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Bonjour,
Sympa ta proposition!

Bonjour

Merci de proposer tes services alors j'en profite !!!

Voilà j'ai négocier mon prêt habitat en décembre 2011, je n'ai toujours pas débloquer la totalité de mes prêts et je souhaiterai renégocier mes prêts.

Voici les caractéristiques de ce prêt :

* Un prêt de 97 526 euros à 4.32 % fixe sur 25 ans
* L'autre est de 42 000 euros à 4 % fixe sur 15 ans

Je précise que la première année je suis en différé. j'ai un autre prêt patronal de 16 000 euros sur 8 ans.

Ma question est la suivante : est il possible de renégocier maintenant en sachant que les taux ont bien diminué ? Dois je attendre de tous débloquer les prêts ?

Merci d'avance pour tes lumières !!!

Merci Orelsoid

Bonjour Nyouk29,
A priori, pas besoin d'attendre la fin des déblocages pour essayer de renégocier tes prêts. Je pense que l'on est effectivement dans une bonne période pour le faire surtout vu les taux que tu as actuellement, le gain devrait être non négligeable. A savoir que toutes les banques n'acceptent pas forcément les renégociations ; dans ce cas, la seule chose à faire est d'aller voir ailleurs.

Va voir ta banque afin d'obtenir une proposition de renégociation et je pourrais y jeter un coup d'oeil si tu le souhaites.

Un conseil valable pour tout le monde lors de ce type de négocation : précisez que vous avez vu les taux sur le site meilleurtaux.com ou même sur forumconstruire https://www.forumconstruire.com/credit_immobilier/?pk_campaign=ForumConstruire.com&pk_kwd=element_classic_liste_first (histoire de mettre la pression) et indiquez que vous êtes prêt à quelques contreparties de type : souscrire une assurance MRH auprès de la banque, ou un contrat prévoyance, ou un placement ... (cela permet de mettre du poids dans la balance et tout peut se résilier facilement au bout d'un an )

De rien. Je manquerais pas de faire appel à toi si j'ai des questions "bancaires"

Merci beaucoup je vais faire ce que tu me proposes et je te tiens au courant !!!

Bon fin de week end à toi !!!

Avec plaisir !
bon WE également

Bonjour, un grand merci pour ta proposition car je suis un peu perdue dans les propositions bancaires.

Voilà, ma banque me propose un prêt sur 25 ans avec 24 mois de différé. J'ai entendu dire que si le différé n'était pas utilisé dans sa totalité, ma ensualité baisserait par la suite. Exemple si je paye 1 200 € par mois pour le prêt dès la remise des clés, j'ai utilisé 12 mois de différé et non 24, j'ai donc payé pendant 12 mois les frais intercalaires. Ma mensualité de 1 200 € sera revue un peu à la baisse. Est-ce que j'ai bien compris ?
Ensuite, ma banque me dit qu'il n'est pas utilie de m'assurer pour l'ITT car je suis fonctionnaire. Sauf qu'en étant fonctionnaire, j'ai effectivement le droit à 5 ou 6 ans de longue maladie mais après ? Si j'ai un handicap, il peut être plus longque 5 ou 6 ans. Je ne comprends pas bien pourquoi elle me dit ça, d'ouù tient-elle cette info que ce n'est pas utile pour le sfonctionnaires ? Est-ce par ce que nous avons "la garantie de l'emploi" ? Mais en cas d'invalidité, avons-nous toujours cette garantie ?

Je te remercie par avance.

nanda a écrit:

Bonjour, un grand merci pour ta proposition car je suis un peu perdue dans les propositions bancaires. Bonsoir, c'est bien pour cela que j'ai créé ce post.

Voilà, ma banque me propose un prêt sur 25 ans avec 24 mois de différé. J'ai entendu dire que si le différé n'était pas utilisé dans sa totalité, ma ensualité baisserait par la suite. Exemple si je paye 1 200 € par mois pour le prêt dès la remise des clés, j'ai utilisé 12 mois de différé et non 24, j'ai donc payé pendant 12 mois les frais intercalaires. Ma mensualité de 1 200 € sera revue un peu à la baisse. Est-ce que j'ai bien compris ?
Oui, tu as bien compris le principe. C'est compliqué à calculer précisément pour le banquier mais mécaniquement ta mensualité baissera si tu n'utilises pas totalement le différé, c'est à dire si tu demandes à rentrer en amortissement.


Ensuite, ma banque me dit qu'il n'est pas utilie de m'assurer pour l'ITT car je suis fonctionnaire. Sauf qu'en étant fonctionnaire, j'ai effectivement le droit à 5 ou 6 ans de longue maladie mais après ? Si j'ai un handicap, il peut être plus longque 5 ou 6 ans. Je ne comprends pas bien pourquoi elle me dit ça, d'ouù tient-elle cette info que ce n'est pas utile pour le sfonctionnaires ? Est-ce par ce que nous avons "la garantie de l'emploi" ? Mais en cas d'invalidité, avons-nous toujours cette garantie ?
La, je ne suis pas d'accord. C'est un peu comme si la banque te conseillait de prendre une assurance au tiers pour une voiture neuve parce que tu n'as jamais eu d'accident !! L'incapacité de travail est certes mieux couverte dans la fonction publique mais il n’empêche que se couvrir pour ce genre de risque est important. Attention, plus on se couvre au niveau de l'assurance emprunteur et plus cela coûte cher, CQFD.
Il faut savoir par contre que l'assurance du prêt prends en charge le préjudice en cas d'incapacité, c'est à dire en cas de perte de salaire. Si ton employeur continue a te verser ton salaire, alors il n'y a pas d'indemnité de l'assurance (jusqu'à temps que l'employeur ne paie plus).


Voila, j'espère avoir été clair


Je te remercie par avance.

