Dès le début du projet, nous pensions à mettre une piscine, un abri de jardin/local technique de piscine et un ou deux murs de soutènements pour contenir les terres et aplanir le terrain.
Normalement toutes ces demandes nécessitent des déclarations de travaux mais la maison étant en cours de construction, la mairie souhaite un permis modificatif.
Dès la validation du permis de construire je travaille sur les plans modifiés sous Photoshop
8 Septembre 2021 - Dépôt du permis de construire modificatif
Voici les modifications, l'ensemble du permis modificatif est disponible avec
ce lien :
Pour bien comprendre la suite des évènements, vous aurez besoin :
- Du PLU de la commune de Miserey-Salines
- Du règlement de lotissement
- Du contexte : tous les voisins au sud de notre terrain (et ceux au nord le souhaite dans un avenir proche), dispose de mur de soutènement d'une hauteur allant jusqu'à 2m en limite séparative EST et que les murs de soutènement de plus de 2m ne sont pas rare dans le quartier.
- D'une mise en situation pour mieux appréhender l'espace :
Et nous attendons le délai de traitement…
Mais le terrassier intervient un peu plus rapidement que prévu. Le maçon est disponible un peu plus vite que prévu si nécessaire pour faire le mur, bref ça s'accélère.
27 septembre 2021, on décide d'appeler l'adjointe à l'urbanisme (qui gère les dossiers en interne, pas de service de l'urbanisme dans notre commune) pour savoir ce qu'il en est afin d'anticiper les problèmes après le dernier coup du "mur de clôture" à 7m du bord du terrain. Pour le moment injoignable. Le 28, elle nous recontacte et nous indique qu'elle ne s'en rappelle pas de notre dossier (ça s'entends, on ne doit pas être les seuls), elle nous tient au courant le lendemain par mail.
Finalement on reçoit un SMS 3 jours plus tard "tout est bon sauf le mur en limite séparative qui devrait être à 80cm en retrait de la limite du terrain". 80cm en retrait ce n'est pas rien, surtout sur 31m de longueur, ça fait énormément de mètre carré.
On la rappelle, grosso modo : "votre mur est en limite de terrain donc ce n'est pas un mur de soutènement mais un mur de clôture et d'après le règlement de lotissement, la limite séparative doit être constitué de haie devant un mur de clôture".
Première précision de notre part, le règlement de lotissement à 10ans et 6mois et en l'absence d'association de lotissement, il est donc caduque passé 10ans.
Elle nous précise qu'il en va de même dans le PLU.
On se renseigne et on la rappelle le lendemain, d'après nos informations et les différentes jurisprudences à ce sujet, un mur de soutènement, même en limite de propriété (à quelques cas particuliers près), reste un mur de soutènement et n'entre pas dans l'application des règles des murs de clôtures. Il ne faut pas faire de demande de permis de construire, ni de déclaration de travaux dans ce cas (
article R421-3 du code de l'urbanisme).
On demande d'où vient cette obligation des 80cm et, oralement, elle nous indique que la DDT l'a imposé pour la première maison du lotissement donc la mairie l'a demandé pour les autres. Précision que la maison concernée est dans un croisement, en pente, en sortie de virage et, si ajoute que la route n'est pas large (4-5m) : niveau visibilité s'était difficile. Mais notre mur n'est pas côté voirie, sur du plat et en ligne droite.
Donc au final elle ne change pas d'avis et nous demande de lui envoyer les textes de loi concernant le mur de soutènement mais change sa version : "oui un mur de soutènement même en limite de propriété n'est pas un mur de clôture, mais comme vous ne soutenez pas le terrain naturel mais des terres rapportées donc c'est un mur de clôture et non de soutènement".
On se renseigne (jurisprudence, différents urbanistes, etc.) et le 3 octobre nous lui renvoyons un mail (à son adresse perso à sa demande) avec les éléments suivants :
Et on lui précise qu'on est totalement joignable pour échanger sur le sujet.
