Proposition pret bpl et bsh (banque allemande)

voilà des nouvelles de notre rdv avec le conseiller de la banque populaire lorraine qui s'occupe seulement des prets immo en partenariat avec la fameuse banque allemande bsh, qui finalement veut dire bausparkasse schwâbisch hall.

Donc voilà leur proposition:

pret 200 000euros

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premiere étape:

sur 13ans et 1mois: remboursements des interets uniquement 692euros/mois taux fixe 4,15% à la banque pop

en parallèle sur meme durée: on met de l'argent sur une sorte de pel à la banque allemande bsh à hauteur de 452euros/mois

ce qui fait des mensualités de 1144euros par mois hors assurance
+ assurance 100% sur les deux tetes 45euros/mois



deuxieme étape:
apres ces 13ans, il reste donc le capital à rembourser càd 200 000euros

par le biais du "pel allemnad" on a un capital qui s'est formé à hauteur de 74 000euros, il reste donc 126 000 euros à rembourser
à ce moment il nous propose un second pret pour rembourser cette somme: taux fixe 3,75% sur 11ans et 3mois avec toujours la meme mensualite de 1144euros/mois hors assurance

le credit s'étale donc sur 24ans 5mois

autre chose:

ce credit est modulable à souhait (à tout moment) sans frais pour changer les mensualites ou bien faire des apports spontanés


voilà c'est vrai que c'est vraiment atypique par rapport à ce que l'on a pu nous proposer ailleurs mais ca parait vraiment interessant
j'attends vos avis notamment les personnes qui ont contracté ce genre d'emprunts
merci

nous avons eu la même proposition et nous l'avons refusé.
cela s'appelle du crédit in fine.

c'est plus un procédé de défiscalisation pour les gens a l'isf qu'un emprunt bancaire.


le gros probleme pour un usager "classique" et tu t'en rendra compte en regardant des tableau d'amortissement, c'est que pendant la première période tu amorties beaucoup moins de capital que dans un prêt classique, donc si par malheurs tu dois vendre la maison (en moyenne une maison c'est 9 ans avant le changement.)tu auras beaucoup moins capitalisé qu'avec une offre de crédit classique.
de plus il te manque l'element le plus important de l'offre c'est le taux d'interet de ton fameux "PEL allemand" qui est de 1% ... oui tu as bien lu.

la deuxieme chose c'est que les apport spontané dans la deuxieme periode (et c'est pourtant pour toi le moment le plus probable ou en faire ) vu que tu as déja payé tout tes interets, et bien ils ne servent plus a rien.

si tu veux je peux te présenter un ami sur nancy qui est entrain de vendre son appartement financé in fine par bplc/bsh et il t'en dira que du bien ... (avec la baisse de valeur de l'appart et le peu de capitalisation ca va être une claque de 10K€ pour lui ...)

tu demanderas a la nana de la BSH ou en est son père dans les travaux de sa ferme a elle

ce prêt est sûrement atipique mais est-il réellement à ton avantage ?

imagine que pendant 13 ans tu vas seulement rembourser les intérêts d'emprunt et que s'il t'arrive un problème au cours de ces 13 ans tu auras remboursé presque 110.000 € et pas un centime du capital et que t'arrive t'il si tu ne peux plus payer dans 13 ans ou même avant ? ta maison est saisie sans aucune formalité et tu auras non seulement payé pour rien pendant 13 ans (aucun capital remboursé) mais tu devras en plus rembourser encore le reste soit 200.000€ en gros.

Va donc voir une banque française et vois ce qu'ils te proposent et tu fais la différence, en terme de finance et en terme de risque surtout. De plus les taux de cette proposition ne me semblent pas si intéressant que cela.

ps : garde en tete pendant l'entretient que la déduction des intérêts de crédit est plafonné et que tu l'atteindra déjà avec une offre de pret classique, pas besoin de se chargé encore plus en intérêts les premières années.


tu es de nancy ?

Armand a raison, ce système est surtout destiné à la défiscalisation et à l'investissement locatif donc aux gens qui paient énormèment d'impôts sur le revenu et qui par ce biais réduisent le bénéfice foncier et finance à moindre coût un investissement locatif par le biais d'une niche fiscale.
Attention aussi à garder en tête que le système fiscal n'est pas figé dans le temps et que les conditions peuvent changer, le gouvernement fait la chasse aux niches fiscales, donc un jour proche tout cela tombera à la trappe et tu n'auras plus que tes yeux pour pleurer.

merci beaucoup liz et armand pour vos conseils

c'est vrai que je m'étais un peu renseigné et j'avais bien compris l'histoire du pret in fine avec la defiscalisation mais le mec a vraiment su tourner les choses à notre avantage et démonter mes arguments.

pour repondre à armand j'ai eu affaire à un mec de metz et je suis de la meuse.

