Prêt bancaire : stratégies anti intérêts intercalaires !

excel est ton ami ...

il n'y a pas que ca a prendre en compte, ton taux d'endettement légal ainsi que ton taux d'endettement acceptable (personnellement).

as tu essayé une approche avec la banque qui ta prêté pour ton terrain pour renégocier chez eux en les menaçant de rachat par la concurrence et donc de basculement de vos comptes ? meme si il ne te font qu'un 3.5 ou lieu de 3.3 tu y sera gagnante car pas de pénalité a payer ...

armand a écrit:

excel est ton ami ...

il n'y a pas que ca a prendre en compte, ton taux d'endettement légal ainsi que ton taux d'endettement acceptable (personnellement).

as tu essayé une approche avec la banque qui ta prêté pour ton terrain pour renégocier chez eux en les menaçant de rachat par la concurrence et donc de basculement de vos comptes ? meme si il ne te font qu'un 3.5 ou lieu de 3.3 tu y sera gagnante car pas de pénalité a payer ...

Merci pour ta réponse Armand, et je vais essayer de donner plus de détails quand j'aurai plus de propositions.
Pour ce qui est de mon taux d'endettement, légal ou acceptable, il n'y a pas de problème.

Sinon, la banque qui m'a prêté pour le terrain ne m'a toujours pas répondu, ils n'ont pas l'air très pressés. En fait, j'ai bien peur qu'ils ne puisse s'aligner sur les propositions de la concurrence, ni même s'en rapprocher. On verra bien ...

En cas de passage à la concurrence, l'idée est de racheter moi-même par anticipation le prêt du terrain (et je n'aurai alors pas de pénalités, cela ayant été négocié à l'époque). Le hic, c'est que n'ayant alors plus beaucoup d'apport, j'ai peur que les propositions concurrentes soient plus mauvaises, mais ça n'est pas dit. De plus, les premières factures devront nécessiter un déblocage partielle du prêt, et générer des frais intercalaires plus importants que si je les payais avec mon apport perso. Bref, ces frais intercalaires sont vraiment pas clairs, ni clairement détaillés et expliqués par les banques.

Je ne sais pas si cela est bien clair, mais je vais effectivement faire un tableau excel pour comparer tout ça.

Salut,
Avant toute chose fait une simulation dns les deux banque sans changer ton pret de terrain puis une deuxiéme avaec rachat de ton credit terrain. Ensuite compare bine le montant que tu auras a rembourser sur la durée assurance incluse.
Car il ce peut que ce soit plus interressant de garder ton apport pour le passer dans ton credit construction. Il existe des tableaux de comparaison sur internet (sur base excel)

Bon, si j'ai bien tout compris, il est possible de demander à pouvoir amortir le capital emprunté dès les premiers appels de fond (on parle alors d'emprunt par tranches), ou encore de faire plusieurs prêts pour le financement, chacun correspondant aux différentes phases et aux appels de fond correspondant ?

Ces techniques permettraient de faire sauter les intérêts intercalaires. Vous confirmez ?

Evidement, les banquiers quand je leur ai posé la question m'ont dit que les frais intercalaires étaient inévitables ... GRrrr

Source :
"- Solution méconnue mais fort intéressante : il s'agit de "saucissonner" le prêt sous forme de tranche qui s'adapteront au paiement des appels de fonds et on amortira donc au fur et à mesure. Inconvénient : Plusieurs prêts et donc plusieurs mensualités.
- Un prêt avec un amortissement à chaque déblocage : Dans ce cas, on ne fait qu'un seul prêt mais chaque déblocage est comme si on faisait un prêt distinct et qui commence donc à s'amortir.

