Rentabilité d'un bien locatif et marges

Bonjour,

Je me posais la question de la pertinence du calcul de la rentabilité (brute et nette) et j'aurais aimé votre avis sur la pertinence de ma réflexion.

En gros :
Après quelques simulation de base sur Excel, on peut voir qu'il est possible d'avoir un taux de rentabilité brute/net de 5%/1% ((revenus locatif - charge)/ valeur du bien)*100), en prenant en compte l'impositions l'ensemble des charges, CSG etc. Et, malgré cette rentabilité, on peut tout de même avoir à rembourser un crédit de 700e/mois opposable à des revenus du même ordre et en tenant compte de l'ensemble des charges, arriver à des marges négatives (l'ensemble du calcul de marges dépendant largement du taux d'emprunt et de l'apport).

En gros, on peut avoir un bien qui est "rentable" mais très loin de s'autofinancer (et nous coute même de l'argent).

Est-ce pertinent alors de ne parler que des rentabilités brutes et nettes?

PS: l'ensemble des montants indiqué dans le tableau sont des montant qui me paraissent plausible tout en prenant des "cas pires". Le cout du crédit est aussi utilisé dans le calcul du taux de rentabilité brute et net, ce qui me parait plus pertinent (je le compte comme faisant parti du prix de l'appartement/ du cout global de l'opération). Ce coût est calculé pour un crédit sur 20 ans fait sans apport aux taux moyen suggéré par MeilleurTaux.com pour me servir de référence.
J'ai indiqué aussi un loyer cohérent par rapport à une location sur le périmètre toulousain, centre, pour un bien qui couterai le prix d'achat indiqué.

Il m'apparait que, sans apport pour faire baisser les mensualité, ou sans un contexte économique permettant des taux bas, et même en optimisant les charges, il n'est pas possible ne serait-ce que de s'approcher de l'autofinancement, malgré un bien "rentable".

PS: je parle d'une bien conventionnel, non commercial, sans travaux de rénovation particulier.

Pouvez-vous me donner votre avis sur ma réflexion ?