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Conseils investissement locatif île de France

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Env. 10 message Hauts De Seine
Bonjour à tous,

Tout d'abord, je tiens à remercier par avance les personnes qui prendront le temps de répondre à mes questions de novice qui portent sur l'investissement locatif.
Voici ma situation actuelle: J'ai 30 ans, fonctionnaire je viens d'acheter un appartement dans le 92 avec ma femme (cadre en cdi). Pour ce faire, nous avons fait un crédit sur la somme totale et nous avons payé les frais annexes (notaires, etc.) avec nos fonds propres. Nous sommes endettés à environ 31%. En épargne, à deux, nous avons environ 100 keuros, qui sont placés dans des comptes classiques (livret A, PEl, LDD). Vous me direz qu'il n'est pas judicieux de conserver nos fonds sur ce type de placement et je suis d'accord. J'ai décidé de prendre en main notre futur économique et commencer à me renseigner sur les possibilités de placement plus pertinents. En premier lieu, même si je sais que c'est n'est pas forcément la meilleure chose à faire, mais c'est une volonté, je voudrai acheter un studio ou appartement et le louer. Je veux faire ça car j'aime l'idée de me dire que dans 20 ans j'aurai un ou plusieurs appartements payés que je pourrai laissr à mes enfants. Vous l'aurez compris, je privilégie cela au fait de vouloir dégager du cash-flow positif. Avec cette idée en tête, j'ai pris rendez-vous avec ma banquière, qui acceptera de financer cette achat locatif jusqu'à 200000 euros (même si je ne connais pas encore l'endroit ni le loyer, j'ai préféré demandé concrètement jusqu'à combien ils seraient prêt à me suivre). Bien sûr je reste dans l'idée de trouver un bien dont le loyer sera quand même supérieur à mon crédit. Je compte payer les travaux éventuels et frais de notaire avec mes fonds. Voici les questions que je souhaite vous poser, en prenant en compte s'il vous plaît, ma demande comme telle en évitant si possible de déborder sur d'autres points dont j'ai conscience :

1) J'envisage d'acheter mon premier bien dans l'ouest parisien car même si cher, je suis certain que le quartier d'affaire me permettra de trouver un locataire facilement et que les villes ne perdront pas en valeur dans le futur. Qu'en pensez vous ?

2) je compte vendre ma résidence principale dans quelques années pour acheter un maison, est ce que cet achat locatif jouera sur mon futur achat ?

3) auriez vous des conseils généraux à me donner et savoir si mon idée est bonne ou pas ?

Je vous remercie par avance.

Cdt
Messages : Env. 10
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 2 mois
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 800 message Essonne
Commençons par le plus important du plus important : pas de logement neuf Pinel. 99,9% des programmes Pinel ne sont pas du tout intéressants, et 0,1% restant n'est que moyen.

La localisation : l'ouest parisien, c'est bien mais c'est très cher. Où que vous soyez en IDF proche Paris, votre logement se louera TOUJOURS. L'avantage de l'ouest parisien est ailleurs : vous pourrez choisir un locataire au meilleur profil que dans le 93 par exemple, et donc vous aurez moins de probabilités d'avoir des impayés. Et la valeur des biens n'y diminuera très probablement jamais.

Cela étant dit, vous aurez un moins bon cash-flox dans le 92 que dans le 93. La raison est simple : si vous paierez votre bien 2 fois plus cher, vous ne le louerez jamais 2 fois plus cher.

Attention : un loyer supérieur au crédit oui, mais un loyer net supérieur au crédit, vous ne trouverez pas facilement sans une grande expérience. Le cash-flow se calcule une fois que tout est déduit. Quand je dis tout, c'est tout :
- charges
- taxe foncière
- assurance crédit
- réparations annuelles
- vacance du logement
- assurance loyers impayés
- assurance PNO
- éventuellement frais d'agence

et surtout... la fiscalité !
aamoi8428
Picto recompense Membre utile
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Ancienneté : + de 2 ans
 
Membre utile Env. 800 message Essonne
rimkdesbois a écrit:2) je compte vendre ma résidence principale dans quelques années pour acheter un maison, est ce que cet achat locatif jouera sur mon futur achat ?


