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Maison contruite en limite de prorpiété trop haute de 30cm Résolu

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WillBrequin
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
Dept : Vendee
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/11/2018 à 14h22
Maison contruite en limite de prorpiété trop haute de 30cm
Bonjour à tous

Ma question est d'ordre juridique donc je ne suis pas certain que ce soit le forum adapté pour la poser. Néanmoins, il est possible que parmi vous des forumeurs aient été confrontés à ce même problème et puisse me renseigner. Je les en remercie par avance.

Alors que je demeurais en région parisienne, j'ai acheté en 2015 un terrain dans un lotissement situé en Vendée.

J'ai déménagé cet été en Vendée et alors que je travaillais sur mon projet de construction, je me suis aperçu après vérification que la construction de mon voisin implantée en limite de propriété était :
- d'une part, potentiellement implantée sur mon terrain (de quelques centimètres) ;
- et d'autre part, plus haute de 30cm à ce qui est autorisé par le règlement du lotissement (copie conforme du PLU), soit 3.50m par rapport au terrain naturel.

Le dépassement de hauteur ne faisant aucun doute, j'en ai informé mon voisin verbalement, puis par l'intermédiaire d'un courriel en prenant soin de mettre les services de l'urbanisme en copie.

J'ai par ailleurs fait établir par le géomètre ayant borné le lotissement un devis afin que celui vérifie le bornage de nos terrains respectifs en limite de propriété et détermine la hauteur à laquelle la construction de mon voisin était élevée. J'ai reçu avant hier ce devis qui s'élève à près de 900€ TTC

La mairie m'ayant entre temps adressé un courrier en me conseillant de me rapprocher d'un médiateur, je me suis rapproché de ce médiateur aujourd'hui même. Sans aucun résultat puisque mon interlocutrice m'a informé que compte tenu du montant potentiel du litige, elle n'était pas compétente.

Elle m'a tout de même conseillé, bien que ce ne soit pas son rôle, soit de tenter une procédure à l'amiable en me rapprochant de mon voisin et de son constructeur, soit de me rapprocher d'un avocat qui se chargera de lancer une procédure.

Sur le fond, et si l'inévitable expertise, détermine que la maison de mon voisin est bien implantée sur mon terrain, je pense que la meilleure solution tant pour moi-même que pour mon voisin est de revendre à mon voisin une bande de terrain en conditionnant la vente de cette bande de terrain à l'arasement partiel de sa construction (condition incluse dans l'acte notarié avec une date limite de réalisation et de fortes pénalités en cas de retard).

Si l'expertise ne confirme pas que la construction de mon voisin est en partie sur mon terrain, l'affaire me paraît beaucoup plus délicate dans la mesure où le préjudice est plus difficile à établir.

L'un des préjudices régulièrement invoqué dans ce cas est la perte d'ensoleillement. De plus la présence d'une construction anormalement élevée en limite de propriété a inévitablement un effet négatif sur la valeur de mon bien. Mais tout ceci est très subjectif et reste soumis à l'appréciation des juges...

J'ai trouvé sur le net des cas d'arasement pour 30cm (ex : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-3857565-plainte-pour-construction-trop-haute-de-30cm). Mais sans le détail de la problématique il est hasardeux de comparer ce qui n'est pas forcément comparable.

Si vous avez vécu un problème similaire, je serai donc preneur de vos avis et conseils avant de m'engager dans une procédure hasardeuse

---

Mon projet : https://photos.google.com/photo/AF1QipOKQ76UfqkPLsjTDqSUpN4NYPITohnfJSQwBGFO
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Actuellement connecté ! nico0013

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 09/11/2018 à 19h01
Bonjour,
un problème récurent des constructions qui sont implantés par le constructeur et non le géomètre qui a fait le lotissement.
Concernant le géomètre 900 euros pour faire une étude foncière et topographique semble très correct.

Concernant l'empiètement c'est assez simple vous pouvez exiger la démolition. Disons dans une dizaine d'années (decision de justice + appel + cour de cassation).
Je pense que ce n'est pas une "bonne" solution vous allez détruire une famille, qui n'y est surement pour rien pour quelques centimètres...
De votre coté, des milliers d'euros vont s'envoler en frais d'avocat avant d'être remboursé si le juge le veux bien. Et vous allez devenir la voisine qui a fait détruire la maison de ces voisins...