Bonjour,

Je profite de ta gentille proposition pour poser une question à laquelle je n'arrive pas à avoir de réponse de ma "chère" banquière
J'ai contracté un emprunt immobilier en déc. 2012 dont les conditions sont les suivantes :
Pr^t modulable de 190000 Euros sur 180 mois, taux 3,25%, mensualité 1380,98 avec assurance, intérêts 50312,80, assurance : 45,90 euros/mois avec amortissement immédiat.
C'est un VEFA avec une livraison prévue au 4ème trim 2014, j'ai débloqué 21909 Euros en déc., le reste sera débloqué plus tard en fonction de l'avancement des travaux.
Or je me retrouve à payer 925,73 Euros par mois alors que je n'ai débloqué qu'un peu plus de 10% de la somme.
Je n'arrive pas à comprendre comment sont faits ces calculs ; j'avais misé sur un montant bien moindre et il semble que j'ai été très mal ou très peu informée car cela fait beaucoup compte tenu de mes autres emprunts en cours...
Pour l'assurance j'ai bien compris que le montant est fixe car couvre la totalité de la somme et non la partie débloquée.
Pourrais-tu m'aider à comprendre ?
Quelles seraient les éventuelles autres options d'après toi.
Un très grand merci d'avance !

Bonsoir kiki,
Et oui, je comprends ton étonnement et c'est bien là la preuve qu'il faut se méfier de certains banquiers. Non pas que ta banquière est voulu sciemment te tromper mais plutôt qu'elle ignorait le fonctionnement de sa propre banque. Et ces situations sont parfois graves pour les clients, j'espère que cela ne sera pas le cas pour toi.

Maintenant, l'explication du calcul. Tout d'abords, j’émets une supposition, mais je ne peux en être sûr car chaque établissement peut avoir son propre type d'amortissement. Pour ton cas, je pense que ta mensualité correspond à 100% du capital + 100% de l'assurance + x% des intérêts (qui augmenteront au fur et à mesure).
A vue de nez, cela donne 825€ de capital + 45,90€ d'assurance + (10% x 500€ d'intérêts) ... et le compte est bon !


D'autres options, il n'y en a pas 50 à vrai dire. Tu pourrais demander un report d'échéances de quelques mois pour te redonner un peu d'oxygène, le tout sans frais d'avenant car c'est quand même un défaut d'explication de la conseillère. Par contre, cela augmentera un peu tes futures échéances.

Bonsoir
Il est fort sympathique de nous faire profiter de votre expérience dans le secteur bancaire !
Nous sommes actuellement en train de faire le tour des banques pour faire jouer la concurrence.
La meilleure proposition est actuellement à la banque postale de Vannes (2,9% HA sur 20 ans pour250 000euros empruntés). La BP est donc bien placé mais ils ne seront pas retenus car ils refusent l'amortissement immédiat. Ce qui se traduit par 4/5 000 euros de surcout....
Nous comptons utiliser leurs propositions à 2,9% auprès des autres banques pour qu'ils s’alignent (CMB/CA)

=> On pense que la marge de négociation sur le taux HA est réduite, on arrivera peut être encore à baisser de 0,05 à 0,1% maxi.


La marge de négociation se situe désormais sur le coût de l'assurance. Les assurances (100% sur deux têtes) représentent au total entre 23/25 000 euros en fonction des banques. Or notre courtier en assurance nous a trouvé une assurance(garanties équivalentes) à 10 000 euros.....
(sans commentaire)

=> Nous souhaitons donc mettre en place une délégation d'assurance.


Ma question est la suivante : pour le moment, nous avons volontairement pas informé les banques de notre demande de délégation d'assurance. Mais à quel moment doit on sortir notre attestation d'assurance émise par une assurance externe ? Si le banquier se braque et refuse la délégation, quels sont nos arguments ?
On appréhende un peu la réaction de notre conseiller bancaire quand on va lui annoncer qu'on ne prend pas leur assurance.
Dans l'attente de votre réponse

Cordialement

Bonsoir,
C'est une question délicate et cela dépends en partie de la personne que vous avez en face de vous et de la politique commerciale de la banque.
Il est bien évident aussi que meilleur est le dossier de prêt et plus la banque sera enclin à "accepter" une délégation d'assurance.

Ce qu'il faut bien comprendre c'est que l'assurance emprunteur génère du PNB pour la banque et si elle accepte de faire un dossier de prêt sans cela, elle voudra trouver une autre source de PNB. Je le précisais dans le post pour les renégociations, il ne faut pas hésiter à proposer des contreparties pour la banque : assurance habitation, contrat de prévoyance, placement, etc ... tout ceci pèsera dans la décision de la banque et peut éventuellement se résilier au bout d'un an !

Maintenant, un point de droit : la banque n'a absolument pas le droit de refuser une délégation d'assurance du moment que les garanties sont équivalentes. C'est la loi Lagarde.
Elle n'a normalement pas non plus le droit de majorer le taux ou les frais de dossier ou autres sous prétexte que vous ne prenez pas l'assurance groupe. Si elle le fait, n'hésitez pas à faire jouer votre connaissance de la loi et si vraiment elle reste sur ses positions, au pire, indiquez que vous allez contacter le médiateur de la banque pour faire valoir vos droits ... certes l'ambiance ne sera pas idéale mais vous aurez gain de cause !

bon courage

Bonsoir, je tenais juste à remercier NIFLON pour sa réponse.
Bonne soirée.

niflon a écrit:

Bonsoir kiki,
Et oui, je comprends ton étonnement et c'est bien là la preuve qu'il faut se méfier de certains banquiers. Non pas que ta banquière est voulu sciemment te tromper mais plutôt qu'elle ignorait le fonctionnement de sa propre banque. Et ces situations sont parfois graves pour les clients, j'espère que cela ne sera pas le cas pour toi.

Maintenant, l'explication du calcul. Tout d'abords, j’émets une supposition, mais je ne peux en être sûr car chaque établissement peut avoir son propre type d'amortissement. Pour ton cas, je pense que ta mensualité correspond à 100% du capital + 100% de l'assurance + x% des intérêts (qui augmenteront au fur et à mesure).
A vue de nez, cela donne 825€ de capital + 45,90€ d'assurance + (10% x 500€ d'intérêts) ... et le compte est bon !


D'autres options, il n'y en a pas 50 à vrai dire. Tu pourrais demander un report d'échéances de quelques mois pour te redonner un peu d'oxygène, le tout sans frais d'avenant car c'est quand même un défaut d'explication de la conseillère. Par contre, cela augmentera un peu tes futures échéances.

Un grand merci pour ta réponse. Ce qui me chagrine le plus en fait c'est que tu as mis 26 min à poster une réponse complète là ou je n'arrive pas à avoir de statut depuis le 30 janvier (no comment).