Oui naturellement.

Exemple : vous gagnez 3000€ par mois, et vous louez un bien 1000€ par mois, sur lesquels il vous en reste 600€. Vous avez 800€ de crédit.

Vos revenus sont de 3000+600=3600€ par mois.

Votre endettement est de 800€ par mois.

A 35% d'endettement, soit 1260€, il vous reste donc 460€ pour emprunter.

En fait, cette équation fait que les choses coincent toujours, car même avec un cash-flow à l'équilibre car il faudrait que votre revenu augmente de 3X pour compenser une hausse d'endettement de X.

Vous devez vous demander comment alors cela est-il possible de faire de l'investissement locatif ? C'est très simple : les banques ont droit à 20% de dossiers qui dépassent les 35%. Ces 20% de dossiers hors-normes sont très souvent issus de l'investissement locatif, et une bonne partie d'entre eux sont le fait de personnes qui ont beaucoup de biens. Donc aucun risque pour la banque : au pire, elle saisit !

Donc mon conseil : faites très attention pour votre premier investissement immobilier. Vu que vous comptez bouger sur la résidence principale, ne voyez pas trop gros pour le premier appart (100k/200k), sinon vous pourriez être bloqué.

Autre question importante : vous souhaitez investir seul ou à deux ?
aamoi8428
Picto recompense Membre utile
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Env. 10 message Hauts De Seine
Bonjour,

Merci à vous pour votre retour.

Pour répondre à votre question, oui c'est un projet que nous souhaitons réaliser à deux avec ma femme.

Concernant le choix de la ville, je pense au 92 pour les raisons exposées dans mon message initial mais je ne suis pas fermé à d'autres villes. Je cherche, comme tout le monde, à trouver une ville en Île de France dont le prix au m2 prendra de la valeur dans le futur. Si vous avez des conseils je suis preneur.

Pensez vous qu'il vaille le coup de prendre rdv avec gestionnaire de patrimoine pour discuter des meilleurs placements et avoir une meilleur idée de mon projet locatif ?

Merci d'avance.

Bonne soirée.


Alyénor a écrit:
rimkdesbois a écrit:2) je compte vendre ma résidence principale dans quelques années pour acheter un maison, est ce que cet achat locatif jouera sur mon futur achat ?


Oui naturellement.

Exemple : vous gagnez 3000€ par mois, et vous louez un bien 1000€ par mois, sur lesquels il vous en reste 600€. Vous avez 800€ de crédit.

Vos revenus sont de 3000+600=3600€ par mois.

Votre endettement est de 800€ par mois.

A 35% d'endettement, soit 1260€, il vous reste donc 460€ pour emprunter.

En fait, cette équation fait que les choses coincent toujours, car même avec un cash-flow à l'équilibre car il faudrait que votre revenu augmente de 3X pour compenser une hausse d'endettement de X.

Vous devez vous demander comment alors cela est-il possible de faire de l'investissement locatif ? C'est très simple : les banques ont droit à 20% de dossiers qui dépassent les 35%. Ces 20% de dossiers hors-normes sont très souvent issus de l'investissement locatif, et une bonne partie d'entre eux sont le fait de personnes qui ont beaucoup de biens. Donc aucun risque pour la banque : au pire, elle saisit !

Donc mon conseil : faites très attention pour votre premier investissement immobilier. Vu que vous comptez bouger sur la résidence principale, ne voyez pas trop gros pour le premier appart (100k/200k), sinon vous pourriez être bloqué.

Autre question importante : vous souhaitez investir seul ou à deux ?
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En cache depuis le lundi 11 janvier 2021 à 19h28
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