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Achat terrain à coté du mien, non constructible...

Ce sujet comporte 39 messages et a été affiché 11.181 fois
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Env. 20 message Rouen (76)
Bonjour.


Il y a 5 ans, le PLU de notre village indiquait que les terrains étaient constructibles si surface > 1500m². Il y avait 2 terrains, qui se touchent sur leur longueur (très important), 2 rectangles avec 60m de mitoyenneté en gros...chaque terrain fait 1700m², donc constructibles pour les 2
J'en ai acheté 1, et j'ai fait construire dessus. Pas de soucis. L'autre terrain n' a pas été vendu
Il y a 2 ans, le PLU à passé la limite à 2000m². Mon terrain n'est donc plus constructible, dommage si je veux faire agrandir ou autre...Mais encore plus dommage pour le proprio de l'autre terrain, qui lui a perdu beaucoup de sa valeur du coup...car NON constructible.
Le proprio a fait une croix sur l'attente d'un PLU plus favorable, il met en vente le terrain au prix de l'agricole...


QUESTION ; si j’achète, je suis propriétaire des 2 terrains.
Mais voila, on peux aussi considérer que je suis aussi propriétaire de 1 seul terrain de 3400 m², les 2 terrains faisant un gros carré en fait...grâce à la limite commune de 60m...Ce terrain devient donc constructible, car 3400>2000...
Le mien deviendrait constructible pour agrandissement par exemple, et surtout, je pourrai mettre une maison sur l'autre, pour un prix d'achat de terrain très faible...


C'est là que je bloque, ça me semble trop facile comme plan...


Merci à vous pour vos réponses
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Messages : Env. 20
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

56 440 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
Bonjour

Le terrain sur lequel tu as fait construire est - - - "utilisé.
Tu peux agrandir ta maison dans les limites du COS (celui valable pour ton terrain) par ex tu as un cos pour 200 m2 et tu as construit 150 m2
MAIS si tu réduit ton terrain, alors tu réduis aussi le cos de reference (qui est lié à la surface.

A FAIRE =
1/- ACHETE
2/- Pose ton permis de construire pour agrandir (si c'est ton idée)
3/- Une fois tout acté, tu divise ton terrain pour que le second fasse 2001 m2
4/- le terrain N°2 devient constructible et le premier est conservé car de mémoire il n'y a pas rétroactivité de ce qui est BATI.

EDIT = attention il faudra à chaque fois faire borner le bazar - on ne divise pas un terrain sur un simple courrier).

MAIS MOI PERSO = j’achète et je ne fais rien car j'ai alors un super terrain de 3400 m2 (mais bon il faut les sous aussi quoi).

A+/Lan
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Env. 20 message Rouen (76)
En fait, le but premier n'est pas d'agrandir ma maison.
Le but est d'acheter le terrain à vendre d'a coté au prix de l'agricole.
Faire ce qui faut pour le rendre constructible (si j'ai bien compris c'est déplacer le bornage et mettre 2001 m² pour ce terrain et 1399 m² pour le mien)
Y construire une maison et la louer.

La question se resume donc à : ai je le droit de faire ça ??
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Membre utile Env. 7000 message Drome
Ah mon sens oui. Je connais quelqu'un ayant acheté 2 parcelles pour n'en faire qu'une afin d'atteindre la surface nécessaire à la construction.
Cela risque d'engendrer des frais de bornage et enregistrement assez conséquents.
Le mieux : demande à un notaire ... leurs conseils sont gratuits.
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Env. 20 message Rouen (76)
Oui, il y a aurait des frais, j'en suis conscient...mais le prix du terrain constructible est de 60k€, là c'est 2k€ le prix de vente...et je ne pense pas taper les 50000€ de frais j'espère...
Ensuite, si je peux jouer avec les bornes...
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Membre utile Env. 2000 message Montlhery (91)
+1
C'est pas avec ce genre de manip que vous allez vous faire beaucoup de copains dans le voisinage... mais ça a tout l'air d'être légal...
Pour arrondir les angles, vous avez peut-être intérêt à étaler ça sur 3 ou 4 ans.

Ceci dit, une division (en 2), ça doit pas dépasser quelques petits milliers d'euro...
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Env. 20 message Rouen (76)
Pas de soucis avec le voisinage, je suis en pleine cambrousse, personne ne veux de se terrain, qui est abandonné aux chardons, ronces et orties...Ce serait faire d'une pierre 2 coups.


