Plan local d'urbanisme en R + 1

Bonjour,

Très bonne chose vous avez fait appel à un architecte, un professionnel, pourquoi ne pas lui faire confiance ? en cas d'erreur c'est lui qui devra faire tout un second projet "gratuitement"
Si le projet vous plait fortement dans cette organisation là, ça se tente, si cela ne vous plait pas il est encore temps de changer

sans le PLU on ne peut pas vous aider, les généralités, le règlement de la parcelle, les annexes et le lexique de la commune.

Vous pouvez demander à l'architecte d'aller au service de l'urbanisme pour exposer le sujet.

Le PLU est très simple, il dit pour la zone R + 1 et limite la hauteur à environs 9m au faîtage. Et si je pose la question ici, c'est pour essayer d'avoir une réponse, je n'avais pas prévu une construction en R + 2. Enfin dernier principe très important : mieux vaut anticiper les problèmes plutôt que d'y faire face, et je ne suis pas convaincu par l'argumentaire de l'archi.

Un PLU n'est jamais simple, chaque mot à son importance
donc le PLU dit que la hauteur max est ENVIRON 9m au faîtage ? ... 9m à partir d'où ? du terrain naturel ?

Bref il y a des subtilités, donc on ne peut rien faire pour vous avec si peu d'éléments, mettez un manteau et allez au service urbanisme de la commune, en 1h vous serez rassuré

Le service d'urbanisme ne veut pas me répondre ; d'autre part je ne vois pas ce qu'il vous faut d'autre comme éléments :Uc, zone urbaine peu dense / hauteur maximale des constructions R+1 ; Les sous-secteurs Uc, sont des espaces urbanisés présentant des densités inférieures en raison de perception paysagères importantes ou de risques naturels avérés ; La hauteur des constructions est la différence d'altitude, mesurée verticalement, entre tout point de la
construction et le niveau du sol naturel avant travaux. Hauteur maxi à l'égout avec toiture en pente : 8m ; hauteur maxi au faîtage avec toiture en pente : 10m ; hauteur maxi à l'acrotère avec toit terrasse : 8m. Voilà les seuls extraits du PLU traitants du sujet. Plus généralement, peut-on édifier du R + 1 quand le PLU dit R + 2 ? C'est un avis généraliste que je demande, ce n'est pas pour aller au tribunal.

Oui et non

La maison est un R+1 vis à vis de la voirie en considérant le RDC (rez-de-chaussée au niveau du TN au niveau 0)

la maison est un R+2 vis à vis du jardin

est ce que la maison a les 2 bas de pente à la gouttière à 8m max du TN ?

si la maison respecte les hauteurs max par rapport au TN cela peut passer mais rien n'est sur avec des instructeurs

Je ne vois pas en quoi cela vous avance. Si le jeu en vaut la chandelle de tenter ça ?
Vous êtes allés physiquement en mairie ? et ils ne vous ont pas répondu ? Ils vous ont strictement rien dit ?

PS : je trouve ca ridicule les mentions "R+1 max" car cela veut rien dire, une grange réhabilité en habitation de 15m de haut c'est un R0 et un logement collectif neuf où entre chaque niveau on est a 2,77m on peut faire un R+4

Ecoutez, ridicule ou pas, je vis à Mayotte, 101e département française et trou du cul de la France (il faut le dire). Les PLU au niveau communal, c'est tout nouveau (à peine 10 ans) donc ils sont comme ils sont mais ont au moins le mérite d'exister, cela évoluera avec le temps et les responsables des services urbanismes. Dans l'attente je dois faire avec cela et aurait simplement souhaité avoir une tendance. Comme dit au 1er message, sur des terrains en pente il y a des tolérances pour un 1er niveau semi enterré, cave ou garage (CE, 3 décembre 1997, n° 87108) qui ne compte pas comme un niveau. Donc je repose ma question : est-ce qu'une construction en R + 2 sur une parcelle en R + 1 selon le PLU, mais qui ne dépasse pas les hauteurs max est autorisable ou non ? Encore une fois, c'est une tendance que j'aimerai avoir.
Si vous n'avez aucun avis, dites le, je ne vous en voudrais pas ; c'est simple la vie.....pas le droit et ses exceptions.

Bonjour.

Et oui, l'assistance des forum à ses limites.

Limites qui sont qu'il faut mouiller sa chemise à un moment donné.

Si l'urbanisme ne vous répond pas c'est à l'architecte que vous payez cher pour ça de mouiller sa chemise pour se faire confirmer que son idée est acceptable par le service instructeur.

D'ailleurs c'est un vrai architecte ou un dessinateur ?

Votre projet fait quelle surface de plancher ?

Au fil des messages on arrive a un peu plus d'informations, je pense être bien gentil de vous répondre, en donnant mon avis en tant qu'Architecte HMONP à la place de votre "soit disant architecte"

"La maison est un R+1 vis à vis de la voirie en considérant le RDC (rez-de-chaussée au niveau du TN au niveau 0)" c'est une tendance, c'est factuel, c'est défendable non ? cela va dans le sens de VOTRE projet ?

