CCMI imposé par la banque... mais choix des artisans?

Nono2016 Picto info

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Le 30/12/2021 à 18h46 Env. 60 message Val D Oise

Bonjour à tous.

Je me permets de solliciter vos conseils, qui sont toujours très précieux.

Nous devons démolir notre maison qui menace péril et en faire une autre (Val d'Oise). Nous avons déposé un permis de construire et de démolir, avec l'aide d'un architecte (mission partielle jusqu'à l'obtention du PC). Le PC a été validé par la mairie, et les délais de recours des tiers sont bien écoulés.

Nous devions passer en direct auprès des artisans, sachant que le gros oeuvre doit être fait par un proche de la famille, lequel nous a aidé pour toutes les démarches (je précise qu'il a une entreprise qui est d'ailleurs assez cotée, et qu'il va prendre bientôt sa retraite, nous devrions être son dernier chantier; c'est lui-même un ancien architecte). Cela devait notamment nous permettre de faire des économies. Nous avions également des connaissances aptes à s'occuper notamment de l'électricité et de la plomberie.

Or nous venons de contacter un courtier en immobilier concernant notre prêt. Celle-ci nous a indiqué désormais que les banques n'octroient des prêts que s'il y a un CCMI (même si je pense qu'un contrat d'architecte doit aussi passer?...), et non plus si c'est du direct artisans...

Voici 4 points qui mériteraient vos conseils, sachant tout de même que l'idée d'un CCMI me plait bien, compte tenu des garanties qu'il implique, et des démarches qu'il nous évite de faire :

1) Pensez-vous que nous puissions passer par un constructeur en lui demandant de faire appel à l'entreprise qui devait s'occuper du gros oeuvre (c'est une entreprise de confiance)? De manière générale, peut-on lui demander de passer par les entreprises auxquelles nous pensions?

2) J'imagine qu'il y aura un surcoût, mais j'ignore de combien? Nous avons un budget de 300.000 euros environ, sachant qu'il inclut la démolition de 30.000 euros, ainsi que la pose de micro pieux ou technopieux. Je pense qu'il s'agit d'un budget raisonnable, ce que nous avait confirmé notre ami

3) Nous avions déjà fait établir un DPGF par un économiste métreur. Peut-on le transmettre au constructeur à titre de cahier des charges? (libre à lui de le modifier si besoin bien sûr)

4) Nous avions lancé une étude BET de structure, ainsi qu'une étude géomètre. J'imagine que le constructeur ne reviendra pas dessus, d'autant que ce sont des frais importants?

Un grand merci par avance pour vos retours, qui nous permettront d'y voir plus clair!

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Par ForumConstruire.com Env. 60 message Val D Oise

Pourquoi ne pas s'adresser à un courtier ?

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const101 Picto info

Le 31/12/2021 à 14h57 Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin

Bonjour,

1er conseil : ne pas passer par un courtier, prendre le temps de faire soit même on va dire 3 banques, la sienne + 2 autres.

On a pas grand chose à y gagner. Les banques font les mêmes conditions aux courtier (que vous devez rémunérer) qu'aux autres.

A ma connaissance, mais je peux me tromper, aucune banque ne finance que des ccmi.

Ce qu'ils ne financent pas c'est :
- des ccmi "déguisé : quand une même entreprise fait presque tout sans passer par un ccmi
- des auto-constructions

Mais si vous venez avec un dossier avec des plans, des devis pour tout le gros œuvres (clos/couvert), avec la dessus au moins 3 entreprises et bien il n'y a pas de raison que cela ne passe pas. Faut juste que cela ne ressemble pas un à un travail de constructeur sans ccmi (donc 1 intervenant différent par corps de métier).

Comment les architectes pourraient-ils travailler avec des particulier dans le cas contraire ?

