à deux pans avec une pente comprise entre 40 et 52° ;
– soit à la Mansart ;
3. Des adaptations des pentes peuvent également être admises pour certains éléments du bâti, si ceux-ci sont de faible importance au regard du projet d’ensemble (demi-croupes, coyaux, auvents, appentis, lucarnes, pergolas, ...).
4. Les matériaux des toitures auront l'aspect de tuiles et leur couleur devra rappeler celle de la terre cuite rouge, rouge-nuagé ou rouge-brun.
5. Les toitures en ardoises existantes à la date d’approbation du PLU pourront être refaites à l’identique.
6. Quand les toitures des constructions existantes ne sont pas conformes (pente et/ou couleur), les toitures des extensions (sauf en cas de surélévation complète) pourront respecter l’aspect (pente et/ou couleur) de la construction existante.


EXCEPTIONS
7. Les dispositions précédentes ne s'appliquent pas :
– aux équipements publics ou d'intérêt général ;
– aux serres ;
– aux toitures terrasses accessibles directement par l'étage du bâtiment ;
– aux constructions ayant une hauteur à l'égout inférieure ou égale à 3 mètres et d'une surface maximum de 30 m2 ou représentant au plus 10% de l'emprise au sol d'un bâtiment couvert, sous réserve de présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants ;
– aux constructions ayant une hauteur à l'égout supérieure ou égale à 3 mètres et d'une surface maximum de 30 m2 ou représentant au plus 10% de l'emprise au sol d'un bâtiment couvert, sous réserve que la toiture respecte les éléments suivants :
• soit être à une pente ;
• soit avoir une pente minimale de 33° avec une couverture à l'aspect de tuiles et dont la couleur rappelle celle de la terre cuite rouge, rouge-nuagé ou rouge-brun ;
• soit avoir une pente maximale de 33° avec une couverture en matériaux translucides (panneaux ou surfaces vitrées), matériaux de couleur rouge


Un grand merci par avance pour m'aider à y voir plus clair !
Picto recompense Aviseur
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message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

Citation: L'un des projets retenus comporte un garage à toit plat (a priori OK d'après PLU)

OK si le garage ne dépasse pas 3m à l'égout et qu'il ait "un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants".

Citation: -> Je trouve étonnant que le CU ne mentionne que l'article 7-UB relatif au recul et non les autres articles. Comment cela peut s'interpréter ?

Avez-vous eu le CU en totalité ? Peut être un oubli dans la rédaction... Quoiqu'il en soit, vous pouvez être sûr qu'un projet déposé sur le terrain sera apprécié au regard de l'ensemble des règles du PLU.

Citation: et une toiture principale à un pan associé à une toiture plate, là ça se corse ...

A la lecture des éléments que vous donnez je vois difficilement comment ce projet peut passer. En effet, la règle impose soit à la Mansart, soit deux pans. L'exception permet de déroger dans des conditions très précises, auxquelles le projet ne semble pas correspondre.
Picto recompense Membre super utile
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Merci Salade Bio pour votre réponse très complète.
Pour répondre à votre question, je possède bien le CU en totalité donc il s'agit soit d'un oubli soit d'un point sur lequel nous devons être particulièrement attentif.
Je vais en discuter avec le constructeur pour faire adapter le plan.
Merci pour vos conseils !
Picto recompense Aviseur
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
En passant dans le secteur (correspondant bien au même secteur PLU) je m'aperçois qu'il y a pourtant quelques constructions qui ont une architecture à toit plat (sur petite surface, type débordement cubique). Il y aurait-il interprétation différente du PLU ou des dérogations de la mairie ?
Picto recompense Aviseur
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Plusieurs possibilités : les constructions ont été autorisées sous des règles différentes, ou bien elles remplissent les exceptions imposées par le PLU, ou bien l'élu a dérogé au PLU, mais dans ce cas il reste à savoir dans quelles proportions.
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Env. 30 message Yvelines
Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Très interessant ! Merci beaucoup pour cette information que je vais conserver préciseusement au cas où !

monprojetimmo a écrit:Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm
Picto recompense Aviseur
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Membre ultra utile Env. 7000 message Haute Savoie
monprojetimmo a écrit:Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm

Pas sûr... c'est plus subtil que ça. On ne peut pas refuser un toit végétalisé, même en contradiction avec PLU. Mais comme un toit peut être en pente ET végétalisé (Palais des sports de Bercy), ça peut justifier un refus de PC pour un toit plat.