Je sais que pour bouger des bornes, il faut que les 2 parties soient d'accord, mais les 2 parties, ça serait moi...alors je pourrai quasiment les mettre "où je veux", tant que c'est fait proprement avec un expert géomètre...Elles seraient là un peu "virtuellement", juste pour "passer" le PLU en fait...
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Membre utile Env. 2000 message Montlhery (91)
fred02c a écrit:Pas de soucis avec le voisinage, je suis en pleine cambrousse, personne ne veux de se terrain, qui est abandonné aux chardons, ronces et orties...Ce serait faire d'une pierre 2 coups.


Je sais que pour bouger des bornes, il faut que les 2 parties soient d'accord, mais les 2 parties, ça serait moi...alors je pourrai quasiment les mettre "où je veux", tant que c'est fait proprement avec un expert géomètre...Elles seraient là un peu "virtuellement", juste pour "passer" le PLU en fait...

L'enregistrement au cadastre et les honoraires de géomètre, ils sont pas virtuels, t'inquiètes ... !
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Env. 20 message Rouen (76)
Tout à fait, mais cette manip me fait gagner 50k€...Penses tu à 50k€ de frais ?
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Photographe Env. 700 message Macon (71)
Va y fonce si tu peux te le permettre , c'est une très bonne affaire , et pour moi , rien d'illégal la-dedans . bien sur qu'il y auras des frais et fred02c en est apparemment conscient . mais le terrain a son propre accès et viabilités ?
debut des travaux:11/10/10
récéption le 12/07/2011
papa depuis le 8/01/2013 et bientot marié

un homme heureux !!!
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +13 ans.
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Env. 20 message Rouen (76)
Oui, il était destiné à la vente...ils ont trop traîné...il y a tout ce qui faut...
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Membre utile Env. 7000 message Drome
Alors vas vite voir ton notaire.
(et un esprit mal placé te dirais de surveiller ta femme, car ça s'appelle une chance de ....)
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Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
griottine a écrit:Alors vas vite voir ton notaire.
(et un esprit mal placé te dirais de surveiller ta femme, car ça s'appelle une chance de ....)



GRIOTTINE !!!!!!!!!!!


Sinon,
1/- Totalement légal
2/- C'est comme cela que se font 99%des terrains à vendre (demande aux lotisseurs)
3/- Frais de géomètre disons dans les 300 euros ?
4/- Frais de notaire à voir.


Fonce tu es dans un ratio de 1 à 100.


Et si en plus ton vendeur est OK, ne t’inquiètes pas il n'est pas innocent, il sait bien ce qu'il fait en te le vendant.


A+/Lan
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Membre utile Env. 2000 message Montlhery (91)
fred02c a écrit:Tout à fait, mais cette manip me fait gagner 50k€...Penses tu à 50k€ de frais ?


Non, je pense à quelques petits billets de mille.
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Membre utile Env. 7000 message Drome
LAN-FM-LUD a écrit:
griottine a écrit:Alors vas vite voir ton notaire.
(et un esprit mal placé te dirais de surveiller ta femme, car ça s'appelle une chance de ....)

GRIOTTINE !!!!!!!!!!!


Ooooh ! pas la peine de jouer les vierges effarouchées lan !
........ et puis ... tu sais bien que j'ai toujours raison
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Env. 20 message Rouen (76)
En tout cas, merci pour vos réponses !!! Je vais aller voir à droite à gauche (mairie, géometre, etc...) pour les démarches...
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour,

tout est dit , bien sur que c'est faisable ET légal.

pour le géomètre : demandez plusieurs devis, les prix sont libres et parfois assez farfelus (du simple au triple ).
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Env. 20 message Rouen (76)
J'avais même pensé à acheter le terrain, deplacer les bornes pour le rendre constructible, faire construire, et remettre les bornes là où elles étaient...
Ce qui fait que post construction, je retombe sur ma clotûre existante...les mouvements de bornes étant juste administratifs...
Car si je veux revendre ce terrain (nu ou pas), il faut que les bornes soient revenues à leur place...car je vais empieter de 300 m² dans mon propre terrain sinon...