mais c'est vrai que c'était plus alléchant que la proposition de la snvb que l'on a eu 4,20 sur 25 ans et 0,703 d'assurance !!!!! (avec bsh ct 0,27 d assurance pour deux tetes)
demain rdv au lcl mais il nousv a déjà prévenu qu'il exigeait la dommage ouvrage et on est pas vraiment chaud vu le surcout...
je ne sais plus quoi penser.... dur dur ce monde des banques
je vais voir peut etre aupres de la caisse d'épargne ou credit mutuel... à voir
c'est pas gagné...
en tout cas merci pour vos avis, c'est vraiment sympa de pouvoir partager toutes ces difficultés

pour infos, je me permet de la pub car pour nous tout a été parfais, c'est le crédit lyonnais de laxou qui a financer notre maison (ferme en rénov.)

pour notre dossier pourtant très compliqué (grange classé en remise agricole en changement de destination et "auto-rénovation", en empruntant que au nom de ma femme etc etc) ils ont été parfais et le directeur d'agence a vraiment fait un bon boulot. MP si tu veux pour ses coordonnées.

sinon forcement j'avais demandé a la BPL ou j'ai mes comptes pro, et donc sur 25 ans, c'est in fine et BSH donc on a emprunter ailleurs.

zoizette a écrit:

merci beaucoup liz et armand pour vos conseils

c'est vrai que je m'étais un peu renseigné et j'avais bien compris l'histoire du pret in fine avec la defiscalisation mais le mec a vraiment su tourner les choses à notre avantage et démonter mes arguments.

pour repondre à armand j'ai eu affaire à un mec de metz et je suis de la meuse.

mais c'est vrai que c'était plus alléchant que la proposition de la snvb que l'on a eu 4,20 sur 25 ans et 0,703 d'assurance !!!!! (avec bsh ct 0,27 d assurance pour deux tetes)
demain rdv au lcl mais il nousv a déjà prévenu qu'il exigeait la dommage ouvrage et on est pas vraiment chaud vu le surcout...
je ne sais plus quoi penser.... dur dur ce monde des banques
je vais voir peut etre aupres de la caisse d'épargne ou credit mutuel... à voir
c'est pas gagné...
en tout cas merci pour vos avis, c'est vraiment sympa de pouvoir partager toutes ces difficultés

C'est sûr que le type de la banque ne va pas te dire que ce qu'il te propose n'est pas adapté à ce que tu demandes, mais comme il a des objectifs et une comm ou un bonus à la clé il va t'emballer çà dans un beau discours pour que tu signes et après il s'en fout du moment qu'il a touché son bonus.

D'ailleurs, sans raconter de bêtise, il me semblait même que ce type d'emprunt in fine avait été interdit en France car çà avait mis sur la paille plus d'un propriétaire qui pensaient rembourser leur maison tous les mois, alors que ce n'était que les intérets d'emprunt .. la preuve que çà n'a pas servit car ce type de prêt existe toujours.
J'ajouterais en plus que si on connait à peu près le réglement des banques Françaises et que l'Etat français garantit jusqu'à un certain montant les comptes des clients en cas de faillite, on ne sait pas du tout ce qu'il advient des comptes de la banque allemande dans ce cas .. et ce n'est pas parce que c'est l'Europe que tous les pays ont la même reglementation loin de là.
Pour ce qu'on t'a proposé à la snvb, çà me parait beaucoup non ? 4.20% et une assurance élevée apparemment .. selon le dossier de l'emprunteur, on est plutôt en dessous en ce moment il me semble.
Pourquoi ne vas-tu pas te renseigner à la banque postale ? ils font des taux intéressants aussi et ils étaient pas mal placés. Pour mon cas personnel, j'ai fait mon emprunt à la banque postale et en 2008 c'était eux qui me proposaient le plus bas taux. J'avais même un pote qui travaillait à la C.E. et qui même en me faisant le taux le plus bas ne pouvait pas s'aligner sur leur offre. Mais bon, çà change vite de politique dans les banques et le client a plutôt intérêt à être très bien informés avant d'aller les voir.
bon courage

chaque dossier est diffèrent !!

c'est comme dans les assurances auto, chaque banque a des clients "type" qu'ils souhaitent acheter plus que d'autres ...

et ce n'est pas QUE la regle 33%/apport/capacité d'emprunt.

c'est aussi le niveau global de revenu, le patrimoine, les secteurs d'activités, les fonctionnaires etc etc .

bonjour,
je peux te dire que le partenariat de la banque populaire lorraine champagne avec BSH (banque allemande) est une tres bonne chose (cela fait 15 ans qu'il existe et c'est pas pour rien): certes c'est un pret in fine mais pendant ta premiere phase, dans ta mensualite de pret il y a une partie pour les interets et une partie versee sur un compte epargne logement: donc du coup, si dans 5 ans , tu veux rembourser ton pret suite à vente: tu deduis ce que tu as mis de cote sur le compte epargne. Donc tu ne perds rien: quand je lis: tu ne rembourses que des interets et pas de capital: c'est faux puisque tu epargnes : donc tu amortis
L'avantage c'est qu'en deuxieme phase, le taux est plus bas: c'est vraiment le principe de l'epargne logement: plus tu mets de cote (droits à credits), plus ton taux est attractif