Les deux solutions se ressemblent beaucoup et font aujourd'hui partie de la panoplie des banques. Cependant, elles n'aiment pas en parler ni le proposer pour la bonne et simple raison que cela leur coûte vraiment très très cher ! Elles ont cependant un inconvénient qui réside dans le fait que les mensualités vont partir de suite et donc s'ajouter aux loyers." http://www.guideducredit.com

"
" Deux alternatives pourront vous être offertes par certaines banques :
- Le découpage de votre crédit en plusieurs emprunts, correspondant au paiement de chacun des appels de fonds. Chaque prêt sera donc libéré en une seule fois et son amortissement commencera comme un emprunt standard. Vous n'aurez pas d'intérêts intercalaires à payer. Ces « petits » prêts viendront s'ajouter à votre loyer actuel avec autant de mensualités qu'il y aura eu d'appels de fonds.
- Un prêt avec un amortissement à chaque déblocage de fonds. Vous ne réalisez qu'un seul prêt, mais à chaque déblocage vous commencez à amortir l'équivalent d'un petit prêt. Ces montants viendront s'ajouter à votre loyer actuel mais ne formeront qu'une seule mensualité."


"Cependant, si votre situation financière vous permet d'assumer votre loyer ainsi que les mensualités de votre futur logement tout au long de la construction, il est souhaitable de choisir un prêt avec une libération totale et immédiate. Ce choix permettra de vous faire économiser le coût des intérêts intercalaires. "

Et j'ai aussi lu : "Négociez la suppression des intérêts intercalaires dans votre formule de prêt." qui semble être discutable, car les frais peuvent se retrouver noyés avec le reste, mais ne sont jamais supprimés.

Quelqu'un a t il déjà pu négocier de tels montages ?

Merci.

nous on a utiliser l'apport puis le pret a taux zero (ma femme y avais droit) en premier (debloqué a 99%) puis seulement le bancaire ce qui nous a permis de limiter les intercalaires tout en ne payant que les assurances pendant la construction. mais ca depend de la valeur de l'apport.

Hello!

Ah la la, le mic mac des frais intercalaires...


J'ai voté non, je suis parvenu à les "faire supprimer"


Mais, lors de nos démarches, on a vu de tout...

Au CA, comme toi, impossible d'y échapper... la conseillère ne semblait même pas connaître l'amortissement direct ...
Au Crédit Mutuel, où on a fait notre prêt, no soucaïe!!
Au CIC, idem, c'est la même boîte
à la Banque Pop, c'était plus compliqué... si le prêt n'était pas lissé ok, mais s'il était lissé non ou alors, fallait tout débloqué du 1er coup et donc mensualités au max dès le départ...
A la Banque Postale, ils nous avaient parlés de découper le prêt en tranches correspondant aux déblocages du terrain, puis du CCMI...


Et donc, actuellement, on a payé notre 1ère mensualité
et ça fait déjà pas mal...

Un tableau d'amortissement mentionne les mensualités avec
- une part amortissement de capital
- une part intérêts
- une part assurances

En amortissement direct, comme nous,
on rembourse les parts amortissement de capital et assurances complètes, la part intérêts est calculée au prorata de la somme débloquée
et donc ça chiffre pas mal...
Là, entre notre loyer et le début des mensualités, on arrive déjà presque au montant de la mensualité cible...
Mais bon, nos revenus nous le permettent, on a de l'épargne et on est tout seul (pas d'enfants)...
Mais ça nous fait quand même économiser quelques milliers d'euros sur les quelques mois de construction
et on gagne aussi en temps de crédit... on part sur 20 ans, on a payé notre 1ère mensualité en juin 2010, on sait qu'en mai 2030, on aura fini ( )

Alors que si on était parti avec des frais intercalaires
On aurait commencé à rembourser le crédit qu'en juin 2011 (dernier déblocage), le crédit aurait couru jusqu'en mai 2031...


Sinon, pour ton montage...
Je te proposerai de partir un plan de financement englobant capital restant dû du terrain + construction de la maison...
et tu y intègres ton apport correspondant au prix du terrain...

Tu fais le tour des banques, tu leur dis "voilà, il me faut xxx€ pour mon terrain et ma construction et j'ai yyy€ d'apport"

Une fois le prêt bouclé, tu rembourses ton crédit terrain avec ton épargne

Ainsi, tu as ton gros apport pour appuyer ton dossier
et tu évites les frais de remboursement anticipé...


Voilà,
j'espère d'avoir un peu éclairé
Bonne continuation

Merci Tartein pour ton avis. Mais mon sondage n'est pas très clair, car tu aurais du voter la réponse 4 !
La réponse 3, c'est pour les personnes qui pensent avoir simplement négocier la suppression des frais intercalaires, mais sans montage particulier. Dans ce cas, bien souvent, les frais existent, mais sont noyés dans le reste sans le dire !

