Est ce la bonne période pour construire ?

Bonjour,

Attends... je consulte...

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Attends... je consulte...

Le but n'est pas de demander à Mme IRMA, mais d'avoir un avis concret sur ce qui pourrai se passer ! 
Personnellement je me fie aux différentes probabilités de ce qui s'est passé avant. 
Il n'y a pas de science infuse, mais des probabilités qui fait que il y a plus de chances d'un côté ou de l'autre. Rien à voir avec du casino ou une boule de cristal pour prédire l'avenir.

Je ne suis pas un spécialiste, mais je pense que personne ne peut savoir ce qui se passera.

Il y a quand même des constantes assez probables :
* l'énergie restera chère, voire très chère (et bon nombre d'activités dépendent de l'énergie) ;
* le transport deviendra cher, voire très cher ;
* les biens matériels resteront cher aussi, hors exceptions liés aux stocks (fin de spéculation, déstockages...).

Pour le prix de l'immobilier, je pense qu'il est impossible de dire quoi que ce soit,
sinon que les zones où il y a pléthore d'épaves thermiques resterons délaissées avec des prix bas, voire en baisse,
et que les zones bien situées (transports locaux et lointains à proximité, qualité de vie...) resteront demandées, avec des prix à la hausse.

Une grosse inconnue est l'inflation : si tu empruntes à 2,0 % aujourd'hui, et que l'inflation reste à 6 % pendant 10 ans, tu feras une bonne affaire (si ton salaire ou tes revenus suivent), mais si tu empruntes à 4 % (à cause de l'inflation qui arrive), et qu'elle repasse à 0,8% dès l'an prochain, ça va te couter cher.

En bref, aujourd'hui comme toujours, chaque investissement est un pari sur l'avenir, en particulier dans l'immobilier.
Les "bons coups" seraient d'acheter une épave thermique, maison ou appartement, à prix cassé car in-louable, dans une petite ville sinistrée avec industries qui ferment, de tout refaire à haute qualité, et que la ville (avec quand même une bonne situation vis-à-vis des transports) devienne attractive en se rénovant et en se "re-naturant" (je pense en particulier à une petite ville, avec une image déplorable, mais qui pourrait devenir attactive... (ou pas)).

Pour se permettre ça, il faut pouvoir se permettre que tout l'investissement soit improductif pendant 10 ans ou plus, voire le perdre partiellement.

Pars devant... tu nous diras... ... mais n'oublie pas que toute prévision est extrêmement difficile, surtout en ce qui concerne l'avenir

Merci pour ton avis. Après je pense pas que l'inflation dure à vie^^. J'ai eu de la chance à signer mon offre de prêt le plus tôt possible, ce qui fait que le taux de mon crédit est bien meilleur que celui que j'aurai eu à l'heure d'aujourd'hui.

Le problème de l'énergie est selon moi, beaucoup plus complexe que ça. Le fait que on ne soutient pas la Russie pendant sa guerre, ou plutôt, le fait que l'on soutienne l'Ukraine, fait que que le gaz Russe est plutôt vendue dans des pays qui les acceptent comme la Chine ou l'Inde.

Toute façon, le prix de l'énergie fait tout, car la création des matériaux est au final une modification de l'énergie avec une matière première...

Une baisse d'inflation couplée avec une augmentation des taux d'intérêt est pour moi quelque chose qui fera baisser le prix de l'immobilier... Il y aura forcément moins de demandeurs car faire un crédit coutera + chère, et donc vue que l'offre sera potentiellement plus forte que la demande, cela entrainera une baisse de prix...

C'est ce que je me dis !

Bonjour,

La première chose, c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.

C'est cela qui déterminera le prix du terrain, seule variable dans la construction. Que vous fassiez construire dans les zones attractives où les terrains sont chers ou dans les zones non attractives où les terrains sont bon marché, le prix de la construction sera globalement le même (peut être une différence avec les taxes, mais même si c'est un gros budget, ce n'est qu'une petite partie du prix de la construction.)

Si la zone est peu attractive, le prix à la revente au m2 sera inférieur au prix de construction, il faudra des années pour rentrer dans les frais. Si la zone est attractive, vous pouvez faire plus ou moins rapidement une plus-value, mais les vendeurs de terrains sont conscients de cela.