Pour ma part, je vais réussir à me débrouiller avec mes mensualités car j'attends une rentrée d'argent mais de tels comportements m'agacent prodigieusement car cela aurait pu me mettre dans une situation terrible et qu'il n'était pas prévu que j'apporte pas loin de 20 000 Euros de ma poche dans les deux prochaines années.

Compte tenu du fait que le prêt n'est pas entièrement débloqué, penses-tu que je puisse le faire racheter vu que les taux ont encore baissé (c'est un prêt cautionné) et que j'ai un "bon dossier" ? Si oui y a t il des modalités avec le notaire ou je me contente de faire les chèques au promoteur et le reste me regarde.

Encore un grand merci pour ta réponse si pertinente !

Bonjour,

J'ai une situation de construction un peu compliquée (destruction réalisée, en attente de la reconstruction) et je m'interroge sur mes emprunts.

J'ai actuellement 3 emprunts (terrain+maison):
- Prêt employeur 4000 euros à taux zéro (saisie sur salaire pendant 4 ans - jusqu'en déc 2015)
- PTZ+ 33500 (9 ans jusqu'en 2019)
- Prêt bancaire 123670 (25 ans à 4.05% fixe + assurance)

Le PTZ+ et le prêt sont lissés ensemble sur 25 ans.
Nous sommes en amortissement depuis un an et demi (pas de frais intercalaires) mais il n'y a qu'une partie qui a été débloquée (le PTZ+ et une partie du prêt bancaire).

Nous allons avoir probablement des dépenses supplémentaires non prévues : frais de justice, huissier, expert, et aussi des travaux non chiffrés à avancer. Ces coûts sont difficiles à estimer (coût de l'avocat diffèrera selon le moment auquel on en aura besoin...), prix des TNC très variables selon si le CST réalise ou non de lui-même ces travaux (mur de soutènement, l'enlèvement des terres...)

Mais dans nos difficultés nous avons le bonheur de pouvoir économiser, puisque nous ne payons toujours pas la totalité du prêt prévu initialement et nous sommes hébergés.
Donc on a un apport plus important que prévu.
De plus, nous allons avoir des pénalités de retard normalement déduites des prochains appels de fond (sauf s'ils nous embêtent et qu'on doit les réclamer en justice)

De fait j'ai pleins d'options auxquelles je réfléchie :

Ma conseillère CIC m'a dit (il y a un an) qu'il ne renégociait pas les emprunts tant qu'ils ne sont pas débloqués en plein.

- Jouer la sécurité et garder nos sommes de côté sur notre compte en banque au cas où cela tourne vraiment très mal...et donc payer des intérêts pour emprunter une somme dont on n'aura pas besoin.
Quitte à faire un remboursement anticipé plus tard.
- Demander une modulation du prêt pour payer plus maintenant, et redemander une modulation l'an prochain pour payer alors normalement comme prévu.
- Voir avec ma banque s'ils peuvent diminuer le montant de l'emprunt sans changer le taux.
- Faire le tour des banques pour renégocier mon taux
- Faire le tour des banques pour renégocier le taux et demander aussi à emprunter moins

Pour compliquer le tout je vais changer de boulot en septembre. J'ai deux mi-temps et l'un d'entre eux me propose un temps plein. Mon compagnon peut continuer à montrer des fiches de paye régulières en intérim. A nous deux on reste dans le même niveau de revenus qu'au moment où a souscrit l'emprunt (bon client) et j'améliore ma fiabilité puisque j'opte pour le temps plein administration avec emploi garantie à vie.

Mais est-ce que ma situation compliquée avec mon CST va faire peur aux banques et est-ce que ce n'est même pas la peine d'espérer quoi que ce soit ?

Je te remercie par avance de m'aider à y voir plus clair !

niflon a écrit:

Bonsoir kiki,
Et oui, je comprends ton étonnement et c'est bien là la preuve qu'il faut se méfier de certains banquiers. Non pas que ta banquière est voulu sciemment te tromper mais plutôt qu'elle ignorait le fonctionnement de sa propre banque. Et ces situations sont parfois graves pour les clients, j'espère que cela ne sera pas le cas pour toi.

Maintenant, l'explication du calcul. Tout d'abords, j’émets une supposition, mais je ne peux en être sûr car chaque établissement peut avoir son propre type d'amortissement. Pour ton cas, je pense que ta mensualité correspond à 100% du capital + 100% de l'assurance + x% des intérêts (qui augmenteront au fur et à mesure).
A vue de nez, cela donne 825€ de capital + 45,90€ d'assurance + (10% x 500€ d'intérêts) ... et le compte est bon !


D'autres options, il n'y en a pas 50 à vrai dire. Tu pourrais demander un report d'échéances de quelques mois pour te redonner un peu d'oxygène, le tout sans frais d'avenant car c'est quand même un défaut d'explication de la conseillère. Par contre, cela augmentera un peu tes futures échéances.

je vais pas tarder à négocier mon prêt donc cette alerte est très utile!
par contre je ne comprend pas tout le calcul. comment arriver vous à 825€?
A l'origine il me semblais évident que les frais intercalaires n'était calculé que sur la partie déjà emprunté!! ( montant versé * intérêt + assurance)
comment s'assurer que la banque fasse bien cela?
Pour ce qui est de caisse d’épargne et du crédit agricole, savez vous quel calcul ils utilisent?

Merci à vous pour ces conseils.

Avec plaisir kiki ! j'ai répondu vite parce que je connaissais la réponse mais je comprends ton sentiment.

On peut en effet racheter un prêt qui n'est pas totalement débloqué ; c'est un chouia plus compliqué. Il faut calculer le capital restant du actuellement et y ajouter les pénalités de remboursement anticipé. Il faut également ajouter le montant restant à débloquer et ça te donne le montant total à emprunter (+ éventuellement frais de garantie et frais de dossier).
Si tu n'as pas de garantie hypothécaire sur ton prêt actuel alors le notaire n'a même pas à être informé !

Bonjour Bourikette,
Voici quelques éléments de réponse

Bourikette a écrit:

Bonjour,

J'ai une situation de construction un peu compliquée (destruction réalisée, en attente de la reconstruction) et je m'interroge sur mes emprunts.

