Cession parties communes à l'ASL + servitude de passage

Bonjour,

Nous habitons dans un petit lotissement de 6 maisons depuis 1 an. Les terrains ont été vendus il y a un peu plus de 2 ans, et toutes les maisons se sont terminées l'année dernière. A ce jour l'ASL n'a pas été créée.

Aujourd'hui, le lotisseur est en passe de récupérer un terrain voisin du lotissement (n'en faisant donc pas partie) suite à une division et souhaite que le futur acquéreur puisse faire son entrée du côté de la voirie (privée) du lotissement. Nous avons tous donné notre accord de principe individuellement.

Nous sommes donc convoqués chez le notaire pour :
- créer l'ASL,
- procéder au transfert des parties communes du lotissement,
- valider la servitude de passage "en surface"

Normalement, je serai président de cette ASL, mais je m'interroge sur le timing de cette convocation. En effet, la création de l'ASL et la cession des parties communes ont un peu traîné, et là forcément pour créer cette servitude et vendre le terrain, le lotisseur n'a pas le choix !

Du coup, j'ai l'impression que le lotisseur précipite un peu les choses pour boucler la vente de son nouveau terrain (déjà réservé). J'aimerais donc m'assurer que les choses soient tout même faites dans les règles, car à ce jour nous n'avons pas fait de réception, et n'avons pas eu d'échos concernant la conformité. Et pourtant avec certains colotis nous aurions bien des remarques/réserves à formuler.

J'aimerais donc savoir :
- quels sont les documents à demander au lotisseur et son notaire ? J'ai noté : garantie décennale, certificat de conformité, plans de récolement des VRD. Est-ce que j'ai bon ? En voyez-vous d'autres ?
- si nous pouvons demander d'organiser une réception des parties communes et équipements préalablement à cette convocation. Et ce même si l'ASL n'existe pas encore.
- si nous pouvons demander à ce que le nouveau terrain intègre le lotissement. Dans le cas contraire, comment pouvons-nous faire en sorte que les futurs acquéreurs participent à l'entretien des parties communes ?
- si nous pouvons ajouter des clauses afin de nous protéger d'éventuelles dégradations des parties communes lors des futurs travaux induits par la vente de la parcelle.

Concernant la servitude de passage "en surface", il s'agit seulement de donner le droit aux futurs acquéreurs d'entrer sur leur terrain via notre chemin d'accès (les VRD ne passeront pas par notre chemin d'accès). Mais je ne trouve pas d'information sur ce qu'implique cette servitude :/ 

Merci d'avance pour votre aide !