Faisable aussi ??? de faire 2 fois la manip ?
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Membre utile Env. 2000 message Saint Martin Du Mont (1)
Bonsoir,
à ta place, j'arrêterai de réfléchir, vu le prix, achète vite et vois après.
Entre les 200€ de notaire, 300/400 de géomètre et 2000 de terrain, il y a 1700m² de constructible à récupérer pour moins de 3000€.
Après une fois la maison dessus, tu peux très bien la revendre avec 1000m² et garder 700 de plus pour toi.
Notre ferme : http://www.forumconstruire.com/recits/voir.php?r=7456
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
fred02c a écrit:J'avais même pensé à acheter le terrain, deplacer les bornes pour le rendre constructible, faire construire...


pas besoin de déplacer les bornes si tu es proprio des 2 parcelles.
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Membre utile Env. 2000 message Montlhery (91)
ça, sur l'histoire des bornes qui se baladent, faut arrêter de délirer ... Y'a un truc qui s'appelle LE CADASTRE... Y'a un autre truc, c'est que les géomètres sont assermentés...
A l'achat du 2ème terrain, il n'y aura pas de modification
Par contre, au moment du dépôt du second PC, il faudra bien avoir un extrait cadastral avec la nouvelle division parcellaire montrant bien les 2000m2...
Si après ça, tu reviens une troisième fois leur dire je me remets sur les anciennes bornes... m'étonnerait pas qu'il te demandent s'il n'y a pas écrit pigeon, quelque part.
Au passage, il n'est pas exclu que le second permis ne soit pas accordé s'il n'y a pas eu vente de la seconde parcelle.

Et pour tempérer ton bel enthousiasme financier, il n'est pas exclu que l'opération soit soumise à l'impôt sur les plus values.
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Env. 20 message Rouen (76)
Merci pour ta réponse, je vais aller voir des géomètres pour mettre tout ça au clair...
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Photographe Env. 700 message Macon (71)
Bon , lan et griottine , pour vous mettre d'accord , on va dire que c'est MOI qui ai raison , ok ?
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un homme heureux !!!
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Je reviens car je ne suis pas d'accord avec tout :

jfquillacq a écrit:ça, sur l'histoire des bornes qui se baladent, faut arrêter de délirer ... Y'a un truc qui s'appelle LE CADASTRE... Y'a un autre truc, c'est que les géomètres sont assermentés...
A l'achat du 2ème terrain, il n'y aura pas de modification
Par contre, au moment du dépôt du second PC, il faudra bien avoir un extrait cadastral avec la nouvelle division parcellaire montrant bien les 2000m2...
NON
Si après ça, tu reviens une troisième fois leur dire je me remets sur les anciennes bornes... m'étonnerait pas qu'il te demandent s'il n'y a pas écrit pigeon, quelque part.
Au passage, il n'est pas exclu que le second permis ne soit pas accordé s'il n'y a pas eu vente de la seconde parcelle.
non, rien à voir

Et pour tempérer ton bel enthousiasme financier, il n'est pas exclu que l'opération soit soumise à l'impôt sur les plus values.


pour la +value, évidement qu'il sera taxé "plein pot" , où est le souci ? tu gagnes => tu paies

pour le "truc qui s'appelle le cadastre" : si tu es propriétaire de plusieurs parcelles contigües ET que tu déposes un permis de construire : c'est le cumul des surfaces contigües qui est pris en compte pour le COS.

je le sais, je l'ai fait...

les géomètres -assermentés ou pas- si tu paies pour faire borner un nouveau découpage ils le feront.
si ensuite tu re-demandes pour un autre bornage... ils le feront, à chaque fois c'est un boulot => facturation.

çà aussi, si je le sais c'est parce que je l'ai fait aussi... et j'ai demandé plusieurs devis car le "simple au triple" n'est pas une expression.
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Env. 20 message Rouen (76)
elisa21 a écrit:

pour le "truc qui s'appelle le cadastre" : si tu es propriétaire de plusieurs parcelles contigües ET que tu déposes un permis de construire : c'est le cumul des surfaces contigües qui est pris en compte pour le COS.

je le sais, je l'ai fait...
n.


Ok pour le COS, mais pour le permis de construire ?
Dois je bouger les bornes ? Ou vu que j'ai 2 terrains contigus, et donc que ma surface totale est bonne, je peux construire ?? surface totale comme pour le COS, ou surface DU terrain ?
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
La relation avec le COS est vérifiée (entre autre choses...) pour le PC, donc si tu obtiens un PC c'est que le COS est OK.
Mais je suis interessé par le fin mot de l'histoire, car du terrain en ZONE constructible pour le prix du terrain agricole, il y a quelque chose qui me manque... Mellow
Je mets un suivi sur ce sujet.
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Photographe Env. 800 message Le Rouret (6)
@fred02c : Le soucis que tu risque d'avoir, c'est que le propriétaire ne voudra pas te vendre son terrain au prix de l'agricole en sachant que tu es le propriétaire et que tu va du coup rendre la parcelle voisine constructible ...
Adh AAMOI : 3052
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
fred02c a écrit:J'avais même pensé à acheter le terrain, deplacer les bornes pour le rendre constructible, faire construire, et remettre les bornes là où elles étaient...
Ce qui fait que post construction, je retombe sur ma clotûre existante...les mouvements de bornes étant juste administratifs...
Car si je veux revendre ce terrain (nu ou pas), il faut que les bornes soient revenues à leur place...car je vais empieter de 300 m² dans mon propre terrain sinon...