J'ai actuellement 3 emprunts (terrain+maison):
- Prêt employeur 4000 euros à taux zéro (saisie sur salaire pendant 4 ans - jusqu'en déc 2015)
- PTZ+ 33500 (9 ans jusqu'en 2019)
- Prêt bancaire 123670 (25 ans à 4.05% fixe + assurance)

Le PTZ+ et le prêt sont lissés ensemble sur 25 ans.
Nous sommes en amortissement depuis un an et demi (pas de frais intercalaires) mais il n'y a qu'une partie qui a été débloquée (le PTZ+ et une partie du prêt bancaire).

Nous allons avoir probablement des dépenses supplémentaires non prévues : frais de justice, huissier, expert, et aussi des travaux non chiffrés à avancer. Ces coûts sont difficiles à estimer (coût de l'avocat diffèrera selon le moment auquel on en aura besoin...), prix des TNC très variables selon si le CST réalise ou non de lui-même ces travaux (mur de soutènement, l'enlèvement des terres...)

Mais dans nos difficultés nous avons le bonheur de pouvoir économiser, puisque nous ne payons toujours pas la totalité du prêt prévu initialement et nous sommes hébergés.
Donc on a un apport plus important que prévu.
De plus, nous allons avoir des pénalités de retard normalement déduites des prochains appels de fond (sauf s'ils nous embêtent et qu'on doit les réclamer en justice)

De fait j'ai pleins d'options auxquelles je réfléchie :

Ma conseillère CIC m'a dit (il y a un an) qu'il ne renégociait pas les emprunts tant qu'ils ne sont pas débloqués en plein. Il faudrait vérifier cela sur les conditions générales de vos offres de prêt car si cela n'est pas écrit explicitement, rien ne peut vous en empêcher.

- Jouer la sécurité et garder nos sommes de côté sur notre compte en banque au cas où cela tourne vraiment très mal...et donc payer des intérêts pour emprunter une somme dont on n'aura pas besoin.
Quitte à faire un remboursement anticipé plus tard. Conserver de l'argent de coté est toujours une bonne solution. Un prêt ressemble au final à de l'épargne forcée et pour ma part, je conseille souvent à mes clients d'emprunter un peu plus pour se laisser une marge. Cette solution est donc bonne à mon sens.
- Demander une modulation du prêt pour payer plus maintenant, et redemander une modulation l'an prochain pour payer alors normalement comme prévu. Cette option me parait bien compliquée.
- Voir avec ma banque s'ils peuvent diminuer le montant de l'emprunt sans changer le taux. C'est possible en toute logique, il s'agit d'une renonciation au montant initial du prêt. Ils te feront signer alors un avenant avec délai de rétractation, etc ...
- Faire le tour des banques pour renégocier mon taux. Bien sûr, c'est envisageable.
- Faire le tour des banques pour renégocier le taux et demander aussi à emprunter moins. C'est également tout à fait possible, cette solution est peut être la meilleure du coup.

Pour compliquer le tout je vais changer de boulot en septembre. J'ai deux mi-temps et l'un d'entre eux me propose un temps plein. Mon compagnon peut continuer à montrer des fiches de paye régulières en intérim. A nous deux on reste dans le même niveau de revenus qu'au moment où a souscrit l'emprunt (bon client) et j'améliore ma fiabilité puisque j'opte pour le temps plein administration avec emploi garantie à vie.

Mais est-ce que ma situation compliquée avec mon CST va faire peur aux banques et est-ce que ce n'est même pas la peine d'espérer quoi que ce soit ? Déjà, les banques n'ont pas à savoir que tu rencontres des difficultés avec ton CST et si jamais tu le leur dit, tu peux très bien "enjoliver" un peu la situation. Il n'est pas nécessaire de noircir le tableau car là oui, cela peut effrayer un peu.

Je te remercie par avance de m'aider à y voir plus clair !

Bon courage !

Bonjour Archi44,

Archi44 a écrit:

je vais pas tarder à négocier mon prêt donc cette alerte est très utile!
par contre je ne comprend pas tout le calcul. comment arriver vous à 825€? j'ai un logiciel de calcul sur feuille excel qui me permet de faire une simulation de prêt. J'ai donc simplement simulé le prêt de kiki comme s'il n'y avait pas d'intérêt intercalaire et j'ai pris la part de capital dans sa mensualité, cela me donne 825€ mais kiki devrait vérifier sur son tableau d'amortissement (s'il l'a)
A l'origine il me semblais évident que les frais intercalaires n'était calculé que sur la partie déjà emprunté!! ( montant versé * intérêt + assurance). Et bien non, dans mon établissement, ce n'est pas le cas et apparemment pas celui de kiki non plus.
comment s'assurer que la banque fasse bien cela? à part demander au banquier, il n'y a à mon sens aucune autre solution mais comment être sûr qu'il ne se trompe pas ...
Pour ce qui est de caisse d’épargne et du crédit agricole, savez vous quel calcul ils utilisent? non désolé

Merci à vous pour ces conseils.

Bonsoir
Après plusieurs simulations dans divers banques :BNP/CE/SG/LCL/CA/BANQUE POSTALE/CF , on a choisi notre banque "CE" du fait de leur proposition intéressante par rapport au autres.
PTZ+: 87450E sur 20ans
prêt patronal : 15000E sur 15ans taux 2,30%
Prêt CE : 150000 E sur 20ans taux 3,35%
assurance: de l'ordre de 55E PTZ+ et Prêt CE confondus (40/60)
du fait du lissage, notre prêt s'étale sur 25ans.
Les frais intercalaire seront payé au fur et à mesure des déblocages.

qu'en pensez-vous?
La demande de prêt à été signé le 16/03, et on a toujours pas reçu l'offre.
il y a 2 semaines et après avoir harcelé la banquière au téléphone, elle nous appelle pour nous annoncer que le cautionnement à été accepté, et que c'est le plus dur à avoir, du coup ça va s'enchainer vite.
Sauf que le WE dernier on reçoit un appel de l'accueil de la banque nous demandant de passer signer des docs pour le PTZ+ qui ont été oublié d'être signé le jour du dépôt de la demande (ils se rendent compte quasiment 2 mois après)
quelle est votre estimation de délai pour avoir l'offre de prêt? Dans ces conditions bien sur !!

