Exploiter l'anticipation du prêt ?

Bonjour, situation différente mais qui va dans le même objectif.
Les intérêts intercalaires étaient tellement bas pour nous, que nous n'avions pas débloquer l'intégralité de notre prêt, se qui a eu pour effet de retarder la 1ère mensualité réelle.
Sa nous a permis d'avoir du cash rapidement pour financer des aménagement intérieurs.
Pour une mensualité réelle de 700 €, nous avions 80 € d'intérêt intercalaires, se qui nous a permis pendant plusieurs mois d'avoir 620 € de disponible.

Nous avons fait cela durant 8 mois, au bout duquel j'ai fait débloquer les 500 dernier euros du crédit, qui a mi automatiquement en marche les mensualités du crédit.

Merci pour ton retour gg0_150

Si je comprends bien c'est le dernier euro débloqué qui était le critère de démarrage du remboursement du capital, effectivement nous aussi on pourrait le retarder au maximum.

Mais du coup vous étiez locataires avant d'emménager ?

Oui locataire, mais la maison était livrée habitable !.
Nous avions du cash, de dispo.
Pour débloquer les 500 dernier euros du crédit nous avons simplement représenté le dernier appel de fonds.

jobrld a écrit:

Merci pour ton retour gg0_150

Si je comprends bien c'est le dernier euro débloqué qui était le critère de démarrage du remboursement du capital, effectivement nous aussi on pourrait le retarder au maximum.

Mais du coup vous étiez locataires avant d'emménager ?

Ok donc pendant 8 mois tu as payé des intérêts sur le cash que tu avais en poche. C'est intéressant si c'est pour payer des choses que tu n'as pas pu inclure dans ton crédit, ou bien si le cash est investi sur quelque chose qui rapporte plus que ce que te coûte le crédit, sinon c'est encore le banquier qui est gagnant

Dans mon cas l'idée est de pouvoir gagner de l'argent en attendant, car le capital de la vente permet de couvrir l'ensemble des intérêts payés sur la période, et même plus !

Un exemple serait plus parlant :

Intérêts nouveau crédit (intercalaires) = 100e par mois
Intérêts appartement = 100e par mois (dégressif)
Capital appartement = 800e par mois (progressif)

L'appartement est estimé à 200000euros, et il reste 150000 euros de crédit à rembourser.

Si je vends tout de suite, je récupère 200000euros, je rembourse le crédit, je récupère 50000e de cash. Je continue à payer les 100e du nouveau crédit (dégressif car je commencer à rembourser le capital)

Si j'attends 2 ans, je vais payer 21600 en plus, mais lors de la vente il ne reste plus que 130800euros de crédit à rembourser (en réalité encore moins), ce qui fait qu'au lieu de 50000 je récupère 69200 euros.

C'est donc 19200e que je récupère en ayant attendu et que je n'aurais jamais récupérés sinon. J'aurais "perdu" les intérêts, mais j'aurais "gagné" le capital.

Pour peu que je trouve un locataire qui me couvre les intérêts plus les charges, c'est tout bénéf non ?

ça tient mon raisonnement ?

Non, nous avions le cash des 500 derniers euro.

jobrld a écrit:

Ok donc pendant 8 mois tu as payé des intérêts sur le cash que tu avais en poche. C'est intéressant si c'est pour payer des choses que tu n'as pas pu inclure dans ton crédit, ou bien si le cash est investi sur quelque chose qui rapporte plus que ce que te coûte le crédit, sinon c'est encore le banquier qui est gagnant

Dans mon cas l'idée est de pouvoir gagner de l'argent en attendant, car le capital de la vente permet de couvrir l'ensemble des intérêts payés sur la période, et même plus !

Bonjour jobrld dans ton calcul tu oublies deux choses importantes, la 1er le risque de la location;
La 2em ton fils adoptif, celui qui te coute plus cher que tes autres enfants ( le fisc)donc impôts sur les loyers.
et si tu vends ton appartement avant d'emménager dans ta nouvelle maison ton appartement et considérais comme habitation principale, donc pas de plus-value. Si tu loues pour revendre plus tard alors ce sera une résidence secondaire, donc plus-value à payer

plaquisteheureux merci pour ton retour effectivement j'ai oublié la règle sur la plus value, même si en vérité le raisonnement ne tient pas compte de la plus value (dans mon exemple le prix d'achat n'apparaît pas).

Dans notre cas on espère une petite plus value, mais il faudrait qu'elle couvre les frais de notaires plus nos quelques travaux et ça commence à faire pas mal.

L'aspect risque locatif est aussi à prendre en compte, mais tu as plus de marge dans le sens où tu comptes sur le loyer pour couvrir les charges et les intérêts mais pas nécessairement le capital.

Mais après davantage de réflexion je me suis moi même trouvé une objection : si je décale de 2 ans supplémentaires le remboursement du 2e crédit, ce sont 2 ans d'épargne que je "perds" au bout des 20 ans, alors que le 2e crédit a des mensualités plus importantes que le premier. Moralité je suis mieux à rembourser le 2e crédit le plus rapidement possible afin de dégager de l'épargne (ou du pouvoir d'achat) à la fin !

+10 avec plaquiste heureux!
Attention à la plusvalue...