Faisable aussi ??? de faire 2 fois la manip ?



"les mouvements de bornes étant justes administratifs"... c'est un peu léger, comme principe... car l'administration s'appuie aussi sur des réglements, et que entre les 2 mouvements, il y a une construction, et que l'on tombe probablement dans 2 particularités différentes du réglement, suivant qu'il y aie une construction ou pas...
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Env. 20 message Rouen (76)
Je vois le maire ce dimanche à ce sujet...
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
jfquillacq a écrit:ça, sur l'histoire des bornes qui se baladent, faut arrêter de délirer ... Y'a un truc qui s'appelle LE CADASTRE... Y'a un autre truc, c'est que les géomètres sont assermentés...
A l'achat du 2ème terrain, il n'y aura pas de modification
Par contre, au moment du dépôt du second PC, il faudra bien avoir un extrait cadastral avec la nouvelle division parcellaire montrant bien les 2000m2...
Si après ça, tu reviens une troisième fois leur dire je me remets sur les anciennes bornes... m'étonnerait pas qu'il te demandent s'il n'y a pas écrit pigeon, quelque part.
Au passage, il n'est pas exclu que le second permis ne soit pas accordé s'il n'y a pas eu vente de la seconde parcelle.

Et pour tempérer ton bel enthousiasme financier, il n'est pas exclu que l'opération soit soumise à l'impôt sur les plus values.


je suis d'accord, si il ne s'agissait que de mettre des bornes sur un terrain, il n'y a pas besoin d'être ni géomêtre, ni assermenté en quoi que ce soit.
Maintenant, si un géomètre met des bornes quelque part, il faut que ce soit dans un but précis et avant tout utile... à division ou fusion de parcelle. Et c'est enregistré quelque part.
Et ce sera utilisé au moins pour définir le terrain d'assiette sur lequel se base la demande de permis de construire. Et en cas de vente/revente, c'est aussi enregistré chez le notaire.
(C'est vrai aussi qu'on peut payer un géomètre pour placer des bornes qui ne servent à rien...d'autre que de décorer le jardin )
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Il peut se passer des tas de choses :
- c'est un peu déloyal d'acheter à ton voisin un terrain que tu sais qui va devenir constructible et pas lui, et dans ce cas : Bonjour, les futures relations de voisinage si l'affaire se fait !
- normalement, le notaire devrait informer et questionner le voisin : etes vous sur de vouloir vendre à ce prix là un terrain qui va devenir constructible ?
- si l'affaire est aussi bonne que cela, des organismes, dont la mairie, peuvent préempter le terrain
- le voisin peut déposer un recours au tribunal administratif contre la mairie qui a pondu un réglement qui fait subir une énorme moins-value à son terrain
- le PLU peut être amendé ponctuellement, sur demande du voisin
- etc etc

Bref, dans tous les cas, tu as tout à fait raison de te renseigner sur les démarches possibles.

En tout cas, pour moi, il me manque des infos pour avoir un avis sur le sujet. (notamment le réglement PLU).
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Env. 20 message Rouen (76)
Tout à fait, c'est pour ça que je commence par
RencontRer le maire...
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Photographe Env. 600 message Bouches Du Rhone
Odilon44 a écrit:- c'est un peu déloyal d'acheter à ton voisin un terrain que tu sais qui va devenir constructible et pas lui, et dans ce cas : Bonjour, les futures relations de voisinage si l'affaire se fait !
- normalement, le notaire devrait informer et questionner le voisin : etes vous sur de vouloir vendre à ce prix là un terrain qui va devenir constructible ?
- si l'affaire est aussi bonne que cela, des organismes, dont la mairie, peuvent préempter le terrain
- le voisin peut déposer un recours au tribunal administratif contre la mairie qui a pondu un réglement qui fait subir une énorme moins-value à son terrain


Bonjour,

Le terrain n'est pas constructible car trop petit, et rien ne dit qu'il le redeviendra. D'autre part, le fait que le règlement cause une moins value à un propriétaire n'est pas un motif valable pour un recours auprès du tribunal administratif. Si les choses ont été faites dans les règles, je ne vois pas où est le problème.