La plus-value à très court terme (moins de 3 ans par exemple,) est difficile à obtenir, et si votre bien prend rapidement de la valeur, ça sera le cas aussi de tout le parc immobilier aux alentours, donc le résultat sera nul pour vous. Ou alors il faut construire du très peu énergivore qui se vendra bien dans les années à venir, pour racheter des passoires qui seront à bas coût.

Les taux d'emprunt sont liés à la croissance des pays européens, qui est plutôt faible dans les pays développés aujourd'hui. On n'aura probablement plus de taux au delà des 4-5%, les emprunts resteront peu chers. Du coup, cela favorise l'accessibilité et donc l'achat, et donc augmentation des prix de vente. Les propriétaires pourront revendre pour acheter un peu plus cher, les primo-accédants avec peu d'apport devront être dans la classe moyenne haute (>4000€/mois dans le foyer,) créant une éventuelle bulle immobilière.

Mais plein de variables sont possibles. Comme on dit en bourse, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Bonjour,
si j'ai compris, tu empruntes et tu souhaites revendre 1 an après pour faire une plus value.
Sincèrement, même sans regarder les taux, quand tu accumules prix du terrain, prix de la maison, prix des matériaux de finition (carrelage, parquet, ...), taxes (aménagement, archéologique, enedis, tout à l'égout), prix des extérieurs, imprévu (évacuation de terre, ...), remboursement anticipé du crédit. J'ai réellement du mal à voir comment faire une plus value dans tout ça.

Pour ma part, j'ai fait construire (réception en 2019), malgré les hausses et le nombre faible de maison sur le département, je ne suis pas que ça couvrirait ce que j'ai dépensé

NIBACHE a écrit:

Bonjour,

La première chose, c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.

C'est cela qui déterminera le prix du terrain, seule variable dans la construction. Que vous fassiez construire dans les zones attractives où les terrains sont chers ou dans les zones non attractives où les terrains sont bon marché, le prix de la construction sera globalement le même (peut être une différence avec les taxes, mais même si c'est un gros budget, ce n'est qu'une petite partie du prix de la construction.)

Si la zone est peu attractive, le prix à la revente au m2 sera inférieur au prix de construction, il faudra des années pour rentrer dans les frais. Si la zone est attractive, vous pouvez faire plus ou moins rapidement une plus-value, mais les vendeurs de terrains sont conscients de cela.

La plus-value à très court terme (moins de 3 ans par exemple,) est difficile à obtenir, et si votre bien prend rapidement de la valeur, ça sera le cas aussi de tout le parc immobilier aux alentours, donc le résultat sera nul pour vous. Ou alors il faut construire du très peu énergivore qui se vendra bien dans les années à venir, pour racheter des passoires qui seront à bas coût.

Les taux d'emprunt sont liés à la croissance des pays européens, qui est plutôt faible dans les pays développés aujourd'hui. On n'aura probablement plus de taux au delà des 4-5%, les emprunts resteront peu chers. Du coup, cela favorise l'accessibilité et donc l'achat, et donc augmentation des prix de vente. Les propriétaires pourront revendre pour acheter un peu plus cher, les primo-accédants avec peu d'apport devront être dans la classe moyenne haute (>4000€/mois dans le foyer,) créant une éventuelle bulle immobilière.

Mais plein de variables sont possibles. Comme on dit en bourse, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Alors je suis totalement d'accord avec vous à part sur une chose, au niveau des taux d'emprunt, le fait que on garde un taux bas pour améliorer l'économie est une chose, mais il y a aussi l'inflation à combattre d'un autre côté. Et nos politiciens trouvent justement que cette montée de taux permettrai de diminuer l'inflation (et aussi à endetter le pays + qu'il est)
Pour l'instant, on est d'accord qu'il y a beaucoup plus de demandes que d'offre. Mais j'ai l'impression que ça commence a un petit peu se tasser. Ce qui ne présage pas forcément quelque chose de bon ! Rien que la montée des taux d'emprunt actuelles font qu'il y a moins de demandes. On couple ça avec la RE2020 et la flambée des matériaux... C'est quand même assez négatif . 

