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Détail des frais liés au terrain surprenant

Ce sujet comporte 10 messages et a été affiché 216 fois
Florent177
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 1 mois
Le 15/07/2019 à 14h48
Détail des frais liés au terrain surprenant
Bonjour,

Nous nous sommes positionnés sur un terrain qui est vendu par un constructeur.
Celui-ci est destiné à être divisé en trois parcelles et loge actuellement une maison qui sera détruite.

Le constructeur a fait appel à un terrassier pour réaliser un devis global sur les trois parcelles :

VRD avec accès 30m² + réseaux secs + eaux pluviales + micro-station + terrassement (et nivelage) = 15600€TTC
Démolition (maison de plein pied + cabanon) et nettoyage du terrain (abattage de 3 arbres) 18840€TTC (à diviser par trois)

Ces deux devis me paraissent excessifs mais, ce qui me fait le plus me questionner reste le détails des frais sur le terrain. La commerciale compte donc la VRD + 1 tiers du second devis + 10000€ de viabilisation. Nous avons donc, pour chaque lot 32000€ de travaux sur le terrain.

Est-ce que cela vous paraît cohérent ?

Merci pour vos avis éclairés.

Florent
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 15/07/2019 à 15h09
Bonjour,

Si ce n'est pas un VEFA, le constructeur n'est pas imposé.
Dans ce cas vous prenez le terrassier que vous souhaitez.
1
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Florent177
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 1 mois
Le 15/07/2019 à 15h15
Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Ce qui me pose souci c'est ce soit le constructeur qui soit également vendeur. Lors de l'entrevue avec la commerciale, celle-ci m'a expliqué que ce qui était entendu était que les trois terrains se partagent les frais de terrassement + destruction + viabilisation.
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kapucine

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Landes Sud (40)
Ancienneté : + de 13 ans
Le 15/07/2019 à 15h17
Bonjour,
est-ce un constructeur ou un promoteur ? division en 3 = est-ce que ce sera bien un lotissement? Normalement on vous donne un prix pour le terrain (viabilisé ou pas) et c'est tout. La commerciale veut vous vendre quoi ? un terrain, une maison, la complète jambon beurre ? le constructeur (ou autre) est-il actuellement bien le propriétaire du terrain (j'ai un doute)? et est-ce un CCMI ou de la VEFA ?

en melangeant tout, vous ne voyez pas exactement ce que vous payez pour quoi (terrain, maison, viabilisation sur le terrain uniquement, et ce qui est commun) et du coup si c'est cohérent par rapport aux prix du marché (ça fait très embrouille, par exemple, c'est un devis global pour avoir chacun une micro station ? pour chiffrer ça veut dire qu'elle a déjà dimensionné les 3 maisons ? etc...).

De plus, je ne vois pas comment elle peut déjà chiffrer les VRD sur le terrain, vous savez déjà où implanter la maison ? une étude de sol sur le terrain est elle prévue ?

ça m'inspire beaucoup de chose dont la méfiance, mais pas la confiance....
2
ex maison Standing Construction à Betz (2008)
Maison CDM dans les Landes (2016)
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Florent177
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 1 mois
Le 15/07/2019 à 15h26
kapucine a écrit:Bonjour,
est-ce un constructeur ou un promoteur ? division en 3 = est-ce que ce sera bien un lotissement?  Normalement on vous donne un prix pour le terrain (viabilisé ou pas) et c'est tout. La commerciale veut vous vendre quoi ? un terrain, une maison, la complète jambon beurre ? le constructeur (ou autre) est-il actuellement bien le propriétaire du terrain (j'ai un doute)? et est-ce un CCMI ou de la VEFA ?

en melangeant tout, vous ne voyez pas exactement ce que vous payez pour quoi (terrain, maison, viabilisation sur le terrain uniquement, et ce qui est commun) et du coup si c'est cohérent par rapport aux prix du marché (ça fait très embrouille, par exemple, c'est un devis global pour avoir chacun une micro station ? pour chiffrer ça veut dire qu'elle a déjà dimensionné les 3 maisons ? etc...).

De plus, je ne vois pas comment elle peut déjà chiffrer les VRD sur le terrain, vous savez déjà où implanter la maison ? une étude de sol sur le terrain est elle prévue ?

