Taux du credit

Bonsoir à tous,

pour ce qui est de la question que j'avais posé ce matin, j'ai la réponse : c'est la mensualité qui est ajustée en cas de variation du taux révisable et non la durée du prêt. Merci.
ac

@acb : c'est pourquoi les americains sont foutus a la porte de chez eux car incapables de faire face aux traites qui s'envolent

d'ou la necessite d'avoir un taux variable CAPE !

Bonjour,

Pour notre part, les 2 offres les plus intéressantes sont les suivantes. J'aimerais avoir votre avis sur laquelle choisir.
Lieu : région parisienne
Prêt : 187 650 €
Durée : 30 ans
Délégation d'assurance pour les 2 banques (les nombres que j'indique sont donc hors assurance)
Caution pour les 2 banques

=> CF :
Taux fixe : 3.90 % sur 30 ans
Frais de dossier : 300 €
Intérêts intercalaires : 3 924 €
Différé total jusqu'à 3 ans possible
Remboursement anticipé : 3% du capital restant dû (négociation possible à priori)

=> Cetelem BNP :
Taux capé 1 "à budget fixe" : 2.95 % sur 30 ans
Frais de dossier : 0 €
Intérêts intercalaires : 0 € (oui, oui, j'ai bien demandé s'ils étaient inclus dans le prêt ou calculé d'une autre façon, le commercial m'a bien confirmé qu'il n'y en avait pas)
Différé total jusqu'à 3 ans possible
Remboursement anticipé : 3% du capital restant dû
Recalcul du taux tous les ans à partir de la moyenne sur l'année de l'Euribor 3 mois.
Au bout de 10 ans, possibilité de passer à du taux fixe.
La mensualité ne change pas en cas de variation du taux Euribor 3 mois, c'est la durée qui change avec un plafonnement de 5 ans.
MAIS si la moyenne sur l'année de l'Euribor 3 mois est trop élevée et qu'augmenter la durée du prêt n'est plus possible, les mensualités sont augmentées au taux de l'inflation. C'est là que je ne comprends pas trop. Je lui ai demandé de me faire une simulation de la variation la plus défavorable mais il m'a prétexté qu'il ne pouvait pas le faire informatiquement. Depuis, je cherche en vain un simulateur sur le net qui me permettrait de le faire.

Laquelle des 2 offres trouvez-vous la plus intéressante ?

différé de 3 ans : attention ça a un cout énorme ! Chez cetelem, pas d'intérets intercalaires ce qui veut dire qeu tu amortis le capital dès le départ 'donc mensualité assez élevés d'entrée). Si tu fais le choix du différé, les inerets que tu aurais du payer pendant le temps du différé sont capitalisés ce qui veut dire des mensualités plus élevées que ce qu'annoncé. Beaucoup plus élevées. On pourrait faire le calcul mais comme ça me demanderait beaucoup de temps je le ferai plus tard.

Voici la seconde proposition faite par le CA (35) ce matin:

- NPTZ majoré: 39750€ sur 16 ans (TEG estimé: 0,72%)
- PTH fixe lissé OPTIPLAN: 41643€ à 3,55% sur 281 mois (TEG: 3,97%)
- PTH fixe FACILIMMO: 80000€ à 3,45% sur 240 mois (TEG: 4,08%)
- Frais de garantie: 2097,98€
- Frais de dossier: 300€, après remise commerciale de 550€
- Assurances: 75/75 (décès, PTIA, ITT), je ne connais pas le taux, surle document, le coût est de 28,30€ par personne ("après remise")
- Mensualités: 849,88€ de 1 à 16 ans, puis 835,94€ de 17 à 20 ans, puis 807,88 jusque 24 ans

Je pense que le proposition n'est pas mal, si l'on excepte le fait que le banquier, au téléphone, m'a indiqué que la loi sur la délégation d'assurances n'était "pas encore claire" et que le crédit risquait de ne pas être accepté si je prenait une assurance ailleurs (qui me coûterait, au vu des premiers devis, au mois 6000 à 7000€ de moins sur la durée du prêt...).
Peuvent-ils effectivement refuser un crédit si l'on ne prend pas l'assurance groupe?

Je vous remercie pour votre aide et vos conseils.

