Problème : C.U. non pris en compte pour ma demande de P.C. Résolu

Bonjour,
Le nouveau PLU était-il en cours d'élaboration à la date de demande du CU du vendeur ?
Le Plan d'Aménagement et Développement Durable (PADD) du futur PLU était-il établi ?

Si tel était le cas lors de l'obtention du CU, il me semble que la mairie est en droit d'instruire votre PC sur la base du nouveau PLU et non sur l'ancien.

Attendez la confirmation de mes propos par d'autres membres du forum certainement plus au fait !

Bonjour,
Merci pour votre retour.
Oui le PLU était en cours d'élaboration a la date de la demande mais il a été une 1ere fois rejetée pour être ensuite validée après la date de la demande de CU.
Je comprends ce que vous me dites mais la mairie n'a jamais fonctionné sur ces éléments. Mon architecte a une confirmation écrite (mail) de l'instructeur qui lui confirme que le CU nous permet d'utiliser l'ancien PLU et tout mon projet a été établi sur l'ancien PLU.
J'ai lu des arrête qui explosais que le CU cristallisait toujours les règles.
Le
Souci est que les personnes ont pris leur poste au service urbanisme nouvellement et que ma demande a été déposée avant leur prise de poste (nouveau maire) et que du jour au lendemain ils modifient leur façon d'instruire et le pire c'est que dans leur courrier ils n'expliquent pas cela ils écrivent juste que mon projet n'est pas conforme au nouveau PLU.
Je suis très mal aujourd'hui et ne sais pas comment faire.
Merci pour votre aide.

Comme indiqué si le PLU était en cours d'élaboration et sous certaines conditions la mairie est en droit d'instruire le PC suivant le nouveau PLU, rendant le CU presque inutile.
Avez-vous bien indiqué le CU dans votre demande de PC ?
Je pense que vous devez aller voir le responsable de l'urbanisme avec votre architecte et surtout avec le mail que vous évoquez pour éclaircir tout ça !

Re bonjour,

Oui je l'ai bien inscrit sur la demande de PC. Je suis allée ce matin au service urbanisme mais il est fermé ce matin. J'y retournerai cet après midi.
Merci. J'espère qu'ils feront preuve de compréhension et reconnaîtront que de changer de règles n'est pas agréable pour quelqu'un qui a un projet de vie

Bonjour,

Le CU mentionnait la possibilité d'un sursis à statuer ?
On apprécie la règle à la date du CU : celui ci a t il cristallisé les règles d'urbanisme de l'époque ?
- s'il annonçait un sursis possible, c'est que le PLU était assez avancé à l'époque pour que le projet de construction fasse l'objet d'un sursis puis d'un refus après approbation du PLU
- s'il n'annonçait pas un sursis possible, aurait-il dû le faire ? si oui, il était irrégulier et n'a donc rien cristallisé, si non, alors on applique les règles opposables à date du CU
Voir le résumé de CE n°380438 18/12/2017

Bonjour

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Nous vous remercions de votre compréhension

Bonsoir,

J'ai bien pris acte de votre message, et vous remercie de votre information.
je ferai attention a bien respecter la charte dorénavant.
Cordialement.

salade bio a écrit:

Bonjour,

Le CU mentionnait la possibilité d'un sursis à statuer ?
On apprécie la règle à la date du CU : celui ci a t il cristallisé les règles d'urbanisme de l'époque ?
- s'il annonçait un sursis possible, c'est que le PLU était assez avancé à l'époque pour que le projet de construction fasse l'objet d'un sursis puis d'un refus après approbation du PLU
- s'il n'annonçait pas un sursis possible, aurait-il dû le faire ? si oui, il était irrégulier et n'a donc rien cristallisé, si non, alors on applique les règles opposables à date du CU
Voir le résumé de CE n°380438 18/12/2017