Le 4 octobre au matin, j'envoie une demande pour savoir ce qu'il en est au CAUE du Doubs (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement). L'urbaniste conseil me rappelle dans l'après-midi m'indiquant avoir consulté le permis en question, le PLU et visionner l'environnement sur Google Maps pour se rendre compte de la situation. Pour lui la situation est claire, le mur en question est un mur de soutènement et ne peut pas être considéré comme un mur de clôture. Surtout que nous n'avons pas prévu ce mur sur toute la longueur du terrain (donc en vue de clôturer le terrain) mais que celui-ci laisse un passage de 4m pour se rendre sur le terrain.
Nous voilà rassuré.
Pas de réponse, pas de retour. 7 octobre, courrier de la mairie (signé de la main de l'adjointe) envoyé par mail demandant des pièces complémentaires (modifier nos plans en fait) car nous ne respectons pas le PLU car :
Nous répondons le jour même par mail avec les éléments envoyés le 3 octobre et qu'en s'appuyant sur la
décision du Conseil d'Etat du 10 février 1997, nous ne modifierons pas nos plans mais nous restons joignables au besoin pour échanger sur le sujet.
19 octobre 2021 - Nouveau retour
Nouveau retour de la mairie le 19 octobre 2021 : "
votre terrain est relativement plat et, de ce fait, ne nécessite pas la réalisation d'un mur de soutènement en limite Sud."
Je ne sais pas ce qui est le plus difficile à avaler, le fait qu'un terrain à 19% de pente soit considéré comme "relativement plat" ou que la mairie détermine pour nous ce qu'on peut mettre ou non sur notre terrain même si légalement on en a le droit.
Au final, l'adjointe se répète : le terrain est plat… vous mettez du remblai donc ce n'est pas un mur de soutènement… etc.
Les seules nouveautés sont :
- "Vous étayez vos propos par une analyse du CAUE ainsi que deux décisions du Conseil d'Etat vos deux cas de figures, les contextes sont différents et ne peuvent pas être comparés à votre situation." => d'accord, ceux si s'appuyant sur le droit français et le code de l'urbanisme, merci de nous préciser ce qui diffère.
- "ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture le mur qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais (CE, 18 novembre 1992, no 97363, Commune de Fuveau)." => nous lui précisons que la définition est propre au PLU de la commune de Fuveau et qu'il est précisé que cette décision n'a été prise qu'en application de l'article UD11 de la POS de Fuveau (qui limite les exhaussement) et non du code de l'urbanisme.
Nous répondons le jour même par mail et nous ne modifierons pas nos plans mais nous restons joignables au besoin pour échanger sur le sujet.
28 octobre 2021 - Proposition de rendez-vous
Une connaissance nous met en contact avec un instructeur du service urbanisme de la communauté d'agglomération de Vesoul.
Il prend l'ensemble de nos documents (permis de construire, PLU, règlement de lotissement…), analyse le tout et nous recontacte. Pour lui c'est un cas d'école, le mur litigieux est bien un mur de soutènement et n'a donc rien d'irrégulier à la vue du contexte.
Sans connaitre nos échanges avec la mairie, il nous dit que notre mairie va surement se tourner vers la décision du conseil d'Etat 97363 de la commune de Fuveau. Il nous indique que ce n'est pas du tout applicable dans ce cas de figure, cette jurisprudence ayant été pris car il est mentionné clairement dans le PLU de la commune de Fuveau qu'il limite à 60 cm les murs de soutènement implantés en limite de propriété dès lors qu'il ne sont pas rendus "nécessaires par la configuration des terrains" mais le PLU de Miserey-Salines ne limite pas à 60cm les murs de soutènement et le même PLU ne caractérise pas les murs de soutènement suivant qu'ils sont ou non nécessaire par la configuration du terrain.
Nous voilà rassuré.
L'adjointe nous envoie un mail pour nous proposer de nous voir en mairie 2, 3 ou 4 novembre à 11h30.
On confirme le 2, pas de chance toute la famille est malade jusqu'au 3.
On souhaite décaler au 4, mais elle n'est plus disponible, et nous pas à son créneau proposé, prochain créneau le 9/11 à 11h30.
Au rendez-vous, échange courtois qui dura plus d'une heure mais rien n'avança.