Merci


Vous trouvez que c'est correct
Vous pensez

niflon a écrit:

Avec plaisir kiki ! j'ai répondu vite parce que je connaissais la réponse mais je comprends ton sentiment.

On peut en effet racheter un prêt qui n'est pas totalement débloqué ; c'est un chouia plus compliqué. Il faut calculer le capital restant du actuellement et y ajouter les pénalités de remboursement anticipé. Il faut également ajouter le montant restant à débloquer et ça te donne le montant total à emprunter (+ éventuellement frais de garantie et frais de dossier).
Si tu n'as pas de garantie hypothécaire sur ton prêt actuel alors le notaire n'a même pas à être informé !

Je viens de trouver la fameuse phrase en tout petit dans le contrat, page 6 sur 15 : "le montant du capital par échéance prévu initialement sur le tableau d'amortissement s'applique dès la période d'amortissement, et ce que le prêt soit totalement ou partiellement débloqué."
Elle était noyée dans une explication alambiquée sur les remb. constants, par palier, progressifs, ou divers...

Donc en fait je viens de comprendre que les montants dans la colonne "capital amorti" sont eux fermes, tout comme l'assurance. Seul le montant des intérets varie. Par contre le montant du capital varie chaque mois (logique) ; par ex. il y a 5 mois je remboursais 820,49 euros de capital et ce mois ci 829,41 Euros.

Donc je viens de comprendre pourquoi il a fallu absolument que je signe un tableau prévisionnel d'amortissement alors que je lui avais fait remarquer qu'il ne pouvait être exact vu que le déblocage était progressif ...

Le côté positif c'est que ça me coute moins cher en intérêts, mais du coup faut pouvoir gérer la trésorerie...

En tout merci de m'avoir permis de comprendre, je me coucherai moins bête ce soir

kiki a écrit:

niflon a écrit:

Avec plaisir kiki ! j'ai répondu vite parce que je connaissais la réponse mais je comprends ton sentiment.

On peut en effet racheter un prêt qui n'est pas totalement débloqué ; c'est un chouia plus compliqué. Il faut calculer le capital restant du actuellement et y ajouter les pénalités de remboursement anticipé. Il faut également ajouter le montant restant à débloquer et ça te donne le montant total à emprunter (+ éventuellement frais de garantie et frais de dossier).
Si tu n'as pas de garantie hypothécaire sur ton prêt actuel alors le notaire n'a même pas à être informé !

Je viens de trouver la fameuse phrase en tout petit dans le contrat, page 6 sur 15 : "le montant du capital par échéance prévu initialement sur le tableau d'amortissement s'applique dès la période d'amortissement, et ce que le prêt soit totalement ou partiellement débloqué."
Elle était noyée dans une explication alambiquée sur les remb. constants, par palier, progressifs, ou divers...

Donc en fait je viens de comprendre que les montants dans la colonne "capital amorti" sont eux fermes, tout comme l'assurance. Seul le montant des intérets varie. Par contre le montant du capital varie chaque mois (logique) ; par ex. il y a 5 mois je remboursais 820,49 euros de capital et ce mois ci 829,41 Euros.

Donc je viens de comprendre pourquoi il a fallu absolument que je signe un tableau prévisionnel d'amortissement alors que je lui avais fait remarquer qu'il ne pouvait être exact vu que le déblocage était progressif ...

Le côté positif c'est que ça me coute moins cher en intérêts, mais du coup faut pouvoir gérer la trésorerie...

En tout merci de m'avoir permis de comprendre, je me coucherai moins bête ce soir

Ceci coute moins cher en intérêt? comment êtes vous sûr de cela? quel est le mécanisme?
si je comprend bien, vous commencer à rembourser le capital dès le début? et non juste les intérêt intercalaire
savez vous quel aurait été le montant de vos mensualité à l'heure actuelle si vous n'aviez eu que les interêt intercalaire à payer?

en résumé, vous me corrigez si je me trompe: les deux systèmes se valent, c'est juste que kiki rembourse sont capital plus vite que prévu, c'est à dire dès le jour du premier déblocage des fonds et non le premier jour après le dernier déblocage des fonds

Bonjour Niflon,

Je te remercie pour les réponses que tu m'as apporté.
Je me permets de te redemander encore quelques précisions (en vert).

niflon a écrit:

J'ai actuellement 3 emprunts (terrain+maison):
- Prêt employeur 4000 euros à taux zéro (saisie sur salaire pendant 4 ans - jusqu'en déc 2015)
- PTZ+ 33500 (9 ans jusqu'en 2019)
- Prêt bancaire 123670 (25 ans à 4.05% fixe + assurance)

Ma conseillère CIC m'a dit (il y a un an) qu'il ne renégociait pas les emprunts tant qu'ils ne sont pas débloqués en plein. Il faudrait vérifier cela sur les conditions générales de vos offres de prêt car si cela n'est pas écrit explicitement, rien ne peut vous en empêcher.
Je ne vois rien d'indiqué dans mon contrat, donc cela doit être une politique de leur banque... Peut-être que cela vaut le coup que j'essaye d'insister.

- Jouer la sécurité et garder nos sommes de côté sur notre compte en banque au cas où cela tourne vraiment très mal...et donc payer des intérêts pour emprunter une somme dont on n'aura pas besoin.
Quitte à faire un remboursement anticipé plus tard. Conserver de l'argent de coté est toujours une bonne solution. Un prêt ressemble au final à de l'épargne forcée et pour ma part, je conseille souvent à mes clients d'emprunter un peu plus pour se laisser une marge. Cette solution est donc bonne à mon sens. [color=#009900]OK[/color]
- Demander une modulation du prêt pour payer plus maintenant, et redemander une modulation l'an prochain pour payer alors normalement comme prévu. Cette option me parait bien compliquée.
- Voir avec ma banque s'ils peuvent diminuer le montant de l'emprunt sans changer le taux. C'est possible en toute logique, il s'agit d'une renonciation au montant initial du prêt. Ils te feront signer alors un avenant avec délai de rétractation, etc ... Je n'avais pas imaginé cela comme ça. Donc au passage, en créant un avenant ils peuvent aussi modifier les conditions ou les taux d'assurances, reprendre des frais de gestion... Il faut se méfier.

