Après avoir "lurké" depuis déja quelques années sur ce forum, a mon tour de présenter mon projet.
J'avais il y a 4 ans acheté un terrain en vue de construire ma maison, résidence principale, mais la vie réservant des surprises, le projet initial a du etre abandonné pour raisons persos et professionnelles.
Je suis donc propriétaire d'un terrain, que faire avec, le vendre ou en faire quelque chose?
N'ayant pas un besoin urgent du fruit de la vente et dans le cadre d'une diversification de mon patrimoine (j'ai travaillé en majorité en expat, de fait je dois prévoir ma retraite), j'ai décidé de construire un petit immeuble locatif.
Après une petite étude de marché, je suis parti sur un batiment de 4 T3 et de 2 T2, avec cave/garage et place de parc par appartement.
Sous sol béton, le reste en ossature bois avec isolation haute performance, triple vitrage, VMC double flux, les classiques du genre.
Et selon les analyses thermique et géo (et budget bien entendu!), chauffe eau solaire, aérothermie voir géothermie verticale.
Je viens de déposer le permis et suis actuellement en train de chercher les artisans.
Si vous avez des personnes a me conseiller sur Rhones Alpes Auvergne et Jura, je suis preneur!
Voila!
Après moultes péripéties, dont un refus de permis, de nombreux allez-retour a la mairie et autant de mises a jours de plans, j'ai enfin mon permis de construire!
Le projet est différent du premier, forcément.
J'en suis a 8 appartements.
Je dois faire un énorme sous sol avec 9 garages et 4 caves (merci la révision du PPR).
Un RDC avec 2 T3 et 1 T2 aux normes handicapés avec celliers et balcons.
Premier étage idem mais optimisés sans les normes (il n'y a pas d'ascenseur), donc baignoires et salles un peu plus grandes.
Et enfin 2T3 en attique, avec dressings, celliers et balcons.
Soit un peu plus de 500m2.
Je vise une HPE.
Sous sol et murs de refends en béton banché armé vibré.
"boite" extérieure, j'attends d'avoir les devis, ce sera banché ou parpaings ou briques (j'ai aussi 2 devis pour du bois) avec ITE complète enduite.
Balcons en structure métallique indépendante.
Dernier étage et toit tout bois avec un R9 avec système de raccordement murs/toit sans ponts thermiques.
Triple vitrage partout et volets électriques.
Chaudières électriques indépendantes dans chaque appart avec chauffage au sol hydraulique (pour un jour faire une upgrade via dispositif a énergie renouvelable, selon RT2020).
Un petit bilan:
Terrain OK
Géomètre OK
Architecte OK
Etude de sol presque...
Permis OK
Devis en cours.
Les maçons que j'ai contacté attendent l'étude béton et les métrés.
Si vous avez des BET a me conseiller, les locaux me paraissent chers, avec des devis aux montants trés variables (jusqu'a 40%)
Mais je commence a avoir l'habitude...
Compromis terrain le 29 octobre 2008
PC OK : 23 juin 2009 dur dur
Signature du terrain : 3 juillet
Début des travaux : 11 septembre
Les déboires :
http://www.forumconstruire.com/recits/recit-3607.php
AAMOI adh 2767
Hello,
Ne dit-on pas que la vie est un long fleuve tranquille.
Parfois survient un remou, remou qui me concernant aura pris la forme d'un défaut dans la chaussée.
Défaut qui me coutera une moto de collection, 2 mois d'hopital, une série d'opérations, un an d'arret de travail, un licenciement, la mise en route d'une reconversion professionnelle.
De retour aux affaires, il est temps de si remettre.
Afin de valider le permis avant son expiration, j'ai fait réaliser le terrassement, surnommé "La piscine municipale".
Pour la suite du sujet, je vais faire en sorte de résumer les actions entreprises et de découper les posts afin d'éviter les pavés indigestes.
Bonjour Borfate, je découvre ton projet suite à ton dernier article. Désolé de ton accident et du retard de construction. Je te souhaite un bon rétablissement et un beau projet. Je m'abonne.
Bornage, plan topo CU OP ☺
Architecte et réalisation des plans ☺
Dépot et obtention permis ☺
Etude de sol, pénétrométrie ☺
Etude béton armé, métrage GO ☺
Economiste, métrages SO ☺
Etude thermique RT2012 ☺
Maitrise d'oeuvre ☺
Bureau de controle ☺
Reste l'assurance DO, en cours d'analyse avec le MO, une grande partie des responsabilités étant déja couverte par sa propre assurance.
Il s'agit du dernier point à cloturer.
Détails sur l'étude de sol:
Sous sol en roche massive, alluvions glaciaires sur 4 mètres et 20cm de terre végétale.
En d'autres termes, pas grand intéret pour l'agriculture, en revanche, terrain très stable et drainant.
Parfait pour la construction, étude confirmé par le terrassement, beaucoup de roches, des blocs de plusieurs centaines de kg, jamais d'eau dans le trou malgré une surface de 500m2 et de fortes pluies.
Etude thermique:
Le but est de faire le plus performant, dans la limite de ce qui sera financièrement et raisonnablement possible de faire.
Selon l'étude avec les solutions envisagées, DPE classe B et GES classe A.