"est ce que la maison a les 2 bas de pente à la gouttière à 8m max du TN ? si la maison respecte les hauteurs max par rapport au TN cela peut passer mais rien n'est sur avec des instructeurs" Encore une fois, je vous donne mon avis et ma TENDANCE ! 

"PS : je trouve ca ridicule les mentions "R+1 max" car cela veut rien dire, une grange réhabilité en habitation de 15m de haut c'est un R0 et un logement collectif neuf où entre chaque niveau on est a 2,77m on peut faire un R+4" ENCORE UNE FOIS, je vais dans le sens du projet, où je trouve ça bête les PLU qui parlent de R+1 (je ne critique pas votre commune ni votre question ni votre projet) encore une fois je donne mon avis et la "tendance"


Vous aurez pu envoyer une coupe et façades, des vrais capture d'écran des plusieurs articles du PLU 


Et comme on l'apprend, en outre-mer on est moins sachant, intégration récente des PLU... Service d'instruction moins rodé? plus flexible ou non ? qu'elle est leur TENDANCE ? Finalement c'est vous qui avez le plus de bille pour répondre à votre question (ou votre architecte qui est confronté à ça au quotidien)

Au fil des messages on arrive a un peu plus d'informations, je pense être bien gentil de vous répondre, en donnant mon avis en tant qu'Architecte HMONP à la place de votre "soit disant architecte"

"La maison est un R+1 vis à vis de la voirie en considérant le RDC (rez-de-chaussée au niveau du TN au niveau 0)" c'est une tendance, c'est factuel, c'est défendable non ? cela va dans le sens de VOTRE projet ?

"est ce que la maison a les 2 bas de pente à la gouttière à 8m max du TN ? si la maison respecte les hauteurs max par rapport au TN cela peut passer mais rien n'est sur avec des instructeurs" Encore une fois, je vous donne mon avis et ma TENDANCE ! 

"PS : je trouve ca ridicule les mentions "R+1 max" car cela veut rien dire, une grange réhabilité en habitation de 15m de haut c'est un R0 et un logement collectif neuf où entre chaque niveau on est a 2,77m on peut faire un R+4" ENCORE UNE FOIS, je vais dans le sens du projet, où je trouve ça bête les PLU qui parlent de R+1 (je ne critique pas votre commune ni votre question ni votre projet) encore une fois je donne mon avis et la "tendance"


Vous aurez pu envoyer une coupe et façades, des vrais capture d'écran des plusieurs articles du PLU 


Et comme on l'apprend, en outre-mer on est moins sachant, intégration récente des PLU... Service d'instruction moins rodé? plus flexible ou non ? qu'elle est leur TENDANCE ? Finalement c'est vous qui avez le plus de bille pour répondre à votre question (ou votre architecte qui est confronté à ça au quotidien)

Je ne pensais pas que quelque chose de simple à l'origine pouvait devenir aussi complexe au niveau interprétation. Vrai que la jurisprudence n'est pas triste et je vois que de votre côté, côté "pro", cela demande à se remuer les méninges.
Côté rue c'est du R + 1, côté jardin il y a un décaissement avec un niveau semi enterré. La mesure est prise à partir du niveau du TN au droit du faîtage, sachant que le décaissement va plus bas.
Au niveau du service urbanisme, aucune tendance ne se dégage. C'est une nouvelle jeune dame qui n'a encore jamais occupé un tel poste qui dirige la maison et elle découvre au fur et à mesure des projets ; sa seule réflexion fut : "le PLU n'est franchement pas terrible !"
Bon, écoutez, merci quand même d'avoir essayé. Je vais changer le projet pour me tourner vers quelque chose qui sera indiscutable et tel que je le pensais soit un R + 1 avec peut-être un petit sous sol semi enterré, comme le voisin.

Cela n'existe pas "un petit sous sol semi enterré" en tout cas cela va à l'encontre de "indiscutable" , "comme le voisin" ca ne fonctionne pas en urbanisme

je vous réponds depuis toute la matinée pour vous dire de faire confiance à votre architecte, que votre projet est un R+1 depuis le domaine public / voirie qui est largement défendable

mais après j'en sais strictement rien si ce projet vous plait ou non et ce n'est pas le sujet.

Pour moi il y a des chances qu'il soit accepté, je peux vous dire 100% des chances? 75%? ou 50% ? dans tous les cas ce n'est pas moi qui devrait oui ou non redessiner le projet gratuitement. Si l'architecte prend ce risque c'est qu'il est mesuré et qu'il est confiant... Vous vous prenez le chou tout seul alors que vous n'avez rien à perdre, vous êtes entourés d'un architecte qui travaille pour vous, pour vous fournir la maison de vos envies/besoins ...