Avis sur terrain, prix et nature de sol Résolu

Bonjour,
Vous pouvez aller ici pour voir les prix d'achat effectif de l'immobilier dans le coin sur les dernières transactions :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Ça donnera une idée du prix au m².

Pour le 105€/m² vs 60% du terrain en zone A, sur le papier ça parait abusé, sauf si les 60% non constructibles sont peu impactants. Je veux dire : sur mon terrain actuel, si la partie où je ne construirais pas n'était pas constructible, ben en fait ça ne me changerait absolument rien et le terrain vaudrait quand même je pense le prix que j'ai payé pour l'acheter.

Si c'est un petit terrain et que vous êtes très contraint de base, et avec les 60% non constructibles ça deviens ingérable, c'est pas pareil que si c'est un grand terrain où vous êtes à l'aise et où vous pouvez faire ce que vous voulez sans trop de contrainte, mais juste sur 40% du terrain.

Donc bah ... à vous de voir si ça vaut le coup, ou pas.

Pour l'étude ANC, elle ne dit absolument rien sur la capacité portante du sol. Les sondages sont trop légers et peu profond, et surtout ne sont pas sur l'emplacement de la construction. Par contre la nappe phréatique semble plutôt proche (1m60 / 1m70 sur 2 sondages). A voir suivant la date des essais si elle était plutôt pleine, plutôt vide ou plutôt entre 2.
C'est un bureau d'étude géotechnique qui pourra dire ça, via une étude G2AVP à vos frais (entre 1500€ et 3000€ environ). Vous pouvez avec l'aide de votre notaire (et pas de celui du vendeur, prenez votre propre notaire, ça pour le coût ça ne vous coutera rien de plus) négocier de mettre une clause suspensive sur l'achat du terrain relative aux résultats de l'étude de sol et surcoût de fondations. Vous perdriez le prix de l'étude de sol mais ça vous permet de vous désengager sans engager de frais supplémentaires (et au pire s'il n'y a pas d'autres acheteurs négocier à la baisse le prix du terrain).
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter cette clause suspensive (et vous n'êtes pas obligé d'acheter ce terrain sans cette clause si jamais il refusait de la mettre).

Bonsoir,
Merci pour votre réponse.
Je ne connaissais pas DVF, c'est très intéressant. J'ai regardé mais il n'y a pas beaucoup de terrains comparables, et les ventes commencent à dater. J'ai déjà tenté une négociation, sans aucun effet.
Mais effectivement nous pensons pouvoir construire ce que nous souhaitons sur la partie constructible.

L'étude ANC est récente, faite après une période de pluies...
Nous avons demandé une clause suspensive d'obtention du permis. Nous allons peut-être émettre des réserves par rapport à l'étude G2, mais comme vous dites, le vendeur ne va peut-être pas accepter.

J'ai bien compris que seule l'étude G2 pourra nous rassurer.

Bonjour,

Merci pour votre message très complet, il permet de bien comprendre les enjeux autour de ce terrain. En tant qu’expert en géotechnique, je peux vous apporter quelques éléments d’analyse, à la fois sur la pertinence du prix du terrain et sur les conséquences techniques liées à la nature du sol.

Concernant le prix d’abord, il me semble que la valeur annoncée — 105 €/m² — est élevée, surtout dans la mesure où 60 % de la parcelle est classée en zone agricole non constructible. Ce point est important, car cela signifie que vous ne pourrez exploiter qu’une fraction limitée de la surface, alors que l’ensemble est facturé comme s’il était intégralement constructible. Dans ce contexte, le prix au mètre carré réel constructible devient très supérieur à celui du marché. Il n’est pas rare, dans les zones côtières où le foncier est rare, que certains vendeurs surévaluent la valeur d’un terrain en jouant sur son emplacement. Toutefois, cela ne justifie pas de payer au prix fort une surface que vous ne pourrez pas utiliser. À ce stade, il serait raisonnable de demander une estimation objective par un notaire ou un professionnel local, ou de négocier le prix en mettant en avant la proportion importante de terrain non utilisable.

Du point de vue technique, le rapport d’étude relatif à l’assainissement autonome, même s’il ne remplace pas une étude de sol géotechnique type G2, donne déjà plusieurs indications utiles. Le terrain se situe dans un axe naturel d’écoulement d’eau, avec un ruisseau qui traverse la parcelle, bien qu’il ne soit pas visible en surface actuellement. La présence de traces d’hydromorphie à des profondeurs comprises entre 60 et 150 cm, ainsi que la présence d’une nappe phréatique dès 160 cm, confirment que vous êtes en terrain humide, ce qui est fréquent dans certaines zones de bord de mer. Cette humidité du sol ne rend pas le terrain impropre à la construction, mais elle implique une vigilance particulière quant aux techniques de fondation et à la gestion de l’eau autour du bâti.

Ce type de sol impose généralement de concevoir des fondations adaptées à une portance variable selon la saison. Même si les argiles gonflantes ou les cavités ne sont pas présentes, ce qui est plutôt rassurant, la saturation du sol en période humide peut entraîner des tassements ou un défaut d’ancrage si les fondations sont posées trop près de la surface. En pratique, il faut surtout veiller à éviter les remontées d’eau par capillarité, à maîtriser les écoulements de surface et à poser les fondations à une profondeur suffisante pour éviter toute instabilité.

Vous avez reçu deux avis divergents : l’un estimant qu’il n’y a aucun risque, l’autre évoquant une nécessité de recourir à des pieux avec un surcoût de 20 000 euros. À mon sens, et au vu des éléments disponibles, cette dernière option semble exagérée à ce stade. Il est peu probable que des pieux soient nécessaires dans un terrain perméable et sans grande hétérogénéité structurelle, sauf si une zone spécifique s’avère instable ou fortement remblayée. Toutefois, pour le savoir avec certitude, il est impératif de faire réaliser une véritable étude géotechnique de type G2 AVP avant de vous engager définitivement. Cette étude vous dira précisément si le sol permet des fondations superficielles classiques (semelles filantes ou radier), ou s’il faut envisager un système plus coûteux.

En attendant cette étude, je recommanderais de ne pas avancer plus loin dans le processus d’achat, ou de négocier une clause suspensive dans le compromis de vente, qui conditionnerait l’acquisition à la validation de la faisabilité technique et du budget fondations. Cela vous évitera d’avoir à supporter seul un risque financier imprévu. Vous pouvez aussi envisager, dans une logique préventive, de prévoir un vide sanitaire bien ventilé et une gestion rigoureuse des eaux pluviales autour de la maison, deux éléments simples mais essentiels dans ce type de sol.

Cordialement.

Merci beaucoup pour ces précisions.

Pour le prix j'ai déjà essayé de faire tenir compte de la surface non constructible.
La réaction du vendeur a été de remettre une annonce...

Depuis mon message nous avons rencontré "nos futurs voisins".
Ils ont fait une étude G2 et ils ont fait construire sur vide sanitaire.
Ils ont emménagé il y a un an et n'ont pas constaté de problème ni sur leur terrain ni dans la maison.
Il y a une légère pente (2%) du terrain qui nous intéresse vers le leur.

De toute façon, nous souhaitons un vide sanitaire également.
Nous attendons le rendez-vous pour la signature du compromis.