Je ne sais pas comment des primo-accédants avec des ménages raisonnables pourraient faire construire à l'heure actuel.

Et justement, j'ai l'impression qu'on est proche de l'éclatement de la bulle financière^^. D'où la rédaction de ce sujet. Alors c'est certains que les performances antérieures ne représentent pas les performances futures, mais travaillant dans une société de construction, je vois bien qu'il y a beaucoup moins de demandes que l'année dernière. 

Qui dit moins de demandes, dit que les personnes qui ont absolument besoin de vendre et qui n'y arrive pas, auront malheureusement pas le choix de baisser leurs prix qui pourra ensuite créer une vague baissière du prix de vente au m².

Mais vue le prix des matériaux au moment actuel, je pense que ce sera les constructions anciennes seront plus impacté à contrario du neuf ! 

Seiton a écrit:

Bonjour,
si j'ai compris, tu empruntes et tu souhaites revendre 1 an après pour faire une plus value.
Sincèrement, même sans regarder les taux, quand tu accumules prix du terrain, prix de la maison, prix des matériaux de finition (carrelage, parquet, ...), taxes (aménagement, archéologique, enedis, tout à l'égout), prix des extérieurs, imprévu (évacuation de terre, ...), remboursement anticipé du crédit. J'ai réellement du mal à voir comment faire une plus value dans tout ça.

Pour ma part, j'ai fait construire (réception en 2019), malgré les hausses et le nombre faible de maison sur le département, je ne suis pas que ça couvrirait ce que j'ai dépensé

Bonjour,

Alors je fais une affaire sur un terrain de 1380m² ou je peux faire 2 maisons^^. Le prix au m² du terrain est plus bas que la moyenne. 

Ensuite je travail dans une société de construction donc j'ai également les prix constructeurs, forcément ça aide !

Je pense quand même que vous sous-évaluez les frais externes. Vous parlez d'un terrain, que vous allez diviser, donc des frais de notaire, des frais de viabilisation sur l'une des deux parcelles, des frais de bornage, VRD.
J'ajoute également des dommages ouvrages à prendre, des garantis livraisons, ... qui ne font pas augmenter la valeur de la maison.

Il y a tellement de chose qui viennent se greffer autour de la construction que sur 1 année, c'est très compliqué de déjà avoir un équilibre.

Quand vous dites que vous travaillez dans une société de construction, vous entendez chez un CCMI ? ou genre BTP, travaux public, ... ? car il y a tellement de corps de métier différent que c'est très dur d'avoir des remises partout

J'ai évalué tout cela, que ce soit frais extérieur au terrain également. devis menuiseries, devis maçonnerie...

J'ai fais des estimations du bien à des agents immo également.

Le travail que je vais faire moi même. J'ai des artisans qui me doivent des services car j'ai pus leurs faire leurs permis de construire.

Après il y a toujours un risque, mais selon moi j'ai mes chances ! Comment ferai des promoteurs alors pour de l'achat / revente ?

Je travail dans une société CCMI. Mon père est le patron ! ^^

Je t'avoue que je suis assez dubitatif sur ce que tu écris en voyant tes autres sujets ouverts.
Le mieux, si tu as tout chiffré c'est directement de donner les chiffres de l'ensemble des coût et combien tu vas la revendre. Ca sera plus simple de répondre à la question du titre !

Manu-d.en-haut a écrit:

mais si tu empruntes à 4 % (à cause de l'inflation qui arrive), et qu'elle repasse à 0,8% dès l'an prochain, ça va te couter cher.

Je ne suis pas d'accord. Si l'inflation baisse à 0,8%, les taux d'intérêt auront baissé aussi. Il suffira alors de faire racheter son crédit à 4%.

HUMI a écrit:

ManuTchao84 a écrit:

Après avoir lu l'avis d'un économiste qui dit, que les prix des logements seront amenés à descendre lorsque plus personne ne pourra acheter de biens à cause de la montée des taux, cela me laisse perplexe.

Effectivement il est possible que l'argent perde sa valeur... L'économie explose et on ne construira plus rien. Alors est-ce que ce sera moins cher ? Surtout si tu n'as plus de travail....