Voici ce que demande Verifimmo, l'organisme qui travaille avec bon nombre de banques , si on a pas de ccmi ( car la loi les oblige à faire ces vérifications)

Justificatif de propriété relatif à la vente du terrain ou du bien faisant l’objet des travaux qui précise le lieu de construction et les références du vendeur (exemple : compromis de vente, acte notarié)

Contrat d’architecte ou de maître d’œuvre signé par les parties si vous faites appel à l’un de ces professionnels

Devis des entreprises retenues pour les travaux de maçonnerie, ossature, charpente, couverture, étanchéité, enduit et pose des menuiseries extérieures signés

Plans du permis de construire

Attestation d’assurances décennales pour les entreprises qui réalisent vos travaux de mise en hors d’eau et hors d’air votre projet de construction

Et même en auto maître d'œuvre cela peut passer, d'après mon expérience perso. Vu tout le travail que vous avez déjà engagé, qui plus est en vous entourant professionnels, il n'y a aucune raison que cela ne passe pas.

Bref, un courtier c'est pas indispensable, bien au contraire, et celui là vous a, me semble-t-il mal conseillé !

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plaquisteheureux Picto info

Le 31/12/2021 à 16h52 Membre ultra utile Env. 20000 message Gard

Nono2016 a écrit:es banques n'octroient des prêts que s'il y a un CCMI

l'idée d'un CCMI me plait bien, compte tenu des garanties qu'il implique, et des démarches qu'il nous évite de faire :

1) Pensez-vous que nous puissions passer par un constructeur en lui demandant de faire appel à l'entreprise qui devait s'occuper du gros oeuvre (c'est une entreprise de confiance)? De manière générale, peut-on lui demander de passer par les entreprises auxquelles nous pensions?

bonjour, un grand Merci à Nono2016 pour son humour pour bien finir l'année, mais les blagues c'est en avril pas en janvier .
bonne chance

ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail

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Nono2016 Picto info

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Le 01/01/2022 à 19h41 Env. 60 message Val D Oise

Merci beaucoup pour ces éléments. A vrai dire, cette conseillère est la plus compétente que j'ai trouvé, qui m'a été d'ailleurs conseillé par des amis. Elle m'a expliqué que les banques ont besoin de garantie, surtout avec le COVID et la loi sur le crédit immobilier qui est applicable depuis aujourd'hui.

Je lui ai posé des questions assez pointues et les réponses étaient immédiates.

Elle va se renseigner par rapport au contrat d'architecte. Sachant, comme vous le dites, que j'ai fait énormément de démarches qui auraient relevé pour partie de ses missions.

J'étais passé en direct par ma banque mais les conseils étaient très vagues, il fallait reboucler avec le siège et je n'ai jamais eu de retour clair.

Au delà de cela, on vient d'avoir l'estimation de la construction par notre économiste métreur : 384.000 euros pour une maison en ossature bois de 127 M2, une vraie douche froide, quasiment 3.000 euros le M2!! Alors que nous avons un budget de 300.000 euros, annoncé à l'architecte qui a déposé le PC, dont on nous avait dit qu'il était suffisant ... On est vraiment dépité après tant d'efforts d'une si mauvaise nouvelle. Peut-être justement qu'en passant par un constructeur en CCMI, le prix pourrait être moindre...

const101 a écrit:Bonjour,

1er conseil : ne pas passer par un courtier, prendre le temps de faire soit même on va dire 3 banques, la sienne + 2 autres.

On a pas grand chose à y gagner. Les banques font les mêmes conditions aux courtier (que vous devez rémunérer) qu'aux autres.

A ma connaissance, mais je peux me tromper, aucune banque ne finance que des ccmi.

Ce qu'ils ne financent pas c'est :
- des ccmi "déguisé : quand une même entreprise fait presque tout sans passer par un ccmi
- des auto-constructions

Mais si vous venez avec un dossier avec des plans, des devis pour tout le gros œuvres (clos/couvert), avec la dessus au moins 3 entreprises et bien il n'y a pas de raison que cela ne passe pas. Faut juste que cela ne ressemble pas un à un travail de constructeur sans ccmi (donc 1 intervenant différent par corps de métier).