Bonsoir, 
Navrée pour ma réponse tardive.
Oui le C.U. mentionne un sursis à statuer, mais les conditions de sursis à statuer ne me concernent pas. 
Par ailleurs, dans le courrier RAR de la mairie, ils ne font pas mention de sursis à statuer, c'est un courrier de demande complémentaire. 
Pour info, j'avais déjà déposé une demande de PC, fin Janvier 2020, et dans leur courrier de demande complémentaire, il est bien fait référence au PLU dont j'ai établis mon projet (c'est à dire l'ancien et non le nouveau.
Alors que là, leur lettre de pièces complémentaires fait référence au nouveau PLU, (et ce parceque les équipes ont changés)? 
Le projet de PLU révisé a été arrêté lors du conseil municipal du 18 décembre 2017, approuvé le 24 juin 2019, car il a été rejeté avant cette date. 
je vous laisse imaginer le nombre de projet approuvé depuis.... J'ai même fais le tour de la ville aujourd'hui, et il existe des constructions nouvellement en cours qui sont en total contradiction avec le nouveau PLU...
il n'y a aucun projet d'aménagement qui concerne mon terrain, ni ma maison, ni même dans le secteur... Mon projet hormis l'emprise au sol (plus avantageuse sur l'ancien PLU, et une règle sur la construction en limite latérales ( plus avantageuse sur l'ancien PLU), respectent l'ancien et le nouveau PLU. 
D'ailleurs, j'ai vu la responsable urbanisme aujourd'hui qui m'a simplement dit que la mairie appliquera dorénavant ( suite au changement de maire et de son équipe) les arrêts du Conseil d'État, mais lorsque je lui ai dis que nous avons reçu un mail de ses services avant le dépôt du projet, qui nous confirmait que l'ancien PLU serait appliqué avec notre CU, elle m'a juste répondu : " nos équipes n'ont pas été informés par l'état de ces arrêtés, nous nous excusons mais c'est une regrettable erreur". 
Elle a confirmé oralement qu'il n'y avait pas de texte de loi la dessus mais que les 2 arrêtés c'est pareil.
Elle m'a également demandé de voir avec mon architecte pour modifier mon projet, quitte a supprimer des éléments importants de mon projet et de revoir à la baisse les superficies... 
J'ai épluché le CU qui mentionne la zone, les articles du code de l'urbanisme (L.424-1, L.102-13, L.153-11, L.311-2, L.331-6). 
il n' y a à mon sens aucune raison de ne pas prendre en compte mon CU, et donc l'ancien PLU, car mon projet ne compromet pas et ne rends pas plus onéreux la réalisation d'une opération d'aménagement ( qui n'existe pas d'ailleurs).

De plus, les orientations du PADD, de la ville sont axés sur le développement de l'habitat urbain, et la préservation des espaces naturels. 
Et mon projet prévoit 2 habitations que je mets en location et un espace végétalisé sur une grande partie de mon terrain. 

N'est ce pas de l'abus de pouvoir? Que dois je faire pour que soit pris en compte mon projet tel qu'il a été déposé svp? 

Urgence infos a écrit:

Oui le C.U. mentionne un sursis à statuer, mais les conditions de sursis à statuer ne me concernent pas.

Pour quelles raisons ?

Urgence infos a écrit:

D'ailleurs, j'ai vu la responsable urbanisme aujourd'hui qui m'a simplement dit que la mairie appliquera dorénavant ( suite au changement de maire et de son équipe) les arrêts du Conseil d'État

Quels sont ces arrêts ? (CE 18/12/2017 n°380438 ?)