Elle restait sur les mêmes argumentaires (remblai, dénivelé, limite de propriété etc.).
Nous lui avons juste rappeler tous les textes envoyés, que nous avions consulté de nombreux professionnels et services d'urbanismes. Nous lui avions demandé si de son côté elle avait consulté ne serait-ce qu'un seul professionnel depuis le début de nos échanges, ce qu'elle a répondu par la négative.
Et nous avons été transparent, en indiquant qu'on comprenait la position délicate, ayant imposé cette règle à tout le lotissement en vertu du règlement de lotissement (qui n'est plus en application désormais), et que pour trouver une solution qui convienne à tous on pouvait vendre cette bande de 80cm de largeur sur toute la longueur du terrain à la commune et donc reculer le mur de cette distance. Elle nous a indiqué que se n'était pas envisageable, la commune n'allant pas
acheter un terrain dont il ne ferait pas usage. Ceux à quoi on a répondu que du même point de vue il nous est difficile de payer des taxes et frais sur la même bande dont nous ne ferons pas usage non plus.
Nous en sommes restés là en lui indiquant qu'on lui fournirait les ressources pour se renseigner de son côté.
10 novembre, on lui envoie un mail en précisant toutes les ressources sur lesquels elle peut s'appuyer, certains services d'urbanisme, le CAUE...) et on lui précise que prolonger le temps de traitement de notre demande n'est pas légale mais une fois de plus, pas de réponse de sa part sur ce point.
16 novembre, je tente de l'appeler pour aller aux nouvelles, pas de réponse.
Elle me rappelle plus tard, m'indiquant qu'elle a appelé le CAUE et que celui-ci est totalement en phase avec sa vision. Nous lui demandons donc de refuser notre permis de construire dès à présent afin qu'on puisse utiliser les recours et demander à un tribunal de trancher cette situation.
17 novembre, nous contactons le CAUE pour avoir leur version. Nous leur expliquons le litige (et nous indique oralement que ce n'est pas exactement ce qu'ils ont dit à l'adjointe à l'urbanisme) et leur demandons de statuer avec tous les éléments. On leur envoi donc tous les documents (permis, PLU, pièce complémentaires demandés etc.)
Ils nous répondent l'après-midi même que, légalement, seul un juge peut trancher mais de leur vision et expérience, tout montre que c'est bien un mur de soutènement, suivant la législation des murs de soutènements.
Certes d'un point de vue qualitatif, ils préfèrent d'autres solution pour l'impact paysager, mais légalement il n'aurait rien à nous redire.
19 novembre 2021 - Première partie du Tribunal Administratif
19 novembre on lance une procédure au tribunal administratif pour excès de pouvoir sur la
forme de la procédure (ne pas respecter le délai du permis avec une demande de pièces complémentaires qui n'en est pas une) et en informe par mail la mairie.
On est sûr que notre requête sera rejetée par le tribunal car un tribunal administratif ne juge que sur des décisions d'une administration et le courrier de demande de pièce complémentaires n'est pas une décision.
Et oui, même si ce n'est pas légal de demander des pièces complémentaires au lieu de rejeter un permis de construire, il faudrait attendre le rejet implicite (soit au minimum 4-5mois après son dépôt) du permis de construire pour pouvoir faire une requête. Mais on a déjà perdu énormément de temps et d'argent alors on tente car il faut savoir perdre (au tribunal) pour gagner (du temps).
Le 26 novembre, nous appuyons notre précédant mail à la mairie par l'envoi d'un courrier recommandé pour demander à ce que la mairie statut (avant que le tribunal ne le fasse).
29 novembre, réponse du maire par mail indiquant qu'ils ont fait appel à un conseil (cabinet d'avocat). Première dépense pour les Miseroulets…
1er décembre, réponse du maire par courrier indiquant :
- En effet, la demande de pièce complémentaire est irrégulière et donc il la retire.
- Que de ce fait, nous avons un accord tacite du permis en date du 8 novembre 2021.
- Qu'il compte procéder au retrait du permis de construire conformément à l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme (qui donne 3mois pour rejeter un accord tacite via un arrêté soit le 8 février au plus tard).