Comment les architectes pourraient-ils travailler avec des particulier dans le cas contraire ?

Voici ce que demande Verifimmo, l'organisme qui travaille avec bon nombre de banques , si on a pas de ccmi ( car la loi les oblige à faire ces vérifications)

Justificatif de propriété relatif à la vente du terrain ou du bien faisant l’objet des travaux qui précise le lieu de construction et les références du vendeur (exemple : compromis de vente, acte notarié)
Contrat d’architecte ou de maître d’œuvre signé par les parties si vous faites appel à l’un de ces professionnels
Devis des entreprises retenues pour les travaux de maçonnerie, ossature, charpente, couverture, étanchéité, enduit et pose des menuiseries extérieures signés
Plans du permis de construire
Attestation d’assurances décennales pour les entreprises qui réalisent vos travaux de mise en hors d’eau et hors d’air votre projet de construction
Et même en auto maître d'œuvre cela peut passer, d'après mon expérience perso. Vu tout le travail que vous avez déjà engagé, qui plus est en vous entourant professionnels, il n'y a aucune raison que cela ne passe pas.

Bref, un courtier c'est pas indispensable, bien au contraire, et celui là vous a, me semble-t-il mal conseillé !

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Le 01/01/2022 à 19h44 Env. 60 message Val D Oise

Notre situation ne mérite pas ce sarcasme 😟... Alors que je suis sûr que vous pourriez nous donner de bons tuyaux.

plaquisteheureux a écrit:
Nono2016 a écrit:es banques n'octroient des prêts que s'il y a un CCMI

l'idée d'un CCMI me plait bien, compte tenu des garanties qu'il implique, et des démarches qu'il nous évite de faire :

1) Pensez-vous que nous puissions passer par un constructeur en lui demandant de faire appel à l'entreprise qui devait s'occuper du gros oeuvre (c'est une entreprise de confiance)? De manière générale, peut-on lui demander de passer par les entreprises auxquelles nous pensions?

bonjour, un grand Merci à Nono2016 pour son humour pour bien finir l'année, mais les blagues c'est en avril pas en janvier .
bonne chance

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plaquisteheureux Picto info

Le 01/01/2022 à 20h39 Membre ultra utile Env. 20000 message Gard

Bonjour, de bons tuyaux ? Un seul ne pas passer par un constructeur ; un ccmi une bonne chose ? les CCMi on était créé, car trop de constructeurs réalisaient n'importe quoi et il a fallu créer des règles, mais comme toute règles le principe, c'est de les contourner, ce que font la plupart des constructeurs ! Ce qui a abouti à la création de l'association L'AAMOI

Vous dites vouloir faire travailler de bons artisans avec un constructeur ! Ok, c'est Noël, mais vous croyez encore au père Noël . Un bon artisan ne travaillera jamais pour un constructeur ! C'est une question d'incompatibilité. Vous connaissez l'histoire du scorpion et de la grenouille ? Le constructeur, c'est le scorpion.

Je ne vais même pas perdre de temps à parler de votre courtier ! C'est quoi ce charlatan. Je vous vois bien partir avec ce courtier, et le fait de vouloir qu'un constructeur vous face de beaux gosses avec des bons artisans ! Alors, oui, vous m'avez fait passer une bonne fin d'année 2021 avec votre humour.

ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail

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Nono2016 Picto info

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Le 01/01/2022 à 21h46 Env. 60 message Val D Oise

Merci de votre gentillesse, de votre amabilité et de votre bienveillance.

plaquisteheureux a écrit:Bonjour, de bons tuyaux ? Un seul ne pas passer par un constructeur ; un ccmi une bonne chose ? les CCMi on était créé, car trop de constructeurs réalisaient n'importe quoi et il a fallu créer des règles, mais comme toute règles le principe, c'est de les contourner, ce que font la plupart des constructeurs ! Ce qui a abouti à la création de l'association L'AAMOI

Vous dites vouloir faire travailler de bons artisans avec un constructeur ! Ok, c'est Noël, mais vous croyez encore au père Noël . Un bon artisan ne travaillera jamais pour un constructeur ! C'est une question d'incompatibilité. Vous connaissez l'histoire du scorpion et de la grenouille ? Le constructeur, c'est le scorpion.