Il aurait suffit que le voisin s'occupe un minimum de son terrain, en déposant un PC ou simplement un certificat d'urbanisme, pour ne pas être embêté.
Moi je ne vois rien de déloyal là dedans, et dans tous les cas personne ne force le voisin à vendre.
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Messages : Env. 600
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Env. 20 message Rouen (76)
Je vous tiens au courant...
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Messages : Env. 20
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Env. 60000 message
Odilon44 a écrit:Il peut se passer des tas de choses :
- c'est un peu déloyal d'acheter à ton voisin un terrain que tu sais qui va devenir constructible et pas lui, et dans ce cas : Bonjour, les futures relations de voisinage si l'affaire se fait !
- normalement, le notaire devrait informer et questionner le voisin : etes vous sur de vouloir vendre à ce prix là un terrain qui va devenir constructible ?
- si l'affaire est aussi bonne que cela, des organismes, dont la mairie, peuvent préempter le terrain
- le voisin peut déposer un recours au tribunal administratif contre la mairie qui a pondu un réglement qui fait subir une énorme moins-value à son terrain
- le PLU peut être amendé ponctuellement, sur demande du voisin
- etc etc

Bref, dans tous les cas, tu as tout à fait raison de te renseigner sur les démarches possibles.

En tout cas, pour moi, il me manque des infos pour avoir un avis sur le sujet. (notamment le réglement PLU).


Bonsoir Odilon44

Tu poses mal le problème je pense !
Le terrain à vendre tel quel n'est pas constructible ! Il ne devient constructible que si rattaché à un autre terrain de surface suffisante.
Le voisin comme la mairie ne peuvent rendre ce terrain constructible que si ils possédent un terrain mitoyen permettant d'atteindre la surface minimum pour être constructible . . .
Et les recours du voisin contre le PLU et la moins value à son terrain . . . je doute.

fred02c a peut-être l'opportunité de profiter d'une "bonne affaire" dont il n'est ni l'auteur ni le responsable . . . bien se renseigner avant et puis
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Messages : Env. 60000

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Env. 20 message Rouen (76)
Voila, c'est juste ça...et si ça se fait pas et ba tant pis...
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Messages : Env. 20
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Env. 10 message Itxassou (64)
Bonjour à tous,

Pour ma part (je suis géomètre), je ne vois rien d'illégal là dedans.
Deux choses tout de même à vérifier en priorité à mon avis:

- vérifier que le terrain visé soit bien intégrer dans la zone constructible du PLU (celle ci peut en effet changer lors des révisions du PLU)
- considérer le projet dans sa globalité, et voir si le deuxième terrain a un accés indépendant car la création de parties communes aux 2 lots (servitudes éventuelles et passage de réseaux inclus) induirait la procédure du permis d'aménager qui est plus coercitif et onéreux. Mais même dans ce cas là ça vaut largement le coup.

Donc pour résumé, un tour en mairie pour le PLU, un tour chez le notaire pour faire les choses en bonne et due forme, et si tout parait faisable, des devis de géomètres pour les procédures à mettre en place.

Bon appétit à tous!!
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Env. 20 message Rouen (76)
Le maire est justement en train de modifier/réviser le PLU, et c'est lui qui veut qu'on se rencontre demain pour en discuter, de ce rachat...
Donc j'attends demain, j'en saurais beaucoup plus...
Le fait de construire une maison sur ce terrain par la suite n'est pas le projet n°1...c'est surtout de retrouver la possibilité de construire chez nous, sur notre terrain, pour un garage, qui nous intéresse...
Et c'est là que le notion de prix de ce terrain va entrer en jeux...si il le mets trop cher, ça sera pas intéressant...Pour une maison par la suite dessus, OK, mais vu qu'on est encore très très loin de le faire...
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Messages : Env. 20
De : Rouen (76)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Je suis d'accord avec toutes ces précisions. Par ailleurs, mes remarques ne portaient pas sur la "légalité" de l'opération, dont je ne doutait pas, mais sur la "faisabilité", ceci une fois qu'on a pris en compte toutes les contraintes et questions (dont la première dans toute opération immobilière : combien ça va me couter ?).
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Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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