 L'énergie qui va manquer ne va pas provoquer une baisse des prix mais des fluctuations qui va ruiner l'économie.

On a le risque que l'euro ne vaut plus rien oui^^

Seiton a écrit:

Je t'avoue que je suis assez dubitatif sur ce que tu écris en voyant tes autres sujets ouverts.
Le mieux, si tu as tout chiffré c'est directement de donner les chiffres de l'ensemble des coût et combien tu vas la revendre. Ca sera plus simple de répondre à la question du titre !

J'achète un terrain de 1380m² à 220 000 euros. Il est certe non viabilisé, mais sa viabilisation me coutera environ 10 000 euros pour les 2 terrains. Car je compte le diviser pour faire 2 constructions.

Je compte faire une première maison de 105 m² habitable et une seconde de 170 m² habitable. 

Le projet est de construire la première maison, d'y vivre quelques mois et ensuite de vendre pour faire la deuxième et la garder quelques temps.

La première maison me couterai ( en grossissant le prix) 160 000 euros TTC. Il manquera plus que la finition extérieur où j'ai un ami terrassier qui peut m'aider.

L'estimation qu'on m'a faite de cette maison est d'environ 430 000 euros. 


Du coup le tarif serai de 115 000 euros pour le terrain (divisé en  2) + 160 000 pour la maison + 30 000 euros (Pour être très très large) + 20 000 euros de battements pour les imprévus = 325 000 euros.

Bien sur j'ai des estimations plus poussées à côté mais que je préfère conserver. 

Au final, ça dépendra beaucoup des connaissances et de combien ils vont te facturer leur main d'oeuvre, et peut importe la conjecture (inflation, déflation, ...)

Dans ton cas, tu aurais la maison pour 40% de moins qu'un CCMI, donc rien que sur ces calculs, tu en sortirai gagnant, si ton chiffrage est correct

Seiton a écrit:

Au final, ça dépendra beaucoup des connaissances et de combien ils vont te facturer leur main d'oeuvre, et peut importe la conjecture (inflation, déflation, ...)

Dans ton cas, tu aurais la maison pour 40% de moins qu'un CCMI, donc rien que sur ces calculs, tu en sortirai gagnant, si ton chiffrage est correct

Ben à partir du moment où tu ne paies pas :

- Le permis de construire 
- Le suivi de chantier
- Les marges appliqués par un constructeur

et un rabais sur les prix des

- Artisans
- Fournisseurs

Ca peut aller vite^^

ManuTchao84 a écrit:

Bonjour,

Est ce que selon vous, c'est la bonne période pour construire.
(...)

Après avoir lu l'avis d'un économiste qui dit, que les prix des logements seront amenés à descendre lorsque plus personne ne pourra acheter de biens à cause de la montée des taux, cela me laisse perplexe.
(...)

Bonjour,

Baisse des prix pour les biens existants, mais les constructions ne sont pas soumises qu'à la loi de l'offre et la demande. Il y a les coûts de productions, qui eux ne s'annoncent pas à la baisse. 

Alors est-ce la bonne période pour construire ? Ce qui est sure c'est que ceux qui ont construit l'an dernier ou même avant peuvent s'estimer heureux.

const101 a écrit:

ManuTchao84 a écrit:

Bonjour,

Est ce que selon vous, c'est la bonne période pour construire.
(...)

Après avoir lu l'avis d'un économiste qui dit, que les prix des logements seront amenés à descendre lorsque plus personne ne pourra acheter de biens à cause de la montée des taux, cela me laisse perplexe.
(...)

Bonjour,

Baisse des prix pour les biens existants, mais les constructions ne sont pas soumises qu'à la loi de l'offre et la demande. Il y a les coûts de productions, qui eux ne s'annoncent pas à la baisse. 

Alors est-ce la bonne période pour construire ? Ce qui est sure c'est que ceux qui ont construit l'an dernier ou même avant peuvent s'estimer heureux.

Mais est ce ceux qui construisent cette année pourront s'estimer heureux^^ 

Tout dépend de l'augmentation des prix des matériaux.

Après je me dis que un marchand de matériaux a plus tendance à monter ses prix qu'à les descendre !