Je me souviens avoir vu les déboire d'un forumeur ici qui avait eu un parcours pendant des années au TA, et je crois qu'il a fini par perdre. Je crois me souvenir que c'était en Haute-Savoie d'ailleurs, là d'où vient le questionneur de l'Assemblée Nationale.
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Je pense qu'on déposera le PC avec la toiture plate, et on verra bien. En cas de refus je demanderai pourquoi 2 maisons situées dans la même zone ont pu se voir le PC accordé. Je ne sais pas si la Mairie est dans l'obligation de justifier une dérogation mais bon nous n'en sommes pas encore à ce stade. Restons positifs
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
+1 avec Manu65. La réponse et le code de l'urbanisme ne font pas référence à la pente de toit, mais seulement à la végétalisation, et celle-ci peut se faire sur un toit en pente.
De plus, les dispositions de l'article L.116-16 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables dans les secteurs listés à l'article L.116-17. Votre terrain est-il situé dans un de ces secteurs ?

Citation: Je ne sais pas si la Mairie est dans l'obligation de justifier une dérogation mais bon nous n'en sommes pas encore à ce stade

Oui ! L'arrêté doit motiver la dérogation (art. A.424-3 et 4 code urba.)

Citation: En cas de refus je demanderai pourquoi 2 maisons situées dans la même zone ont pu se voir le PC accordé

Situation qui arrive régulièrement mais qui n'a que peu (pas) d'impact. En effet, l'élu peut vous répondre plusieurs choses : 1-les règles étaient différentes à l'époque, 2-la dérogation avait plus de sens que celle que vous demandez, 3-on est dans un régime dérogatoire, donc à l'appréciation de chaque projet par l'élu à l'instant T, et enfin celui qui balai le mieux la contestation et évite d'avoir à se justifier "Nous parlons de votre projet à vous et pas celui du voisin. Ce qui a été fait, est fait, si ça ne vous convient pas il fallait faire un recours contre ces permis à l'époque (en général les délais de recours sont largement dépassé quand cette phrase est prononcée)".
Dans le cas d'un refus à une dérogation, je vous propose plutôt de leur offrir le choix suivant : un toit en pente couvert de gazon, c'est moche et ça se voit beaucoup, les riverains ne vont pas aimer, mais c'est conforme aux textes et la ville ne pourra pas s'y opposer. Ou bien votre projet à vous, qui a pour avantage de rendre invisible le traitement végétalisé en toiture plate. Plus simplement, vous soulevez un problème, puis leur apportez une solution.
Picto recompense Membre super utile
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.
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Ancienneté : + de 9 ans
 
Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Citation: Dans le cas d'un refus à une dérogation, je vous propose plutôt de leur offrir le choix suivant : un toit en pente couvert de gazon, c'est moche et ça se voit beaucoup, les riverains ne vont pas aimer, mais c'est conforme aux textes et la ville ne pourra pas s'y opposer. Ou bien votre projet à vous, qui a pour avantage de rendre invisible le traitement végétalisé en toiture plate. Plus simplement, vous soulevez un problème, puis leur apportez une solution.


J'avais aussi pensé à cette solution en lisant l'article. J'imagine que ça devrait les faire reconsidérer l'acceptation du PC
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Membre ultra utile Env. 7000 message Haute Savoie
damien67 a écrit:
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.

Eh bien vous pouvez aller voir les permis de construire de ces maisons, ça vous donnera une idée de pourquoi ça a été accepté, et éventuellement de quelle subtilité il s'est agit pour les rédiger.
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
damien67 a écrit:
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.

La date de dépôt de leur PC est postérieure à la date de signature du PLU ?
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Manu65 a écrit:

Eh bien vous pouvez aller voir les permis de construire de ces maisons, ça vous donnera une idée de pourquoi ça a été accepté, et éventuellement de quelle subtilité il s'est agit pour les rédiger.


Bonne idée, je vais voir ça avec la Mairie.
Picto recompense Aviseur
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Woofy a écrit:
La date de dépôt de leur PC est postérieure à la date de signature du PLU ?


Il faudrait que je vérifie, le PLU date de mars 2017, pas si vieux ...
Picto recompense Aviseur
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Membre super utile Env. 2000 message Rennes (35)
Bonjour,

Damien, serait-il possible de nous raconter la fin de votre histoire?

Quelle solution a été trouvée par la mairie si un toit plat refusé ..,ou au final la mairie a t-elle accordé une dérogation pour votre toit plat..

merci , au plaisir de vous lire
lylyrose
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Aviseur Env. 200 message Bas Rhin
Bonjour,

Le projet ne comporte que 2 toits plats de petites surfaces et la Mairie a accepté le projet. Il est vrai que le PLU n’était pas très clair à ce sujet mais nous n’avons pas eu de problème heureusement.




lylyrose a écrit:Bonjour,

Damien, serait-il possible de nous raconter la fin de votre histoire?

Quelle solution a été trouvée par la mairie si un toit plat refusé ..,ou au final la mairie a t-elle accordé une dérogation pour votre toit plat..

merci , au plaisir de vous lire
lylyrose
Picto recompense Aviseur
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Membre super utile Env. 2000 message Rennes (35)
Merci Damien et contente que la Mairie ait accepté votre projet Biggrin
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