- Faire le tour des banques pour renégocier mon taux. Bien sûr, c'est envisageable.
- Faire le tour des banques pour renégocier le taux et demander aussi à emprunter moins. C'est également tout à fait possible, cette solution est peut être la meilleure du coup. C'est ce que je pense aussi, même si cela est le plus pénible à faire !!

Mais est-ce que ma situation compliquée avec mon CST va faire peur aux banques et est-ce que ce n'est même pas la peine d'espérer quoi que ce soit ? Déjà, les banques n'ont pas à savoir que tu rencontres des difficultés avec ton CST et si jamais tu le leur dit, tu peux très bien "enjoliver" un peu la situation. Il n'est pas nécessaire de noircir le tableau car là oui, cela peut effrayer un peu.
[color=#009900][color=#009900]J'ai signé un contrat il y a deux ans et j'ai juste payer les fondations, forcément ça va amener des questions de la part du banquier... mais je peux peut-être dire qu'une étude de sol faite tardivement à démontrer qu'il fallait d'autres fondations et que l'ouvrage a donc pris du retard...(c'est une partie de la vérité) [/color]
[/color]Je te remercie par avance de m'aider à y voir plus clair !

Bon courage ![/quote]
[color=#009900]


[color=#009900]Le remboursement par anticipation n'est finalement pas intéressant avant 2021 car sinon j'aurai un % à payer et en plus il rembourse d'abord le prêt à taux moindre (PTZ+ à taux zéro). Donc si je comprends bien cela ne me changerait presque rien, puisque je ne gagnerai pas sur les intérêts.

[/color][/color][color=#009900]Peux-tu m'expliquer la phrase suivante qui est dans mes conditions générales:
"En cas d'utilisation du crédit pour un montant moindre que le montant initial, le montant d'amortissement du capital par échéance reste le même que celui prévu initialement sur le tableau d'amortissement". Cela veut dire qaue même si je leur emprunte que 100000 sur le prêt CIC je vais leur devoir quand même les intérêts sur 123600 ? ou que les montants dûs chaque mois seront au même prix, mais moins longtemps...
Plus je lis mon contrat moins je comprends !!
[/color]

Désolé je n'arriva pas à rectifier les couleurs

Bonjour,

HHAL a écrit:

Bonsoir
Après plusieurs simulations dans divers banques :BNP/CE/SG/LCL/CA/BANQUE POSTALE/CF , on a choisi notre banque "CE" du fait de leur proposition intéressante par rapport au autres.
PTZ+: 87450E sur 20ans
prêt patronal : 15000E sur 15ans taux 2,30%
Prêt CE : 150000 E sur 20ans taux 3,35%
assurance: de l'ordre de 55E PTZ+ et Prêt CE confondus (40/60)
du fait du lissage, notre prêt s'étale sur 25ans. Attention, vous indiquez 3,35% sur 20 ans mais également que le prêt s'étale sur 25 ans. 3,35% est un taux très correct sur 25 ans mais pas sur 20 !
Les frais intercalaire seront payé au fur et à mesure des déblocages.

qu'en pensez-vous? le montage en lui même semble optimal et quel superbe PTZ, 87450€ vous allez faire des envieux !
La demande de prêt à été signé le 16/03, et on a toujours pas reçu l'offre.
il y a 2 semaines et après avoir harcelé la banquière au téléphone, elle nous appelle pour nous annoncer que le cautionnement à été accepté, et que c'est le plus dur à avoir, du coup ça va s'enchainer vite. Il est vrai que la décision de la SACCEF se fait souvent attendre. Pour peu que le dossier soit un peu compliqué (lissage etc ...), ça prends souvent 2-3 semaines.
Sauf que le WE dernier on reçoit un appel de l'accueil de la banque nous demandant de passer signer des docs pour le PTZ+ qui ont été oublié d'être signé le jour du dépôt de la demande (ils se rendent compte quasiment 2 mois après)
quelle est votre estimation de délai pour avoir l'offre de prêt? Dans ces conditions bien sur !!
Un PTZ est toujours long et fastidieux à monter. Personnellement, quand j'en monte un, je préviens toujours les clients de l'aspect très "administratif" et rébarbatif de mes futures demandes. Il est vrai que la conseillère aurait pu vous faire signer ces documents avant, mais l'erreur est humaine ... Si l'accord des assurances est obtenu, la Saccef accordé et les papiers signés, cela devrait aller vite maintenant, disons 10-15 jours max.

Merci
Avec plaisir

Vous trouvez que c'est correct
Vous pensez

kiki a écrit:

Donc en fait je viens de comprendre que les montants dans la colonne "capital amorti" sont eux fermes, tout comme l'assurance. Seul le montant des intérets varie. Par contre le montant du capital varie chaque mois (logique) ; par ex. il y a 5 mois je remboursais 820,49 euros de capital et ce mois ci 829,41 Euros.

Donc je viens de comprendre pourquoi il a fallu absolument que je signe un tableau prévisionnel d'amortissement alors que je lui avais fait remarquer qu'il ne pouvait être exact vu que le déblocage était progressif ...

Le côté positif c'est que ça me coute moins cher en intérêts, mais du coup faut pouvoir gérer la trésorerie...

En tout merci de m'avoir permis de comprendre, je me coucherai moins bête ce soir

C'est exactement ça : 100% du capital + 100% des assurances et x% des intérêts !
Content d'avoir pu te rendre service !

Archi44 a écrit:

Ceci coute moins cher en intérêt? comment êtes vous sûr de cela? quel est le mécanisme?
si je comprend bien, vous commencer à rembourser le capital dès le début? et non juste les intérêt intercalaire
savez vous quel aurait été le montant de vos mensualité à l'heure actuelle si vous n'aviez eu que les interêt intercalaire à payer?

en résumé, vous me corrigez si je me trompe: les deux systèmes se valent, c'est juste que kiki rembourse sont capital plus vite que prévu, c'est à dire dès le jour du premier déblocage des fonds et non le premier jour après le dernier déblocage des fonds

Si kiki rembourse son capital plus rapidement que prévu, il paiera mathématiquement moins d'intérêts. Il est vrai que cette solution proposée par quelques banques est "profitable" pour le client et cela évite même de solliciter une franchise.