Ce qui est en phase d'une part avec les besoins du marché et d'autre part avec mes convictions personnelles.
La construction est hybride, sous sol en béton banché avec isolation PS 120mm + hourdis + remblai
Les 2 étages avec "boite extérieure" en plots pré-isolés ALKERN + ITE PS graphité (120mm mini), murs de refend en béton banché, pour la structure et l'isolation phonique
Dernier étage en ossature bois avec système de liaison murs/toit sans ponts thermiques, recouvrement plots/OSB intégral par l'ITE
Balcons avec rupteurs de ponts thermiques et reprises de charges, terrasses isolées.
Fenètres UW<0.9
Chauffes-eaux solaires avec appoint (gaz de ville ou électrique, en cours d'étude)
VMC simple flux avec recherche de solutions d'optimisation (puit canadien?) en cours d'étude
Une VMC double flux est très complexe à mettre en oeuvre, difficulté à trouver des spécialistes et conseillers
Electricité, OK
Il aura fallu passer par mon réseau de la mairie pour obtenir le branchement, parce que la partie de tennis entre EDF et ENEDIS commençait à ressembler à du vaudeville...
Téléphone, OK
Fibre, elle arrive dans quelques mois! OK
Gaz de ville, dispo, c'est une option pour le chauffage d'appoint OK
Eau potable, un sketch, changement de prestataire, perte de courriers, 6 mois que ça dure et pas encore réglé KO
Eaux pluviales, cuve de rétention et rejet dans un cours d'eau OK
Eaux usées, obligation de poser une pompe de relevage pour connexion aux égouts, fournisseur pompes, terrassement et maintenance selectionnés OK
Sélection longue et chronophage.
Le département est très dynamique du point de vue économique ce qui se traduit par un important marché de la construction.
Les principaux effets sont une montée des prix, une multiplication des entreprises et des risques de travailler avec des professionnels, nous diront, de faible niveau.
Stratégie:
Découpe de tous les lots
Sélectionner 3 à 5 fournisseurs par lot
Séparer, quand c'est possible et rentable, les fournitures et la main d'oeuvre
Choisir des entreprises avec un minimum d'ancienneté (5 ans)
Audit économique (recherches sur société.com, éventuels procès, etc.), et bien sur les bons vieux mais non moins éfficaces bouche à oreilles et visites de chantiers
Critères pondérés qualité, cout, délai, majoration de la qualité pour les lots qui ne peuvent etre ni réparés, ni remplacés (techniquement et/ou économiquement)
Privilégier des entreprises locales pour la connaissance des contraintes locales et pour les lots avec un besoin de maintenance
Planifier les travaux en hiver, il s'agit d'une spécificité locale, les bons artisants travaillent en stations d'altitude l'été sur des projets de résidences secondaires à plusieurs millions, à cause du climat, ils doivent redescendre l'hiver en vallée
Pour remplir leur planning en cette période creuse, ils sont plus enclins à la négociation
S'armer de patience et faire fumer le téléphone...
Actuellement, j'ai selectionner les fournisseurs des lots suivants:
FMO (fournitures+Main d'Oeuvre)
Terrassement VRD FMO OK
Pompe de relevage FMO OK
Maçonnerie FMO OK
Toit et ossature bois FMO OK
Isolation par l'extérieure et façades FMO OK
Menuiseries extérieures FMO OK
Cloisons placo FMO OK
Plafonds FMO OK
Peintures FMO OK
Carrelages FMO OK
Parquet, fournitures OK manque la MO
Menuiseries intérieures FMO OK
Electricité FMO OK
Isolation projetée en dalles FMO OK
Chapes liquides OK
Plomberie sanitaire choix à faire entre 2
Chauffage et chauffe-eaux solaire, un seul prestataire pour l'instant, je suis en recherche active et à l'écoute de conseils!
Presque 1000m3 d'extrait, on commence à prendre la mesure du projet!
Le sol est composé d'éboulis rocheux, en dessous d'à peine 20 cm de terre, on est bien en montagne.
C'est stable, drainant, pas terrible pour l'agriculture mais parfait pour une construction.
Le maçon travaille "a l'ancienne", il y a certes un surcout mais rien à dire sur la qualité, que ce soit en terme de matériaux ou mise en oeuvre.
Ferraillage de blockhaus, tout en béton armé banché et vibré, murs et dalles de 22cm d'épaisseur, pas d'hourdis ni de poutrelles...
Etanchéité à froid avec une pré-isolation de 12cm de PSE et de blocs béton de 14cm, que le maçon préfère au Delta MS, trop fragile d'après lui.
Les murs supérieurs extérieurs seront réalisés en blocs Airium de 20cm avec rupteurs de ponts thermiques et mousse béton, montage en joints minces, alors que le maçon voulait tout faire en banché.
Mon choix est orienté par les performances thermiques, avec un R1.8, bien meilleur que le banché.
Les murs porteurs internes restent plein, pour des questions d'isolation phonique et de résistance.
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Informations sur le projet : Type de travaux : Construction neuve Type de construction : Sous sol + RDC + étage Style : Régionale / Traditionnelle Label énergétique : RT2012 Surface habitable : 500m² Superficie terrain : 1500m²
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