Concernant la hauteur de la construction il est nécessaire de replacer la topographie d'origine avant la création du lotissement. C'est parfois impossible à remettre en place.
J'ai eu un cas ou la maison qui était en construction a du être démoli en partie pour se conformer au P.L.U. dans un autre cas le juge a simplement donné des dommages et intérêts. (quelques miliers d'euros)
Allez dans une procédure judiciaire pour quelques milliers d'euros va vous mangé l'esprit et votre temps. Et je ne parle même pas des relations de voisinages.
Etre bien chez soi et avec ses voisins nécessite parfois des petits compromis et/ou arrangements à l'amiable.
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WillBrequin
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
Dept : Vendee
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/11/2018 à 20h32
Bonjour,

Merci tout d'abord pour votre réponse.

Je trouvais le devis du géomètre plutôt salé. Mais j'imagine que vous êtes du métier. Ce qui vous permet d'indiquer que le montant du devis est correct. Je vais donc le valider.

Si l'expertise confirme l'implantation de la maison sur mon terrain, le code civil m'autorise effectivement à demander la destruction. Mais avant d'en arriver à cette extrémité, j'ai l'intention de tenter une procédure amiable en proposant à mon voisin de lui vendre la bande de terrain sur laquelle sa maison est implantée. Mais je veux obtenir une contrepartie, cette contrepartie étant l'engagement de mon voisin d'araser une partie de sa construction. Au regard d'une destruction potentielle, ma demande me semble modérée. D'autant plus que cet arasement concerne le garage et un grenier situé au dessus d'une partie habitable dans le prolongement du garage.

A charge pour mon voisin de se retourner ultérieurement contre son constructeur...
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aloooa

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 6 ans
Le 09/11/2018 à 20h33
Bonjour

Que le voisin enpiète sur votre terrain, c'est pas cool.
Si ça ne vous gêne pas, tentez une négociation pour faire racheter le partie du terrain empietée.

En revanche, chipoter pour 30cm de hauteur, très franchement, à part faire suer votre voisin, cela ne vous apportera rien. Que souhaitez vous exactement, en l'informant avec copie à l'urbanisme ?
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WillBrequin
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
Dept : Vendee
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/11/2018 à 21h11
Bonjour,

J'ai effectivement l'intention de tenter une négociation pour faire racheter par mon voisin la partie sur laquelle sa maison est potentiellement implantée. Eu égard aux dimensions de mon terrain ce n'est pas un problème.

Mais il ne faudrait pas inverser les responsabilités. Dans cette histoire, celui qui fait chier l'autre, c'est mon voisin qui ne respecte pas le PLU ! 3,50m de haut sur une longueur de 14m c'est déjà sacrément haut. Que dire de 3.80m ! Pour ma part, je considère que c'est inacceptable et que cette hauteur excessive amoindri la qualité de mon projet. J'en suis d'ailleurs à rechercher des solutions architecturales impliquant des surcoûts non négligeables pour gommer cette hauteur excessive

Mon voisin n'est peut-être lui-même que la victime de l'incompétence de son constructeur. Mais in fine, c'est moi qui en subit les conséquences !
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picchunet

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
De : Tlse (31)
Ancienneté : + de 8 ans
Le 09/11/2018 à 22h04
Pour rappel, la hauteur se mesure à partir du terrain naturel avant travaux. Es-tu sûr du niveau de référence ?
Ensuite tu parles de 30cm sur 3m80...et tu es prêt à te fâcher avec ton voisin pour ça ?! Réfléchis posément et penses-tu vraiment que ce sont ces 30cm qui vont changer ta vie ? 3m50 ou 3m80 sur 14m la différence n'est pas énorme.
Je comprends bien que cette prise de liberté t'est insupportable, mais c'est à double tranchant. Tu devras être toujours en règle : pendant la construction mais aussi après, ton voisin ne te loupera pas (bruit, branche qui dépasse,...) Es tu prêt à te gâcher la vie pendant 20,30,40 ans ? Dis-toi plutôt qu'il te doit un gros service, il te sera redevable si tu laisses tomber et plus enclin à être cool
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Didier Moreaux