L'instructrice m'a donné celui ci en référence oui et aussi le n°401878 du 11/10/2017, ainsi que : CAA de Nancy n°17NC02112 DU 7/06/2018.
Mais tous parlent soit de sursaut à statuer, or on ne m'a pas indiqué ce terme dans le courrier reçu ( c'est une demande de pièces complémentaires),
Ou alors ces arrêtés parlent de certificat négatif, or j'ai CU d'information mais aucun terme d'impossibilité de construire n'est mentionné
Et pour finir, oui la mairie peut faire un sursaut à statuer mais la loi, et les arrêtés sont clairs, il faut que la demande de sursaut a statuer "serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours", ou "avant l'expiration du délai de ce sursis, le nouveau plan local d'urbanisme était entré en vigueur"
Or, aucun projet n'est inscrit dans le PLU et mon projet n'entre pas dans ce cadre.... d'ailleurs, la responsable du service urbanisme n'en a pas du tout parlé, elle s'est juste contenté de dire que des arrêtés existent et qu'elle les appliquerait et j'ai dû attendre de rentrer chez moi pour les décortiquer.
De plus, comme je l'avais dis avant :
- En Janvier 2020, j'avais déjà déposé un autre projet sur le même terrain et la mairie m'a fait une lettre de demande complémentaires en prenant en référence l'ancien PLU tel que je l'avais précise sur le CERFA avec le n° du CU,
- J'ai un mail de l'instructrice qui me confirme que c'est l'ancien PLU qui peut être appliqué (pour mon 2ème projet)
- La responsable du service urbanisme m'a juste dit qu'elle était désolé mais que c'est une erreur de leur service car l'état ne les a pas informé des arrétés cités précédemment.

Pour finir, j'ai reçu un appel de la mairie qui m'a donné un RDV avec le 1er adjoint au maire, on m'a confirmé que la responsable urbanisme serait présente, et j'ai demandé à ce que l'instructive soit aussi là....

Je ne vous cache pas que tout cela me parait extrêmement injuste et vous remercie par avance si vous avez des conseils pour mon rdv à la mairie, pensez vous aussi que je dois être assisté d'un avocat?
Merci pour votre aide.

Tout d'abord, le CU énonçait la possibilité pour l'autorité de surseoir à statuer, il n'est donc pas irrégulier et peut donc cristalliser les règles applicables à la délivrance du CU.

Ensuite, dans sa décision n° 380438 du 18/12/17, le CE précise "que, lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable".
Faut-il donc comprendre que la seule inscription d'un possible sursis à statuer suffit à permettre à l'autorité d'utiliser le nouveau règlement et non l'ancien ? Ou bien qu'un sursis à statuer doit réunir toutes les conditions pour être pris ? Là j'ai un doute.
Car, un élément important à prendre en compte est qu'un sursis à statuer ne repose pas uniquement sur une non conformité du projet aux futures règles, il faut vérifier si, au regard de l’importance du projet et au contenu du futur PLU, sa réalisation est de nature à compromettre l’exécution du plan (CE 25/04/13 n°208398).

Urgence infos a écrit:

- En Janvier 2020, j'avais déjà déposé un autre projet sur le même terrain et la mairie m'a fait une lettre de demande complémentaires en prenant en référence l'ancien PLU tel que je l'avais précise sur le CERFA avec le n° du CU,
- J'ai un mail de l'instructrice qui me confirme que c'est l'ancien PLU qui peut être appliqué (pour mon 2ème projet)

La demande de pièces complémentaires ne vaut pas CU, tout comme le mail d'un agent qui n'engage que lui. On vous répondra qu'il s'agit d'une erreur et que ça arrive à tout le monde (ce qui est vrai).

Urgence infos a écrit:

- La responsable du service urbanisme m'a juste dit qu'elle était désolé mais que c'est une erreur de leur service car l'état ne les a pas informé des arrétés cités précédemment

Le droit de l'urbanisme est non seulement compliqué, mais en plus change souvent. Pour pouvoir appliquer les conclusions d'une jurisprudence, non seulement faut-il bien les comprendre, mais surtout en avoir connaissance...