Bref, j'ai eu la conseillère de la BP cet A-M, et elle m'a expliqué une chose intéressante :
il est possible chez eux de faire plusieurs prêts, sur des durées différentes et à des taux différents, tout en lissant le tout. Tout cela sans avoir à payer d'intérêts intercalaires. LA condition, c'est d'avoir un apport important par rapport au capital emprunté.
Le fonctionnement : vous accumulez les factures, que vous payez avec votre apport, jusqu'à obtenir un total qui atteigne le total du premier prêt. Ce prêt peut alors être débloqué, vous remboursant les factures que vous avez déjà payé, et vous permettant de reconstituer votre apport. Et ainsi de suite...

Dans notre cas, elle nous propose deux prêts de 70 k€ à 3.05 % sur 10 ans, et un prêt de 210 k€ à 3.3% sur 20 ans. Ayant un apport personnel de 210 k€, il nous est possible de payer les factures avec cet apport et de débloquer le prêt quand le total est atteint.

Concernant ton idée, si j'ai bien compris, je fais comme si je faisais financer le terrain (donc rachat du crédit en cours) + la construction tout en faisant miroiter mon apport. Sauf que cet apport, une fois le prêt bouclé, je l'utilise pour racheter le terrain ?
Je trouve l'idée astucieuse, mais j'aurai alors l'impression de duper un peu la banque avec laquelle j'aurais signé l'offre de prêt. De plus, ils vont sans doute me demander pourquoi je veux emprunter pour le terrain, alors que j'ai l'apport !

Sinon, RDV pris aujourd'hui avec le CM pour la semaine prochaine ! Et proposition de la BNP à venir ces jours prochains...

Ah oui oups, j'avais pas capté la subtilité des guillemets, sorry


Moi, j'ai du mal à saisir la subtilité de la proposition de la BP
en gros, tu empruntes 2x70k€ + 210k€
alors que tu as seulement besoin de 140k€
à mon avis, c'est pas dans ton intérêt...

Downrider a écrit:

Concernant ton idée, si j'ai bien compris, je fais comme si je faisais financer le terrain (donc rachat du crédit en cours) + la construction tout en faisant miroiter mon apport. Sauf que cet apport, une fois le prêt bouclé, je l'utilise pour racheter le terrain ?
Je trouve l'idée astucieuse, mais j'aurai alors l'impression de duper un peu la banque avec laquelle j'aurais signé l'offre de prêt. De plus, ils vont sans doute me demander pourquoi je veux emprunter pour le terrain, alors que j'ai l'apport !

Mais, nan, c'est pas duper la banque
ils vont bien se douter que ton apport va servir...

Nous, on a fait ça
enfin, toutes proportions gardées...

On a fait un plan de financement englobant "terrain + construction + finitions qu'on se garde"
l'emprunt couvre terrain + construction
et notre apport les "finitions"

Mais je pense qu'en incluant les devis des finitions et notre apport, notre dossier était bien plus présentable que si on avait monté un plan de financement uniquement pour terrain + construction sans apport...

OK, j'ai compris ! En fait, on présente les choses comme si on voulait financer terrain+construction avec un apport donné, sauf que cet apport sert pour le rachat du terrain.

Sinon, pour la proposition de la BP, c'est bien 350 k€ empruntés pour la construction, avec 210 k€ d'apport, car il faut financer 560 k€ pour la construction. Pour le montage :
- quand on a accumulé 140 k€ de factures payées avec l'apport, la banque débloque le deux prêts à 70 k€, soit 140 k€ qui reconstituent notre apport (car les factures ont déjà été payées).
-Puis quand on a payé 210 k€ de factures avec notre apport, le deuxième prêt est débloqué. Il reste donc encore 210 k€ d'apport. Ce dernier va servir à payer les dernières factures.
- Total : 140 + 210 + 210 = 560 k€

Pour ton idée et faire comme toi, cela voudrait dire que je propose un financement de 170 k€ (terrain) + 560 k€ (maison) avec 210 k€ (apport). Sauf que l'emprunt couvre 560 k€, et l'apport sert (en partie) au rachat du terrain ? Le problème, c'est qu'avec un système par tranches comme la poste, je vais me coltiner des intérêts intercalaires car l'apport ne peut plus couvrir les factures à hauteur des montants de prêts ... Je gagne sur les IRA, mais perds sur les intérêts intercalaires....sauf à pouvoir faire un amortissement direct des appels de fond, mais seul de CM semble savoir faire ça.