ça m'inspire beaucoup de chose dont la méfiance, mais pas la confiance....

Bonjour,
Pour répondre à vos question :
Il s'agit d'un constructeur. Le terrain est actuellement un terrain diffus qui subira une division parcellaire en 3. La commerciale nous explique avoir réalisé les devis simplement à titre indicatif pour l'ensemble du terrain actuel (avant division) afin de réduire (selon elle) les coûts. Il semble bien que le constructeur en soit le propriétaire et nous partirions vers un CCMI. Les 10000€ de viabilisation sont inclus dans le tableau estimatif qui nous a été fourni.
Mais les devis et ce tableau me semblent élevés. Nous arrivons à 32000€ de frais annexes (hors frais de notaires) sur un terrain de 700m² à moins de 180000€.
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Hajime

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 15/07/2019 à 15h44
Bonjour

Encore un margoulin qui fait ses petits arrangements avec la loi...
Et comme d'habitude un bon commercial qui vous abreuve de chiffres et vous fera finalement une belle ristourne si vous signez vite.
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Il est mignon Monsieur Pignon
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Florent177
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 1 mois
Le 15/07/2019 à 15h48
Hajime a écrit:Bonjour

Encore un margoulin qui fait ses petits arrangements avec la loi...
Et comme d'habitude un bon commercial qui vous abreuve de chiffres et vous fera finalement une belle ristourne si vous signez vite.

Bonjour,
Le margoulin est le commercial du constructeur ou l'entreprise de terrassement ?
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Hajime

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 15/07/2019 à 15h51
Le constructeur bien sûr.
Le commercial fait son boulot
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Il est mignon Monsieur Pignon
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plaquisteheureux

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 15/07/2019 à 15h58
Bonjour, un commercial et là pour vendre, aujourd'hui il vend un terrain, autant hier il vendait des poireaux
0
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 15/07/2019 à 16h18
Florent177 a écrit:Il semble bien que le constructeur en soit le propriétaire et nous partirions vers un CCMI.

La loi est très très claire sur ce cas : c'est explicitement interdit. Donc illégal.
Un constructeur (donc CCMI) n'a pas le droit de vendre un terrain dont il est propriétaire.
Un terrain vendu dans le cadre d'un CCMI est libre de constructeur.

Un promoteur (VEFA) en revanche est propriétaire du bien, réalise une construction dessus, puis vend le tout (terrain + construction). Mais c'est le seul cas.


En revanche j'ai déjà vu des montages comme le vôtre : un constructeur s'arroge tous les droits sur un terrain un peu difficile, qui nécessite de très gros travaux de viabilisation, du coup ils sont mis en communs aux terrains (exemple : création d'une microstation + voies d'accès pour 4 parcelles différentes, ou alors mise en place d'une servitude avec un terrain voisin + création du tout à l'égout sur une longueur énorme pour une 12aine de terrain).

On peut vous vendre un terrain viabilisé, en revanche l'entreprise qui réalise la viabilisation n'a pas envie de ne faire que ça. Donc elle veut vous vendre aussi la maison pour aller avec. Et pour vous dire que le terrain n'est pas cher, on vous vends un terrain à un tarif un peu inférieur au coût du m² du secteur, mais on vous dit qu'en plus il faudra payer X milliers d'euros de viabilisation en supplément. Et du coup, comme c'est le même constructeur qui fait les viabilisations, c'est à lui de faire les maisons sinon il ne viabilise rien du tout.

En fait, du moment qu'un élément est commun à au moins 2 lots (un chemin d'accès, une arrivée d'eau, un tout à l'égout, une microstation), alors c'est un permis d'aménager qu'il faut mettre en place pour diviser le terrain, et les parcelles résultant de la division doivent obligatoirement être vendues viabilisées (rappel de ce que m'avait dit ma notaire).
Du coup, je prendrais conseil auprès de votre notaire. Si vous n'en avez pas, c'est le moment de tester des notaires. Ca tombe bien, le conseil est gratuit, donc vous pouvez aller en voir 2 ou 3 différents pour vous faire une idée.
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Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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