Je ne vais même pas perdre de temps à parler de votre courtier ! C'est quoi ce charlatan. Je vous vois bien partir avec ce courtier, et le fait de vouloir qu'un constructeur vous face de beaux gosses avec des bons artisans ! Alors, oui, vous m'avez fait passer une bonne fin d'année 2021 avec votre humour.

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NIBACHE Picto info

Le 02/01/2022 à 09h08 Membre utile Env. 700 message Nord

Bonjour,

plaquisteheureux est peut être un peu trop direct et acerbe dans ses propos, mais sur le fond, il a raison.

Choisir ses artisans et passer par un CCMI sont deux choses fondamentalement à l'opposé. Choisir ses artisans, c'est le principe de la maîtrise d'oeuvre, donc il vous faudra passer par un MOE ou un architecte.

D'autant plus que le but du CMI est de maximiser son bénéfice, donc souvent d'engager des artisans bon marchés. Le MOE/archi gagne les mêmes honoraires quelque soient les entreprises retenues.

Si l'architecte ou le MOE a déjà réalisé des contrats avec des particuliers, qui ont fait un emprunt et pour lesquels cela s'est bien passé, les banques le connaissent et pourront vous suivre dans votre projet car cela les rassure.

Un contrat de maîtrise d'œuvre bien rédigé est aussi protecteur qu'un CCMI.

Quant au prix avancé par l'architecte, il paraît en effet exorbitant, mais une MOB avec la pénurie de matériaux et en particulier du bois en ce moment, ce n'est pas les conditions idéales pour une telle construction en ce moment. Et puis il y a énormément de facteurs qui peuvent faire varier le coût : complexité de la forme de la maison, qualité des matériaux, système de chauffage, fondations, ...

Essayez une autre banque, ne soyez pas attachée à la conseillère recommandée par vos amis, de toute façon, elle ne restera que quelques années votre banquière, la mobilité est obligatoire dans ce domaine. Parfois, ils échangent juste leur portefeuille client dans le même établissement pour éviter les accointances.

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Yann67205 Picto info

Le 02/01/2022 à 10h33 Super bloggeur Env. 100 message Bas Rhin

const101 a écrit:Bonjour,

1er conseil : ne pas passer par un courtier, prendre le temps de faire soit même on va dire 3 banques, la sienne + 2 autres.

On a pas grand chose à y gagner. Les banques font les mêmes conditions aux courtier (que vous devez rémunérer) qu'aux autres.

A ma connaissance, mais je peux me tromper, aucune banque ne finance que des ccmi.

Ce qu'ils ne financent pas c'est :
- des ccmi "déguisé : quand une même entreprise fait presque tout sans passer par un ccmi
- des auto-constructions

Mais si vous venez avec un dossier avec des plans, des devis pour tout le gros œuvres (clos/couvert), avec la dessus au moins 3 entreprises et bien il n'y a pas de raison que cela ne passe pas. Faut juste que cela ne ressemble pas un à un travail de constructeur sans ccmi (donc 1 intervenant différent par corps de métier).

Comment les architectes pourraient-ils travailler avec des particulier dans le cas contraire ?

