Besoin de conseils debuter en locatif

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jbat70 Picto info

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Le 09/02/2014 à 20h15 Env. 10 message Haute Saone

Bonjours a tous

je voudrais me lancer dans le locatif, j'ai besoin de conseils.
Voici mon projet:
Je viens d hériter d'une ancienne maison (150 ans, mur en pierre de 60) ou tout est à faire.
La maison fait un bon 160m² plus garage, je compte la diviser en deux pour faire deux apparts de 80m².
Les travaux serons réaliser par moi même a par la réfection du toit et l électricité.

Le village ou se situe la maison est situé à 3km d’une ville de 11000 habitants de plus il ya école et cantine au sein du village donc un village ou les apparts se loue bien.
Pour être dans le marché voir un poil au dessous je pense louer les apparts 400€ par mois.
Pour rénover la maison je table sur un budget d’environ 60000€.
Maintenant les questions :
- quelle type d’emprunt contracter ?
- quel impôt devrais-je payer
-quoi déduire des imports (en clair comment calculer la rentabilité de l investissement).

Précision.
Je paye environ 1500 € d’impôts sur le revenu. (J’aimerai bien les faire diminuer)
A la fin des travaux des apparts je construis ma maison d’habitation

merci

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Par ForumConstruire.com message

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Le 09/02/2014 à 20h33 Membre utile Env. 2000 message Gironde

Bonsoir

Merci de modifier le titre afin d'en mettre un explicite

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xa34

Le 10/02/2014 à 14h22 Photographe Env. 200 message Bezier (34)

Hello,

Pour répondre a tes questions en fonction de l info que tu donnes

-pour l emprunt: si tu as du cash de coté, fait un pret infine, sinon un amortissable. choisis un taux fixe, les variables aujourdhui c est pas interessant

-pour l impôts tu vas payer sur les loyers net de charges (intérêt d emprunt, taxes,frais de gestion, ass ,deficit foncier, amortissement)un % en fonction de ta tranche, tu dois etre soit en 5, soit en 14% regarde sur impôts gouv , et ensuite tu paie la csg/crds de 15%, ça c est si tu travails sous le régime du revenu foncier .

-pour ce qui est de quoi déduire des impôts: la je comprend pas la question, mais pour la deuxième partie de la question, pour calculer la rentabilité, il faut savoir qu il y a deux rentabilités a calculer quand on fait de l investissement immobilier, la première est la rentabilité locative, ne jamais rien faire en dessous de 5%, tu la calcul sur le revenu net de charge annuel en rapport avec le prix de revient de l investissement.La deuxième manière est la valeur du bien sur marché par rapport au montant de ton investissement. Ensuite tu calculs( il y a plein de calculateurs sur internet) combien tu auras mis de treso perso, pendant combien de mois et tu mets ça en rapport avec la valeur du bien a horizon 5,10,15 ans. cette methode de calcul est tres basique, apres si tu veux etre bcp plus juste il faut impacter la hausse des loyer et des charges dans le temps , et en parallèle l appréciation du bien sur ce même horizon de temps avec un minimum le taux d inflation des 15 ans passé lissé .

-pour ce qui est de vouloir réduire tes impôts, je pense que ce n est absolument pas judicieux de ce servir de l investissement immobilier pour ça dans ton cas, ce ne serait absolument pas optimisé compte tenue du très faible impôt. Conserves tes déficits foncier pour les imputer uniquement sur les revenus fonciers.A savoir que les revenus foncier sont plus imposés que tes revenus du travail.Pour ce servir de l investissement immobilier comme éponge fiscale il faut au mini que le foyer fiscale paye 6000€ d impôts et c est vraiment le mini mini.

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Photographe

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