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Toit Maison et PLU

Ce sujet comporte 20 messages et a été affiché 379 fois
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 07/11/2018 à 09h18
Toit Maison et PLU
Bonjour,

Je vais à nouveau solliciter l'aide de la communauté forumconstruire pour m'aider à interpréter un texte du PLU concernant le type de toit possible pour une maison. L'un des projets retenus comporte un garage à toit plat (a priori OK d'après PLU) et une toiture principale à un pan associé à une toiture plate, là ça se corse ...

L'agence immobilière (qui vends le terrain) a fait une demande de CU qui explique que le CU opérationnel est réalisable aux conditions ci-dessous. A noter que la mairie n'a pas eu de plan de maison à ce stade.

- La construction devra être implantée en dehors de la zone de protection éloignée du périmètre de protection feu
- La construction devra être implantée de façon à respecter le recul prescrit par l'article 7-UB du réglement du PLU
- Les avis des services consultés ci-joint devront être pris en compte


-> Je trouve étonnant que le CU ne mentionne que l'article 7-UB relatif au recul et non les autres articles. Comment cela peut s'intérpréter ?


Et voici l'article du PLU qui réglemente les toitures:

Article 11 - UB - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
1. L'autorisation d'occupation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur, les bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

TOITURES
2. Les toitures seront :
– soit à deux pans avec une pente comprise entre 40 et 52° ;
– soit à la Mansart ;
3. Des adaptations des pentes peuvent également être admises pour certains éléments du bâti, si ceux-ci sont de faible importance au regard du projet d’ensemble (demi-croupes, coyaux, auvents, appentis, lucarnes, pergolas, ...).
4. Les matériaux des toitures auront l'aspect de tuiles et leur couleur devra rappeler celle de la terre cuite rouge, rouge-nuagé ou rouge-brun.
5. Les toitures en ardoises existantes à la date d’approbation du PLU pourront être refaites à l’identique.
6. Quand les toitures des constructions existantes ne sont pas conformes (pente et/ou couleur), les toitures des extensions (sauf en cas de surélévation complète) pourront respecter l’aspect (pente et/ou couleur) de la construction existante.


EXCEPTIONS
7. Les dispositions précédentes ne s'appliquent pas :
– aux équipements publics ou d'intérêt général ;
– aux serres ;
– aux toitures terrasses accessibles directement par l'étage du bâtiment ;
– aux constructions ayant une hauteur à l'égout inférieure ou égale à 3 mètres et d'une surface maximum de 30 m2 ou représentant au plus 10% de l'emprise au sol d'un bâtiment couvert, sous réserve de présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants ;
– aux constructions ayant une hauteur à l'égout supérieure ou égale à 3 mètres et d'une surface maximum de 30 m2 ou représentant au plus 10% de l'emprise au sol d'un bâtiment couvert, sous réserve que la toiture respecte les éléments suivants :
• soit être à une pente ;
• soit avoir une pente minimale de 33° avec une couverture à l'aspect de tuiles et dont la couleur rappelle celle de la terre cuite rouge, rouge-nuagé ou rouge-brun ;
• soit avoir une pente maximale de 33° avec une couverture en matériaux translucides (panneaux ou surfaces vitrées), matériaux de couleur rouge


Un grand merci par avance pour m'aider à y voir plus clair !
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 07/11/2018 à 10h25
Bonjour,

Citation: L'un des projets retenus comporte un garage à toit plat (a priori OK d'après PLU)

OK si le garage ne dépasse pas 3m à l'égout et qu'il ait "un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants".

Citation: -> Je trouve étonnant que le CU ne mentionne que l'article 7-UB relatif au recul et non les autres articles. Comment cela peut s'interpréter ?

Avez-vous eu le CU en totalité ? Peut être un oubli dans la rédaction... Quoiqu'il en soit, vous pouvez être sûr qu'un projet déposé sur le terrain sera apprécié au regard de l'ensemble des règles du PLU.

Citation: et une toiture principale à un pan associé à une toiture plate, là ça se corse ...

A la lecture des éléments que vous donnez je vois difficilement comment ce projet peut passer. En effet, la règle impose soit à la Mansart, soit deux pans. L'exception permet de déroger dans des conditions très précises, auxquelles le projet ne semble pas correspondre.
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 07/11/2018 à 14h39
Merci Salade Bio pour votre réponse très complète.
Pour répondre à votre question, je possède bien le CU en totalité donc il s'agit soit d'un oubli soit d'un point sur lequel nous devons être particulièrement attentif.
Je vais en discuter avec le constructeur pour faire adapter le plan.
Merci pour vos conseils !
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 07/11/2018 à 16h41
En passant dans le secteur (correspondant bien au même secteur PLU) je m'aperçois qu'il y a pourtant quelques constructions qui ont une architecture à toit plat (sur petite surface, type débordement cubique). Il y aurait-il interprétation différente du PLU ou des dérogations de la mairie ?
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 07/11/2018 à 16h47
Plusieurs possibilités : les constructions ont été autorisées sous des règles différentes, ou bien elles remplissent les exceptions imposées par le PLU, ou bien l'élu a dérogé au PLU, mais dans ce cas il reste à savoir dans quelles proportions.
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monprojetimmo