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Déols (36)
Ancienneté : + de 4 ans
Le 10/11/2018 à 10h29
Risquer de se fâcher avec le voisinage pour quelques centimètres , que vous pouvez lui vendre et parce que la hauteur vous mange un peu de soleil , c' est petit , il vaut mieux pousser les rapports de bon voisinage et être conciliant , c' est tellement plus enrichissant , a moins que vous soyez enclin aux procédures et intransigeant , dans ce cas que venez vous demander sur ce forum , :une absolution !
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nicobros

Messages : Env. 200
Dept : Loire Atlantique
Ancienneté : + de 5 ans
Le 10/11/2018 à 10h43
Bonjour

  Pour vous donner un exemple, mon voisin a surélevé son terrain d'1 mètre de mon coté car il était en pente, et donc cela à monter sa façade de mon coté. Bien entendu cet élévation n'a pas été déclaré en mairie.

  En fin de compte j'ai préféré laisser courir, pourquoi partir sur des années de procédure et de mauvaise entente avec son voisin ? 

  Pour en finir parfois il faut faire des concession en lotissement même si parfois les voisins font un peu ce qu'ils veulent.

  Enfin ce n'est que mon avis
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stephplr77

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 30000
De : Sur Le Forum (77)
Ancienneté : + de 14 ans
Le 10/11/2018 à 11h03
Bonjour

et votre voisin, il a répondu quoi quand vous lui en avez parlé et envoyé un mail ?

respirez l'air vendéen, ça va bien se passer. vous réagissez comme cela car vous avez dans votre corps des restes de l'oxygène de la région parisienne

si vous avez un grand terrain, vous éloignez votre maison au max de la sienne et vous verrez que les 30 cm n'y paraitront plus
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De tous ceux qui n'ont rien à dire, les plus agréables sont ceux qui se taisent (Coluche)
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 12/11/2018 à 09h10
Bonjour,

Comment évaluez vous cette surélévation de 30 cm ? Avez-vous consulté le permis de construire ? Il s'agit peut être d'une dérogation ou d'une adaptation mineure par rapport au PLU.
Je rejoins les avis précédents : vous risquez de déclencher un ouragan dont vous ne mesurez pas les conséquences à long terme. 30 cm de hauteur c'est vraiment pas grand chose, je me demande comment vous avez pu le déterminer, car à l'oeil nu ça ne se voit pas. Pour la partie de construction qui serait peut être sur votre terrain, vendez la au prix du marché et tout le monde sera satisfait.
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fabien_m2002

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/11/2018 à 10h09
salade bio a écrit:Bonjour,

Comment évaluez vous cette surélévation de 30 cm ? Avez-vous consulté le permis de construire ? Il s'agit peut être d'une dérogation ou d'une adaptation mineure par rapport au PLU.
Je rejoins les avis précédents : vous risquez de déclencher un ouragan dont vous ne mesurez pas les conséquences à long terme. 30 cm de hauteur c'est vraiment pas grand chose, je me demande comment vous avez pu le déterminer, car à l'oeil nu ça ne se voit pas. Pour la partie de construction qui serait peut être sur votre terrain, vendez la au prix du marché et tout le monde sera satisfait.

Bonjour

je pense que notre ami a compris la leçon. Et puis je pense que ce n'est pas un enfant et que doté d'un minimum de bon sens, il n'a pas attendu vos commentaires moralisateurs pour comprendre les possibles conséquences d'un tel recours vis à vis de sa relation avec son voisin.

Par ailleurs, effectivement il faudra prouver la surélévation de 30cms mais en aucun cas ce ne peut être une dérogation ou une adaptation mineure du PLU.
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 12/11/2018 à 18h53
Bonjour,

Je cite:
"...Par ailleurs, effectivement il faudra prouver la surélévation de 30cms mais en aucun cas ce ne peut être une dérogation ou une adaptation mineure du PLU."