Merci pour vos réponses, « ... nature à compromettre l'exécution du plan? Navrée mais je comprends pas trop cette partie.
Le nouveau PLU pour mon cas est entrée en vigueur en Juillet 2019...
Par ailleurs n'est il pas important que la mairie doive inscrire le terme sursis à statuer Dans son courrier pour me demander de modifier alors que là on a juste une demande de pièces complémentaires?
De plus, mon 1er projet Du même terrain (en janvier, mais il y a eu des problèmes avec le 1er architecte qui m'a laissé tombé) ils n'ont jamais parlé de sursis à statuer non plus et inscrive même des demandes de corrections en référence à l'ancien PLU!
N'´est ce pas de l'abus de pouvoir? Sous prétexte que le maire a changé? Ils changent tout du jour au lendemain sans être clairs?
Que me conseillez vous de faire pour mon rdv du 27/07?
Dois je demander à mon architecte de répondre à leur courrier avant le rdv en précisant que nous ne sommes pas concernés par toutes les demandes de corrections faisant référence au nouveau plu ou bien de répondre après le rdv avec l'adjoint au maire?

Excusez moi mais j'aimerais ajouter que les arrêtés dont ils font référence précise bien la phrase que le sursis a statuer est confirmé si le projet serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours... et confirme par le code de l'urbanisme également or comment mon projet peut il nuire au PLU nouveau, ???

Urgence infos a écrit:

De plus, mon 1er projet Du même terrain  (en janvier, mais il y a eu des problèmes avec le 1er architecte qui m'a laissé tombé) ils n'ont jamais parlé de sursis à statuer non plus et inscrive même des demandes de corrections en référence à l'ancien PLU!
N'´est ce pas de l'abus de pouvoir? Sous prétexte que le maire a changé? Ils changent tout du jour au lendemain sans être clairs?

Peut être tout simplement parce que la ville n'avait pas une bonne connaissance du droit à l'époque qu'elle a maintenant.

Urgence infos a écrit:

Dois je demander à mon architecte de répondre à leur courrier avant le rdv en précisant que nous ne sommes pas concernés par toutes les demandes de corrections faisant référence au nouveau plu ou bien de répondre après le rdv avec l'adjoint au maire?

Par expérience, les architectes sont bien souvent inutiles à ce stade. Ils sont peut être compétents en architecture, mais quand on arrive sur le terrain du droit ce n'est plus leur domaine.

Urgence infos a écrit:

Par ailleurs n'est il pas important que la mairie doive inscrire le terme sursis à statuer Dans son courrier pour me demander de modifier alors que là on a juste une demande de pièces complémentaires?

Une demande de pièces complémentaires n'a pas d'autre objet....qu'une demande de pièces.

A mon sens, le plus important reste de savoir si la seule mention du sursis dans le CU permet à la ville d'utiliser le nouveau règlement ou non.

Entendu, je vais aller au rdv mais je sais d'avance que la mairie ne vas pas aller dans mon sens, la personne que j'avais vu est restée sur ses positions.
Je trouve que c'est abusé qu'une mairie qui n'a jamais appliqué ces arrêtés puisse les imposer sans même s'en expliquer en détails. De toute façon ils devront motiver leur refus et au pire j'irais au tribunal.
Tout mon projet de vie repose sur ces plans.
Si vous avez des conseils pour le rdv avec le maire et comment je dois aborder ce rdv, je suis preneuse...
merci beaucoup pour vos réponses

Pardon de vous embêter encore mais pourriez vous m'expliquer cette phrase :
« projet serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours «  ???
D'avance merci

Cela se traduit par un projet qui ne respecte pas tout ou partie du règlement du PLU ou qui va à l'encontre de son plan d'aménagement et de développement durable (PADD).

Entendu, merci beaucoup!
je vais encore éplucher le PADD de la ville et vais relever tout ce qui est à l'identique dans mon projet pour en parler lors du rdv.
Pour les règles du PLU oui il y a des règles qui ne sont pas les mêmes par rapport à l'ancienais'c'est aussi pour cela que j'ai choisi l'ancien PLU et non le nouveau...
Que pensez vous de mon cas? Pensez vous que la mairie va aller dans mon sens?

Puis je vous demander si vous êtes avocat spécialiste de l'urbanisme?