Intérêts intercalaires pendant la construction

je suis etonné qu'une banque puisse appliquer les frais intercalaires comme elle le souhaite.

pour notre projet nous avions rencontré la caisse d'epargne qui etait notre banque à l'époque, et on a bien senti qu'il n'etait pas interressés par notre projet immobilier. la conseillere nous a ris au nez quand on lui à annoncer que nous n'avions pas d'apport.
alors qu'au Credit Agricole nous avons ete pris au serieux et avons pu réaliser notre projet.
et nos frais intercalaire sont calculé de la maniere suivante :
"montant debloqué" X (taux du pret) / 12

Bonjour lastronome,

alors je crois que tu n'as pas tout à fait saisi comment fonctionnent les banques...

En fait, il y a 3 façons :

* amortissement immédiat :
lors de la construction, tu commences déjà à amortir ton prêt, c'est à dire à le rembourser.
Dans un échéancier, les mensualités sont composées :
- d'une part assurance
- d'une part intérêts
- d'une part amortissement de capital

dans le cas de l'amortissement immédiat, tu paies la part assurance, la part amortissement de capital et la part intérêts en fonction du capital restant dû (c'est à dire, en fonction du montant déjà débloqué)
la part intérêts est calculée comme le disait pathuy : "montant debloqué" X (taux du pret) / 12


* amortissement différé avec franchise partielle :
lors de la construction, tu n'amortis pas ton prêt ; tu le feras qu'une fois que le capital sera totalement débloqué
c'est à dire que tu ne paies pas la part "amortissement de capital"
mais seulement la part assurance + une part intérêts qui est calculée comme précédemment "montant debloqué" X (taux du pret) / 12
=> c'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.


* amortissement différé avec franchise totale :
lors de la construction, tu n'amortis pas ton prêt et tu ne verses pas d'intérêts intercalaires
tu ne paies que la part d'assurance
mais cela veut dire que le montant des intérêts intercalaires et ajouté au capital emprunté,
tu paieras les intérêts intercalaires sur 20, 25 ou 30 ans (suivant la durée de ton prêt) et donc cela entraîne des intérêts supplémentaires...



Ces modes de remboursement sont rangés du moins coûteux au plus coûteux, sur toute la durée du prêt.
Mais lors de la construction, les échéances en amortissement immédiat seront forcément plus élevées qu'en amortissement différé (à cause de la part d'amortissement de capital)
il faut donc pouvoir assumer un montant des échéances assez élevé en plus de la location du logement actuel...

Dans le cas de l'amortissement différé aussi, il faut savoir que la durée du prêt se trouve également allongée
car si tu commences ta construction par exemple, en janvier 2011, qu'elle se finit en septembre 2011 et que tu as un prêt sur 25 ans
alors, de janvier à septembre 2011, tu paieras des intérêts intercalaires et ton prêt ne commenceras effectivement qu'en octobre 2011, tu finiras de le rembourser en septembre 2036...

Alors qu'en amortissement immédiat, tu commences ton prêt en janvier 2011 et il sera fini de rembourser en décembre 2035...



Après, certaines banques ne pratiquent pas trop l'amortissement immédiat
c'est ce que nous avons vu lors de nos recherches de crédit
Nous voulions l'amortissement immédiat, nous avons fait notre prêt au Crédit Mutuel, c'est ok
Par contre, notre autre banque, le Crédit Agricole ne "connaissait soit disant pas"...

D'autres banques ne le pratiquent pas non plus si tu choisis un prêt à palier (plusieurs prêts lissés), comme pour nous à la Banque Populaire...


voilà,
j'espère d'avoir un peu plus éclairé
si tu as d'autres questions, n'hésite pas

bonne continuation

tarte in a écrit:

Bonjour lastronome,

alors je crois que tu n'as pas tout à fait saisi comment fonctionnent les banques...

En fait, il y a 3 façons :

* amortissement immédiat :
lors de la construction, tu commences déjà à amortir ton prêt, c'est à dire à le rembourser.
Dans un échéancier, les mensualités sont composées :
- d'une part assurance
- d'une part intérêts
- d'une part amortissement de capital

dans le cas de l'amortissement immédiat, tu paies la part assurance, la part amortissement de capital et la part intérêts en fonction du capital restant dû (c'est à dire, en fonction du montant déjà débloqué)
la part intérêts est calculée comme le disait pathuy : "montant debloqué" X (taux du pret) / 12

Nous avons demander a notre banque de faire un amortissement immediat, elle nous a dit que cela pouvait ce faire uniquement quand tout le pret est debloquer...ce que je n'ai pas compris...as tu + d'infos?? (du coup 1er pret pour le terrain on debloque tout de suite donc on peut amortir mais la construction elle dit que c'est pas possible...)

merci

Servane/Aurélien a écrit:

Nous avons demander a notre banque de faire un amortissement immediat, elle nous a dit que cela pouvait ce faire uniquement quand tout le pret est debloquer...ce que je n'ai pas compris...as tu + d'infos?? (du coup 1er pret pour le terrain on debloque tout de suite donc on peut amortir mais la construction elle dit que c'est pas possible...)

c'est que ta banque ne "veut" pas le faire...
c'est quelle banque?