Bonjour à tous,

peu active sur le fofo mais toujours tres assidue en lecture, cette fois puisque les choses bougent enfin pour nous, j'apporte ma contribution:

voila ce que j'ai comme proposition de la CE 34 mais on verra mieux demain car le PTZ n'est pas pris en compte et apparement je pourrais avoir aussi un pret PAS à voir ce que cela rapporte!?

capital emprunté: 120 000 €

taux: 3,40% sur 20 ans

TEG: 4,58%

assurance: 0,42% Mr à 100% et moi à 50%

Frais dossier: 300 €

caution: 1560

echéances: 752,80€ par mois

Cout total : 62 532 €


C'est pas mal pour les échances cela equivaut à un loyer pour un petit T4 dans la region et encore!! Mais j'ai quelques petites interrogations à vous soumettre:

-Les 0,42% de l'assurance correspond à 0,28 pour Mr plus 0,14 pour moi (oui selon la banque) ou bien il faudrait calculer 0,42 plus la moitié pour moi soit total de 0,63%???

-Comment cela fait -il vu les données qu'il y ai une si grosse difference entre le taux et le TEG??

Merci pour vos lumieres....

Détail de notre prêt signé: 149698.59 Euros empruntés sur 20 ans (et non 19) en 2.55 capé 1 (1.37+1.18 de marge, indice Euribor 12 mois mensuel.)
échéances de base hors assurance: 796.91 Euros
assurance mensuelle (0.28 à 100% pour moi et 0.14 à 50% madame): 51.65/mois soit coût global 12500 Euros
échéance globale de départ: [g]848.56 Euros[/g]

D'après eux, au pire des cas (capé atteint dès 2011 sans jamais en bouger!), je payerais 12 mois l'échéance de base puis pendant 19 ans l'échéance passerait à 868.55 hors assurance soit [g]920.20 avec assurance[/g];

Coût total hors assurance dans ce pire scénario: 57893.73 Euros (contre 55367.28 en 3.51 fixe sur 20 ans chez la BNP), je prends donc un risque de 2500 Euros sur 20 ans par rapport au meilleur fixe que l'on m'ait proposé.

Pour moi c'est top mais qu'en pensez-vous?

L'indice Euribor 12 mois est-il plus avantageux que le 3 mois?

Les mensualités sont modulables annullement à la date anniversire de -30/+30 sans pénalité.

J'envisage d'épargner sur un compte à part type CEL à 1.25% afin de grossir les mensualités de +30% pendant un an si le cap était atteint trop souvent, ce qui minimiserait les dégâts, est-ce judicieux selon vous?

@ tonnerremecanique

bizarre, je me suis amusée avec des calculettes et je trouve pour vous un cout de credit HA superieur au votre dans le cas du taux fixe (presque ( presque 59 000). Me suis pas amusée avec le capé ( en meme temps jsais po faire ) mais verifiez vous meme.... Quoiqu'il en soit le variable j'ai jamais pu le sentir peut-etre par ignorance mais bon il me fait peur et plus depuis l'histoire au USA, allez savoir pourquoi!! Vous avez imaginez le pire scenario avec perte de 2500 ( mais est- VRAIMENT le pire scenario) mais vous ne dites pas le gain dans le meilleur des scenarios. Apres à vous de voir si les sommes sur 20 ans valent la chandelle! Moi je prefere etre SURE de mes mensualités quitte à perdre un peu....

Bon et puis je m'autorepond en jouant toujours avec les calculettes j'ai effectivement trouvé le teg de 4,58% MAIS l'assurance à prendre en compte et bien 0,63% et non 0,42% comme me certifiais la banque! Je trouve l'assurance elevé à voir demain.... euh toute à l'heure vu le time !!!

bonne nuit

Bonjour,

les choses avancent enfin pour nous, je me décide donc à me lancer.

je n'ai malheureusement pas le détail sous les yeux, mais j'aimerais savoir si cette proposition est correcte.


nous passons par un courtier sur Bordeaux, je ne connaissais pas vraiment ce mode de démarches, j'ai donc un peu peur du résultat.


182000 euro, dont 24750 de PTZ et 10000 du 1% patronal.
taux à 3.55 % sur 25 ans
(je n'ai pas le détail des assurances en tête)

coût total du crédit avec assurances 89000 euro.
mensualité de 900 € et quelques centimes.

merci de vos réponses, si jamais ce n'est pas une proposition correcte je pense aller voir directement en banque plutôt que le courtier.

