Déclaration préalable changement de destination garage clause suspensive

Bonjour,

Voici la situation :

- Nous souhaitons acheter une maison construite en 2014 avec un garage de 30m2 en fond de parcelle et le transformer en habitation.

- Un fossé se trouve juste derrière, aujourd'hui une bande de 5m de chaque coté du fossé (PLU actuel) empêcherait la construction de ce garage mais en 2014 ceci a été accepté par la mairie. (Garage présent sur le PC)

- Le 1er propriétaire a vendu en 2020, et c'est seulement à ce moment là qu'il a déclaré l'achèvement des travaux, le seul document prouvant ceci est le document cerfa qu'il a déposé à la mairie le 11.06.2020, aucun document attestant la validation par la mairie nous a été fourni. 

- De plus, sur le garage, une fenêtre a été rajoutée face ouest (aucun vis à vis), non déclaré initialement sur le PC.

- Nous souhaitons transformer ce garage en habitation, en changeant la porte du garage par une baie vitrée et la fenêtre face ouest par une porte.

Nos questions sont les suivantes : 

- Devons nous poser une DP ou un PC?
- Le vendeur a marqué ce paragraphe dans le compromis, qu'en pensez vous? (Le PV de réception est simplement un document du constructeur datant du 17/04/2014)

" ABSENCE DE CERTIFICATION DE LA CONFORMITÉ
La construction de l'immeuble n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d'un
certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des
travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare,
précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 2014 et que les éléments de fait
présentés par le propriétaire pour justifier de cet achèvement sont les suivants :
procès-verbal de réception.
En outre, le propriétaire déclare que depuis qu’il est propriétaire et à sa
connaissance, aucune action en démolition n’a été engagée.
Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de
certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la
mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues
dans le permis de construire : 
• Sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de six ans
après l’achèvement. Une amende comprise entre 1 200 euros et 6000 euros
par mètre carré de surface construite pourra être exigée. En cas de récidive,
outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra
être prononcé.
• Sanction civile fondée sur une action en responsabilité de la part des tiers : le
délai de prescription est de dix ans après l’achèvement dans la mesure où cet
achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date le délai de
prescription est de cinq ans à compter de la découverte des faits permettant
d'exercer l'action, sachant que la durée de cinq ans se cumule avec la durée
déjà écoulée antérieure au 18 juin 2008 sans pouvoir excéder dix ans.
Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un
préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice
pouvant le cas échéant aller jusqu'à la condamnation à démolir aux frais du
propriétaire.
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• Sanction civile de la part de la collectivité : aux termes de l’article L 480-14 du
Code de l'urbanisme la commune ou l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le
tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en
conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le
présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les
aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre
du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L'action civile se prescrit en
pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.
• Sanctions administratives : ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les
conséquences suivantes :
 En cas de demande de permis de construire sur la construction, la
situation actuelle devra être régularisée, par suite préalablement au
nouveau permis devra être demandé le certificat de conformité des
constructions originaires, avec les conséquences inhérentes à un
éventuel refus de ce certificat qui impliqueraient alors la mise en
conformité de celles-ci. Toutefois, si la construction est achevée
depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de
déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la
construction initiale au regard du droit de l’urbanisme sauf si la
construction est de nature à exposer ses occupants ou des tiers à un
danger, ou si elle se trouve située dans un site classé ou un parc
naturel.
 Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues
dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées
aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité,
téléphone.
En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein
droit à l’identique, sauf à prouver que l'immeuble a été édifié conformément aux
prescriptions du permis de construire. En outre, en application des dispositions de
l'article L 111-15 du Code de l'urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment
détruit ou démoli est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition
d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan
de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a
été régulièrement édifié."

- Que devons nous faire pour nous protéger au maximum?
- Devons nous demander une attestation d'achèvement par la mairie avant de déposer notre DP/PC?
- Qu'en est il de la fenêtre non déclarée, cela peut il gêner notre DP/PC?

En PJ vous trouverez le plan du PC initial déposé en mairie par le 1er vendeur.

Tous vos avis nous seront d'une aide précieuse, ceci est un premier achat commun.

Merci d'avance