Bien choisir son crédit immobilier

Rubrique "Crédit immo (Financement)" - Mis en ligne le lundi 15 septembre 2008

Le terrain est repéré, la maison choisie, maintenant il faut régler la note ! Toutefois, même en cassant son petit cochon, il en manque toujours un peu, voire beaucoup ! C’est à cet instant précis que notre cher ami le banquier intervient. Seulement, pour ne pas payer toute sa vie un crédit immo bien trop cher, trois  règles d’or : budgéter, comparer et négocier ! Avant de vous lancer, n’oubliez pas que toutes les banques sont en concurrence et que l’emprunt immobilier est un business…

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Taux fixe ou taux variable ?

Le taux d’intérêt de l’emprunt est l’un des principaux points sur lequel s’attarder pour négocier au plus juste son crédit immobilier. Au-delà, du taux nominal, à proprement parler, il est intéressant de s’interroger sur la forme. Pour cela, trois possibilités s’offrent à vous.

Tout d’abord, le taux fixe. Synonyme de stabilité, le taux fixe est déterminé dès la signature du contrat et permet de connaitre le coût total du crédit à sa souscription. Concrètement, dans l’hypothèse où les taux grimpent, vos mensualités resteront les mêmes. A l’inverse, si les taux baissent, ce sera tant pis pour vous. Sécurisant, c’est également le plus onéreux sur la durée.

Deuxième possibilité, le taux variable, qui lui évolue en fonction des fluctuations du marché. Plus risqué, il est souvent plus bas, jusqu’à un point d’écart. Le taux variable capé est une alternative intéressante puisque l’évolution du taux est plafonnée à la signature.

Enfin, pour les frileux économes, le taux fixe modulable s’avère un bon compromis entre flexibilité et coût. A taux fixe, le prêt modulable permet néanmoins d’ajuster les mensualités en fonction des revenus, sur une base de 10% à 30%, plusieurs fois par an (à négocier !). Ce produit représente un double intérêt. Il permet de se prémunir contre les accidents de la vie, tel qu’une baisse de revenus, ou à l’inverse, d’augmenter nettement les mensualités et ainsi réduire la durée du prêt, et donc le coût global.

Pour vous aider à faire votre choix, comparez les taux avec notre simulateur de crédit immo.

Des Garanties, mais lesquelles ?

Une banque est prête à financer vos projets mais jamais sans s’assurer qu’elle sera remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur. Les garanties sont donc un élément à étudier avec attention. Là encore, trois possibilités, plus ou moins onéreuses.

Première option, hypothéquer son bien. En cas de non remboursement, la banque le met en vente aux enchères judiciaires. Pour être validé, l’enregistrement du bien doit se faire par l’intermédiaire d’un notaire. Il vous en coutera 3% de la valeur du bien. Sachez toutefois qu’en cas de revente avant la fin du crédit ou deux ans après la dernière mensualité, il faudra effectuer une mainlevée d’hypothèque, facturée 1% de la valeur de l’emprunt, par un notaire. Si vous ne pouvez pas discuter l’apport d’une garantie, les frais d’hypothèque sont eux tout à fait négociables.

Les emprunteurs jugés « fiables » peuvent se tourner vers une caution mutuelle. Dans pareil cas, un organisme financier se porte caution de l’acquisition, vis-à-vis de la banque, moyennant 2% à 3% du capital emprunté.

Enfin, il est envisageable d’apporter une caution solidaire, si vous trouvez quelqu’un prêt à s’engager sur le paiement de vos mensualités, si vous faites défaut. S’agissant généralement de sommes importantes, cette solution est assez peu employée.

Recourir au Privilège d’un Prêteur de Denier n’est, en revanche, pas possible pour garantir un bien en l’état de futur achèvement.

Assurances, point trop n’en faut !