Bonjour,

Nous avons emprunté il y a maintenant 2 an auprès de la Banque Postale. Nous avons réussi à découper le prêt en plusieurs tranches pour une partie.
- 1 pret de 15 000 (terrassement / assainissement)
- 1 prêt de 21 000 (maçonnerie)
- 1 prêt de 27 000 (charpente / couverture / menuiseries)
- et 1 dernier de 100 000 que nous n'avons pas pu réduire plus qui permettra de payer les artisans pour l'intérieur (le gros oeuvre est réalisé par nos soins).

Nous avons de l'apport que nous n'avons pas injecté encore. Pour chaque prêt, nous avançons le paiement des factures et quand le montant des prêts sont atteints, nous envoyons la totalité des factures pour débloquer le prêt entier et rentrer en amortissement pour cette partie.
Evidemment, cela implique que ces mensualités s'ajoutent au loyer.
Pour l'instant, les 3 premiers prêts ont été débloqués. De plus, j'avoue avoir fourni des factures pour débloquer qui ne sont normalement pas compris dans le prêt (mais dans notre apport et nous nous "rembourserons" plus tard). Cela m'a permis de débloquer le prêt de 27 000 par anticipation avec de vraies factures mais qui ne concerne pas le poste prévu (charpente ...). Je ne sais pas si je me fais bien comprendre ... Le but principal est de débloquer le plus rapidement possible pour rentrer en amortissement le plus vite possible et payer le moins d'intérêts intercalaires sur le prêt de 100 000€.

Voilà pour nous !

Downrider,
il faudrait voir pour un montage comme celine46
faire plusieurs lignes de prêts, la Banque Postale nous en avait parlé également (mais on a pas fait avec eux finalement)

quitte à ne pas utiliser tout votre apport pour rembourser le crédit actuel du terrain, si vous voulez garder un peu plus d'épargne de "roulement"
(pas besoin de le dire à la banque du prêt terrain, vous lui montrez que vous avez l'épargne suffisante... de toutes façons, les banques n'ont aucun moyen de savoir d'où provient votre argent si vous faites un virement depuis un compte externe...)

Bonjour,

Ce montage pour nous au Crédit Mutuel :

Un prêt avec un amortissement à chaque déblocage : Dans ce cas, on ne fait qu'un seul prêt mais chaque déblocage est comme si on faisait un prêt distinct et qui commence donc à s'amortir.

Le banquier nous a demandé si on avait de l'argent de coté pour supporter loyer + amortissement progressif.

Koalyptus a écrit:

Bonjour,

Ce montage pour nous au Crédit Mutuel :

Un prêt avec un amortissement à chaque déblocage : Dans ce cas, on ne fait qu'un seul prêt mais chaque déblocage est comme si on faisait un prêt distinct et qui commence donc à s'amortir.

Le banquier nous a demandé si on avait de l'argent de coté pour supporter loyer + amortissement progressif.

Oui, c'est important de rappeler que ce n'est pas tout de supprimer par des "montages" les intérêts intercalaires.
Il faut pour cela avoir de la trésorerie, qui permette de supporter l'amortissement direct et le loyer en cours. Ou il faut ne pas avoir de loyer à payer ;)

Dernier point important, quand les finances vont bien, pensez à raccourcir la durée de l'emprunt dès le départ. En négociant une modulation sans frais, vous pourrez toujours augmenter la durée par la suite si les affaires vont mal.

Juste pour info, dans mon cas, le fait de passer de 20 à 19 années de remboursement ( à taux constant de 3.2 %) abaisse le coût total du crédit (hors assurance) de 7000 €, pour un effort supplémentaire par mois de 75 €. Et même chose en passant de 19 à 18 ans. Sans compter les taux qui peuvent être meilleurs sur une durée plus courte. Et si on compte les assurances, cela fait encore au moins 800 € par année en moins.

Tout à fait d'accord avec toi