- Et qu'il nous laisse 15 jours pour répondre à ce recommandé.
Et le 3 décembre, comme prévu, le tribunal administratif rejette notre requête au motif que "La lettre du 6 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Miserey-Salines a prolongé de trois mois le délai d’instruction de la demande de permis de construire modificatif déposé par M. Meyer et lui a demandé de compléter son dossier en produisant une série de documents ou de précisions ne constitue pas, en elle-même, une décision faisant grief." (En résumé une demande de pièce complémentaire n'est pas une décision en soit).
Le 6 décembre, nous répondons par mail au maire que nous sommes en désaccord avec sa volonté de retirer le permis tacite et lui exposons l'ensemble des arguments au sein d'une requête si le retrait se faisait.
Nous ne manquons pas d'indiquer que ces tribulations nous ont déjà coûté la somme de 6 165€ à ce jour.
Et pas de nouvelle de la part de la mairie.
Le 8 février passe, date limite pour rejeter le permis de construire selon la loi et le courrier du maire.
Le 9 février nous demandons un certificat de non-opposition afin de pouvoir l'afficher sur le terrain comme souhaité dans le cas de permis tacite.
15 février 2022 - Arrêté Municipal
Le maire
vient de déposer un arrêté pour annuler le permis de construire tacite. 160jours après le dépôt du permis de construire, au-delà du délai maximum qu'il avait lui-même indiqué dans son précédant courrier recommandé.
En effet, M. le Maire a décidé que le délai serait prolongé à la suite de la demande de pièce complémentaire irrégulière. Ce qui va à l'encontre de l'
article 6 du décret n°2019-481 du 21 mai 2019 qui a modifié l'article
R423-41 du code de l'urbanisme :
Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R*423-38 ou ne portant pas sur l'une des pièces énumérées par le présent code n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49.
Et pour résumé, ce mur nous a été refusé car :
- Il ne respectait pas le règlement de lotissement sur les haies (09/2021)
- Puis il ne respectait pas le PLU car ce n'est pas un mur de soutènement comme il est en limite de propriété donc c'est un mur de clôture (10/2021)
- Puis il ne respectait pas le PLU car ce n'est pas un mur de soutènement comme il soutenait des terres rapportées (10/2021)
- Puis "votre terrain est plat, vous n'en avez pas besoin" (10/2021)
- Et finalement ce n'est plus un mur de clôture mais c'est un mur bahut et ne devrait donc pas dépasser 60cm (12/2021) - pour rappel, un "mur-bahut" est un mur bas supportant par exemple une grille de clôture, les arcades d’un cloitre, ou bien une balustrade.
Au final on a passé énormément de temps et d'argent pour justifier, convaincre, argumenter avec des professionnels concernés pour éviter de passer par le tribunal administratif sur le fonds et donc des frais pour les Miseroulets mais M. le Maire en a décidé autrement…
L'anecdote…
Maintenant que nous avons fait le tour du permis modificatif, un retour sur le permis initial.
Comme nous avions indiqué, nous avions eu une demande de modification concernant le mur soutenant les escaliers car considéré comme mur de clôture (à 7,58m de la limite de propriété).
Après échange avec notre constructeur, la mairie a finalement annulé sa demande à la condition de prolonger le mur en limite nord de notre terrain.
Alors pour comprendre la demande, nous avions prévu en jaune un mur :
- En limite de propriété (et non pas en retrait de 80cm)
- De 5m80 de longueur
- D'une hauteur allant de 40cm à 1m87 par rapport au terrain naturel
- Servant à soutenir des terres rapportées
Ceux à quoi la mairie nous a demandé de prolonger ce mur (donc en plus de la partie précédente), en orange :
- En limite de propriété (et non pas en retrait de 80cm)
- De 2m70 de longueur
- D'une hauteur allant de 20cm à 1m
- Servant à soutenir des terres rapportées
Donc tout ce qui nous est reproché dans l'actuel demande.
Maintenant l'affaire est dans les main de nos avocats, la suite sera d'ici un ou 2 ans...
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