Pourquoi? 
En fait, une adaptation mineure par rapport au PLU prend en considération l'ensemble du dossier avec deux conditions cumulatives:
  - L'adaptation est mineure,
  - L'adaptation est rendue nécessaire par une des circonstances évoquées au L 123-1-9 du code de l'urbanisme.
Ainsi, il a été jugé qu'un dépassement de 85 cm de la hauteur maximale d'une des façades était légale (CE 15/11/2000 n° 194649)
Donc, pour le post initial, il s'agit là d'une possibilité.
Sachant également que l'adaptation (dérogation) mineure par rapport au PLU n'a pas à être demandée par le pétitionnaire de l'autorisation, mais doit être étudiée/appréciée d'initiative lors de l'instruction.
@+


[font="Lato",sans-serif] 
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multiplie toi mais ne te disperse pas!
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fabien_m2002

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/11/2018 à 19h10
Je rajouterais l'article L 152-6 du code de l'urbanisme permet également dans les zones dites « tendues » et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, et à condition que soit poursuivi un objectif de mixité social, d'accorder des dérogations aux règles du PLU pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement.

Alors effectivement c'est une possibilité.
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WillBrequin
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
Dept : Vendee
Ancienneté : + de 2 ans
Le 14/11/2018 à 15h13
Bonjour à tous

Je n'ai pas ouvert ce post pour obtenir des avis réprobateurs ou moralisateurs et encore moins rechercher une quelconque approbation à ma démarche. Je n'ai jamais douté une seconde que ma démarche était légitime. Et contrairement à un certain nombre d'intervenants, j'estime pour ma part qu'un dépassement de 30cm est totalement inacceptable. Ce que j'ai très clairement indiqué à mon voisin. Et aussi surprenant, que cela puisse sembler à un certain nombre d'entre vous, il en a convenu.

Si par contre, vous avez engagé une procédure contre votre voisin pour des motifs similaires votre expérience m'intéresse. En MP, si vous pensez que c'est préférable.

Peu m'importe par ailleurs l'opinion du voisinage.

Il est bien évident que j'eusse préféré ne pas avoir à engager une quelconque procédure et que mon voisin se soucie un peu plus de ce que faisait son constructeur. Malheureusement, je n'étais pas sur place au moment de l'élévation de la maison et je n'ai donc pas pu stopper les travaux. Ce qui aurait été beaucoup plus simple.

Je vais bien évidemment essayer de régler ce différend à l'amiable tant avec mon voisin qu'avec son constructeur. Mais mon objectif est clairement d'obtenir un arasement.

A défaut, d'obtenir un engagement de la part du constructeur, et si l'expertise confirme l'implantation de la maison de mon voisin sur mon terrain, je n'aurai pas d'autre choix que d'engager une procédure en démolition...

S'il subsiste aujourd'hui un doute sur le fait que la maison de mon voisin soit implantée sur mon terrain, doute que l'expertise lèvera, je n'ai pas de doute sur le fait que la maison de mon voisin a été élevée à une hauteur supérieure de 30cm à ce qui est autorisé par le PLU.

Une comparaison visuelle avec des points de repère au niveau de la maison et des points de repère présents au niveau du terrain et dont l'altimétrie est connue (en façade avant regard FT et en façade arrière borne positionnée au niveau du terrain naturel) permet de voir qu'il y a une incohérence entre le PC et la construction.

Par ailleurs, après avoir reporté à l'aide d'un niveau à eau l'altimétrie de mon regard FT au niveau de la maison de mon voisin, j'ai pu déterminer que sa construction (gouttière nantaise) était élevée à une altitude de 27.05m, en contravention avec le PC et le PLU.
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 14/11/2018 à 16h55
Il ne s'agit pas de condamner qui que ce soit ou de faire une quelconque morale, simplement de vous donner des conseils, voire de vous faire part d'expériences. C'est d'ailleurs ce que vous demandez dans le premier post.
Sur la question de la perte d'ensoleillement, vous pouvez mandater un cabinet spécialisé qui effectuera des relevés et simulera l'ensoleillement avec le gabarit accordé au permis pour le comparer à un gabarit de 30 cm plus haut. Reste à savoir si ce dépassement peut être régularisé si le PLU l'autorise.
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