Messages : Env. 30
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 6 ans
Le 08/11/2018 à 09h36
Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 08/11/2018 à 09h41
Très interessant ! Merci beaucoup pour cette information que je vais conserver préciseusement au cas où !

monprojetimmo a écrit:Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm
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Manu-d.en-haut

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 5000
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/11/2018 à 09h48
monprojetimmo a écrit:Bonjour Damien,
Je pense que si vous faite un toit plat végétalisé, il ne pourra pas être refusé, même si le PLU impose des toits à pente.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3140QE.htm

Pas sûr... c'est plus subtil que ça. On ne peut pas refuser un toit végétalisé, même en contradiction avec PLU. Mais comme un toit peut être en pente ET végétalisé (Palais des sports de Bercy), ça peut justifier un refus de PC pour un toit plat.

Je me souviens avoir vu les déboire d'un forumeur ici qui avait eu un parcours pendant des années au TA, et je crois qu'il a fini par perdre. Je crois me souvenir que c'était en Haute-Savoie d'ailleurs, là d'où vient le questionneur de l'Assemblée Nationale.
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 08/11/2018 à 11h41
Je pense qu'on déposera le PC avec la toiture plate, et on verra bien. En cas de refus je demanderai pourquoi 2 maisons situées dans la même zone ont pu se voir le PC accordé. Je ne sais pas si la Mairie est dans l'obligation de justifier une dérogation mais bon nous n'en sommes pas encore à ce stade. Restons positifs
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 08/11/2018 à 11h43
Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?
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salade bio

Picto recompense Membre utile

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Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 08/11/2018 à 12h14
+1 avec Manu65. La réponse et le code de l'urbanisme ne font pas référence à la pente de toit, mais seulement à la végétalisation, et celle-ci peut se faire sur un toit en pente.
De plus, les dispositions de l'article L.116-16 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables dans les secteurs listés à l'article L.116-17. Votre terrain est-il situé dans un de ces secteurs ?

Citation: Je ne sais pas si la Mairie est dans l'obligation de justifier une dérogation mais bon nous n'en sommes pas encore à ce stade

Oui ! L'arrêté doit motiver la dérogation (art. A.424-3 et 4 code urba.)

Citation: En cas de refus je demanderai pourquoi 2 maisons situées dans la même zone ont pu se voir le PC accordé

Situation qui arrive régulièrement mais qui n'a que peu (pas) d'impact. En effet, l'élu peut vous répondre plusieurs choses : 1-les règles étaient différentes à l'époque, 2-la dérogation avait plus de sens que celle que vous demandez, 3-on est dans un régime dérogatoire, donc à l'appréciation de chaque projet par l'élu à l'instant T, et enfin celui qui balai le mieux la contestation et évite d'avoir à se justifier "Nous parlons de votre projet à vous et pas celui du voisin. Ce qui a été fait, est fait, si ça ne vous convient pas il fallait faire un recours contre ces permis à l'époque (en général les délais de recours sont largement dépassé quand cette phrase est prononcée)".
Dans le cas d'un refus à une dérogation, je vous propose plutôt de leur offrir le choix suivant : un toit en pente couvert de gazon, c'est moche et ça se voit beaucoup, les riverains ne vont pas aimer, mais c'est conforme aux textes et la ville ne pourra pas s'y opposer. Ou bien votre projet à vous, qui a pour avantage de rendre invisible le traitement végétalisé en toiture plate. Plus simplement, vous soulevez un problème, puis leur apportez une solution.
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 08/11/2018 à 14h37
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 08/11/2018 à 14h40
Citation: Dans le cas d'un refus à une dérogation, je vous propose plutôt de leur offrir le choix suivant : un toit en pente couvert de gazon, c'est moche et ça se voit beaucoup, les riverains ne vont pas aimer, mais c'est conforme aux textes et la ville ne pourra pas s'y opposer. Ou bien votre projet à vous, qui a pour avantage de rendre invisible le traitement végétalisé en toiture plate. Plus simplement, vous soulevez un problème, puis leur apportez une solution.


J'avais aussi pensé à cette solution en lisant l'article. J'imagine que ça devrait les faire reconsidérer l'acceptation du PC
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Manu-d.en-haut

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 5000
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/11/2018 à 14h41
damien67 a écrit:
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.

Eh bien vous pouvez aller voir les permis de construire de ces maisons, ça vous donnera une idée de pourquoi ça a été accepté, et éventuellement de quelle subtilité il s'est agit pour les rédiger.
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

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Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 08/11/2018 à 14h45
damien67 a écrit:
Woofy a écrit:Bonjour,

Ces maisons ont pu être construites avant la signature du PLU ?


Non car elles ne sont pas encore terminées.

La date de dépôt de leur PC est postérieure à la date de signature du PLU ?
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Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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