Voici ce que demande Verifimmo, l'organisme qui travaille avec bon nombre de banques , si on a pas de ccmi ( car la loi les oblige à faire ces vérifications)

Justificatif de propriété relatif à la vente du terrain ou du bien faisant l’objet des travaux qui précise le lieu de construction et les références du vendeur (exemple : compromis de vente, acte notarié)
Contrat d’architecte ou de maître d’œuvre signé par les parties si vous faites appel à l’un de ces professionnels
Devis des entreprises retenues pour les travaux de maçonnerie, ossature, charpente, couverture, étanchéité, enduit et pose des menuiseries extérieures signés
Plans du permis de construire
Attestation d’assurances décennales pour les entreprises qui réalisent vos travaux de mise en hors d’eau et hors d’air votre projet de construction
Et même en auto maître d'œuvre cela peut passer, d'après mon expérience perso. Vu tout le travail que vous avez déjà engagé, qui plus est en vous entourant professionnels, il n'y a aucune raison que cela ne passe pas.

Bref, un courtier c'est pas indispensable, bien au contraire, et celui là vous a, me semble-t-il mal conseillé !

Bonjour,
Attention un courtier n'est pas forcément à notre charge, certaines banques rémunèrent elles-même le courtier donc aucun frais. Il faut l'avoir à l'esprit bien sûr, cela incite forcément le courtier à orienter.
Par ailleurs, le courtier pour nous a été bénéfique sur l'assurance, un sujet qui méritera toute votre attention.
Concernant les banques je vous confirme que les banques accompagnent des projets hors CCMI. Elles préfèrent effectivement ce type de contrat car ils sont ficelés et le prix est fixe. (tout ca c'est sur le papier).
Choisir les artisans via CCMI n'est pas possible en général, je ne peux que vous déconseiller cette option. Certains CCMISTES peuvent vous refuser l'accès au chantier car ils ne sont pas obligés de vous laisser y accéder. Sachez que c'est le mode de construction le plus excluant pour le propriétaire.
Dernier argument, vous aurez évidemment une plus value de taille, le CCMIste ne travaillera pas gratuitement même si vous pouviez lui apporter les artisans.
En revanche, je vous conseille de prendre votre dossier et changez de courtier ou allez voir vous mêmes plusieurs banques.

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Nono2016 Picto info

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Le 02/01/2022 à 15h34 Env. 60 message Val D Oise

NIBACHE a écrit:

Quant au prix avancé par l'architecte, il paraît en effet exorbitant, mais une MOB avec la pénurie de matériaux et en particulier du bois en ce moment, ce n'est pas les conditions idéales pour une telle construction en ce moment. Et puis il y a énormément de facteurs qui peuvent faire varier le coût : complexité de la forme de la maison, qualité des matériaux, système de chauffage, fondations, ...

Un grand merci pour votre réponse.

Il faut des techno pieux car terrain argileux.
3 niveaux dont un rez de jardin pour une hauteur totale de 8m.
Système de chauffage : poêle à bois et convertible au RdC. Convecteurs a l'étage (chambres).
Panneaux solaires pour chauffe eau
Maison cubique sur 2 étages de 127 m2 + rez de jardin (terrain en légère pente) avec toit plat. 40 m par étage environ.

En effet, pas les conditions idéales avec la hausse des matériaux notamment, mais de là à être quasiment à 3000€ le M2 😳😱

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Le 02/01/2022 à 17h14 Env. 60 message Val D Oise

[quote="Yann67205"]

const101 a écrit:
Bonjour,
Attention un courtier n'est pas forcément à notre charge, certaines banques rémunèrent elles-même le courtier donc aucun frais. Il faut l'avoir à l'esprit bien sûr, cela incite forcément le courtier à orienter.
Par ailleurs, le courtier pour nous a été bénéfique sur l'assurance, un sujet qui méritera toute votre attention.
Concernant les banques je vous confirme que les banques accompagnent des projets hors CCMI. Elles préfèrent effectivement ce type de contrat car ils sont ficelés et le prix est fixe. (tout ca c'est sur le papier).
Choisir les artisans via CCMI n'est pas possible en général, je ne peux que vous déconseiller cette option. Certains CCMISTES peuvent vous refuser l'accès au chantier car ils ne sont pas obligés de vous laisser y accéder. Sachez que c'est le mode de construction le plus excluant pour le propriétaire.
Dernier argument, vous aurez évidemment une plus value de taille, le CCMIste ne travaillera pas gratuitement même si vous pouviez lui apporter les artisans.
En revanche, je vous conseille de prendre votre dossier et changez de courtier ou allez voir vous mêmes plusieurs banques.