@ tonnerremecanique

Bonjour, nous sommes dans un situation d'arbitrage assez proche... voir le message laissé hier... j'ai appliqué à vos chiffres le calcul que j'ai effectué pour nous... à valider ...
hypo 1 : taux fixe 3.51% - mensualité hors assurance de 868.21 - avec assurance 919.86 - donc un coût global intérêts de 58800 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 2 : taux 2.55% sur la durée de l'emprunt - mensualité hors assurance de 796.22€- avec assurance 847.87 - donc un coût global intérêts de 41523 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 3, la moins favorable : taux 2.55% sur les 12 1ers mois et 3.55% sur les 228 derniers mois - mensualité hors assurance de 870.75€ sur le 2ème temps du plan d'amortissement - avec assurance 922.4- donc un coût global intérêts de 57558 € et un coût assurance de 12396 €.

Si mes calculs sont justes, sous réserve d'avoir bien "épluché" toutes les clauses du contrat, j'en conclus que dans cette configuration, il n'y aurait pas de risque à prendre l'offre taux variable puisque le total des intérêts versés sur l'ensemble du plan est inférieur à celui de l'offre à taux fixe - il faut pouvoir cependant assumer une hausse de la mensualité en cas de hausse des taux à 3.55% de 74 € mais dans ce cas de figure, la mensualité demeure équivalente à celle calculée en taux fixe. Donc par rapport à l'offre à taux fixe, cette offre à taux variable semblerait présenter un risque quasi nul en cas de hausse des taux... avec un potentiel de révision à la baisse des charges d'intérêts en cas de maintien de ceux ci en dessous de 3.5%. C'est tentant effectivement ! ...

Ce raisonnement est-il erronné ?
merci
ac

contiene a écrit:

différé de 3 ans : attention ça a un cout énorme ! Chez cetelem, pas d'intérets intercalaires ce qui veut dire qeu tu amortis le capital dès le départ 'donc mensualité assez élevés d'entrée). Si tu fais le choix du différé, les inerets que tu aurais du payer pendant le temps du différé sont capitalisés ce qui veut dire des mensualités plus élevées que ce qu'annoncé. Beaucoup plus élevées. On pourrait faire le calcul mais comme ça me demanderait beaucoup de temps je le ferai plus tard.

On peut faire un différé jusqu'à 3 ans, on n'est pas obligé et on ne compte pas faire un différé aussi grand (on l'espère en tous cas, sinon, ça voudrait dire qu'on n'en finira pas de construire notre maison ! De toute façon, le choix du différé ne se pose pas parce qu'on a un loyer à payer. Donc pas le choix pendant la construction, différé total obligatoire !

Sinon, chez Cetelem, on n'a pas de mensualité élevées dès le début de la simulation. On ne paye que les assurances pendant le différé. C'est bien indiqué dans la simulation et on peut commencer à amortir à tout moment si on finit la maison plus tôt que prévu.

Ma question ne se posait pas à propos du différé mais à propos du prêt capé 1 "à budget fixe". On ne comprenait pas le système d'augmenter la mensualité selon l'inflation si les taux explosaient et si on avait déjà augmenté la durée du prêt de 5 ans.
Je rappelle que Cetelem nous proposait un capé 1 à 2.95% sur 30 ans, avec mensualités fixes durant toute la durée du prêt mais avec possibilité d'augmenter la durée de 5 ans maximum. Après quoi, le conseiller immo nous a dit que si les taux explosaient et que la durée du prêt avait déjà atteint les 5 ans de plus, ils nous augmenteraient les mensualités selon l'inflation.

Je ne sais pas comment calculer le coût du prêt avec cette augmentation des 5 ans et surtout on ne comprend pas cette histoire d'augmenter les mensualités avec l'inflation.

