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Construction 2eme maison sur une même parcelle sans diviser

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Env. 10 message Calvados
Bonjour à tous,

Tout d'abord, je ne sais pas s'il y a une section "présentation" mais si je la trouve, j'ajouterai bien entendu un p'tit message. En tout cas, merci pour ce forum où l'on trouve une multitude d'informations!


Je viens d'acheter un terrain d'environ 2000m2 (permis de construction en cours pour la maison A) et souhaite d'abord savoir s'il est possible de construire une maison B sur cette même parcelle. Pour répondre à cette première question, j'ai regardé le PLU et il n'est rien dit à ce sujet donc je suppose que c'est possible.

"Article XXX – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Non fixé"

En supposant que c'est le cas, quelles sont les règles à respecter en termes d'urbanisme, notamment avec le respect des limites séparatives (4m dans mon cas). J'ai fait un schéma (volontairement exagéré) pour expliquer mon projet mais je ne sais pas qu'est-ce qui est possible.

[img]no[/img]
https://ibb.co/brK78mL


Mes questions sont les suivantes: 

Puis-je construire une maison B à 4m de la limite séparative (sans diviser dans un premier temps pour respecter uniquement les 4m du voisin)? Si tel est le cas, je respecte la condition du PLU car je suis à 4m de la limite séparative. Mais qu'en est-il si je veux diviser le terrain par la suite et vendre la parcelle avec la maison B? Ce terrain ne respectera plus la règle des 4m car le chemin d'accès appartiendrait à la maison A et il y aurait 0m (et non 4) entre la maison B et le terrain de la maison A.

Les solutions qui s'offrent à moi sont les suivantes:

1) sans diviser le terrain, construire une 2ème maison à 4m de la limite séparative puis vendre (mais ce 2ème terrain ne respectera pas les règles actuelles du PLU) --> objet de ma demande

2) diviser le terrain d'assiette en 2 puis construire la maison B à 4+4=8m pour respecter les règles du PLU (pas de problème pour cette solution j'imagine mais elle m'arrange le moins car il y aura très peu de jardin devant la maison en décalant la maison de 4m)

3) diviser le terrain d'assiette en 2 avec chemin d'accès en servitude ou droit de passage pour la maison A, l'objectif étant toujours de construire la maison B à 4m (je n'aime pas trop cette solution car on dit souvent que les servitudes font créer des problèmes...)

4) autre? 

J'ai longtemps cherché sur les forums et même appelé un notaire mais tout n'était pas clair.

Voici ce que dit le PLU concernant la division de terrain (pour savoir si la solution 1 est réalisable):

Application de l'article R.123-10-1 du Code de l'Urbanisme
L'intégralité des règles du présent PLU est applicable à chaque terrain issu de division
foncière réalisée dans le cadre de la construction sur une unité foncière, ou sur plusieurs
unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet
d'une division en propriété ou en jouissance.
L'intégralité des règles du présent PLU est aussi applicable à chaque terrain issu de division
foncière réalisée dans le cadre d'un lotissement.


Article R.123-10-1 du Code de l'Urbanisme
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

Si j'ai bien compris, en général on peut appliquer la solution 1 (d'après Article R.123-10-1) sauf si le règlement du PLU s'y oppose. En revanche, je ne comprends pas bien l'article du PLU (d'un côté, il dit "application de l'article R123-10-1" mais de l'autre, je comprends l'inverse...)

Voilà, désolé pour le pavé (n'hésitez pas si ce n'est pas clair).
Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 1 mois
 
message
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

Le PLU ne s'oppose pas à l'article R.151-21 du code de l'urbanisme (anciennement R.123-10-1). Donc dans le cas d'une construction après division, le projet s'apprécie par rapport au lot détaché et non à l'échelle du terrain initial.
Si le PLU ne règlemente pas l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain, vous pouvez construire avant de diviser car il y a moins de contraintes.
Ensuite une fois la maison achevée, vous pouvez diviser le terrain sans avoir besoin d'autorisation, car le détachement de lot déjà bâti n'est pas soumis à déclaration ou autorisation
La ville ne peut pas interdire une division même si la nouvelle limite est créee proche de la maison. En effet, la déclaration de division n'a pour objet que de déclarer un détachement.
Le terrain est situé en périmètre de monument historique ?
Picto recompense Membre super utile
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Messages : Env. 1000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 6 ans
 
Env. 10 message Calvados
Bonjour,
Merci pour votre retour rapide qui me réconforte quelque peu car c'est exactement ce que je veux faire (construire proche de la limite des 4m puis diviser).
Non, le terrain n'est pas situé en périmètre de monument historique (cela aurait posé un problème?).

Pour votre remarque, "Si le PLU ne règlemente pas l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain", il y aurait au moins 15m entre les 2 maisons... C'est juste par rapport à ce chemin d'accès que cela m'inquiète car je voudrais construire la maison à 1-2m pour laisser un grand jardin devant.
Messages : Env. 10
Dept : Calvados
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En cache depuis le dimanche 27 septembre 2020 à 18h56
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