@ Bourikette

Si tu décides de renoncer à une parte de ton financement, la banque n'a pas le droit de te modifier le taux du prêt !! ils peuvent uniquement et éventuellement appliquer des frais d'avenant ( moins de 150€ généralement )

Pour ta question sur cette phrase "En cas d'utilisation du crédit pour un montant moindre que le montant initial, le montant d'amortissement du capital par échéance reste le même que celui prévu initialement sur le tableau d'amortissement". Cela veut dire que si tu utilises par exemple 100K€ sur les 126K€ prévu initialement, ta mensualité sera composée de la même partie de capital ; seul ta partie d'intérêt sera recalculée sur le montant exact emprunté. Tu amortiras donc plus rapidement ton capital et paiera donc moins d'intérêt

ça c'est vraiment sympa de partager ses connaissances!!!

Nous avons signé un compromis de vente la semaine dernière, et nous avons lancé la marche à suivre chez un courtier.

Achat à hauteur de 208 500 € (frais de notaire et d'agence compris)
Apport de 48 500 € et donc un prêt de 160 000€

Nous partons sur un prêt de 25 ans, à 3,5% (maxi selon le courtier) nous ne souhaitons pas d’hypothèque ni de taux variable. Ce qui ferait une mensualité d'environ 850 €.(26% d’endettement)

La situation est la suivante,nous ne sommes pas encore trentenaire, ma compagne vient d'avoir son CDI à temps partiel (25h) et pour ma part je suis intermittent du spectacle depuis 2008, avec des CDDU qui s'enchainent sans intermittence (plusieurs contrats d'1 an, je suis donc devant les prud'hommes en CDI...)
Nous avons toujours eu des comptes sains en attestent notre apport.
Pensez vous que ces objectifs (3,5% fixe sans hypothèque) sont réalistes? Merci beaucoup de vos conseils!!

Je te remercie beaucoup pour tes renseignements.
Il ne me reste plus qu'à faire le tour des banques!

Bonjour Niflon,
Merci à vous. C'est très gentil à vous de nous faire partager toutes ces informations et conseils...
J'ai aussi une question à vous soumettre :
A partir de quand peut-on demander à nouveau une négociation des prêts avec un taux moindre donc.
Notre construction vient de se terminer. L'ensemble des prêts (5 au total) ont été accordés en juin-juillet 2012 avec un premier déblocage en octobre et aujourd'hui tout a été débloqué.
Au moment où ce sera possible, avec une délégation d'assurance, n'est-ce pas plus complexe ?
Merci encore

Bonjour,
Je me permets de vous écrire car nous ne savons plus vers qui nous tourner pour avoir une réponse. Nous avons en Septembre 2011 un CCMI. Or le constructeur s'est avéré peu fiable (en redressement peu de temps après que nous ayons annulé) alors nous avons annulé ce CCMI en Janvier 2013 pour non obtention des garanties. Le prêt a été obtenu en juin.Or, entre temps bien que le constructeur n'arrivait pas à obtenir les garanties, le permis a été déposé et accordé. Suite à çà nous avions acheté le terrain. Tout est passé chez le notaire (hypothèque, achat du terrain ect) Nous avions informé la banque de l'annulation du CCMI et demandé ce qu'il fallait faire car nous souhaitions continuer notre projet de construction . On nous a dit de faire des devis et de leur envoyer pour accord. Nous avons donc passé 3 mois a voir des artisans pour des devis. Nous avions choisi de ne plus reprendre de constructeur vu notre mésaventure avec le 1er. Bref, nous avons donc donc gardé un projet plus ou moins semblable sur plans mais en prenant simplement des artisans pour le gros oeuvre, la chape et la charpente. Pour le reste nous nous avons joints des devis de fourniture de matériels. (le projet initial était aussi un hors d'eau et hors d'air avec fourniture par le constructeur des kits nécessaires) Nous n'avons pas inclus l'isolation dans ces devis . Nous comptions la faire au fur et à mesure faute de budget suffisant dans le prêt.Nous avons signé un prêt immo et un PTZ version 2012. Nous avons donc envoyé tous nos devis , attendu 4 semaines pour qu'on nous réponde que c'est NON !!! Le soi disant motif : les montants ne sont pas identiques à la 1ère synthèse faite par le constructeur. Puis on nous a dit qu'il fallait refaire un CCMI car le projet initial était basé sur un CCMI. Les nouveaux plans ont déjà été déposé en mairie et le nouveau permis accordé !!! Comment faire pour garder notre projet avec les artisans choisis et permettre le déblocage des fonds???? Nous sommes perdus. Voilà bientôt 1 an que nous avons signé le prêt et débloqué les fonds pour le terrain et le notaire et pour l'instant il n'y a plus de projet ....

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement

praline17 a écrit:

Bonjour Niflon,
Merci à vous. C'est très gentil à vous de nous faire partager toutes ces informations et conseils...
J'ai aussi une question à vous soumettre :
A partir de quand peut-on demander à nouveau une négociation des prêts avec un taux moindre donc.
Notre construction vient de se terminer. L'ensemble des prêts (5 au total) ont été accordés en juin-juillet 2012 avec un premier déblocage en octobre et aujourd'hui tout a été débloqué.
Au moment où ce sera possible, avec une délégation d'assurance, n'est-ce pas plus complexe ?
Merci encore

Bonjour Praline17,
Il n'y a pas vraiment de règle en la matière, on renégocie son prêt quand les taux baissent ! maintenant, je vous confirme que le banquier va faire un peu grise mine, mais que voulez-vous c'est comme ça !
Par contre, si vous avez 5 prêts, c'est qu'il doit y avoir des prêts aidés (PTZ+ et autres...) donc vous ne gagnerez bien sûr rien la dessus. Autre détail, certaines banques ont du mal à lisser un rachat de prêt avec des prêts extérieurs ce qui limite les possibilités de rachat.
La présence d'une délégation d'assurance impacte effectivement négativement le PNB de la banque mais ce n'est pas un critère décisif lors d'une renégociation à mon sens. La banque cherche plutôt un bon compromis entre perdre du PNB en baissant le taux et perdre un client...
Bon courage !