Autre avantage de ce pret, je peux moduler A TOUT MOMENT et SANS FRAIS ma mensualite: (alors qu'un pret immobilier classique, il faut attendre la date anniversaire de pret pour faire une demande de modulation; et cela coute des frais puisqu'il y a un avenant: et cà les "banques classiques françaises" le facture) Et je peux egalement rembourser par anticipation de façon totale ou partielle SANS FRAIS. (pour rappel, l'indemnite de remboursement anticipe est de 3% du capital restant dû : jamais c'est gratuit au mieux, les banques "françaises" le reduisent à 1%

Ils ont en plus de tres bonne delegation d'assurance avec des courvertures completes 100% en déces , invalidite et arret de travail à un taux defiant toute concurrence

Ce pret est d'une souplesse... J'ai utilise ce pret il y a 10ans pour ma residence principale: au depart , j'avais prevu de la rembourser en 20 ans mais dès que j'avais une hausse de salaire, j'en profitais pour augmenter ma mensualite de pret du meme montant: resultat: j'ai gagne des annees: je peux te dire que sur le cout total du credit: ca se ressent.

Et là pour mon investissement locatif, je fais encore appel à la BPLC avec BSH car vu que cest un pret in fine: pendant la premiere phase (environ 11 ans), les interets sont identiques et du coup je créé un deficit foncier que je n'aurais pas avec un pret amortissable classique (plus le temps passe, moins tu payes d'interet d'emprunts et donc moi je deduis de deficit foncier).

En plus, le MR BSH de Metz est très clair et reactif: et sois sans crainte: ce n'est qu'un intermediaire: tu es client de la BPLC et ton pret se fait à la BPLC

Donc il ny a pas de risque de faillite car tout se fait en FRANCE

Alors franchement faut y aller: quand on te propose en taux fixe sur 24 ans : 3.85% FIXE en 1ere periode puis 2.75% FIXE en 2nde periode avec du 0.15% en assurance (100% Deces + Ptia + arret de travail (non fumeur) SANS FRAIS DE DOSSIER et ZERO penalite en cas de modulation ou rachat anticipe

EXCUSEZ MOI MAIS ON TROUVE PAS CA PARTOUT

Heu...Claire...tu bosses dans cette banque ???

tu as créé ce compte juste pour témoigner de ca?

Bon je n'âi pas d'avis pour le fait que ce pret soit une bonne chose ou pas. par contre je suis pas d'accord avec ta vision des choses sur les condition si figé des banques francaise. Pour avoir démarché ^pas mal de banque dernierement:
Non la modulation des echéances ne se fait pas forcement a date anniversaire (Ex CA et CE).
Non toute les banque ne font pas payer un rembourssement partiel (proposition de la caisse d'epargne)
Oui il est possible de négocier à 0% le taux pour rembourssement anticipé (ex LCL)

Ajouter a ca que toute les banques (heuresement) ne refusent pas la délégation d'assurance, et donc des couvertures beton tu en trouve sans probleme, notamment avec un bon courtier.
Et effectivement, fiscalement parlant c'est tres interessant pour le locatif (pas le cas de la dame)

Mon conseil, démarche 4 ou 5 banques (c'est chiant je sais) et negocie sec avec eux. surtout que les taux sont un peu excessif a la bpl je trouve
Ne fais pas croire qu'en france les conditions bancaire sont non négociable, avec du temps et de la persuasion, on trouve de tres bonnes offres.

PS: moi je prendrai quelques chose de plus classique pour ma résidence principale, mais ca n'engage que moi

Non je ne bosse pas dans cette banque: je pense qu' ils doivent avoir de meilleurs taux lol

ce que j'ai aime cest que dans la simulation bsh tout est clair: par exemple, cest indique qu'il n'ya pas de penalite en cas de rachat

alors que dans les banques "françaises", en effet tout est negociable: mais ce nest que verbal: il n'a rien d'ecrit

j'ai fait le tour des banques et ils me disent "on peut s'arranger" mais qd tu te lances dans un projet immob ce qui predomine cest lecrit et non le verbal

le seul inconvenient avec bsh cest que c'est une hypotheque obligatoirement alors que dans les autres banques on peut avoir des cautionnement

tout ce que j'ai négocié figure dans l'offre de pret que la banque. Enfin ca coule sous le sens.

Effectivement quelqu'un qui négocie et qui fini par dire: "ok, on se serre la main, et dans 10 ans que vous voulez remboursser je me souviendrai de ce que nous avons dit pas de frais" ba il va se faire entuber (surtout qu'il y à peu de chance que ce soit le même conseiller).
Je suis franchement pas pro-banque, qu'elle soit francaise ou allemande ou togolaise, mais je pense qu'il est pas necessaire de sortir de polytechnique pour savoir que toutes les conditions du pret doivent etre expressement marquée pour faire foi.

Et au passage, ca nous est jamais arrivé que ce que nous disions verbalement figurent de maniere differente dans le contrat (ou pas du tout). pour les pénalité de rachat, pour avoir regardé le contrat de mon pere, qui à négocier 0 frais, c'est spécifier dans le contrat.

Vous avez l'air d'avoir de drole d'etablissement par chez vous...