Les assurances représentent elles aussi un point important de la relation « gagnant-gagnant » qui se tisse avec votre banquier. L’assurance décès invalidité est obligatoire. C’est elle qui réglera les mensualités en cas de malheurs tels qu’un décès, une invalidité définitive ou une incapacité temporaire de travail. Avec un coût variant entre 0.18% et 0.45%, il n’est pas forcement rentable de souscrire celle proposée par la banque. Renseignez vous aussi auprès de votre assureur.

L’assurance chômage  est facultative, assez onéreuse et finalement pas toujours intéressante au regard des délais de carence. Il est judicieux de s’interroger sur sa situation personnelle avant d’y souscrire. Salarié ou entrepreneur, poids de l’emprunt, âge ou encore revenus du conjoint, sont, par exemple, les données à analyser.

Frais annexes, le cœur de la négociation

Si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin de votre crédit, tentez d’obtenir un emprunt avec un remboursement anticipé sans frais et surtout faites notifier clairement les conditions dans le contrat. Parfois, les frais peuvent atteindre 3% du capital restant, ce qui peut vous couter très cher. Dans l’hypothèse où votre maison et vous, c’est pour la vie, faites remarquer que, justement, vous ne discutez pas cette modalité pour mieux rebondir sur une autre requête. Sachez qu’en cas de décès de l’un des conjoints, cessation d’activité ou mutation professionnelle, vous êtes exonéré des frais.

Les intérêts intercalaires sont également un point crucial. Concrètement, il s’agit de payer des frais à fonds perdus, avant la mise à disposition totale du capital emprunté. Par exemple, vous avez besoin de 200 000 euros pour l’achat de la maison et 30 000 pour les travaux. Vous débloquez seulement 200 000 des 230 000 empruntés. Et bien, la banque va vous facturer des intérêts intercalaires selon la formule suivante : 200 000 x le nombre de jours du mois précédent pendant lequel le montant a été débloqué x taux du prêt / 360. Très cher dans le cas d’un paiement par tranche… L’astuce, négocier avec la banque un prêt à amortissement à chaque déblocage, qui vous permet d’économiser les intérêts intercalaires. En revanche, les mensualités seront déjà prélevées alors même que vous payerez encore un loyer.

Enfin, négociez absolument les frais de dossier qui peuvent s’élever jusqu’à 1% du cout total et méfiez vous des frais annoncés en hors taxes…

 

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Les commentaires des membres :

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jc_fc 
8 537 messages (33)
Le 15/09/2008 à 22h36
Pour ma part, au CCSO, ils ont accepté que je commence les remboursements un an apres la signature, et ceci en m'avançant l'argent.

En gros, j'ai signé en septembre 2006, j'ai fait construire et j'ai emmenagé en juin 2007, et j'ai commencé a rembourser le crédit en Septembre 2007. Tres pratique !
1 personne aime ce message
Philippe29 
31 803 messages (29)
Le 07/06/2009 à 14h43
Vous hésitez entre acheter ou rester en location , comment serez vous financièrement .

Essayez ce tableur qui permet d'avoir une vision d'un montage : http://asi77.free.fr/download.php?fichier=simulation_location_achat_v1.3.XLS&ref_frame=http://www.forumconstruire.com/guides/voir.php?p=1035594


Sur ce site : http://asi77.free.fr/
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famille0757 
3 messages (57)
Le 21/03/2010 à 18h03
Pour sélectionner son prêt immobilier, il faut bien comparer le coût global du crédit et non pas seulement le taux...
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Agen47 
139 messages (47)
Le 25/06/2011 à 22h39
Avez-vous déjà tenté de réaliser une simulation de crédit immobilier sur un site compateur, comme tous ceux qu'on trouve en ligne sur Internet ?
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BELMAMA73 
10 messages (73)
Le 03/02/2012 à 16h54
Mon banquier me conseille un maximun pour emprunter, cette somme correspond à la moitié de mon apport personnel. Pourquoi ce conseil puisque je peux rembourser plus?
Est-ce que quelqu'un à déjà emprunté à plusieurs banques ou sociétés de prêt, à la fois, est-ce que c'est rentable?
Merci pour votre savoir. A bientôt!

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