Bonsoir Angie3107,
Votre situation me semble très complexe ; je vous propose que nous en parlions en MP, cela me semble plus simple pour échanger sur un cas que peu d'entre nous rencontrerons.

Je pars en week end demain de bonne heure (et oui, les banquiers aussi ont besoin de repos ...), ne m'en veuillez pas si je ne réponds pas d'ici là amis constronautes !

UP

Bonjour Niflon et merci pour votre démarche

Alors j'en profite pour vous exposer notre situation.
Nous avons contacté il y a 3 ans 3 prêts immobiliers au CA (1 à taux 0, 1 à taux 3.5% et le principal à 3.8%). Dernièrement nous avons revu notre conseiller qui nous a dit être dans l'impossibilité de renégocier un meilleur taux. Je précise aussi que nous avions été forcé par le temps à prendre l'assurance groupe (très chère).
Donc ma question est : peut-on faire uniquement un rachat du prêt à 3.8 par une autre banque? Quelle est selon vous la meilleure solution?

Bonjour Evy687,
Oui, tu peux ne racheter que ton prêt principal. Légalement, la banque n'a pas le droit de t'en empêcher. Il faudrait par contre vérifier sur ton contrat de prêt que le contraire n'est pas spécifié ... certains établissements ont pris la fâcheuse habitude d'insérer des clauses obligeant le rachat de tous les prêts ensemble mais c'est, il me semble, une pratique illégale avec une jurisprudence récente.
3.80% reste un taux relativement bas, si la durée restante de ton prêt principal est supérieur à 20 ans, il te sera difficile d'obtenir mieux.
Bon courage
Cdlt,

Bonjour niflon
la suite des événements : la conseillère envoi le dossier de Ptz + deux mois après notre demande. du
coup on a appelé le directeur de l'agence pour éclaircir cette situation. le directeur ne justifie pas cette erreur mais il s'engage à passer notre dossier en priorité, on demande un échéancier et d'accord de principe pour pouvoir débloquer l'argent en PEE à défaut d'attendre l'offre de prêt et là on découvre que d'assurance a grimpé de 10e/mois par rapport à ce qu'on avait sur les papiers de la demande de prêt, on
appelle encore le directeur, le directeur au tel ne trouve pas l'explication !! deux jours après il nous annonce que c'est dû à mon âge, j'avais un rabais parce que j'avais moins de trente ans, or ce n'est applicable que au moment de l'édition de l'offre et non à la demande du prêt encore une erreur de la conseillère....3jours après le directeur appelle pour nous annoncer que notre dossier n'est pas conforme et qu'il manquait au moins une 10 de docs, or tt ces documents, dont une partie déjà fournis et l'autre partie jamais demandé par la conseillère
là on demande à le voir personnellement parce que ça fait pas mal d'erreurs quand même.
la réunion a eu lieu hier, résultat des courses : le taux passe de 3,35 à 3,15, frais de dossier offert, un an de carte visa premier. on a essayé de revoir le taux encore à la baisse mais il disait que c"était son max en même temps c pas un kdo; les taux on baissés depuis Mars qd mm!!!. il nous a assuré d'obtenir l'offre d'ici 3à4jrs maxi. on verra bien...
pour l'assurance peut on changer plus tard? y a moyen de trouver moins cher en passant par une délégation d'assurance.

Merci

Bonjour Niflon,

Notre prêt immo a un peu plus de 1an et nous avons également demandé à notre banquière une renégociation...biensur elle n'était pas enchantée siffle..Aujourd'hui nous avons reçu sa réponse: "avec la renégociation vous mensualités augmenteraient au lieux de baisser"..Je suis assez surprise pas sa réponse car avant nous sommes allés voir un courtier qui lui nous affirmé qu'on allait pouvoir baisser.

Pense tu que c'est réellement possible qu'une renégociation soit désavantageuse ?

@HHAL ... et bien, on peut dire que cela aura été compliqué !! par contre, la banque fait un geste et c'est une bonne chose. Le gain sur le taux compense t-il l'augmentation de l'assurance ? vu la baisse, je pense que oui.
Après, je suis d'accord sur le fait que les taux ont baissé et que la banque pourrait surement faire mieux !
Pour ta question, oui, il est possible de changer d'assurance en cours de vie du prêt et de trouver bien moins chère. La banque n'a pas le droit de le refuser si les garanties sont STRICTEMENT ÉQUIVALENTES et bien sûr, elles jouent la dessus pour refuser les délégations ... il faut donc être sûr de son coût !
Cdlt,

@J&K85 ... effectivement, c'est possible mais je pense surtout que cela vous a mal été expliqué.

Pour une renégociation, on prend le capital restant dû de votre prêt et on simule un rachat par la concurrence en y rajoutant les pénalités de rachat, les frais de garanties, les frais de dossier, etc ... Cela nous amène a un coût total de crédit en cas de rachat et ensuite on baisse notre propre taux pour atteindre le même coût total.

Techniquement, vu que le prêt est très récent et si votre taux est déjà bien bas, alors oui cela peut engendrer un surcoût (vu que l'on a ajouté des frais dans le calcul). Le courtier, lui, prêche pour sa paroisse et vous obtiendra surement un taux plus bas que ce que vous avez actuellement mais il ne regardera que trop rarement le coût final de l'opération

Merci, pour ta réponse ! Je comprends mieux maintenant, vu que l'on souhaite rester dans la même banque pourquoi ne pas calculer juste avec le capital restant dû, car là c'est sur c'est désavantageux de rajouter les frais de rachat.

Le courtier c'était bien basé sur le capital + les frais de rachat et le côut final nous faisait gagner environ 20 000€ sur les 25 ans. Mais nous a dit que cela pouvait changer si la banque nous obligeait à faire racheter le PTZ+. Du coup je pense que notre banquière à calculer ainsi et c'est pour ça que c'est désavantageux pour nous

Bonjour Niflon,
Je viens de découvrir ce post .


Je suis en cours de négo sur mon prêt.
J'ai une proposition d'un concurrent pour un rachat de prêt et ma banque me propose actuellement une nouvelle mensualité moins intéressante que le rachat!!
J'ai un deuxième RDV avec ma banque et un conseillé spécialisé crédit .
Je vous tiens informé et vous donnerez + de détails.


@+
Tchoupilou