Questions pour la constructibilité d'un terrain et un permis d'aménager

Bonjour à tous,
 
Je suis nouveau sur ce forum alors allons y pour une petite présentation. J’ai 30 ans et je suis l’heureux propriétaire d’une maison que j’ai fait construire en 2016.
 
Je crée ce post au sujet d’un terrain non viabilisé de 4400m² dont je suis propriétaire depuis 2016. Le terrain est entièrement desservi par une voie d’accès privée et empierrée. Les réseaux d’eau, d’electricité, d’assainissement et de communication sont à proximité, le long de la route juxtaposée à une partie du terrain. Actuellement le terrain n’est pas viabilisé.
 
L’opération envisagé est assez complexe (à mon niveau) d’un point de vue réglementaire. Ma commune est actuellement au RNU (le dernier projet PLU a été refusé). Je vais d’abord vous présenter le projet :
 
Je souhaiterais diviser le terrain en 5 parcelles,
-        5 parcelles d’environs 700 m² seront viabilisées et destinées à la vente pour la construction de maisons individuelles (par l'acquéreur). Ces parcelles ne sont actuellement pas bornées.
-        Le reste de la superficie du terrain est dédié aux voies d’accès qui seront définies comme partie communes
 
Mes questions sont les suivantes :

-        En 2020, ma demande de certificat d’urbanisme opérationnel  a été refusé pour deux raisons :
        
« Le commune est soumise au règlement national de l’urbanisme (articles R.111-2 à R.111-30 du code de l’urbanisme). » . Hors, après avoir consulté ces articles, il s’avére que mon projet ne soit pas en contradiction avec ces derniers…
        « Le terrain est grevé d’une servitude d’utilité publique : la parcelle est traversée par une canalisation d’eau potable. ». Après quelques recherches, j’ai pu lire sur des sites que cette servitude ne peut pas constitué un motif légal pour le refus d’une construction. Cependant je n’ai pas trouvé le texte de loi à ce sujet. Quelqu’un peut-il m’éclairer sur ce point ?

-        Si j’ai bien suivi, je dois faire une demande de permis d’aménagemer pour un lotissement, est-il possible d’y inclure les 5 terrains en tant que terrain viabilisé SANS construction ? En effet, je souhaite vendre ce terrain pour des personnes qui souhaiterait batir par la suite. Je pose quand même la question mais je suppose que la réponse est Oui.
 
Je remercie d’avance toute personne qui aura la bienveillance d’apporter des réponses à mes questions. 

En vous souhaitant une bonne journée, 

Pierre