Merci pour votre retour d’expérience très utile.

Concernant l’assurance, je travaille moi même chez un grand assureur et bénéficie d’une offre spéciale collaborateur, 4 fois moins cher que celle proposée par la banque (environ 20K€ d’économie).

Je comprends donc qu"il vaut mieux passer par un architecte et travailler avec des entreprises de confiance plutôt que par un CCMI, qui nous imposera ses artisans.

De plus, je crois savoir qu’un contrat d’architecte nous procure aussi certaines garanties, même si le prix risque d’être plus élevé. Sachant que l’architecte avec lequel nous avons travaillé jusque au dépôt du PC est agréé DPLG, ce qui devrait finir de rassurer les banques (cette architecte a par ailleurs écrit un livre de référence sur l’ossature bois aux Éditions Le Moniteur).

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Le 02/01/2022 à 19h09 Membre super utile Env. 10000 message Haut Rhin

NIBACHE a écrit: la mobilité est obligatoire dans ce domaine.

Ca ce n'est pas vrai (les cadres (responsable de plusieurs agences) ont une prime conséquente de mobilité s'ils veulent changer mais ni obligation, ni incitations pour les autres.

Nono2016, le CCMI offre bien plus de garanties. Le prix final est le prix signé. On ne peut pas affirmer que le travail sera mal fait si on passe par ce genre de contrat ou que cela sera plus cher.

Dans votre cas, cela n'a plus trop d'intérêt, comme l'architecte a fait le travail déjà. Vous pouvez consulter plusieurs charpentier / entreprises encore pour l'ossature bois ou une une construction maçonnée (car là cela semble trop cher).

Sur terrain argileur, un vide sanitaire ça peut évidemment le faire, si les pieux sont trop chers.

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Le 02/01/2022 à 19h20 Membre ultra utile Env. 10000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)

Nono2016 a écrit:Sachant que l’architecte avec lequel nous avons travaillé jusque au dépôt du PC est agréé DPLG, ce qui devrait finir de rassurer les banques

Oui c'est un·e architecte quoi... Laugh

Mon récit : La Bistorte
licences : WTFPL version 2
avatar : "Warming Stripes", comprendre le réchauffement climatique https://showyourstripes.info/

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Le 02/01/2022 à 21h24 Env. 60 message Val D Oise

const101 a écrit:

Dans votre cas, cela n'a plus trop d'intérêt, comme l'architecte a fait le travail déjà. Vous pouvez consulter plusieurs charpentier / entreprises encore pour l'ossature bois ou une une construction maçonnée (car là cela semble trop cher).

Merci beaucoup pour votre réponse.

En effet l’ensemble des retours confirment qu’il faut passer par notre architecte dans notre cas pour la suite, celle là même qui s’est (très bien) occupée de tous les plans ainsi que de la phase de dépôt du PC. Nous lui avions réglé à ce titre 4000 euros.

Nous nous sommes nous meme occupés de prendre attache avec le géomètre, de lui donner sa mission. Nous avons également déjà contacté le BET pour l’étude structure suite à l’étude de sol faite. J’espère donc que l’architecte ne sera pas trop cher pour la suite… mais j’ignore totalement à combien cela peut s’élever, pour une mission partielle.

const101 a écrit:

Sur terrain argileur, un vide sanitaire ça peut évidemment le faire, si les pieux sont trop chers.

Notre terrain est extrêmement mauvais malheureusement. Après étude de sol, des micropieux sont préconisés. Nous demandons néanmoins au BET d’étudier les technopieux qui seraient moins chers.

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