Bonjour,

J'ai fait une simulation dans notre cas avec le taux capé +1 - l'ajustement de la durée du prêt (mensualité constante en cas de hausse du taux de référence) est nettement plus pénalisante pour l'emprunteur que l'ajustement du plan de financement par la mensualité (durée constante) en raisonnant en termes de charge d'intérêt global - d'autant plus qu'allonger la durée du prêt de x mensualité, c'est payer un surplus d'assurance de x assurance mensuelle...
en résumé c'est une bonne affaire pour la banque et la compagnie d'assurance...
ac

acb a écrit:

@ tonnerremecanique

Bonjour, nous sommes dans un situation d'arbitrage assez proche... voir le message laissé hier... j'ai appliqué à vos chiffres le calcul que j'ai effectué pour nous... à valider ...
hypo 1 : taux fixe 3.51% - mensualité hors assurance de 868.21 - avec assurance 919.86 - donc un coût global intérêts de 58800 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 2 : taux 2.55% sur la durée de l'emprunt - mensualité hors assurance de 796.22€- avec assurance 847.87 - donc un coût global intérêts de 41523 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 3, la moins favorable : taux 2.55% sur les 12 1ers mois et 3.55% sur les 228 derniers mois - mensualité hors assurance de 870.75€ sur le 2ème temps du plan d'amortissement - avec assurance 922.4- donc un coût global intérêts de 57558 € et un coût assurance de 12396 €.

Si mes calculs sont justes, sous réserve d'avoir bien "épluché" toutes les clauses du contrat, j'en conclus que dans cette configuration, il n'y aurait pas de risque à prendre l'offre taux variable puisque le total des intérêts versés sur l'ensemble du plan est inférieur à celui de l'offre à taux fixe - il faut pouvoir cependant assumer une hausse de la mensualité en cas de hausse des taux à 3.55% de 74 € mais dans ce cas de figure, la mensualité demeure équivalente à celle calculée en taux fixe. Donc par rapport à l'offre à taux fixe, cette offre à taux variable semblerait présenter un risque quasi nul en cas de hausse des taux... avec un potentiel de révision à la baisse des charges d'intérêts en cas de maintien de ceux ci en dessous de 3.5%. C'est tentant effectivement ! ...

Ce raisonnement est-il erronné ?
merci
ac

Tu as tout bon apparemment, nos chiffres se rejoignent à moins de 5 Euros près ...

La simulation de la banque a tenu compte du meilleur des cas, du pire et d'une situation intermédiaire (hausse puis baisse, ce qui donnerait un coût global interessant proche du mini escompté).

C'est écrit noir sur blanc donc je ne risque pas grand chose (2500 Euros au pire) et ca peut rapporter gros (14000 dans le meilleur des cas!).

Le delta est donc plutôt en faveur du gain, ce n'est pas comme si je prenais le risque de tout perdre ...

Un capé avec durée modulable de 5 ans en plus (25 ans à rembourser au lieu de 20 par exemple) est à FUIR car on ne rattrape pas l'élévation immédiate et les intérêts courent pendant tout ce temps, c'est donc tout bénéf pour la banque!

Je m'explique, si le capé monte en 2013 par exemple, je devrai payer des mensualités de 73 Euros en plus pendant toute l'année 2013 mais je n'aurais payé des intérêts que sur un an (pour effacer la hausse immédiate d'Euribor) et je serai tranquille après; tandis que si je dois payer des mensualités en plus, les intérêts de 2013 sont à rallonge et se cumulent pendant tout le reste du crédit, faisant boule de neige et augmentant le coût total de façon exponentielle ...

Suis-je clair?

En résumé, capé oui, si et seulement si on rembourse très vite les intérêts qui se surajoutent à chaque réevaluation annuelle de l'Euribor ...

Et si le 2.55 tient plusieurs années ou fait le yoyo comme je le pense alors ce sera le jackpot.

Vouloir absolument un fixe c'est un peu comme vouloir absolument acheter un diesel, beaucoup le font et au final peu l'amortissent; et bien pour le capé c'est comme acheter une essence et rouler peu, on peut y gagner énormément, encore faut-il prendre le risque et assumer d'être à contre courant ...

Après il ne faut pas trop traîner, les capés vont remonter très vite, c'est le moment où jamais et j'ai signé, car mes tergiversations m'ont déjà fait rater en Août le 2.75 capé 1 du CA qui vient de remonter à 3.15 ...

Oui, vos analyses paraissent justes. Mais pas de précipitation, ni de regret !

Le fait d'attendre vous à fait raté un 2.75 capé +1, pour avoir un 2.55 capé +1 ;) Cela valait donc le coup d'attendre non ?

Quand au CA (idem BNP pour nous), ils s'engagent sur des promesses qu'ils ne peuvent pas tenir (en tout cas dans notre région). Alors attention d'avoir bien les éléments définitifs en main avant de remercier la concurrence !