Pour nous, au Crédit Mutuel,y'a eu aucun soucis...
On a plusieurs prêts (PTZ, CEL, prêt principal)
On a commencé à débloquer le PTZ, puis le CEL et enfin le prêt principal
mais comme ils étaient lissés, au 1er déblocage, on a aussi débloqué 1€ sur le CEL et le prêt principal pour rentrer en amortissement et y'a pas eu de pb!


certaines banques proposent de faire un prêt avec plusieurs lignes
- 1ère ligne correspondant au montant du terrain
- 2ème ligne correspondant au 1er appel de fonds du constructeur
- 3ème ligne correspondant au 2ème appel de fonds du constructeur
...

comme ça, une fois qu'une "ligne" est totalement débloquée, tu peux commencer à l'amortir...

c'est la banque postale....
je vais essayer de voir a notre prochain rendez vous si c'est vraiment pas possible..parce que ça nous serait vachement bien quand même!!

merci

Servane/Aurélien a écrit:

c'est la banque postale....
je vais essayer de voir a notre prochain rendez vous si c'est vraiment pas possible..parce que ça nous serait vachement bien quand même!!

On avait fait la banque postale
et justement, elle nous avait dit qu'ils faisaient pas l'amortissement immédiat, mais qu'on pouvait faire plusieurs lignes de prêt

Ah ben ça c'est une bonne nouvelle^^
on a rendez vous le 6 on demandera (pas envie de payer des interet intercalaires.... )

Merci pour ces précisions tartine ;)

Donc au CMB, effectivement, ils étaient prêt à me faire l'amortissement immédiat.
Mais à la caisse d'épargne, c'est l'amortissement différé partiel

Bien sûr je préférerais avoir l'amortissement immédiat, mais comment le faire accepter à la banque si ce n'est pas dans ses procédures habituelles ?

Lastronome a écrit:

Bien sûr je préférerais avoir l'amortissement immédiat, mais comment le faire accepter à la banque si ce n'est pas dans ses procédures habituelles ?

essaie de demander un prêt avec plusieurs lignes...

Sinon, tu leur dit que tu vas voir ailleurs...
que ça va te coûter trop cher les intérêts intercalaires...
demande à voir le directeur...

tiens nous au courant

tarte in a écrit:

Sinon, tu leur dit que tu vas voir ailleurs...

Alors ça, j'ai l'impression que ça ne leur fait pas trop peur malheureusement ...

tarte in a écrit:

essaie de demander un prêt avec plusieurs lignes...

Mais bien sûr !!! c'est la solution ! Merci de m'y avoir fait penser.

D'après toi, pour une somme de 175 000 €, on peut demander combien de lignes de prêt au max ?

Pour ce qui est d'aller voir ailleurs
à toi de voir...
Pour nous, l'amortissement immédiat, c'était un point que l'on voulait ; donc on n'a pas hésité à aller voir ailleurs, comme notre banque (le CA) ne voulait pas le faire (et on avait aussi un meilleur ailleurs...)

Tu peux toujours essayer de démarcher une autre banque, juste pour voir,
ça fait pas de mal de faire jouer un peu la concurrence...

Parce que l'amortissement immédiat, ça fait quand même gagner plusieurs milliers d'euros...

Lastronome a écrit:

D'après toi, pour une somme de 175 000 €, on peut demander combien de lignes de prêt au max ?

je ne sais pas trop...
l'idéal serait une ligne de prêt pour le terrain, puis 1 ligne de prêt pour chaque appel de fonds du constructeur
à voir si le banquier accepte...

tiens nous au courant

merci pour ces conseils

je me demande si ça ne risque pas de limiter l'évolutivité du prêt : augmentation ou diminution des remboursements
je sais qu'à la poste, on ne peut faire bouger que la ligne du montant le plus important

Lastronome a écrit:

tarte in a écrit:

essaie de demander un prêt avec plusieurs lignes...

Mais bien sûr !!! c'est la solution ! Merci de m'y avoir fait penser.

D'après toi, pour une somme de 175 000 €, on peut demander combien de lignes de prêt au max ?

+1.
Dans mon cas j'ai divisé l'emprunt en 3 prêts différents, 1 pour le terrain et 2 pour la construction.

Lastronome a écrit:

merci pour ces conseils

je me demande si ça ne risque pas de limiter l'évolutivité du prêt : augmentation ou diminution des remboursements
je sais qu'à la poste, on ne peut faire bouger que la ligne du montant le plus important

oui possible...

Nous au Crédit Mutuel : tout est possible
on a l'amortissement immédiat
On a plusieurs prêt (PTZ,CEL,...) qui sont lissés
et pas de soucis pour la modulation...

essaye d'aller les voir